《通化市物業管理辦法》是為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》等法律、法規，結合通化市實際而制定的辦法。

第一章　總則

第一條　為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于我市市區物業管理活動。

本辦法所稱物業管理，是指業主共同組織自行管理或者通過選聘物業服務企業、其他管理人，由業主和物業服務企業、其他管理人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

第三條　物業管理活動應當堅持業主自治、專業服務與政府監督的原則。

第四條　建立完善市、區、街道辦事處、社區四級物業管理體系。

(一)市物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。其主要職責：

1.貫徹執行物業管理的法律法規，執行國家物業管理的有關規定，制定物業管理的相關制度；

2.負責物業服務企業資質審核，物業專項維修資金、物業維修保證金、物業服務保證金以及小區內道路或場地修復保證金的監督管理工作；

3.負責批準協議選聘物業服務企業及招投標選聘物業服務企業備案工作；

4.負責全市物業服務查驗接收的監督管理；

5.負責劃分物業管理區域；

6.負責全市物業管理小區達標考評工作；

7.負責受理物業管理信訪，調解處理糾紛，查處物業管理違法行為；

8.協調、指導各相關部門的物業管理工作；

9.定期組織由市、區各相關部門，街道辦事處和社區居民委員會參加的物業管理聯席會議；

10.負責指導市物業管理協會開展工作。

其下設的物業管理辦公室負責日常工作。

(二)區物業行政主管部門全面負責本轄區物業管理工作。其主要職責：

1.負責物業管理法律、法規、政策的貫徹落實；

2.負責指導街道辦事處開展物業管理工作；

3.負責本轄區業主大會、業主委員會的監督和指導工作；

4.參與本轄區物業服務查驗接收工作；

5.參與物業維修保證金、物業服務保證金使用的監督管理工作；

6.參與本轄區物業管理小區達標考評工作；

7.負責受理本轄區物業管理投訴，查處物業管理違法行為。

(三)街道辦事處應當履行以下職責：

1.組織業主召開首次業主大會會議，指導業主委員會換屆工作；

2.指導、協調物業服務企業、業主大會、業主委員會、社區居民委員會開展物業管理工作；

3.對違反物業管理法律、法規的行為向有關部門報告；

4.受理本轄區物業投訴，調解物業管理糾紛。

(四)社區居民委員會在街道辦事處的指導下，做好以下物業管理工作：

1.監督、協助物業服務企業開展物業服務工作；

2.監督、指導業主大會、業主委員會及業主開展自治管理活動；

3.配合街道辦事處組織召開首次業主大會會議和業主委員會換屆工作；

4.調解物業管理活動糾紛；

5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。

社區居民委員會設置專職人員，具體負責物業管理工作，并接受物業行政主管部門的指導。

第五條　建設、規劃、公安、物價、工商、環境保護、區民政等相關部門在物業管理活動中應當履行下列職責：

建設部門負責物業保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業質量及其配套設施是否完善的監督管理；負責棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養畜禽、圈地、耕種等行為的監督管理。

規劃部門負責核定、驗收物業服務用房等配套設施是否按照批準的規劃設計配建的監督；負責棚、亭、廈等違法建(構)筑物建設行為的監督管理。

公安部門負責指導物業服務企業劃分停車位及確定在物業管理區域內合理的行車路線，對停放大型客車、貨車和危險品運輸等車輛的行為進行管理；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全工作進行檢查和指導。

物價部門會同市物業行政主管部門，負責制定物業服務收費辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格，查處價格違法行為。

工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理。

環境保護部門負責物業管理區域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為的監督管理。

區民政部門負責組織、協調街道辦事處、社區居民委員會開展首次業主大會和業主委員會換屆工作。

教育、人力資源和社會保障、衛生、食品藥品監督、文化新聞出版和體育、公安、工商等部門審批物業管理區域內的經營場所時，應當查驗有利害關系業主同意改變原房屋使用用途的書面意見和市、區物業行政主管部門，以及街道辦事處的審核意見。

第六條　新建住宅物業和向兩個以上業主出售的非住宅物業應當實行物業管理。

原有住宅、非住宅物業的業主應當通過選聘物業服務企業、自行管理或者委托他人管理的方式，創造條件逐步實行物業管理。

舊住宅小區改造后達到物業管理條件的，應當通過選聘物業服務企業的方式實行物業管理。

第二章　業主及業主大會

第七條　物業管理區域內的房屋所有權人為業主(含未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會。業主、業主大會按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定，享有權利，承擔義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第八條　業主入住達到50%以上或者交付使用1年以上且入住業主人數超過30人的，街道辦事處應當及時組織召開首次業主大會會議。

分期建設的物業項目，首期入住的業主達到50%以上時，可以成立業主大會。后期業主入住達到前款規定的條件時，應當重新組織召開業主大會會議。

物業管理區域內，業主人數少于30人的，或者業主一致不同意成立業主大會，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條　街道辦事處組織召開首次業主大會會議前，應當成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由5至7名成員組成，包括街道辦事處、社區居民委員會負責人、開發建設單位代表、業主代表�；I備組組長由街道辦事處的負責人擔任。

首次業主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

第十條　首次業主大會會議籌備組應當擬定《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》，確認業主身份、確定業主在首次業主大會會議上的投票權數、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單后，在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

首次業主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內，在街道辦事處組織下，召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第十一條　首次業主大會會議所需費用按下列規定分攤：

(一)五年內新建的住宅小區由開發建設單位承擔；

(二)五年以上有物業服務公司的住宅小區由物業公司承擔；

(三)五年以上沒有物業服務公司的住宅小區由市政府從城市維護費中列支。

第十二條　業主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決。參加人員應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主。

住宅物業的業主投票權按套計算，每套住宅計1票。

非住宅物業的業主投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數)的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。

第十三條　《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。

《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

《管理規約》對全體業主具有約束力。

第十四條　業主大會會議通過的決定，業主委員會和全體業主必須履行。

業主大會會議作出的決定違反法律、法規規定的，市物業行政主管部門或者街道辦事處有權責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十五條　業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會一般由15人以下的單數組成，應至少有1名社區居民委員會成員。根據工作需要，可以聘請1名執行秘書。執行秘書可以不是本物業管理區域內的業主。

業主委員會成員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

第十六條　經業主、業主大會同意，業主委員會代表業主行使權利，并履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定；

(二)召集業主大會定期會議和臨時會議，并應當書面通知街道辦事處和社區居民委員會；

(三)按照業主大會的決定定期以書面形式，向業主、業主大會通報物業服務情況和業主大會、業主委員會活動經費使用情況；

(四)受業主、業主大會委托，通過招投標或者其他方式選聘物業服務企業，并與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(五)了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(六)組織實施業主自行管理物業工作；

(七)監督《管理規約》的實施；

(八)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得從事與物業管理活動無關的行為。

第十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料到市物業行政主管部門和街道辦事處備案：

(一)業主大會成立情況材料；

(二)物業管理區域基本情況材料；

(三)業主委員會選舉辦法，業主委員會組成人員情況材料及身份證明；

(四)《管理規約》及《業主大會議事規則》。

業主委員會備案事項發生變更的，應在變更后30日內，向原備案部門辦理備案變更手續。

第十八條　業主委員會應當建立檔案。內容包括：

(一)各種會議的書面材料；

(二)業主委員會選舉產生、備案材料；

(三)物業服務合同；

(四)業務往來材料；

(五)維修資金使用情況材料；

(六)業主委員會認為需要存檔的其他材料。

業主委員會檔案應當由專人保管，不得損毀、遺失。業主委員會換屆改選時，應當將檔案資料移交至下一屆業主委員會。

第十九條　業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的規定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處應當督促業主委員會進行換屆。在此期間，業主委員會應當繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生。

第二十條　業主大會會議和業主委員會活動所需經費、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等，經業主大會會議通過，可以在物業服務合同中約定或者在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支。

第二十一條　業主、業主大會、業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物、產生超標準噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費用等損害其他業主合法權益的行為，有權依照法律、法規以及《管理規約》的規定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關管理部門報告，請求處理。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三章　物業服務企業管理

第二十二條　物業服務企業取得資質證書后，應當在資質等級范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業的名稱、法定代表人發生變更的，以及歇業、分立、合并的，應當在營業執照變更后15日內辦理資質變更或注銷手續。

物業服務企業資質證書必須在物業服務企業辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

第二十三條　非本市的物業服務企業進入本市從事物業服務活動的，應當事先持資質證書報市物業行政主管部門備案，并主動接受其監督。

第二十四條　物業服務企業的專業管理人員，應當取得國家或者行業相應的職業資格證書后，方可從事物業管理活動。

職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

第二十五條　物業服務企業應當向市物業行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業服務保證金。標準為物業服務項目6個月的物業服務費用。

物業服務企業存儲物業服務保證金后，市物業行政主管部門向物業服務企業出具物業服務保證金交納證明。

第二十六條　物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，違反物業服務合同，有下列行為之一的，由業主申請，經市、區物業行政主管部門審查核實后，扣減物業服務保證金，并依法對受侵害的業主給予補償。

(一)未返還向業主收取的服務期限以外的物業服務費的；

(二)未按合同約定的標準提供服務的；

(三)擅自撤出物業服務項目的；

(四)違反規定向業主收取不應該收取的費用的；

(五)損害物業管理區域內共用部位、共用設施設備的。

第二十七條　物業服務企業退出服務項目時，應當與業主委員會協商，業主委員會同意后，經市、區物業行政主管部門確認，返還物業服務保證金。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。

第二十八條　物業服務企業享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定收取物業服務費用；

(二)接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，并向接受服務的業主收取約定的費用；

(三)選聘專營企業承擔專項服務；

(四)對損害物業共用部位、共用設施設備的，代表業主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。

第二十九條　物業服務企業應當履行下列義務：

(一)按照物業服務合同約定的服務內容、標準提供服務，收取物業服務費時使用專用發票；

(二)被開發建設單位或者業主大會選聘后，及時備案，并存儲物業服務保證金；

(三)每半年公布一次物業服務費用的收支情況明細；

(四)聽取業主、業主大會、業主委員會對有關物業管理活動的意見和建議，并接受監督；

(五)制止違反治安、消防、環保、裝飾裝修等方面規定的行為，并向相關部門報告；

(六)建立物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生維護、突發事件處理等方面的規章制度。

第三十條　市物業行政主管部門每年定期對物業服務企業遵守法律法規、信用程度、服務滿意率等方面進行考核評定，評定結果在媒體上公布。對評定不合格的物業服務企業，責令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物業服務的資格。

第四章　前期物業管理

第三十一條　前期物業管理是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

開發建設單位須按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標或協議選聘的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

選聘的物業服務企業按照物業服務收費標準提供相應的物業服務。

開發建設單位銷售物業時，須向買受人明示前期物業服務合同，承諾物業服務標準和收取的物業服務費用必須明確告知物業買受人，在承諾的期限內不得擅自降低物業服務標準、提高物業服務收費標準。

第三十二條　新建住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業，應當按照下列規定，配置物業管理用房：

(一)建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4‰配置，但最小不得低于100平方米；

(二)建筑面積超過10萬平方米(含本數)的，超過部分按照2‰配置。

物業管理用房應當設置在物業管理區域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。

物業管理用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公室、門衛室、監控室、儲藏間等。

規劃行政主管部門應在規劃設計總圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積。規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市物業行政主管部門統一管理。未經占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意，不得改變物業服務用房的用途。

改變物業管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照全體業主或者業主大會會議的決定使用。

第三十三條　已交付使用的但建設單位未提供物業管理用房的物業管理區域，如規劃設計已有物業管理用房，無論是否已分攤計入建設成本，建設單位必須按本辦法第三十二條規定的標準向業主無償提供。

舊住宅小區改造后，按照本辦法第三十二條規定，最小不得低于50平方米的標準，由市物業行政主管部門會同規劃等相關部門，依法補建或利用原有房屋配置物業管理用房。

政府投資或以政府為主導的棚戶區改造項目竣工后，建設單位要在市規劃行政主管部門的監督下，按不低于房屋總建筑面積5‰的比例，向市物業行政主管部門提供項目配套沿街經營性商業用房。該房屋產權歸國家所有，由市物業行政主管部門監督管理。經營性用房出租收益作為安置房管理服務專項資金，由市物業行政主管部門綜合平衡使用，定向用于補貼減免的安置房物業服務費及安置房使用管理工作。經營性用房收益不足的，由市財政在城市維護費中列支補貼。

第三十四條　開發建設單位應當制定《臨時管理規約》�！杜R時管理規約》不得違反法律法規的規定，不得侵害物業買受人的合法權益。

開發建設單位銷售物業時，須向物業買受人明示《臨時管理規約》。

《臨時管理規約》對全體業主具有約束力。《臨時管理規約》在《管理規約》生效后，即行失效。

第三十五條　住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業的開發建設單位，應當向市物業行政主管部門申請確認物業管理用房，劃分物業管理區域后，通過招投標方式選聘物業服務企業。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物業行政主管部門備案：

(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

(二)招標公告或者招標邀請書；

(三)招標文件；

(四)法律、法規規定的其他材料。

市物業行政主管部門發現招標行為有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第三十六條　開發建設單位確定中標的物業服務企業后，應當在與中標的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后30日內，持下列資料到市物業管理行政主管部門備案：

(一)評標委員會的評標報告；

(二)中標人的投標文件等資料；

(三)前期物業服務合同；

(四)《臨時管理規約》；

(五)招標代理委托合同；

(六)物業服務保證金交納證明；

(七)物業專項維修資金代交保證書；

(八)法律、法規規定的其他材料。

市物業行政主管部門備案后，向開發建設單位出具《實施物業管理證明》。

第三十七條　通過招投標方式選聘物業服務企業，應當由開發建設單位從市物業行政主管部門建立的專家庫中隨機抽取確定評標委員會成員。

評標委員會由開發建設單位代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數，其中開發建設單位代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。

投標人少于3個或者建筑面積多層4萬平方米以下、高層2萬平方米以下的住宅物業，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業，經市物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

第三十八條　開發建設單位申請協議選聘物業服務企業的，應當向市物業行政主管部門申請確認物業管理用房，劃分物業管理區域后，持下列資料到市物業管理行政主管部門辦理審批手續：

(一)規劃圖紙；

(二)物業服務企業營業執照、資質證書及法定代表人身份證明；

(三)《臨時管理規約》；

(四)物業服務項目的標準和要求；

(五)法律、法規規定的其他材料。

符合條件的，市物業行政主管部門向開發建設單位核發《協議選聘物業服務企業批準書》。

第三十九條　開發建設單位確定協議選聘的物業服務企業后30日內應當持下列資料到市物業行政主管部門辦理《實施物業管理證明》。

(一)《協議選聘物業服務企業批準書》；

(二)前期物業服務合同；

(三)物業服務保證金交納證明；

(四)物業專項維修資金代交保證書。

符合條件的，市物業行政主管部門向開發建設單位核發《實施物業管理證明》。

第四十條　開發建設單位應當按照下列規定完成前期物業服務的招投標或協議選聘工作：

(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前；

(二)現售商品房在正式銷售30日前。

第四十一條　開發建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市物業行政主管部門報送下列材料：

(一)標注物業服務用房具體位置和面積的規劃詳圖及書面證明；

(二)物業共用部位、共用設施設備使用房屋清單；

(三)《實施物業管理證明》。

新建商品房屋初始登記時，應當報送上述(一)、(二)款資料，由房屋權屬登記機關確認、記載、存檔。

第四十二條　新建住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業交付使用前，市物業行政主管部門應當組織開發建設單位、物業服務企業或其他管理人，依據《吉林省物業服務查驗接收辦法》(吉建房〔2009〕36號)對物業進行查驗。主要資料有：

(一)質量監督、規劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施及驗收合格文件；

(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業管理單位移交協議；

(三)物業專項維修資金足額交存證明；

(四)物業維修保證金交存證明；

(五)《實施物業管理證明》。

查驗合格的，市物業行政主管部門向開發建設單位核發《物業查驗合格證明》。

開發建設單位在辦理房屋初始登記時，應當向房屋權屬登記機關提供《住宅物業查驗合格證明》，否則不予受理。

第四十三條　開發建設單位與物業服務企業承接驗收后，向物業服務企業移交下列資料：

(一)物業管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)法律、法規規定的其他資料。

開發建設單位在與物業服務企業簽訂承接驗收協議之日起10日內，向市物業行政主管部門備案。

第四十四條　開發建設單位在物業交付使用前，應當按照上一年度市建設部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價2%的標準，向市物業行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業維修保證金，作為保修期內屬于建設單位物業質量責任的維修費用保證，保修期滿后按規定返還。

第四十五條　物業服務企業在業主委員會成立前解除前期物業服務合同的，應當提前30日告知開發建設單位，并移交本辦法第四十三條規定的資料。開發建設單位必須選聘新的物業服務企業，進行物業服務。前期物業管理期間，開發建設單位不得放棄物業服務。

第四十六條　開發建設單位自行將未經驗收或驗收不合格的房屋交付使用，并自行組織物業管理的，業主有權拒交物業服務費，物業區域內物業管理發生的費用全部由建設單位承擔。市建設、物價、物業等行政主管部門按照國家有關規定對建設單位違法、違規行為進行查處。

第五章　物業服務管理

第四十七條　物業管理區域由市物業行政主管部門按下列原則劃分：

(一)配套設施設備共用的；

(二)位于同一社區或者位置靠近的；

(三)原有住宅物業界線已經自然形成，且無爭議的；

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的；

(五)市物業行政主管部門認為有必要劃分為一個物業管理區域的。

第四十八條　物業服務合同期限終止90日前，業主大會、業主委員會與物業服務企業應當協商續約事宜，續約的應當續簽合同；不續約的，按照下列規定執行：

(一)物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業服務至合同終止之日，業主應當按照物業服務合同的約定，足額交納物業服務費用至合同終止之日；

(二)物業服務企業應當在退出服務項目30日前，公布物業服務費用的收支情況，并將已經收取的超出服務期限部分的物業服務費用退還業主；

(三)物業服務企業應當在退出服務項目前10日內，向業主大會、業主委員會移交有關物業使用、維修、養護、更新、改造等全部資料。

第四十九條　物業服務合同期限未滿，業主大會或者物業服務企業一方提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。業主委員會應當在此期間組織召開業主大會會議，選聘新的物業服務企業。

業主大會和物業服務企業有物業服務糾紛的，雙方可以協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協商、仲裁或者訴訟期間，業主應當按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用，物業服務企業不得終止物業服務。

第五十條　業主或者業主大會共同決定自行管理物業項目的，業主、業主委員會應當做好下列工作：

(一)組織物業管理區域內(含樓道)環境衛生清掃保潔工作；

(二)維護物業管理區域環境秩序和綠化養護；

(三)負責房屋及自行管理區域內道路、步道板等共用部位、共用設施設備的養護和維修；

(四)負責接待業主、物業使用人報修，受理業主投訴和服務費用的收繳、管理、使用。

物業項目自行管理期間，不得放棄管理活動。

第五十一條　實施自行管理的，業主、業主委員會應當在街道辦事處的組織、監督、指導下，制定《自行管理規約》，并報街道辦事處備案。

《自行管理規約》包括管理事項(房屋本體共用部位維修養護等)、服務質量、服務費用、物業專項維修資金的使用、業主委員會相關人員津貼、違約責任等內容。

第五十二條　業主大會因故不能召開，無人實施物業管理嚴重影響業主生活的，物業所在地街道辦事處可在多數業主同意的前提下，臨時委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理，費用由受益人承擔。

第五十三條　舊住宅小區改造后的物業，由市物業行政主管部門組織各相關部門，向業主或業主委員會進行物業查驗接收，并移交相關資料。區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當協助、指導業主或業主委員會選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，實施物業管理。

第五十四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

普通住宅物業服務收費實行政府指導價；其他住宅物業服務收費，參照政府指導價標準實行市場調節價或者政府指導價；非住宅項目物業服務收費實行市場調節價。

市物價主管部門應當會同市物業行政主管部門，依據《吉林省物業服務收費管理實施細則》確定物業服務等級標準、制定政府指導價格，并每年公布一次。

物業服務企業對照相應的服務等級、政府指導價，與業主、業主委員會協商確定收費標準。

通過招投標方式選聘物業服務企業實施物業管理的，以中標文件確定的收費標準為物業服務費用的具體標準。

第五十五條　物業服務費收取具體標準應當在前期物業服務合同或者物業服務合同中約定，并在物業管理區域內顯著位置或者收費地點予以公示。

第五十六條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業服務。業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。

第五十七條　業主因為房屋自用部位損壞、房屋質量等問題或者違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會或者社區居民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法通過仲裁或訴訟方式解決。

物業使用人應當在與業主簽訂的物業租賃合同中，約定繳納物業服務費用的方式、主體，業主負連帶交納責任。

第五十八條　物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位交納。

物業所有權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第六章　物業的使用與維護

第五十九條　物業管理區域內的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業主共同所有，不得擅自處分：

(一)物業管理用房；

(二)按規劃配建的非機動車車庫；

(三)綠地、道路(含停車位)、場地、水景、文體設施等；

(四)地面架空層、共用走廊；

(五)公共場所和其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第六十條　物業使用禁止下列行為：

(一)擅自變動建筑主體和承重結構；

(二)擅自占用、改變、損壞物業共用部位和共用設施設備；

(三)擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂改、懸掛物品；

(四)亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；

(五)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

(六)排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲；

(七)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；

(八)違反規定飼養家禽、寵物；

(九)法律、法規和《管理規約》禁止的其他行為。

有前款規定行為的，物業服務企業或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業服務企業或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。

第六十一條　前期物業管理期間，任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經營。利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會同意后，按規定辦理相關手續，并遵守《管理規約》和物業管理區域公共管理制度，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照全體業主或者業主大會的決定使用。

第六十二條　業主或者使用人應當按照批準的規劃用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。

業主確需改變使用用途的，須經有利害關系業主同意、有關部門批準后依法辦理相關手續。

第六十三條　保修期內，業主物業的維修養護由開發建設單位負責。

保修期滿后，業主專有部位、設施由業主自行負責。全體業主共有的部位、設施設備的日常維修費用，從業主交納的物業服務費中列支。

全體業主共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，從業主交納的物業專項維修資金中支付。

人為損壞物業專有部分以及共用部位、共用設施設備的，由責任人自行承擔維修、賠償責任。

第六十四條　因維修養護物業或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

有關單位和個人或者物業服務企業在征得相關同意后，應當按照恢復道路、場地原狀所需維修費50%的標準，向市物業行政主管部門指定的銀行賬戶存儲修復保證金，辦理臨時占用、挖掘道路、場地備案手續后，方可施工。

有關單位和個人或者物業服務企業應當按照約定期限恢復道路或場地原狀，經市物業行政主管部門、業主委員會或物業服務企業驗收合格后，由市物業行政主管部門全額返還修復保證金。

因突發事件急需維修而占用、挖掘道路、場地的，可在業主委員會或物業服務企業的監督下，邊搶修、邊向市物業行政主管部門備案。

第六十五條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理規定》和《臨時管理規約》，事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并與業主簽訂《住宅裝飾裝修保證書》。

第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位，應當按照下列規定依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備(業主自行增加的設施設備除外)維修、養護的責任。

(一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備，實施水表出戶的，為用戶戶內第一個閥門；

(二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；

(三)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

(四)業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備(未分戶的為業主專有面積以外的供熱設施設備)；

(五)業主樓外排水井及以外的排水設施設備；

(六)通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護；

(七)有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。

第六十七條　城市供水經營單位應當保證物業管理區域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規定標準；達不到國家規定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。

供水經營單位供水壓力達到國家規定標準，仍需進行二次供水，供水經營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經營單位未收取二次供水費的，由業主承擔二次供水責任。

第六十八條　產權屬于環境衛生保潔單位的環衛設施，由環境衛生保潔單位維護。

實施物業管理區域內的生活垃圾，由物業服務企業或其他管理人從物業管理區域運至垃圾轉運站或者環境衛生保潔單位指定的地點后，由市(二道江區)環境衛生保潔單位運至垃圾處理場。未實施物業管理區域內的環境衛生，由區政府、市環衛部門負責；未封閉小區道路維護由市政部門負責。

第七章　物業專項維修資金

第六十九條　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，實行物業專項維修資金制度。

物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用。物業維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次。

物業專項維修資金的管理費用在物業維修資金的增值收益中列支，并與物業專項維修資金分賬核算。

物業專項維修資金的交存、管理、使用，按照國家、省有關規定執行。

第七十條　新建商品房的物業專項維修資金由開發建設單位代為交存，開發建設單位在辦理物業企業招投標或協議選聘物業企業備案前，必須與市物業行政主管部門簽訂物業專項維修資金代交保證書。

開發建設單位在辦理房屋初始登記前，應按規定的標準足額代交物業專項維修資金，并由市物業行政主管部門出具全額交存證明。

第七十一條　商品房買受人應按照上一年度市建設部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價一定比例交存物業專項維修資金。交存標準為：多層物業項目6%，小高層物業項目7%，高層物業項目8%。

商品房未售出的，由開發建設單位按照本辦法第七十條規定的時限和本條前款規定的標準足額交存。

第七十二條　物業專項維修資金收繳單位不向商品房買受人出具物業專項維修資金專用票據的，商品房買受人有權拒交。

第七十三條　公有住房售房單位須將收取和提取的物業專項維修資金交存至市物業行政主管部門設立的專用賬戶，交存標準為：

(一)購房人應當按房改成本價格2%的比例交存物業專項維修資金；

(二)售房單位應當按住宅售房款20%的比例，一次性從售房款中提取物業專項維修資金。

第七十四條　1999年1月1日以后開發建設的商品房屋，未向市物業行政主管部門指定銀行賬戶交存物業專項維修資金的，應按本辦法第七十一條規定的標準足額交存。

房屋權屬登記機關在為1999年1月1日以后建設的商品房屋，辦理買賣、贈與、繼承，以及抵押、按揭貸款等所有權變更手續時，應查驗物業專項維修資金交存專用票據。

第七十五條　物業專項維修資金過戶、結算、續籌，應當遵守下列規定：

(一)業主轉讓房屋所有權時，結余的物業專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；

(二)房屋滅失的，物業專項維修資金專戶賬面余額返還業主；

(三)物業專項維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經業主大會會議決定，商品房業主按本辦法第七十一條規定的標準續籌，房改房業主按本辦法第七十三條第(一)款規定的標準續籌。未成立業主大會的，續籌的具體管理辦法由市物業行政主管部門會同財政部門制定。

第七十六條　使用物業專項維修資金時，由物業服務企業或業主委員會提出使用計劃，并制定維修、更新改造方案，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，并報市物業行政主管部門核準、備案后方可使用。

市物業行政主管部門根據工程進度分期劃撥使用資金。

第七十七條　商品房物業專項維修資金的使用以物業管理區域、幢、單元為決算單位，工程費用按業主所擁有的建筑面積比例分攤到戶，在受益業主物業專項維修資金賬戶中核減。

房改房物業專項維修資金按幢為決算單位，在售房單位幢賬中核減。

物業使用人繳納分攤的維修改造費用后，可以向業主或者公有住房屋產權人追索，也可以沖抵向業主或者公有住房屋產權人繳納的房屋租金。

第七十八條　已劃入物業管理區域內的獨立使用的非住宅物業業主應按擁有房屋的建筑面積，承擔相應共用設施設備的維修、更新改造費用。

第七十九條　未按照規定建立物業專項維修資金的，發生維修、更新改造時，由業主委員會或者社區居民委員會組織實施，所需費用按照受益業主專有部分建筑面積的比例承擔。

第八十條　下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

(一)依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、排水、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第八章　投訴與法律責任

第八十一條　市、區物業行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度。

業主委員會應當受理業主、物業使用人有關物業管理的投訴。業主委員會不能解決或者認為應當向物業行政主管部門投訴的，向所在區物業行政主管部門投訴。

第八十二條　受理物業管理投訴實行分部門、分級負責，逐級受理。投訴由區物業行政主管部門直接受理。

投訴人對區物業行政主管部門處理不服的，可以向市物業行政主管部門投訴。

第八十三條　市、區物業行政主管部門對下列投訴不予受理：

(一)投訴要求不明確的；

(二)投訴人與被投訴人已達成調解協議并已執行的；

(三)依法屬于其他部門處理范圍的事項；

(四)投訴人要求財產和人身損害賠償的；

(五)未繳納物業服務費用的；

(六)不符合法律、法規有關規定的。

第八十四條　物業服務與管理活動中的違法行為，由市物業行政主管部門依據相關法律、法規的規定予以處罰。

第九章　附則

第八十五條　本辦法所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于業主共有的樓房基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。

第八十六條　本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬于業主共有的電梯、天線、消防設施、樓道照明設施、單元防盜門、路燈、綠地、道路、安全防范智能系統、非經營性車場車庫、物業管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第八十七條　市物業行政主管部門應當制定《業主大會議事規則》、《臨時管理規約》、《前期物業服務合同》、《管理規約》、《自行管理規約》、《物業承接驗收協議》、《住宅裝飾裝修保證書》等示范文本。

第八十八條　本辦法由市公用局負責解釋。

第八十九條　各縣(市)可依據有關法律、法規和規章，參照本辦法制定適于本地區的物業管理實施細則。

第九十條　本辦法自印發之日起施行，有效期5年，原《通化市住宅小區物業管理暫行辦法》(通市政發〔1998〕29號)同時廢止。