遼源市物業管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他管理人的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》（省政府第203號令）等有關法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第三條　物業管理活動應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理及政府監督的原則。

第四條　建立完善市、區、社區三級物業管理體制。

（一）市物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。其主要職責是：

1. 貫徹執行物業管理的法律法規，執行國家物業管理的有關規定，制定物業管理的相關制度；

2. 負責物業服務企業資質審核、住宅專項維修資金、物業維修保證金、物業服務合同履約保證金的監督管理工作；

3. 負責全市物業管理小區達標考核工作；

4. 協調、指導物業交付使用的資料查驗工作；

5. 負責受理物業管理信訪，調解處理糾紛，查處物業管理違法行為；

6. 負責對物業服務企業或其他管理人的成員進行物業管理法律法規及相關知識的培訓；

7. 指導、協調縣、區物業行政主管部門的物業管理工作。

下設物業和住房維修資金管理中心負責日常工作。

（二）區物業行政主管部門負責本轄區物業管理工作。主要職責是：

1. 負責貫徹執行物業管理的法律、法規和規章；

2. 負責指導社區開展物業監督管理工作；

3. 負責劃分物業管理區域；

4. 負責物業交付使用資料查驗、物業承接驗收及物業竣工驗收；

5. 參與物業維修保證金、物業服務合同履約保證金使用的監督管理工作；

6. 負責指導、監督物業服務企業、業主大會、業主委員會的工作，接受業主委員會備案事項；

7. 負責受理物業管理投訴，查處物業管理違法、違規行為。

（三）社區對轄區物業管理活動應履行以下職責：

1. 組織業主召開首次業主大會會議，指導業主委員會換屆工作；

2. 監督、指導、檢查物業服務企業、業主大會、業主委員會的物業管理工作；

3. 對違反物業管理法律、法規的行為實行勸阻、制止并向有關部門報告；

4. 調解物業管理活動糾紛；

5. 負責未成立業主委員會住宅小區申請使用物業專項維修資金組織工作；

6. 依法組織區域內無管理單位的小區（樓）業主開展自治管理工作。

第五條　相關部門在物業管理活動中依照法律規定履行下列職責：

住建部門負責物業保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業質量的監督管理；負責核定、驗收物業管理用房等配套設施是否按照批準的規劃設計配建的監督管理。

公用部門負責物業管理區域內供水、排水、供熱、燃氣等配套設施的移交、運行及維修、安全服務的監督管理。

公安部門負責對物業管理區域內違反《治安管理處罰法》及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為的監督管理；加強保安員、暫住人口管理；監督指導物業企業落實人防、物防、技防措施；負責物業服務企業及居民住宅區消防監督管理。

價格行政主管部門負責制定物業服務收費辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格，受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛，查處價格違法行為。

市容環境管理部門負責物業管理區域內擅自改、擴建和增建違章建（構）筑物、拆改、變動建筑主體和承重結構、改變住宅外立面等違法行為的查處。臨街占道、戶外廣告、牌匾、門面裝飾等監督管理；亂倒建筑及生活垃圾；生活廢棄物的收集、運輸的監督管理。

工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理。

環保部門負責物業管理區域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為的監督管理。

質監部門負責電梯等特種設備的安全監察；督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處違規安裝、改造、維修和使用的行為；調查處理特種設備事故。

衛生計生部門負責住宅區域內供水的衛生監督管理。

教育、民政、人社、文廣新、衛生計生、食品藥品監管、工商等部門審批物業管理區域內的經營場所時，應當查驗相鄰業主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關部門的批準文件。

第六條　新建住宅物業和非住宅物業應當實行物業管理。

住宅物業的業主應當通過選聘物業服務企業、自行管理或者委托他人管理的方式實行物業管理。非住宅物業逐步實行物業管理。

第七條　政府應制定扶持政策，區別不同情況采取措施，推動棚改治塌回遷小區、住宅區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步，提高物業管理服務水平。

第八條　政府應建立住宅物業應急搶險資金制度。為提高政府應對和處理物業管理突發事件的能力，有效預防、及時控制和最大限度地消除突發事件的危害，保障人民群眾生命財產安全，市財政應一次性安排物業管理應急資金。物業管理應急資金的管理辦法由市財政局會同市住建局研究制定。

第二章　業主及業主大會

第九條　房屋所有權人及物業買受人為業主。一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會。業主、業主大會按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第379號）、《吉林省物業管理辦法》（省政府令第203號）規定，對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條　物業管理區域內的房屋所有權人為業主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。在物業管理區域內，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業主。

第十一條　業主入住達到50%以上時，或者交付使用一年以上且入住業主人數超過30人的，社區應當及時組織召開首次業主大會會議。

分期建設的物業項目，首期入住的業主達到50%以上時，可以召開成立業主大會會議。后期業主入住達到前款規定的條件時，應當重新組織召開業主大會會議。

物業管理區域內，業主人數少于30人的，或者業主一致不同意成立業主大會，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十二條　社區組織召開首次業主大會會議前，應當成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由5至7名成員組成，包括社區、開發建設單位代表、業主代表。籌備組組長由社區的負責人擔任。

首次業主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

第十三條　籌備組負責以下工作：

（一）確定首次業主大會召開的時間、地點和內容；

（二）確認業主身份、專有部分面積及在首次業主大會上的投票權；

（三）提出業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（四）草擬《業主大會議事規則》、《管理規約》和《業主委員會工作規則》；

（五）其他準備工作。

籌備組應當將本條前款所列事項，在首次業主大會召開的15日前在物業管理區域內的顯著位置公告。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并向異議人告知復核結果。

首次業主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內，召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第十四條　業主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

住宅物業的業主（物業買受人）投票權按套計算，每套住宅計一票；非住宅物業的業主（物業買受人）投票權按建筑面積計算，100平方米以下（含本數）的有一票投票權，每超過100平方米再計一票。

第十五條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法依規作出約定。

業主大會、業主委員會的決定、管理規約對全體業主具有約束力。

第十六條　業主大會會議通過的決定，業主委員會和全體業主必須履行。

業主大會會議作出的決定違反法律、法規規定的，物業行政主管部門或者社區有權責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十七條　業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會一般由15人以下的單數組成。有違章搭建建（構）筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的業主，不可選為業主委員會委員。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十八條　經業主、業主大會同意，業主委員會代表業主行使權利，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決議決定；

（二）召集業主大會定期會議和臨時會議，報告物業管理實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽定物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主及監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（六）組織實施業主自行管理物業工作；

（七）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的業主，限期交納物業服務費。

業主委員會不得從事與物業管理活動無關的行為。

第十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料到所在地物業行政主管部門和社區備案：

（一）業主大會成立情況材料；

（二）物業管理區域基本情況材料；

（三）業主委員會選舉辦法，業主委員會組成人員情況材料及身份證明；

（四）管理規約及業主大會議事規則；

（五）法律、法規規定的其他資料。

業主委員會備案事項發生變更的，應在變更后30日內，向原備案部門辦理備案變更手續。

第二十條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，社區應當督促業主委員會進行換屆。在此期間，業主委員會應當繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生。

第二十一條　業主大會會議、業主委員會活動所需經費、必要的日常辦公費用等，經業主大會會議通過，可以在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支。

第二十二條　業主、業主大會、業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、違反管理規約、拒付物業服務費等損害其他業主合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約的規定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關管理部門報告，請求處理。業主對侵害自己合法權益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。

第三章　物業服務企業管理

第二十三條　物業服務企業取得資質證書后，應當在資質等級范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業的名稱、法定代表人等事項發生變更時，應當在營業執照變更后15日內辦理資質變更手續。

物業服務企業資質證書必須在物業服務企業辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

第二十四條　物業服務企業的專業管理人員，應當取得國家或者行業相應規定的職業資格證書后，方可從事物業管理活動。

職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

第二十五條　物業服務企業應當向市物業行政主管部門交納物業服務合同履約保證金。標準為物業服務項目三個月的物業服務費用。

物業服務企業交納物業服務合同履約保證金后，市物業行政主管部門向物業服務企業出具物業服務合同履約保證金交納證明。

第二十六條　物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，違反物業服務合同，有下列行為之一的，由業主申請，經市、區物業行政主管部門審查核實后，扣減物業服務合同履約保證金。

（一）未返還向業主收取的服務期限以外的物業服務費的；

（二）未按合同約定的標準提供服務的；

（三）擅自撤出物業服務項目的；

（四）違反規定向業主收取不應該收取的費用的；

（五）損害物業管理區域內共用部位、共用設施設備的。

第二十七條　物業服務企業應與業主委員會簽定物業服務合同并按合同約定提供服務。可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修、養護、清潔衛生、小區綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或個人。

第二十八條　物業行政主管部門應加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，引導誠信服務，建立信譽檔案，促進其提高服務質量和水平。

物業服務企業應向物業行政主管部門及時報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第二十九條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第三十條　物業服務企業退出服務項目時，應當報告所屬社區，并與業主委員會協商，經業主委員會同意，退出前30日內用公告方式告知業主。經市、區物業行政主管部門確認，返還物業服務合同履約保證金本息。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。

第三十一條　物業服務企業享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定提供服務并收取物業服務費用；

（二）接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，并向接受服務的業主收取約定的費用；

（三）選聘專營企業承擔專項服務；

（四）對損害物業共用部位、共用設施設備的，代表業主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等；

（五）法規規定的其他權利。

第三十二條　物業服務企業應當履行下列義務：

（一）按照物業服務合同約定的服務內容、標準提供服務，收取物業服務費時使用專用發票；

（二）被開發建設單位或者業主大會選聘后，及時到市、區物業管理行政主管部門備案；

（三）每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況；

（四）聽取業主、業主大會、業主委員會對有關物業管理服務的意見和建議，接受監督；

（五）制止違反治安、消防、環保、裝飾裝修等方面規定的行為，并及時向相關部門報告；

（六）建立物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生維護、安全防火、突發事件處理等方面的規章制度；

（七）物業管理相關人員應接受公安消防部門組織的消防安全培訓；

（八）法律法規規定的其他義務。

第四章　前期物業管理

第三十三條　前期物業管理是指新建住宅物業及非住宅物業尚未召開首次業主大會會議之前，由開發建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理活動。

選聘的物業服務企業按照物業服務收費標準提供相應的物業服務。

開發建設單位銷售物業時，承諾的物業服務標準和物業服務收費標準必須明確告知業主。在承諾的期限內不得擅自降低物業服務標準、提高物業服務收費標準。

第三十四條　建設單位申請房屋預、銷售許可證時應當向市物業行政主管部門提交物業管理用房的位置、面積等相關材料。

新建住宅物業及非住宅物業，開發建設單位應當按照下列規定無償配置物業管理用房：

（一）建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積 4‰配置，但最小不得低于100平方米；

（二）建筑面積超過10萬平方米（含本數）的，超過部分按照2‰配置。

物業管理用房應當設置在物業管理區域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應在規劃圖和規劃項目一覽表中標注。

物業管理用房包括物業管理辦公用房、業主委員會辦公室、門衛室、監控室、儲藏間等。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意，不得改變物業管理用房的用途。

改變物業管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照全體業主或者業主大會會議的決定使用。

第三十五條　開發建設單位應當按照下列要求建設物業管理用房：

（一）上下水、供電、供暖、衛生等設施齊備，具備正常使用功能；

（二）物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備獨立使用功能。

第三十六條　開發建設單位應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得違反法律法規的規定，不得侵害物業買受人的合法權益。

開發建設單位銷售物業時，須向物業買受人明示臨時管理規約。

臨時管理規約對全體業主具有約束力。臨時管理規約在管理規約生效后，即行失效。

第三十七條　住宅物業及非住宅物業的開發建設單位，應當通過招投標方式選聘物業服務企業。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的市、區物業行政主管部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律法規規定的其他材料。

物業行政主管部門發現招標行為有違反法律法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第三十八條　開發建設單位確定中標的物業服務企業后，應當在與中標的物業服務企業簽定前期物業服務合同后30日內，持下列資料到市、區物業管理行政主管部門備案：

（一）評標委員會的評標報告；

（二）中標人的投標文件等資料；

（三）前期物業服務合同；

（四）臨時管理規約；

（五）招標代理委托合同；

（六）物業服務合同履約保證金交納證明；

（七）物業專項維修資金代交代收保證書；

（八）法律法規規定的其他材料。

開發建設單位銷售物業時，須向買受人明示前期物業服務合同。

第三十九條　有下列情形之一的，經市物業行政主管部門批準，開發建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業，選聘后，到市、區物業行政主管部門備案：

（一）投標截止之日，投標人少于3個的；

（二）建筑面積小于4萬平方米（含本數）的多層住宅物業；

（三）建筑面積小于2萬平方米（含本數）的高層住宅物業。

第四十條　開發建設單位申請協議選聘物業服務企業的，應當向物業行政主管部門申請確認物業管理用房，持下列資料到物業行政主管部門辦理審批手續：

（一）規劃圖紙；

（二）物業服務企業資質、營業執照及法定代表人身份證明；

（三）臨時管理規約；

（四）物業服務項目的標準和要求；

（五）法律法規規定的其他材料。

符合條件的，物業行政主管部門向建設單位核發《協議選聘物業服務企業批準書》。

第四十一條　開發建設單位確定中標或者協議選聘物業服務企業后30日內應當持下列資料到市物業行政主管部門辦理《實施物業管理證明》：

（一）《協議選聘物業服務企業批準書》；

（二）前期物業服務合同；

（三）物業服務合同履約保證金交納證明；

（四）物業專項維修資金代交代收保證書。

符合條件的，物業行政主管部門向開發建設單位核發《實施物業管理證明》。開發建設單位持《實施物業管理證明》方可辦理預（銷）售登記。

第四十二條　新建住宅物業及非住宅物業交付使用前，區物業行政主管部門應當對下列資料進行查驗：

（一）質量監督、規劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、園林綠化、電梯等配套設施及驗收合格文件；

（二）水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業管理單位移交協議。

第四十三條　開發建設單位與物業服務企業承接驗收后，向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

開發建設單位在與物業服務企業簽定承接驗收協議之日起30日內，向區物業行政主管部門備案。

第四十四條　開發建設單位在物業交付使用前，應當按照當地上一年度建設部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價2%的標準，向市物業行政主管部門交納物業維修保證金，存入指定銀行，作為物業保修期內屬于建設單位質量責任的維修費用保證，保修期滿后按規定返還本息。

第四十五條　物業服務企業解除前期物業服務合同的，應當提前30日告知開發建設單位，開發建設單位必須選聘新的物業服務企業，進行物業服務。前期物業管理期間，開發建設單位不得放棄物業服務。

原物業服務企業退出物業服務項目前，應當向開發建設單位移交本辦法第四十三條規定的資料。

第五章　物業服務管理

第四十六條　物業管理區域由區物業行政主管部門按下列原則劃分：

（一）配套設施設備共用的；

（二）位于同一社區或者位置靠近的；

（三）原有住宅物業界線已經自然形成，且無爭議的；

（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的；

（五）物業行政主管部門認為有必要劃分為一個物業管理區域的。

第四十七條　物業服務合同期限終止90日前，業主大會、業主委員會與物業服務企業應當協商續約事宜，續約的應當續簽合同；不續約的，按照下列規定執行：

（一）物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供服務至合同終止之日，業主應當按照物業服務合同的約定，足額交納物業服務費用至合同終止之日；

（二）物業服務企業應當在退出服務項目30日前，公布物業服務費用的收支情況，并將已經收取的超出服務期限部分的物業服務費用返還業主；

（三）物業服務企業應當在退出服務項目前10日內，向業主大會、業主委員會移交有關物業維修、養護、更新、改造等相關資料。

第四十八條　物業服務合同期限未滿，業主大會或者物業服務企業一方提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。業主委員會應當在此期間組織召開業主大會會議，選聘新的物業服務企業。

業主大會和物業服務企業有物業服務糾紛的，雙方可以協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協商、仲裁或者訴訟期間，業主應當按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用，物業服務企業不得終止物業服務。未經合法程序擅自退出物業服務項目的物業服務企業，其不良行為，由市物業行政主管部門記入企業信用檔案，并向社會公示。

第四十九條　深化“老、舊、散”住宅區管理。

（一）合理選擇物業管理方式。“老、舊、散”住宅區完成改造后，推行專業化物業管理模式的住宅區，由業主委員會召開業主大會選聘物業服務企業，受聘物業服務企業根據法律規定和物業服務合同約定，提供專業化物業服務；推行準物業管理模式的住宅區，由社區組織開展物業管理，也可采取居民自治物業管理，由社區組織召開業主大會，選舉成立物業自治委員會（業委會），為住宅區提供基本物業服務。

（二）建立低保待遇家庭享受物業服務費補貼機制。“老、舊、散”住宅區改造后，把享受低保待遇家庭的物業服務費補貼，納入市財政部門物業服務費專項補助中解決。

第五十條　業主或者業主大會共同決定自行管理物業項目的，業主、業主委員會應當做好下列工作：

（一）組織物業管理區域內（含樓道）環境衛生清掃保潔工作；

（二）維護物業管理區域環境秩序、綠化養護，負責房屋安全排查；

（三）負責房屋及自行管理區域內道路等共用設施設備的養護和維修；

（四）負責接待業主、物業使用人報修，受理業主投訴和服務費用的收繳、管理、使用；

（五）負責落實管理規約，制止、勸阻侵害業主利益的違章違規行為并向有關部門報告。

第五十一條　實施自行管理的，業主、業主委員會應當在社區的組織、監督、指導下，制定自行管理規約，并報區物業行政主管部門備案。

自行管理規約包括管理事項（房屋本體共用部位維修養護等）、服務質量、服務費用、專項維修資金的籌集、使用、違約責任等內容。

第五十二條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

住宅項目物業服務收費實行政府指導價；非住宅項目物業服務收費實行市場調節價。

價格行政主管部門應當會同物業行政主管部門根據物業管理服務等級標準、物業服務成本等因素，制定相應的政府指導價格并定期公布，形成物業服務費隨著物業服務成本變化而定期調整的機制。

第五十三條　物業服務費收取具體標準應當在前期物業服務合同或者物業服務合同中約定，并在物業管理區域內顯著位置或者收費地點予以公示。

通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理的，以中標文件確定的收費標準為物業服務費用的具體標準。

其他方式選聘物業服務企業實施物業管理的，業主、業主委員會根據物業管理服務政府指導價格協商確定物業服務費用具體標準。業主、業主委員會與物業服務企業難以協商確定的，由雙方提出書面申請，報當地價格行政主管部門，由價格行政主管部門與物業行政主管部門核定。

第五十四條　物業服務成本或者物業服務支出構成，主要包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域綠化養護費用、治安秩序維護費用；

（四）物業管理區域內的保潔費用；

（五）辦公費用；

（六）物業服務企業固定資產折舊；

（七）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（八）經業主同意的其他費用。

第五十五條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業服務。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務費用由雙方約定。

業主因為房屋自用部位損壞、房屋質量等問題或者違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業在物業管理區域內顯著位置對業主欠繳情況予以公示催繳或通知業主所在工作單位協助催繳；逾期仍不交納的，將其欠費行為列入我市個人信用信息檔案不良記錄中，在新聞媒體上滾動播出欠費情況，并依法通過仲裁或訴訟方式解決。到人民法院提起訴訟的，人民法院應建立速裁機制依法予以受理。

物業使用人應當在與業主簽定的物業租賃合同中，約定繳納物業服務費用的方式、主體。業主承擔繳費連帶責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第五十六條　業主辦理入住手續后，應當承擔其后發生的物業服務、采暖等相關費用。物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位交納。物業所有權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

居民居住的物業管理區域公共照明、電梯及物業管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格標準收取。物業管理用房須經市物業行政主管部門與水、電、氣、熱經營部門共同確認后，方可按住宅價格標準收取。

第五十七條　建立物業管理考評體系。

（一）物業管理納入目標責任制。把物業管理工作作為年度目標考核的一項重要內容，納入到市政府與各區政府、遼源經濟開發區管委會和各相關部門簽定的目標責任書中，綜合進行考評。

（二）建立對區的監督檢查制度。市物業行政主管部門要根據我市物業管理工作的現狀，制定對各區、遼源經濟開發區物業管理工作的量化評比標準，定期監督檢查其對物業服務企業的考核實施情況，并作為年終考評的重要依據。

（三）建立對物業服務企業的巡查制度。各區、遼源經濟開發區要加強對物業服務企業的監管力度，建立物業服務質量、收費項目和收費使用情況的半年巡查制度，檢查結果記入企業信用檔案。對確有問題拒不整改的企業予以公示。

第六章　物業的使用與維護

第五十八條　物業管理區域內的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業主共同所有，不得擅自處分：

（一）物業管理用房；

（二）綠地、道路（含停車位）、場地、水景、文體設施等；

（三）地面架空層、共用走廊；

（四）公共場所和其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第五十九條　利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會同意后，按規定辦理相關手續，并遵守管理規約和物業管理區域公共管理制度。

前期物業管理期間，任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經營。

利用共用部位、共用設施設備進行經營有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照全體業主或者業主大會的決定使用。

第六十條　業主或者物業使用人使用物業時，應當遵守有關法律法規和臨時管理規約、管理規約的規定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

（二）違章搭建建（構）筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物、亂張貼、亂涂寫、亂刻劃等違反市容環境衛生規定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

（九）法律法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有上述行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門，有關部門應依法予以處理。

第六十一條　業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規約、管理規約和物業管理的有關規定，保持物業整體的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全。出現屋面破損的由業主負責修復；影響房屋安全的由業主負責處理。

第六十二條　業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

第六十三條　開發建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍承擔物業保修責任。保修期內，業主物業的維修養護由開發建設單位負責。

保修期滿后，業主專有部位、設施由業主自行負責維修養護。全體業主共有部位、設施設備的日常維修費用，從業主交納的物業服務費中列支。

人為損壞物業共用部位、共用設施設備的，由責任人承擔維修、賠償責任。

第六十四條　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；確需對房屋進行拆改的，按照規定報有關部門批準，并依法辦理相關手續。

業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第六十五條　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主應予以配合，不得拒絕和阻礙。

第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經營管理單位，應當按照下列規定依法承擔物業管理區域內相關管網、管線和設施設備維修、養護的責任。

（一）業主終端計量水表及以外的供水設施設備；

（二）業主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

（四）業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

（五）業主物業區域外排水井及以外的排水設施設備；

（六）通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護；

（七）有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。

第六十七條　未封閉的物業管理區域內的環境衛生，由環衛部門負責。封閉的物業管理區域內的環境衛生，由物業服務企業或者其他管理人負責，垃圾清運由環衛部門負責。

第六十八條　城市供水經營單位應當保證物業管理區域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規定標準；達不到國家規定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。

供水經營單位供水壓力達到國家規定標準，仍需進行二次供水，供水經營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任。

第七章　住宅專項維修資金

第六十九條　住宅專項維修資金實行“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則。

住宅專項維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。電梯專項維修資金用于保修期滿后電梯的維修、更新和改造。

第七十條　商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

第七十一條　商品房買受人應按當地上一年度住建部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價7%的比例交存住宅專項維修資金。

設電梯的房屋，由建設單位按照業主擁有房屋專有建筑面積每平方米30元的標準，一次性交存屬業主所有的電梯專項維修資金。

出售公有住房按下列規定交存住宅專項維修資金：

1. 業主按照所擁有的建筑面積房改成本每平方米2%；

2. 售房單位按照多層不低于售房款的20%、高層不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。

第七十二條　新建房屋首次交存物業專項維修資金，由開發建設單位在辦理房屋買賣合同備案時，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業專項維修資金，待房屋交付時憑物業專項維修資金專用票據向業主收取。建設單位應當在簽訂房屋買賣合同時向購房者說明，并將該內容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業管理用房等配套用房）物業專項維修資金由開發建設單位交存。

第七十三條　住宅專項維修資金收繳單位必須向商品房買受人出具住宅專項維修資金專用票據。收繳單位不向商品房購買人出具住宅專項維修資金專用票據的，商品房買受人有權拒繳。

第七十四條　市物業行政主管部門會同市財政部門對本市物業專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導監督。市物業專項資金管理機構具體負責專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

已建立物業專項維修資金制度區域，房屋登記部門在辦理權屬登記手續時要審驗物業專項維修資金票據，沒有物業專項維修資金票據的不予進行房屋權屬登記。

第七十五條　市物業行政主管部門應當建立住宅專項維修資金財務核算、財務預決算、使用計劃報批、審計監督、業主查詢及對賬等制度，接受業主監督。

業主交存的住宅專項維修資金，按戶設置明細賬，按單元、幢、物業管理區域核算。

第七十六條　住宅專項維修資金過戶、結算、續籌，應當遵守下列規定：

（一）業主轉讓房屋所有權時，結余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；

（二）房屋滅失的，住宅專項維修資金專戶賬面余額返還業主；

（三）住宅專項維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經業主大會會議決定，商品房業主按本辦法第七十一條規定的標準續籌。未成立業主大會的，續籌的具體管理辦法由市物業行政主管部門會同市財政部門制定。

第七十七條　使用住宅專項維修資金時，由業主委員會（未成立業主大會的由所在社區）提出使用申請，并制定維修、更新改造方案，經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意，并報市物業行政主管部門審核后方可使用。

第七十八條　商品房住宅專項維修資金的使用以物業管理區域、幢為決算單位，工程費用按業主所擁有的建筑面積比例或以戶為單位分攤到戶，在受益業主住宅專項維修資金賬戶中核減。

第七十九條　已劃入物業管理區域內的獨立使用的非住宅物業業主應按擁有房屋的建筑面積，承擔相應共用設施設備的維修、更新改造費用。

第八十條　未按照規定建立住宅專項維修資金的，發生共用設施設備大中修、更新改造時，由業主委員會或者社區組織實施，所需費用按照受益業主專有部分建筑面積的比例承擔。

第八十一條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管網、管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費中支出的日常維修、養護費用。

第八章　物業管理投訴

第八十二條　市物業行政主管部門應當建立物業管理投訴分級受理制度。

業主委員會應當受理業主、物業使用人有關物業管理的投訴。業主委員會不能解決或者認為應當向物業行政主管部門投訴的，向所在地市、區物業行政主管部門投訴。

投訴人對所在地物業行政主管部門處理不服的，可以向上一級行政主管部門投訴。

第八十三條　市、區物業行政主管部門對下列投訴不予受理：

（一）投訴要求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達成調解協議并已執行的；

（三）依法屬于其他部門處理范圍的事項；

（四）投訴人要求財產和人身損害賠償的；

（五）未繳納物業服務費用的；

（六）不符合法律法規有關規定的。

第九章　附則

第八十四條　本辦法所稱共用部位，是指根據法律法規的規定和房屋買賣合同的約定，由單幢內業主或者單幢內業主及與之結構相連的業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律法規的規定和房屋買賣合同的約定，由業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場、車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第八十五條　對于違返本辦法之規定，依據《物業管理條例》（國務院令第379號）和《吉林省物業管理辦法》（省政府令第203號）規定執行。

第八十六條　本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。

第八十七條　本辦法自發布之日起施行。