四平市區物業管理實施細則

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》等法律、法規、規章及有關規定，結合四平市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市規劃區內物業管理，本細則所稱物業管理，是指業主共同組織自行管理或者通過選聘物業服務企業、其他管理人，由業主和物業服務企業、其他管理人按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

第三條物業的使用、服務及管理應當遵守法律、法規和規章的規定，不得損害公共利益和他人的合法權益，遵循公開、公平、誠實信用、服務規范的原則。

第四條新建成的居住小區應當實行物業管理，原有的居住小區、非住宅房屋逐步實行物業管理。

第五條建立完善市、區、街道辦事處、社區四級物業管理體系。市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）負責全市物業管理活動的指導、監督管理工作，區住建局負責轄區內的物業管理活動的指導、監督管理工作。具體工作委托所屬的市、區物業管理機構（以下統稱物業管理辦公室）負責。

（一）市物業管理辦公室職責：

1．貫徹執行物業管理的法律法規，執行國家物業管理的有關規定，制定物業管理的相關制度；

2．受市住建局的委托，負責物業服務企業資質的初審核定及物業專項維修資金的監督管理工作；

3．負責招投標或協議選聘物業服務企業備案工作；

4．協調、指導物業交付使用功能和資料查驗工作；

5．受住建局的委托負責受理物業管理投訴，調解處理糾紛，查處物業管理中的違法行為；

6．協調、指導有關單位的物業管理工作。

（二）區物業管理辦公室主要職責：

1．負責物業管理法律、法規、政策的貫徹實施；

2．負責本轄區物業管理活動的監督、指導和其他行政管理工作；

3．參與本轄區物業企業接管小區的承接、驗收工作；

4．負責本轄區業主大會活動的監督和指導；

5．負責本轄區物業管理用房的使用情況的監督檢查，對不具備物業管理條件的住宅小區，指導街道辦事處、社區實施自助管理；

6．負責受理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴等。

（三）街道辦事處物業管理辦公室。設物業管理員、審核員各一名。主要職責：

1．參與和指導轄區內住宅小區業主大會的籌備、召開、選舉工作，招聘、續聘、解聘物業服務企業；

2．指導監督業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同；

3．參與物業服務企業對本轄區承接物業查驗工作；

4．指導小區業主委員會對住宅樓共用部位、共用設施設備工程項目進行初始認證及維修后的驗收工作；

5．對業主大會和業主委員會的日常活動進行監督、指導和協調；

6．負責牽頭組織街道辦事處物業管理辦公室、社區、派出所、物業服務企業、業主委員會參加的聯席會議，協調處理物業管理和社區管理的關系。

（四）社區物業管理辦公室。由社區主任兼任物業管理辦公室主任，設物管員一名。主要職責：

1．協助業主組織召開業主大會和選舉產生業主委員會，對住宅小區業主大會和業主委員會工作進行指導和監督；

2．列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議；

3．住宅小區沒有業主委員會或業主委員會被暫停期間，承擔業主委員會工作；

4．協助業主依法維權，加強與區政府、物業服務企業、業主之間的溝通與聯系，調解社區物業管理的糾紛問題。

第六條市、區住建、公安、價監、工商、環保等相關部門在物業管理活動中應當履行的職責。

住建部門負責物業保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業質量。監督管理物業服務用房、綠化、衛生等配套設施的配建工作；物業管理區域內供水、供熱、燃氣等配套設施的移交、運行及維修、安全服務的監督管理及違法建（構）筑物、棚、亭、廈、棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養畜禽、圈地、耕種等行為的監督管理。

公安部門負責指導物業服務企業劃分停車位及確定在物業管理區域內合理的行車路線；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全區內的治安工作進行檢查和指導。

價監部門負責制定物業服務收費辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格，查處價格違法行為。

工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理。

環保部門負責物業管理區域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為的監督管理。

教育、人力資源和社會保障、衛生、藥監、文化、工商等行政主管部門審批住宅區域內的經營場所時，應當查驗相鄰業主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關部門的批準文件。

第七條市物業管理協會是物業管理行業自律組織，接受市物業管理辦公室的指導。主要工作職責：

（一）制定物業服務行業行為準則；

（二）反映物業服務行業的意見、建議和要求，維護其合法權益；

（三）調解物業服務行業內部的糾紛；

（四）開展物業服務行業質量評比活動；

（五）培育物業服務企業文化。

第八條物業管理應當實行招標投標制度，建立投訴受理制度。

第二章業主、業主大會、業主委員會

第九條物業管理區域內的房屋所有權人為業主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。在物業管理區域內，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業主。

第十條物業管理區域內已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業管理區域內房屋總建筑面積50%以上，或者交付使用1年以上且入住業主人數超過30人的，應當成立業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

符合前款規定條件的，由街道辦事處指導社區組織業主成立業主大會、業主委員會。

物業管理區域內，業主人數少于30人的，或者業主一致不同意成立業主大會，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條符合本辦法第十條規定條件之一的建筑區域，其開發建設單位應當書面報告市、區物業管理辦公室，報告應當包含下列相關文件資料：

（一）小區名稱及物業管理區域證明；

（二）建筑規劃總平面圖；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）業主名冊；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）建設工程質量保證金交存證明；

（八）其他必要文件資料。

第十二條首次業主大會召開前，街道辦事處及社區居民委員會應當指導業主，成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業主大會的籌備工作。

首次業主大會籌備組由5至7人組成，由街道辦事處和社區居民委員會代表、開發建設單位代表、業主代表組成。籌備組組長由街道辦事處、社區居民委員會代表擔任。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內的顯著位置公告。

第十三條籌備組工作職責：

（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式（書面或者集體會議）和內容；

（二）確認業主身份、專有部分面積及在首次業主大會上投票權；

（三）擬定業主委員會候選人推薦辦法并組織推薦候選人；

（四）擬定《業主大會議事規則（草案）》和《管理規約（草案）》；

（五）組織產生首屆業主委員會委員候選人；

（六）其他準備工作。

籌備組應當將本條前款所列事項，于首次業主大會召開前15日在物業管理區域內的顯著位置公告。

第十四條首次業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在街道辦事處組織下召開首次業主大會并選舉產生業主委員會委員。

第十五條業主對業主身份、人數或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知異議人。

第十六條業主大會決定事項可以采用集體討論方式，也可以采用書面征求意見方式，并實行投票表決。

住宅物業的業主投票權按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業的業主投票權按建筑面積計算，100平方米以下（含本數）為一票權，每超過100平方米再計一票。

第十七條首次業主大會所需費用按下列規定分攤：

（一）有物業服務企業服務的住宅小區由物業服務企業承擔；

（二）5年以上沒有物業服務企業服務的住宅小區由街道、社區組織業主自籌。

第十八條業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內的全體業主和物業使用人具有約束力。

第九十四條市、區住建部門對下列投訴不予受理。

（一）投訴要求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達成調解協議并已執行的；

（三）依法屬于其他部門處理范圍的；

（四）投訴人要求財產和人身損害賠償的；

（五）未繳納物業服務費用的；

（六）不符合法律、法規有關規定的。

第九十五條市、區住建部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監督管理職責，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。