四平市區(qū)物業(yè)管理實施細則
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定，結(jié)合四平市實際，制定本實施細則。
第二條本實施細則適用于本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條物業(yè)的使用、服務及管理應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權益，遵循公開、公平、誠實信用、服務規(guī)范的原則。
第四條新建成的居住小區(qū)應當實行物業(yè)管理，原有的居住小區(qū)、非住宅房屋逐步實行物業(yè)管理。
第五條建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系。市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱市住建局）負責全市物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督管理工作，區(qū)住建局負責轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督管理工作。具體工作委托所屬的市、區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理辦公室）負責。
（一）市物業(yè)管理辦公室職責：
1．貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關制度；
2．受市住建局的委托，負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的初審核定及物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理工作；
3．負責招投標或協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)備案工作；
4．協(xié)調(diào)、指導物業(yè)交付使用功能和資料查驗工作；
5．受住建局的委托負責受理物業(yè)管理投訴，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理中的違法行為；
6．協(xié)調(diào)、指導有關單位的物業(yè)管理工作。
（二）區(qū)物業(yè)管理辦公室主要職責：
1．負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹實施；
2．負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、指導和其他行政管理工作；
3．參與本轄區(qū)物業(yè)企業(yè)接管小區(qū)的承接、驗收工作；
4．負責本轄區(qū)業(yè)主大會活動的監(jiān)督和指導；
5．負責本轄區(qū)物業(yè)管理用房的使用情況的監(jiān)督檢查，對不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，指導街道辦事處、社區(qū)實施自助管理；
6．負責受理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴等。
（三）街道辦事處物業(yè)管理辦公室。設物業(yè)管理員、審核員各一名。主要職責：
1．參與和指導轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會的籌備、召開、選舉工作，招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
2．指導監(jiān)督業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
3．參與物業(yè)服務企業(yè)對本轄區(qū)承接物業(yè)查驗工作；
4．指導小區(qū)業(yè)主委員會對住宅樓共用部位、共用設施設備工程項目進行初始認證及維修后的驗收工作；
5．對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)；
6．負責牽頭組織街道辦事處物業(yè)管理辦公室、社區(qū)、派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會參加的聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系。
（四）社區(qū)物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)主任兼任物業(yè)管理辦公室主任，設物管員一名。主要職責：
1．協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，對住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行指導和監(jiān)督；
2．列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議；
3．住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會被暫停期間，承擔業(yè)主委員會工作；
4．協(xié)助業(yè)主依法維權，加強與區(qū)政府、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間的溝通與聯(lián)系，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理的糾紛問題。
第六條市、區(qū)住建、公安、價監(jiān)、工商、環(huán)保等相關部門在物業(yè)管理活動中應當履行的職責。
住建部門負責物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責任、物業(yè)質(zhì)量。監(jiān)督管理物業(yè)服務用房、綠化、衛(wèi)生等配套設施的配建工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供熱、燃氣等配套設施的移交、運行及維修、安全服務的監(jiān)督管理及違法建（構(gòu)）筑物、棚、亭、廈、棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。
公安部門負責指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全區(qū)內(nèi)的治安工作進行檢查和指導。
價監(jiān)部門負責制定物業(yè)服務收費辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格，查處價格違法行為。
工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。
環(huán)保部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。
教育、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、藥監(jiān)、文化、工商等行政主管部門審批住宅區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營場所時，應當查驗相鄰業(yè)主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關部門的批準文件。
第七條市物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)自律組織，接受市物業(yè)管理辦公室的指導。主要工作職責：
（一）制定物業(yè)服務行業(yè)行為準則；
（二）反映物業(yè)服務行業(yè)的意見、建議和要求，維護其合法權益；
（三）調(diào)解物業(yè)服務行業(yè)內(nèi)部的糾紛；
（四）開展物業(yè)服務行業(yè)質(zhì)量評比活動；
（五）培育物業(yè)服務企業(yè)文化。
第八條物業(yè)管理應當實行招標投標制度，建立投訴受理制度。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權人為業(yè)主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業(yè)主。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上，或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
符合前款規(guī)定條件的，由街道辦事處指導社區(qū)組織業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條符合本辦法第十條規(guī)定條件之一的建筑區(qū)域，其開發(fā)建設單位應當書面報告市、區(qū)物業(yè)管理辦公室，報告應當包含下列相關文件資料：
（一）小區(qū)名稱及物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）建筑規(guī)劃總平面圖；
（三）房屋及建筑面積清冊；
（四）業(yè)主名冊；
（五）交付使用公共設施設備的證明；
（六）物業(yè)服務用房配置證明；
（七）建設工程質(zhì)量保證金交存證明；
（八）其他必要文件資料。
第十二條首次業(yè)主大會召開前，街道辦事處及社區(qū)居民委員會應當指導業(yè)主，成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業(yè)主大會的籌備工作。
首次業(yè)主大會籌備組由5至7人組成，由街道辦事處和社區(qū)居民委員會代表、開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表組成。籌備組組長由街道辦事處、社區(qū)居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
第十三條籌備組工作職責：
（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式（書面或者集體會議）和內(nèi)容；
（二）確認業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會上投票權；
（三）擬定業(yè)主委員會候選人推薦辦法并組織推薦候選人；
（四）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》；
（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；
（六）其他準備工作。
籌備組應當將本條前款所列事項，于首次業(yè)主大會召開前15日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
第十四條首次業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在街道辦事處組織下召開首次業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
第十五條業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結(jié)果告知異議人。
第十六條業(yè)主大會決定事項可以采用集體討論方式，也可以采用書面征求意見方式，并實行投票表決。
住宅物業(yè)的業(yè)主投票權按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業(yè)的業(yè)主投票權按建筑面積計算，100平方米以下（含本數(shù)）為一票權，每超過100平方米再計一票。
第十七條首次業(yè)主大會所需費用按下列規(guī)定分攤：
（一）有物業(yè)服務企業(yè)服務的住宅小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)承擔；
（二）5年以上沒有物業(yè)服務企業(yè)服務的住宅小區(qū)由街道、社區(qū)組織業(yè)主自籌。
第十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第九十四條市、區(qū)住建部門對下列投訴不予受理。
（一）投訴要求不明確的；
（二）投訴人與被投訴人已達成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；
（三）依法屬于其他部門處理范圍的；
（四）投訴人要求財產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>
（五）未繳納物業(yè)服務費用的；
（六）不符合法律、法規(guī)有關規(guī)定的。
第九十五條市、區(qū)住建部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
