廣安市物業服務收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一條　為規范全市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，依據《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》《四川省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條　本實施細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

第三條　本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。

第四條　尊重業主對物業共有部位的共同管理，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條　市發展改革委會同市住房城鄉建設局負責全市物業服務收費監督管理工作，建立完善相關政策規定，指導全市物業服務收費管理。

各區市縣、園區發展改革部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限，負責本轄區內的物業服務收費政策落實和監督管理工作。

市場監管部門負責物業服務收費日常監督檢查，依法查處物業服務亂收費行為。

第六條　保障性住房物業服務和住宅（別墅除外）前期物業服務收費標準、車位管理服務費實行政府指導價。按照《四川省定價目錄》規定，由市、縣價格主管部門會同同級物業主管部門根據住宅小區物業管理服務等級標準等因素制定相應基準價與浮動幅度，并向社會公布。

住宅前期物業服務收費是指房屋自售出之日起至業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》生效時止，物業服務企業按照《前期物業服務合同》約定向業主收取的費用。

車位管理服務費是指小區物業服務企業為業主購買的車位提供照明、清潔、監控、維護秩序等服務所收取的費用。

第七條　由業主大會或業主大會授權的業主委員會依法選聘的物業服務企業收費，以及別墅、非住宅物業服務費，接受業主委托的特約服務費、代辦服務費、家政服務費等實行市場調節價。收費標準由物業服務企業依法與業主或物業使用人協議約定。

第八條　實行政府指導價的物業服務收費，由物業服務企業在本轄區價格主管部門、物業主管部門制定的基準價及浮動幅度內，根據住宅小區物業管理服務等級標準提出收費標準，按照管理權限報物業主管部門和價格主管部門備案同意后執行。

物業主管部門按照規定對備案申請人提供的物業管理服務等級標準進行認定。

價格主管部門根據物業管理服務等級標準認定情況，綜合考慮物業服務成本、小區性質特點等因素，在不超過規定基準價及浮動幅度內確定上限標準。必要時，價格主管部門可進行定價成本監審或成本測算，物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要資料。

第九條　新建住宅銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內依法通過招投標或協議招標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業服務內容、服務等級標準和收費標準等。前期物業服務委托合同簽訂之日起10個工作日內，物業服務企業按照第八條規定依次報相關部門備案審核。

新建住宅銷售時，建設單位或物業服務企業與業主簽定《前期物業服務合同》約定的物業服務收費標準，不得超過備案審定標準。

少數物業項目因政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準，確需超出政府指導價最高上限的，建設單位可在發布招標公告前20個工作日向有定價權限的價格主管部門、物業主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準，同時作為該項目前期物業招投標的最高收費標準。

第十條　住宅前期物業服務企業發生變化，接管的物業服務企業應及時到物業主管部門備案；需要上調收費標準的，須按照價格管理權限報價格主管部門依法審批。

第十一條　符合設立業主大會但尚未設立且前期物業服務合同已到期的小區，物業服務收費標準繼續按照價格主管部門備案標準執行，至小區依法成立業主大會并自主選聘物業服務企業、重新簽訂《物業管理服務合同》生效時止。

前期物業服務收費因服務成本或政府指導價調整變化確需超過最高上限的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織、指導與監督下，聘請第三方有資質的專業機構認定并出具物業服務企業近三年年度財務報表，在小區顯著位置公開征詢意見不少于15日，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并重新簽訂合同約定執行。

業主大會成立后，物業服務費由業主大會或業主大會授權的業主委員會按照法定程序決定，與物業服務企業合同約定執行。

第十二條　業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按照約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

第十三條　物業服務費用實行包干制的，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按照規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費用分攤；

（十）法定稅費和合理利潤。

（十一）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大型和中型維修、更新和改造費用，應當通過住宅專項維修資金列支，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條　住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民合表用戶價格執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

第十五條　按照價格管理權限，價格主管部門應當會同物業主管部門每三年對本轄區內物業管理服務等級標準及相應的基準價與浮動幅度進行評估，根據評估結果決定是否啟動政府指導價調整程序。

第十六條　在物業管理區域內停放車輛的業主或物業使用人，應向車位產權人交納車位使用費，按照合同約定向物業服務企業交納車位管理服務費。對停放的車輛有保管要求的，業主或使用人應與物業服務企業另行簽訂車輛保管合同，按照合同約定向物業服務企業繳納車輛保管費，物業服務企業承擔約定的相關責任。

業主共有道路或者其他場地按照有關規定規劃用于停放車輛的車位，屬業主共有。車輛停放收費標準的制定和調整由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主共有車位的經營所得收益，扣除按照約定應支付物業服務企業或其它車輛停放服務經營管理者的相關人員薪酬、日常保潔、秩序維護等服務費用后，剩余部分應當用于補充本小區住宅專項維修基金。

住宅小區車輛臨停費、車位租賃費實行市場調節價。對進入物業區域開展應急處置的公安、消防、搶險、檢修、救護、環衛、郵政等特種車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

物業服務企業收取車輛臨停費后不得收取車位管理服務費，車位租賃費構成內容由當事雙方合同約定。

第十七條　住宅樓宇、住宅小區內符合規劃要求的辦公、商業用房、幼兒園、學校、會所、活動中心等其他用房的物業服務收費標準可高于同類住宅，具體收費標準由雙方合同約定。

第十八條　業主應當按照物業服務合同的約定按照時足額交納物業服務費或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

物業服務企業可以根據合同約定預收物業服務費，但預收的期限最長不得超過12個月。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費或物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費或物業服務資金。

第十九條　業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應業主或物業使用人要求，為裝飾裝修活動提供服務的，收費標準由雙方協議約定。物業服務企業不得強制服務強行收費或只收費不服務。

裝修垃圾委托物業服務企業清運的，房屋裝修人應將裝修產生的垃圾運送至小區內指定的集中點堆放。裝修垃圾清運費一般按照裝修房屋產權面積不超過每平方米4元的標準計算收取；裝修過程中需要拆除墻體的，可按照拆墻面積不超過每平方米20元的標準適當加收。收取裝修垃圾清運費后，非特約服務事項不得再收取裝修管理服務費。

住宅室內裝飾裝修管理服務協議中明確收取裝修押金的，裝修押金每戶不超過2000元。裝修押金主要用于裝修人對物業公共設施設備、共有部位的損壞修復和不當行為的約束，不得無故扣留。

第二十條　物業服務企業為維護小區秩序，向業主發放證照、門卡等產生的制作費用應計入物業服務成本，并應當為每戶業主或物業使用人免費配置不少于3張出入證（卡）。業主或物業使用人丟失、損壞需要補辦的，可按照補償成本原則收取工本費。

物業管理區域停車場實行門禁管理的，應當免費為車主配置1張車輛出入卡。

第二十一條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會或業主大會授權的業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。

第二十二條　物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費及其他額外費用。

電網企業無法直接供電到終端用戶，需由物業服務企業轉供的，用戶（租戶）線損電價、電力服務費等轉供電環節收費按照相關規定收取，物業服務企業不得超過規定隨意定價。

物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十三條　物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域公示欄、業主出入口或物業服務中心，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、收費對象及監督舉報電話等有關情況進行公示。

新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

第二十四條　本實施細則由廣安市發展和改革委員會、廣安市住房和城鄉建設局、廣安市市場監督管理局負責解釋。

第二十五條　本實施細則自2020年　月　日起施行，有效期為5年。《廣安市人民政府辦公室關于印發〈廣安市物業服務收費管理實施細則〉的通知》（廣安府辦發〔2014〕6號）同時廢止。

廣安城區物業服務收費政府指導價

（建議方案一）

廣安城區物業服務收費政府指導價

（建議方案二）