達州市物業管理條例

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及與物業管理相關的其他主體的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合達州市實際，制定本條例。

第二條 達州市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持專業服務、政府監督、行業自律相結合的原則。

縣級以上人民政府建設、發展改革、公安、城市管理、民政、自然資源規劃、市場監督管理、應急管理、生態環境保護、衛生健康等行政主管部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的監督指導和服務工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導、協調轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會、業主委員會、業主監事會依法履行職責；建立物業管理工作聯席會議制度，協調社區建設與物業管理的關系，負責召集相關部門和單位組織調解轄區物業管理矛盾糾紛。村（居）民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理有關的工作。

物業服務行業協會應當制定物業服務規范和物業服務等級標準，建立物業服務企業及從業人員自律制度，組織業務培訓，加強從業行為調查、督察、處理等行業自律管理，促進從業企業和人員依法誠信經營，提高物業服務質量和水平。

第二章 業主、業主大會、業主委員會

第四條 依法登記取得房屋所有權人為為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第五條 建設單位應在組織前期物業承接查驗時，按照物業管理區域規劃核準總建筑面積（含地下）0.3元/㎡標準繳納業主大會籌備組工作經費和首次業主大會會議經費，存入街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的銀行賬戶，一個物業區域最高不超過10萬元，最低不低于1萬元。

籌備組按照籌備經費開支預算方案向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請使用。

首次業主大會會議召開后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應對經費專戶存儲、�？顚Ｓ玫冉涃M收支使用情況適時進行公示，結余部分根據業主大會的決定，可以用于業主大會換屆改選經費、納入住宅專項維修資金或者用于業主組織運行的其他需要。

第六條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

采用現場集體討論的形式召開業主大會會議的，業主委托代理人的，應當出具書面委托書和受委托人身份證明，委托書應載明委托人身份和專有部分信息、委托事項，一個代理人只能受托一位業主，不能受托多位業主。

業主大會會議表決事項采用書面征求意見、現場投票、傳真、信息、微信表決等方式進行，但不論采用何種形式都應當具備真實性、可追溯性。

鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會應當對業主大會會議表決全過程進行監督。

第七條 業主大會應當履行下列職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉或者罷免業主委員會委員、候補委員和監事會成員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、續聘和解聘物業服務企業；

（五）制定、修改業主共有資金使用與管理、共有物業經營管理等方面的規定和程序；

（六）監督業主委員會工作，審議業主委員會工作報告；

（七）籌集和使用住宅專項維修資金，并監督實施；

（八）依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

決定第七款和第八款規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其他事項需要作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會會議依法作出的與物業管理活動相關的決定，對本物業管理區域全體業主、物業使用人以及業主委員會具有約束力。

第八條 業主委員會是業主大會的執行機構，由5至11人單數組成，任期3或者5年。業主委員會由主任、副主任和委員構成。

業主委員會可以設置候補委員，候補委員人數不超過委員人數的二分之一，候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。設立候補委員的，應當與業主委員會一并公告和備案。

業主委員會辦理備案手續后，持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章，向銀行申請設立業主共有資金基本賬戶。

第九條 業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。監事委員會由3人或者5人組成，成員在業主委員會委員和候補委員之外的業主中產生。

第十條 業主委員會成員、候補委員、監事會成員應當由熟悉并遵守物業管理等法律法規、熱心公益事業、責任心強、具有相應組織能力和工作時間的業主擔任。

有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員、候補委員、監事會成員：

（一）不具有完全民事行為能力的;

（二）惡意欠繳物業服務費及其他相關費用的；

（三）未按照規定繳存住宅專項維修資金的;

（四）存在違法搭建建（構）筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的;

（五）有違法犯罪記錄的，或被納入失信懲戒對象名單的;

（六）非法占用公共區域或者共用部位、共用設施設備的；

（七）接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益，收受或者索取建設單位、物業服務企業或其他利害關系人財物的;

（八）本人及其近親屬在本小區建設單位、物業服務企業中任職或者有利益關系的。

第十一條 業主委員會應當履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；

（二）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理實施等工作；

（三）與業主大會選（續）聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）聽取業主、物業使用人的意見和建議，督促業主、物業使用人遵守管理規約，監督管理規約的實施；

（五）承擔組織和監督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（七）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）接受相關部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處和居（村）民委員會對物業管理的指導和監督；

（九）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第十二條 業主委員會成員、監事會成員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業主、業主大會行使職責（權利）；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則、印章管理制度或者未經業主大會授權擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）挪用、侵占業主共有財產；

（六）接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益，收受或者索取建設單位、物業服務企業或其他利害關系人財物的;

（七）泄露業主信息、資料或者將業主信息、資料用于與物業管理無關的活動；

（八）改變小區共有部位、物業服務“兩房”性質和用途等違反物業管理區域有關物業使用維護管理禁止行為；

（九）超越業主大會賦予的職責擅自決定選聘續聘解聘物業服務企業、專項維修資金、業主共有資金使用管理等應由業主大會決定的重大事項；

（十）違反法律、法規的其他行為。

第十三條 業主委員會成員、監事會成員有下列情形之一的，其職務自行終止，由業主委員會公示，并向業主大會報告：

（一）因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主的；

（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；

（三）因犯罪被判處刑罰的；

（四）存在本條例第十二條所列禁止行為且受到政府行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府行政處罰的；

（五）連續6個月缺席業主委員會會議或者不履行業主委員會委員職責的；

（六）業主管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

職務終止的業主委員會成員、監事會成員應當自職務終止之日起5日內將其保管的有關檔案、印章和其他屬于業主大會所有的財物、文件資料移交給業主委員會。

第十四條 業主委員會會議必須有過半數委員出席，業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內予以公示。業主委員會可以邀請物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會的代表以及業主代表列席會議。

第十五條 業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

第十六條 業主委員會成員、監事委員會成員不得領取勞動報酬；經業主大會同意，業主委員會、監事會必要的工作經費，在業主共有資金中列支，禁止向建設單位、物業服務企業、業主及其他利害關系人索要個人報酬或者補貼。

第十七條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布下列事項：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）業主委員會成員、候補委員、監事委員會成員名單及其聯系方式；

（五）每半年以書面形式公布專項維修資金的籌集、使用情況，物業共用部位、共用設施設備的使用、經營收益的收支情況，業主委員會成員、監事會成員在本小區物業權屬等情況；業主大會、業主委員會工作經費的收支情況；

（六）應當向業主公開的其他情況和資料。

業主可以查閱業主大會、業主委員會所有會議資料，并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當及時答復。

第十八條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立業主委員會成員履職信用記分制度。

第十九條 監事委員會應當履行以下職責：

（一）審議業主委員會的工作計劃、工作報告；

（二）監督業主委員會財務活動，包括籌集、管理、使用住宅專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；

（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況，對業主委員會及其成員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會及其成員予以糾正；

（四）督促業主委員會及時召開業主大會會議；

（五）列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出建議或者質詢；

（六）向業主大會會議提出其職權范圍內的建議、意見；

（七）向業主大會報告監事委員會行使職權情況并通告全體業主；

（八）業主大會議事規則規定的其他職責。

第二十條 物業管理區域有下列情形之一的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立物業管理委員會代行業主委員會相關職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，且經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的；

第二十一條 物業管理委員會由5至11人單數組成，成員由業主、公安派出所、村（居）民委員會等代表組成。其中，業主成員應當不少于三分之二。

物業管理委員會自成立之日起30日內應當向物業所在地建設行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處備案，并在物業管理區域內顯著位置公布成員名單及聯系方式。

第二十二條 物業管理委員會應當依法履行職責，作出決定前，應當征求全體業主意見；作出決定后，應當在物業管理區域內顯著位置公告。

物業管理委員會應當在業主委員會成立后，停止履行物業管理相關職責，并于7日內與業主委員會辦理移交手續。

第三章 物業管理與服務

第二十三條 一個物業管理區域內住宅、商業、辦公等不同業態物業及車位等配套建筑、公用設施設備應當由同一個物業服務企業管理和服務。

第二十四條 新建物業驗收合格交付使用15日前，建設單位應當邀請業主代表、住房和城鄉建設部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業管理專家等參加，與物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行物業承接查驗。

物業承接查驗發現的問題，包括物業“兩房”面積配置不足，未按約定進行基礎裝修、開通水電、配置計算機打印機等未達到基本辦公條件，建設單位應按規定及時進行整改。

建設單位應承擔物業承接查驗相關費用，不得以任何理由將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用，不得以任何理由免除自身責任，加重物業服務企業責任，損害物業買受人的權益。

第二十五條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。

在物業服務合同期限內，因物業服務區域公共服務產品能耗價格調整、業主要求物業服務內容和等級變動、其他政策性費用調整、共用設施設備維修養護費用調整等情形導致物業服務成本變動較大，物業服務企業經營超出正常市場風險，應當與業主委員會平等協商，制定調價方案提交業主大會決定。

第二十六條 市、縣（市、區）人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測，每兩年至少開展一次物業服務成本監審或者調查，并向社會公布物業服務社會平均成本，物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度。

第二十七條 市人民政府建設行政主管部門應當制定物業服務標準合同，合同應當包括下列事項：

（一）物業管理區域、崗位配置等基本情況；

（二）物業服務用房的配置和裝修標準及其使用、維修和管理；

（三）物業服務等級、質量標準和收費標準、方式；

（四）雙方的權利義務、違約責任和履約擔保

（五）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（六）公共綠化的維護，公共區域的環境衛生、秩序維護、安全防范；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）車輛的停放管理；

（九）物業檔案資料的保管；

（十）物業服務合同期限和終止、解除條件。

物業服務企業應當將簽訂的物業服務合同及相關資料于30日內報所在地建設行政主管部門備案。

第二十八條 物業服務企業應當在物業服務區域公示下列信息：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式等；

（三）共用設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；

（五）建筑區劃內車位、車庫的處置情況；

（六）其他應當公示的信息。

第二十九條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為：

（一）物業服務企業不得承接未經承接查驗或者查驗不合格的物業；

（二）擅自改變物業服務用房的用途；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（四）擅自設置收費項目，提高收費標準；

（五）泄露業主、物業使用人的信息；

（六）阻撓業主大會、業主委員會成立和履行職責；

（七）其他損害業主、物業使用人權益的行為。

第三十條 物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。

業主大會決定續聘的，應當重新簽訂物業服務合同；物業服務合同解除或者終止的，物業服務企業應當履行交接義務，退出物業管理區域。

物業服務合同期滿或者單方依法依約要求提前解除合同的，應當依據合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

第三十一條 縣級以上人民政府建設行政主管部門應當會同人民法院、發展改革、公安、市場監管、城管執法等單位，建立“守信聯合激勵、失信聯合懲戒”機制，加強行業誠信管理。

縣級人民政府建設行政主管部門應當建立物業服務監管和評價機制，對物業服務企業及其項目負責人的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行信用記分管理。

第三十二條 縣級人民政府建設行政主管部門應當會同鄉鎮人民政府、街道辦事處每2年組織開展物業服務企業服務質量滿意度測評。

第三十三條 滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告，并作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。

物業服務企業在不良信用信息公示期間，不得參與物業項目招投標。

第四章 物業使用與維護

第三十四條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）違反法律、法規的規定飼養具有攻擊性的大型犬、烈性犬或未經檢疫的其他犬只；

（二）擅自在建（構）筑物外立面安裝防護欄、雨棚、晾衣桿或懸掛、張貼、涂寫、刻畫等有礙小區景觀的行為；

（三）焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

（四）擅自建設、接駁給排水系統；

（五）在規定或劃定區域外停放車輛；

（六）擅自架設通信線纜、電線電纜等；

（七）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門。

第三十五條 建設單位應當制定物業區域車位（車庫）銷售或租賃方案，并在房屋銷售現場公示進行第一輪公開出售，每戶業主限購一個車位。

在同一物業區域最后一批次房屋交付使用時面向全體業主公告進行第二輪車位（車庫）出售（出租），可根據車位（車庫）配置情況和業主申請情況合理確定每戶業主購置（租賃）數上線。

第二輪公開出售（租賃）滿一年后仍有剩余車位（車庫），建設單位應再次公告面向全體業主出售（出租），可以同時向物業管理區域外的其他人出租，同一時段同等條件業主擁有優先購買權及租賃權。

向物業管理區域外的其他人出租的，單次租賃期限不得超過六個月，租賃到期后仍有未出售（租賃）的剩余車位（車庫）雙方可以協議續租。

建設單位必須在同一物業區域最后一批次房屋交付使用時一并將全部配建車位(車庫)交由物業服務企業統一管理服務，建設單位可以在公開發布的車位（車庫）銷售（租賃）公告或租賃合同中約定租賃合同在銷售合同生效時自行終止，租賃費用按實際承租時間結算。

物業服務企業、業主、業主委員會應當支持建設單位有序開展的車位（車庫）銷售（租賃），促進小區車位（車庫）正常銷售和有效利用。

建設單位不得將已建成的停車位（車庫）擅自停止使用或者改作他用。

第三十六條 業主共有資金包括業主共有物業收益和其他合法收入，歸全體業主所有。業主共有資金主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主共有資金不得存入私人賬戶，不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

第三十七條 前期物業服務期間，物業服務企業應當設立業主共有資金專門賬戶。

業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后15日內，前期物業服務企業應當將業主共有資金轉入業委會設立的業主共有資金基本賬戶，并注銷原業主共有資金專門賬戶。

前期物業服務企業和業主委員會應當每半年公示業主共有資金收支情況。經業主大會決定或者業主大會議事規則約定，可以對業主共有資金收支情況進行經濟責任審計。

第三十八條 業主交存的專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

未建立首期住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照法律、法規的相關規定、管理規約的約定和業主大會的決定，及時建立或者續交住宅專項維修資金。

業主轉讓物業時，其名下的住宅專項維修資金余額隨物業一并轉讓給物業買受人。因房屋征收或者其他原因造成物業滅失的，經業主大會或者建設單位申請，應當將住宅專項維修資金余額退還業主。

第三十九條 建設單位應當承擔物業保修期限和保修范圍內的保修責任，以房屋建筑和設施設備出現質量問題的時間確定保修責任。

建設單位在新建物業承接查驗前，應當以建筑總造價2%的比例交存物業保修金。物業保修金由縣級人民政府建設行政主管部門指定機構管理。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業保修金有結余的，應當返還建設單位。

第四十條 業主、物業使用人或其他行為人因裝修或其他使用不當，致使電梯等共用設施設備、公共綠化、景觀和小區道路損害和相鄰業主合法權益受損，應承擔修復和賠償責任。

第四十一條 縣級人民政府應當制定老舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，并安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

第四十二條 老舊住宅小區經專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意，可以新建、改建物業服務用房、停車位等配套設施。

老舊住宅小區改造方案應當經公安、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門予以審查確認。

第四十三條 老舊小區改造后應當引入物業管理，但改造后仍不具備物業管理條件的，應當按照本條例第二十條的規定成立物業管理委員會。

第五章法律責任

第四十四條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第四十五條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣級人民政府有關行政主管部門予以處罰，并記入企業信用信息檔案：

（一）違反本條例第二十四條規定，將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，共同侵害業主利益的，雙方共同承擔賠償責任；

（二）違反本條例第三十五條規定，建設單位未將車位、車庫相關情況予以公布并告知買受人的，責令限期改正，處三萬元以上五萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第三十五條規定，擅自將已建成的停車場停止使用或者改作他用的，責令限期改正；逾期不改正的，自責令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面積，按照每平方米每日十元處以罰款。

第四十六條 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣級人民政府有關行政主管部門予以處罰，并記入企業信用信息：

（一）違反本條例第二十八條規定，未公示或者未及時更新物業服務相關信息的，責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十九條第一項規定，承接未經查驗或者查驗不合格的物業的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十九條第五項規定，泄露業主、物業使用人信息的，責令限期改正，處五千元以上二萬元以下的罰款。

第四十七條 違反本條例第三十六條第二款規定，將業主共有資金存入私人賬戶，用于除銀行儲蓄之外的其他投資，借貸給他人或者為他人提供擔保的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，沒收違法所得，并處三萬元以上五萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條 縣級以上人民政府建設行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處和其他有關行政主管部門及其工作人員在物業監督管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。