海南省住宅區物業管理條例

(1999年9月24日海南省第二屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過根據2004年8月6日海南省第三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改<海南省住宅區物業管理條例>的決定》修正)

第一章 總　則

第一條　為加強物業管理，提高物業管理的服務水平，規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理公司的合法權益，提供整潔、文明、舒適、安全的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本省行政區域內住宅區的物業管理。本條例所稱物業，是指已竣工并交付使用的住宅及其附屬的設施、設備和場地。本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理公司進行專業管理的活動。本條例所稱業主，是指物業的所有權人。本條例所稱使用人，是指物業的承租人和業主之外的其他實際使用物業的人。本條例所稱物業管理公司，是指依法設立的從事物業管理服務的企業法人。

第三條　物業管理實行業主自治管理與物業管理公司專業管理相結合的管理模式。第四條省人民政府建設行政主管部門對全省的物業管理進行管理、監督和指導。各市、縣、自治縣人民政府確定的物業管理行政主管部門對本行政區域內的物業管理進行管理、監督和指導。

第二章 業主自治管理

第五條　業主通過業主大會及其選舉產生的業主委員會對所屬住宅區物業實行自治管理。市、縣、自治縣物業管理行政主管部門可以按照住宅與其附屬的共用設施、設備和場地的相關情況具體劃定物業管理區域的范圍。

第六條　業主享有對住宅區物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。業主享有下列權利:(一)參加業主大會;(二)選舉和被選舉業主委員會成員;(三)表決通過業主公約、業主委員會章程和其他有關物業管理的重大事項;(四)監督業主委員會和物業管理公司的工作。業主履行下列義務:(一)執行業主大會和業主委員會的決議、決定;(二)遵守業主公約和有關住宅區物業管理的規定;(三)按照合同約定繳納物業管理費、水電費和維修基金等費用。

第七條　房屋已交付使用且出售房屋建筑面積達到50%以上的，售房單位應當在30日內向所在地物業管理行政主管部門報告，并在物業管理行政主管部門指導下組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。具備成立業主委員會條件而3個月內沒有成立的，物業管理行政主管部門應當在具備條件的6個月內組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第八條　業主大會是住宅區物業管理的最高決策機構。業主大會行使下列職權:(一)選舉、罷免業主委員會成員;(二)制定或修改業主公約和業主委員會章程;(三)批準或終止物業管理委托合同;(四)監督業主委員會的工作，聽取和審議業主委員會的工作報告;(五)決定與業主利益相關的物業管理方面的重大事項;(六)改變或撤銷業主委員會不適當的決定。

第九條　業主大會由全體業主組成。業主大會必須有持過半數投票權的業主(或委托代理人)出席才能舉行。業主大會選舉業主委員會和通過業主公約、業主委員會章程及決定其他重大事項，必須經過全體業主所持票數過半數通過;決定其他事項必須經過出席大會的業主所持票數過半數通過。業主所持票數按其擁有的房屋建筑面積計算。建筑面積每10平方米為1票，5平方米以上不足10平方米的計算為1票，不足5平方米的不計票。

第十條　業主大會由業主委員會負責召集。業主大會召開7日前，業主委員會應當將會議內容及有關事項書面通知業主和使用人。業主大會每年至少召開1次。業主大會閉會期間，持有so%以上投票權的部分業主聯名提議可以召開臨時業主大會。業主委員會應當在接到該項提議后巧日內召開臨時業主大會。逾期不召開的，由物業管理行政主管部門組織召開。

第十一條　業主大會應當根據國家法律、法規和本條例，結合所屬物業的實際，制訂業主公約。業主公約是由業主共同制定的有關物業的共有部分和共同事務管理的協議，業主公約對全體業主具有約束力。

第十二條　業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任從委員中選舉產生。業主委員會委員每屆任期兩年，可以連選連任。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、能模范遵守物業管理規章制度和有一定工作能力的人員擔任。業主委員會成員一般不領取報酬。但擔任專職工作的業主委員會成員或聘請的專職工作人員可以領取報酬，具體標準由業主大會決定。

第十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地物業管理行政主管部門備案:(一)業主委員會章程;(二)籌備業主委員會和召開業主大會的有關原始資料;(三)業主委員會主任、副主任及委員名單。

第十四條　業主委員會是代表全體業主的合法權益，遵照業主大會的決議、決定和業主委員會的章程，對所屬物業區域實施自治管理的組織。業主委員會履行下列職責:(一)召集和主持業主大會;(二)提出業主公約、業主委員會章程的草案或修訂草案;(三)選聘或解聘物業管理公司，簽訂、變更或解除物業管理委托合同;(四)審議物業管理公司提出的本住宅區物業管理年度計劃和財務收支情況;(五)審議住宅區配套工程、重大維修工程項目及其他物業管理服務的重大措施;(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督、檢查物業管理公司的工作;(七)教育、督促業主和使用人遵守物業管理法律法規和業主公約;(八)履行業主大會賦予的其他職責。前款(二)至(五)項規定的事項必須經業主大會批準。

第十五條　業主委員會必須依照國家有關法律法規和本條例及業主委員會章程的規定行使職權，接受全體業主、使用人和物業管理行政主管部門的監督。

第十六條　業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要或者1/3以上委員的提議召開，但每年至少召開2次。會議必須有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數通過，并以書面的形式由業主委員會委員簽字認可，存檔備查。

第十七條　業主委員會的活動經費最高不得超過同期物業管理費總額的1%，從物業管理費中支出，具體數額和使用計劃由業主大會審議決定。業主委員會的活動經費包括業主大會和業主委員會會議的費用、必要的辦公費用和業主委員會專職人員的報酬。

第十八條　住宅交付使用后至業主委員會成立前，對物業的管理由售房單位負責，售房單位可以聘請物業管理公司進行管理，也可以自行管理。

第三章 物業專業管理

第十九條　物業專業管理由業主委員會聘請具有資質的物業管理公司進行管理。物業管理公司經業主委員會的聘用，可以依照國家法律法規和本條例以及物業管理委托合同的約定，對業主所屬物業區域內的房屋及配套設施、設備和公共場所進行日常維護、修繕，對環境衛生、社會治安、公共秩序及其他事務進行日常管理，并為業主、使用人提供相關的服務

第二十條　物業管理公司必須依法取得資質證書，并按照資質等級管理的規定從事物業管理經營。

第二十一條　物業管理實行招標投標制度。具體辦法由省物業管理行政主管部門報省人民政府批準后實施。

第二十二條　物業管理公司接受業主委員會的委托從事物業管理服務，應當參照國家制定的物業管理委托合同示范文本與委托方簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利義務關系。物業管理委托合同應當自生效之日起30日內由物業管理公司報所在地物業管理行政主管部門備案。

第二十三條　普通住宅物業管理收費，應當遵循公平、合理、公開的原則。物業管理收費應當與物業管理服務水平相適應。普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物業管理費，實行政府指導價，以業主的房屋建筑面積計算，具體標準由省價格主管部門會同省物業管理行政主管部門按照物業的類型、服務項目和服務標準分類制定。政府制定物業管理費指導價應當實行聽證會制度。高檔住宅的物業管理服務收費標準通過招標投標確定。為業主、使用人個別需求提供特約服務的服務收費，由物業管理公司與業主、使用人協商議定。

第二十四條　物業管理的服務項目主要包括綠化、清潔、保安、公共設施設備的日常運行和保養等。物業管理公司和業主委員會可以就以上項目的部分或全部以及其他雙方約定的服務項目簽訂物業管理委托合同。普通住宅物業管理費收取的具體標準由業主委員會與物業管理公司根據政府指導價規定的幅度在物業管理委托合同中約定，并報所在地價格主管部門備案。未成立業主委員會的住宅區，普通住宅物業管理收費不得超過政府指導價的基準價標準。

第二十五條　住宅物業管理費的費用構成按照國家和本省的有關規定執行。

第二十六條　物業管理費由物業管理公司按照物業管理委托合同的約定向業主逐月收取。物業管理公司應當每半年公布一次物業管理費的收支帳目，接受業主、使用人的監督。物業管理費的收費項目、收費標準等應當向業主、使用人公開并加以說明，業主和使用人有權查詢。

第二十七條　已按照本條例規定向業主收取物業管理費的，任何單位和個人不得再向業主收取性質和內容相同的費用。物業管理公司不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。未經業主、使用人的同意，物業管理公司自行提供服務的，業主、使用人有權拒絕支付服務費用。

第二十八條　業主共有的公用設施、設備、場地以及房屋，可以由業主委員會委托物業管理公司經營，其收益歸全體業主共有，并人維修基金。

第二十九條　物業管理公司應當在物業管理委托合同終止或解除后的10日內，向業主委員會辦理以下移交手續:(一)移交維修基金、預交的物業管理費和結余的維修養護費;(二)移交維修基金帳冊、財務帳目清單及其他物業檔案資料;(三)移交業主共有的物業管理用房、經營用房、場地和其他財物。業主委員會應當在終止或解除物業管理委托合同后的10日內報所在地物業管理主管部門備案。

第三十條　物業必須經綜合驗收合格后，方可將物業管理權移交給業主委員會。分期建設的，配套設施滿足使用功能要求時，經分期驗收合格的，可以移交物業管理權。綜合驗收或分期驗收不合格的，業主委員會有權拒絕接受物業管理權，售房單位必須繼續承擔物業管理費用。

第三十一條　售房單位向業主委員會移交物業管理權時，業主委員會和物業管理公司應當按照國家有關規定做好物業的接管驗收工作。售房單位及有關單位對接管驗收中所提意見應當及時處理。

第三十二條　售房單位在物業綜合驗收或分期驗收時，應當向業主委員會提供物業管理用房，其產權屬全體業主共有。尚未成立業主委員會的，由所在地物業管理行政主管部門代為接收。未提供房屋的，售房單位應當提供與管理用房等價的房款。物業管理用房的面積按驗收的總建筑面積的1%。計算，但最小不得少于30平方米。

第三十三條　售房單位向業主委員會移交物業管理權時，應當將屬于全體業主共有的房屋及其他財產，以及下列所涉及的物業文件資料同時移交:(一)物業建設項目的各項批準文件;(二)項目工程規劃圖、總平面圖、單位工程竣工圖和公用設施設備竣工圖;(三)單位工程竣工驗收資料和物業綜合驗收或分期驗收資料;(四)其他必要資料。

第四章 物業的使用

第三十四條　業主、使用人應當遵守法律、法規和業主公約的規定，愛護和正確使用住宅區物業，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第三十五條　業主對自有房屋進行裝飾、裝修，應當遵守國家有關規定和業主公約，對可能影響他人生活，危及他人安全、損害他人利益的，應當事先告知物業管理公司。物業管理公司應當將國家有關規定和注意事項告知業主或使用人。凡涉及拆改房屋主體結構或明顯加大房屋荷載的裝飾裝修工程，業主或使用人必須按照國家有關規定報經有關主管部門批準。因違反國家規定，裝飾裝修不當造成他人人身財產損害的，業主或使用人應當依法承擔法律責任。

第三十六條　任何單位和個人不得改變物業區域內按照規劃建設的市政公用基礎設施和公共配套設施的使用性質，不得占用物業區域內的道路、場地。

第三十七條　物業管理公司應當建立健全物業區域治安管理制度。因物業管理公司沒有建立健全治安管理制度或保安人員違反保安崗位責任制度，造成業主或使用人損失的，物業管理公司應當承擔相應的法律責任。

第三十八條　由物業管理公司管理的停車場，物業管理公司應當與區域內的車主簽訂車輛停放管理協議，明確車輛停放管理的責任關系和收費關系。車輛停放管理的收費標準由省價格主管部門統一制定。

第三十九條　業主轉讓或出租房屋時，應當自合同簽訂之日起15日內，將雙方在物業管理方面的約定書面告知物業管理公司。

第四十條　住宅區內業主或使用人的用水、用電，應當分戶裝表，供水、供電企業收費應當直接抄表到戶。水、電收費應當按照有關規定和法定計量器具計量收費。住宅區實行二次供水或停電時自行發電的，水費和電費相應增加該部分的成本費用，并向業主和使用人公開，接受業主、使用人和業主委員會的監督。

第五章 物業的維修

第四十一條　住宅區依法設立維修基金。維修基金專項用于物業共用部位、共用設施、設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第四十二條　商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。維修基金由售房單位在售房時向購房者一次性代為收取。多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收取;高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。所收維修基金不計人銷售成本。公有住房、職工集資建房和政府安居工程的維修基金的籌集、使用和管理辦法由省人民政府另行制定。

第四十三條　售房單位應當在為業主辦理房屋產權證書之前，將代收的維修基金移交給所在地物業管理行政主管部門代管。條件具備的小區，經業主委員會提交業主大會決定，可以將維修基金交給業主委員會或物業管理公司代管。維修基金由物業管理行政主管部門代管的，物業管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常使用。

第四十四條　維修基金歸全體業主共有，設立專帳管理，專款專用，定期接受業主和業主委員會的檢查與監督。維修基金明細戶一般按照單幢房屋設置。

第四十五條　維修基金的使用，由物業管理公司提出年度使用計劃，經業主委員會審核、業主大會批準后實施。維修基金不足時，應當按照業主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業維修基金。

第四十六條　物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔:(一)業主自用部位、自用設施、設備的維修、更新、改造費用，由業主自行承擔;(二)物業共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由各幢房屋的業主按照其占有的房屋建筑面積比例分攤;依照本條例設立維修基金的，在維修基金中列支;物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。(三)住宅區的水、電、煤氣、通訊及有線電視等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位負責，維修養護費用由有關業務單位承擔。

第四十七條　物業共用部位、共用設施設備進行維修時，相關業主或使用人應當提供便利，予以配合。

第六章 法律責任

第四十八條　物業管理公司違反本條例第二十條規定，未取得物業管理資質證書從事物業管理經營的，或者所經營物業與其資質等級不相符合的，由物業管理行政主管部門責令停止經營，沒收違法所得，并可處以5000元以上2000()元以下的罰款。

第四十九條　物業管理公司違反本條例第二十七條第一、二款規定及物業管理委托合同，重復收費、超標準收費或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由價格主管部門責令改正，并可依照有關法律法規的規定進行處罰。

第五十條　物業管理公司違反本條例第二十九條規定，售房單位違反本條例第三十三條規定，拒不移交有關財產或資料的，由物業管理行政主管部門責令其交出，經責令仍拒不交出的，物業管理行政主管部門可以追繳，并處以5000元以上20000元以下的罰款。

第五十一條　售房單位違反本條例第三十二條規定，不提交物業管理用房，也不交納等價房款的，由物業管理行政主管部門責令其提交，并可處以10000元以上30000元以下的罰款。

第五十二條　業主違反本條例和物業管理委托合同，不按照約定繳納物業管理費的，物業管理公司可以依照合同約定收取違約金或滯納金;合同沒有約定的，可以在追繳期限屆滿后每日加收1%。的滯納金。物業管理公司可以依法向人民法院申請支付令或者起訴。

第五十三條　業主、使用人違反本條例和業主公約規定的，物業管理公司有權予以制止，要求其限期改正或提請有關部門處理;造成損失的，責任人應當依法承擔相應的法律責任。

第五十四條　售房單位、物業管理公司或業主委員會挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門追回挪用款項，沒收違法所得;售房單位、物業管理公司挪用造成損失的，必須依法承擔民事責任;物業管理行政主管部門工作人員挪用的，給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十五條　業主、使用人、業主委員會、售房單位及物業管理公司之間因物業管理發生糾紛的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。當事人對行政處罰不服的，可以依照行政復議法和行政訴訟法的規定申請復議或向人民法院起訴。

第七章 附　則

第五十六條　本條例中有關專業用語的含義為：(一)自用部位，是指業主所購房屋內部，由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位；(二)自用設施設備，是指業主所購房屋內部，由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;(三)共用部位，是指一幢房屋內由該幢房屋的業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結構(包括基礎、承重墻體、梁、柱、屋頂等)、室外墻面等部位;(四)共用設施設備，是指物業區域內或單幢房屋內，建設費用已分攤進人住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五十七條　寫字樓及工業、商業用房等實行物業管理的，可參照本條例執行。

第五十八條　省人民政府可以根據本條例制定實施細則。

第五十九條　本條例具體應用的問題由省人民政府解釋。

第六十條　本條例自2000年1月1日起施行，《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》同時廢止。