欽州市物業管理辦法

第一章　總　則

第一條　為規范我市物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和開發建設單位等各方合法權益，營造良好的生活和居住環境，促進社會的和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣西壯族自治區物業管理條例》等法律、法規及規章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

第三條　縣區人民政府（管委）應當加強對物業管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業管理工作納入城市綜合治理工作體系，建立物業管理目標責任機制；制定和落實現代物業服務業扶持政策；建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

對于交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損等，因客觀原因未實施物業管理的物業小區，縣區人民政府（管委）可以結合危舊房和棚戶區改造以及城市環境綜合整治工作，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善綜合環境，逐步實施物業管理。

第四條　市房產行政主管部門負責本市物業管理活動的監督指導；縣區房產行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

住建（規劃、建設）、公安、民政、司法、環保、衛計、城市管理、工商、質監、價格、人防等行政主管部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

鎮人民政府（街道辦事處）具體負責轄區內物業管理活動的相關工作。

村民委員會（居民委員會）應當協助鎮人民政府（街道辦事處）開展物業管理工作。

第五條　物業行業協會應當加強行業自律管理，促進誠信經營，開展我市物業服務優秀小區評選工作，加強物業服務企業從業人員培訓，定期發布物業服務市場信息，調解處理物業服務糾紛，提高物業服務行業水平。

第二章　業主大會及業主委員會

第六條　首次業主大會會議的籌備經費由開發建設單位承擔，按照物業管理區域規劃總建筑面積每平方米0.3元的標準繳納首次籌備經費，單個物業管理區域總費用最高不超過30000元，最低不少于5000元。在辦理首幢房屋初始登記前，開發建設單位應當將首次業主大會籌備經費一次性交由鎮人民政府（街道辦事處）代管，專項用于首次業主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務、宣傳、通訊等必要費用的支出，結余部分移交小區業主委員會按照業主大會決定使用。

第七條　縣區房產行政主管部門應當在收到開發建設單位書面報告或者業主聯名的書面要求后5日內，書面告知鎮人民政府（街道辦事處）。鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到書面告知后及時組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組成員由縣區房產行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）、建設單位指派的代表以及業主代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由鎮人民政府（街道辦事處）代表擔任。

籌備組成立后應當將成員名單等在物業管理區域內公告。

第八條　業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組業主代表及競選、擔任業主委員會委員：

（一）非本物業管理區域的業主；

（二）不具有完全民事行為能力；

（三）本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關系；

（四）存在損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等不當行為且未改正的；

（五）未按照規定交納物業服務費和物業專項維修資金等相關費用且未改正的；

（六）出租房屋造成侵害其他業主合法權益的；

（七）牟取妨礙公正履行職務的其他利益的；

（八）有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄的；

（九）違反業主大會議事規則、管理規約的；

（十）其他原因不宜擔任的。

業主委員會委員或籌備組業主代表成員的資格審核，由鎮人民政府（街道辦事處）負責。

第九條　業主大會籌備組應當履行下列職責，并自成立之日起90日內組織召開首次業主大會：

（一）確認并公示業主身份、業主人數、業主所擁有的專有部分面積以及在業主大會會議上的投票權數；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案；

（四）確定首次業主大會會議表決規則；

（五）擬定首屆業主委員會成員選舉辦法草案，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉（增補）辦法；

（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開前15日以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間向籌備組提出意見，籌備組應當集體討論決定是否采納并及時答復業主。

第十條　首次業主大會會議主要議題應包括選舉產生首屆業主委員會委員、確定業主委員會任期以及表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或手機信息、電子郵件、網絡等征求意見的形式，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定籌集、使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主委員會應當將業主大會表決通過的事項在物業管理區域內公告。

第十一條　業主委員會設主任1名，副主任1至3名，由業主委員會全體委員推選產生。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到物業所在地的縣區房產行政主管部門和鎮人民政府（街道辦事處）辦理備案手續。

業主委員會辦理備案手續后，可依法刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第十二條　經業主大會決定，業主委員會工作經費可以從電梯廣告、共有車位租賃等物業公共部位經營收益中按約定的比例提取，或者通過業主集資、業主自愿捐贈等合法方式籌集。

業主委員會工作經費可以委托物業服務企業代為籌集，也可以由業主委員會自行籌集，具體的籌集及使用方式應當在業主《管理規約》中確定。

第十三條　業主大會、業主委員會應當接受鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）的監督和指導。

召開業主大會會議或業主委員會會議前，召集人應當通告全體業主或通知全體業主委員會委員，并書面報告鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）。鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）應派員列席會議，并對業主大會、業主委員會會議進行監督和指導。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，做出的決定違反法律、法規及規章的，鎮人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三章　物業服務

第十四條　業主大會成立前，由開發建設單位通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，根據中標結果確定前期物業服務收費標準，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房小區應當采用公開招標方式選聘前期物業服務企業。

開發建設單位在銷售房屋前，應當將前期物業服務企業以及服務標準、收費標準等信息在房屋銷售中心向買受人明示。

業主大會成立之前，開發建設單位、物業服務企業依法解除合同或者前期物業服務合同到期的，開發建設單位應當通過招標投標方式，重新選聘前期物業服務企業；若開發建設單位因注銷或解散等原因不能履行義務的，由鎮人民政府（街道辦事處）臨時選聘物業服務企業。重新或臨時選聘物業服務企業的，開發建設單位或鎮人民政府（街道辦事處）應當就選聘物業服務企業事項進行公告；業主對公告內容有異議的，應當及時答復。

業主大會成立后，由業主大會決定選聘、續聘和解聘物業服務企業。提倡和鼓勵業主大會通過招標投標方式選聘物業服務企業。

業主大會選聘物業服務企業后，業主委員會應當將選聘的物業服務企業信息以及服務標準、收費標準等在物業管理區域內明示。

第十五條　前期物業服務企業在承接物業前，應當和開發建設單位按照合同約定，共同對物業管理區域內的物業共有部位、共用設施設備等進行檢查和驗收。

開發建設單位應當向物業服務企業移交下列材料：

（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）環境影響評價等環境保護資料；

（三）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊、業主聯系方式；

（六）物業服務所必需的其他資料。

第十六條　物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內公示并及時更新，接受業主咨詢、監督：

（一）物業服務企業營業執照、誠信證明、項目負責人基本情況及物業服務投訴電話等；

（二）合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）共用設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式等；

（四）電梯運行維護費、公共水電費分攤等情況；

（五）其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復說明。

第十七條　開發建設單位或業主、業主大會、業主委員會等對物業服務企業的履約情況存在異議的，可以委托第三方評估機構開展評估。第三方評估機構應當向全體業主、物業服務企業公布評估結果。經評估不符合合同約定標準的，物業服務企業應當進行整改。

物業服務企業有下列失信行為之一的，經鎮人民政府（街道辦事處）和縣區房產行政主管部門核實后，由市房產行政主管部門錄入物業服務企業誠信檔案：

（一）未按照法律、法規及規章規定提供物業服務且拒不整改的；

（二）經第三方評估機構評估，履約情況不符合合同約定標準且拒不整改的；

（三）違反合同約定擅自更換項目負責人的；

（四）挪用專項維修資金的；

（五）擅自改變物業管理用房用途的；

（六）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

（七）發生重大安全責任事故的；

（八）物業服務合同依法終止后，拒不撤出物業管理區域，或者不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；

（九）違反法律、法規及規章等規定情形的。

第十八條　物業管理服務收費包含物業服務費、電梯維護費及車位、車庫停車服務費等。

業主大會成立前，公共租賃住房、經濟適用房、限價商品住房等保障性住房的前期物業服務收費實行政府指導價；其他物業的前期物業服務收費實行市場調節價。具體的前期物業服務收費標準由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。

業主大會成立后，物業服務收費實行市場調節價。具體的物業服務收費標準由業主大會、業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

市、縣區價格行政主管部門應當根據相關規定，結合我市實際，分別制定政府指導價的基準價、浮動標準以及市場調節價的參考價，并適時更新，定期向社會公布。

第十九條　物業服務企業違反規定和合同約定，擅自擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。

業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。業主違反合同約定不交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過書面通知、上門通知、在物業管理區域公示等方式，督促其限期交納；逾期未繳納的，可以依法向人民法院提起訴訟。

業主有不交納專項維修資金、拒付物業服務費用以及實施損害業主共同權益等行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則等規定中對其享有的共有部分收益分配等共同管理權限予以限制。

第二十條　物業服務合同解除或者終止的，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出交接事宜；業主委員會尚未成立的，應當與開發建設單位辦理退出交接事宜；開發建設單位因注銷或解散等原因不能履行義務的，應當與村民委員會（居民委員會）辦理退出交接事宜。交接各方應當對物業管理區域內業主共有房屋、共用設施設備、場地、財物、資料等的使用維護現狀給予確認，并報縣區房產行政主管部門備案。

物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕辦理退出交接事宜。

第四章　物業的使用及管理

第二十一條　新建物業的開發建設單位應當在商品房預（現）售前向縣區房產行政主管部門申請辦理物業管理區域劃分。

物業管理區域由縣區房產行政主管部門會同鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業共用設施設備、社區建設和便于業主大會（業主委員會）開展活動等因素劃分。

有下列情形之一，且在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以將一個建設項目劃定為若干獨立的物業管理區域：

（一）被城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮公共水體等分割成不同組團的；

（二）可以明顯區分為住宅、商業等不同物業管理形態的；

（三）配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的；

（四）法律、法規及規章規定能夠劃定為不同區域的其他情形。

第二十二條　建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，且不少于80平方米。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

經業主大會同意，業主委員會用房可以從物業服務用房中調劑，建筑面積應當不少于20平方米。

第二十三條　開發建設單位應當將下列材料在房屋銷售中心向買受人明示，并作為《商品房買賣合同》的附件：

（一）前期物業服務合同及業主臨時管理規約；

（二）物業管理區域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積；

（三）共用部位的位置、數量、面積和用途；

（四）共用設施設備的位置、名稱、用途及權屬；

（五）車庫、車位的位置、數量及權屬；

（六）物業服務用房的面積及位置；

（七）法律、法規及規章規定需要明示的其他內容。

物業管理區域內成片栽植闊葉喬木的地面停車場，經規劃行政主管部門核定為綠地面積的，屬于全體業主共有。

物業管理區域內的人民防空地下室在平時由開發建設單位使用管理，收益歸開發建設單位所有。

第二十四條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域內的業主。在最后1棟房屋交付使用前，原則上只能向每戶業主出售1個車庫、車位。

車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的單位或個人；業主要求承租車庫、車位的，開發建設單位不得只售不租。

第二十五條　新建物業小區供水設施由開發建設單位投資建設。供水工程的設計、施工、監理等應當委托具有相應資質的單位承擔，并遵守國家、自治區及本市有關技術標準和規范。

新建物業小區供水設施建設竣工后，應當由開發建設單位組織勘察、設計、施工、監理以及城市供水企業驗收，并接受市城市供水行政主管部門、建設行政主管部門等有關部門監督，同時按規定報備案。驗收合格后，由城市供水企業統一維護管理及供水，并向最終用戶收取水費。未經驗收或者驗收不合格的，開發建設單位不得將物業交付業主使用。

新建小區供電設施的配建可參照上述規定執行。

第二十六條　業主轉讓或出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或租賃合同的附件，并將轉讓或者出租的有關情況告知業主委員會和物業服務企業。

業主、物業使用人、裝飾裝修企業在房屋室內裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂房屋室內裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當告知裝飾裝修注意事項，避免因業主、物業使用人違規裝修造成公共部位損壞。

第二十七條　物業小區業主應當及時歸集物業專項維修資金。新購商品房業主應當在《商品房買賣合同》登記備案之前歸集首期物業專項維修資金。未歸集有物業專項維修資金的小區由該小區業主大會決定歸集事項。

人民防空工程的物業專項維修資金由開發建設單位在辦理該幢房屋初始登記前歸集。

保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

（一）業主專有部分由業主承擔；

（二）業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，已歸集專項維修資金的從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第二十八條　業主大會、業主委員會及物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部分、共用設施設備進行經營、設置廣告等收入，扣除經營、維護等成本后，收益歸全體業主所有。對經營性收益的收支管理，應當在物業服務合同和管理規約中約定。

經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶。物業服務企業或業主委員會應當定期將經營性收益的收支情況向業主公示，接受業主、業主大會和鎮人民政府（街道辦事處）以及村民委員會（居民委員會）的監督。

第二十九條　縣區人民政府（管委）應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。物業管理聯席會議由縣區房產行政主管部門會同鎮人民政府（街道辦事處）召集，相關行政主管部門、村民委員會（居民委員會）、物業服務企業以及供水、供電、供氣、電梯維保等專業經營單位、開發建設單位、業主委員會或者業主等的代表參加。主要協調解決下列事項：

（一）業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；

（二）物業服務企業在變更及交接過程中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的群體性重大糾紛、突發事件；

（四）物業管理區域內的收費爭議問題；

（五）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（六）其他需要協調解決的重大事項。

第五章　監督管理

第三十條　市、縣區房產行政主管部門具體履行下列職責：

（一）市房產行政主管部門職責：

1. 負責全市物業管理活動的統籌和政策研究，牽頭建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制；

2. 統籌全市物業專項維修資金監管工作，建立物業應急維修監管制度，建立物業服務突發事件應急處理機制；

3. 牽頭建立全市物業管理招標投標、物業管理行業誠信、物業服務第三方評估、物業行業監管等制度；

4. 指導和監督各縣區開展物業管理工作；

5. 法律、法規及規章規定的其他職責。

（二）縣區房產行政主管部門職責：

1. 負責物業管理區域的劃分以及物業承接查驗備案和物業服務合同備案；

2. 負責物業管理招標投標活動和物業專項維修資金使用的監管；

3. 負責業主大會及業主委員會備案；

4. 定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用征集和監管工作；

5. 負責查處物業裝飾裝修的違法行為；

6. 負責物業小區房屋租賃登記備案；

7. 組織開展物業小區信息調查，建立物業小區管理檔案；

8. 指導和監督鎮人民政府（街道辦事處）調處物業管理矛盾糾紛；

9. 指導和監督物業小區的移交和接管工作；

10. 法律、法規及規章規定的其他職責。

第三十一條　市、縣區相關行政主管部門分別履行下列職責：

（一）住建（規劃、建設）行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任、改變房屋結構影響房屋安全及使用功能的監督檢查，依法查處擅自改變物業規劃用途、使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為。

（二）城市管理行政主管部門負責查處物業管理區域內違法設置戶外廣告、亂擺亂賣及占道堆放雜物等違法行為。

（三）公安機關負責依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲超標等依法進行管理，指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關安全管理制度；配合流動人口和出租屋管理職能部門，做好物業管理區域內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放車輛、危險化學品車輛等行為依法查處；依法查處和打擊物業管理服務中的欺行霸市等違法犯罪行為。

（四）民政行政主管部門負責指導村民委員會（居民委員會）協助鎮人民政府（街道辦事處）做好物業管理相關工作。

（五）司法行政主管部門負責物業矛盾糾紛的人民調解工作。

（六）環保行政主管部門負責依法查處違法排放水污染物、經營中的文化娛樂場所邊界噪聲超標排放、在商業經營活動中使用空調器、冷卻塔等設備、設施邊界噪聲超標排放、建筑施工噪聲污染等違法行為。

（七）衛計行政主管部門負責物業管理區域內的衛生和計劃生育、疾病防控、除四害等工作。

（八）工商行政主管部門負責物業管理區域內的違法經營、違法廣告、侵害消費者權益等行為的查處。

（九）質監行政主管部門負責物業管理區域內的電梯、公共游樂等設施的安全監督管理工作，依法檢定物業管理區域內供水、供電、燃氣等計量器具。

（十）價格行政主管部門負責物業服務收費的監督檢查；負責對物業服務收費進行規范和引導；依法查處物業服務收費違法案件和亂收費行為；協調處理物業服務收費糾紛。

（十一）人防行政主管部門負責人民防空工程設施違法行為監督檢查。

（十二）其他部門按照各自職責負責物業管理的相關工作。

第三十二條　鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）具體履行下列職責：

（一）鎮人民政府（街道辦事處）職責：

1. 負責業主大會及業主委員會備案；

2. 建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛；

3. 指導和監督物業小區業主召開業主大會、選舉業主委員會、選聘物業服務企業等活動；

4. 理順物業管理與社區管理、社區服務關系，協調開發建設單位、物業服務企業與業主等關系；

5. 依法糾正業主委員會的違法行為；

6. 落實老舊物業小區、拆遷安置房小區物業管理工作；

7. 法律、法規及規章規定的其他職責。

（二）村民委員會（居民委員會）應當協助和配合鎮人民政府（街道辦事處）開展下列物業管理工作：

1. 組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

2. 組織、指導業主委員會的換屆選舉工作；

3. 指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理物業管理事務；

4. 協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

5. 依法協調處理物業管理糾紛；

6. 其他需要協助和配合的工作。

第六章　附　則

第三十三條　違反本辦法規定的行為，法律、法規及規章已做出處罰規定的，從其規定。

第三十四條　各縣區可根據本辦法制定實施細則。

第三十五條　本辦法由市房產行政主管部門負責解釋。

第三十六條　本辦法自印發之日起施行。