第一章 總則
第一條 為了貫徹實(shí)施《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《物業(yè)條例》），根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡稱鎮(zhèn)街）應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員，并對工作經(jīng)費(fèi)予以保障。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）履行以下職責(zé)：
（一）制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管工作；
（三）統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作；
（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；
（五）指導(dǎo)和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展工作，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律；
（六）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
第四條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門）接受市物業(yè)主管部門指導(dǎo)，履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責(zé)；
（二）會同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會；
（三）會同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（四）會同鎮(zhèn)街劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；
（五）指導(dǎo)和監(jiān)督各方完成承接查驗(yàn)工作；
（六）審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請；
（七）定期對鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會成員等進(jìn)行培訓(xùn)；
（八）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；
（九）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)履行區(qū)政府職責(zé)。
第五條 鎮(zhèn)街在各級物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：
（一）審查首次業(yè)主大會設(shè)立的書面要求，指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會籌備組；
（二）對業(yè)主委員會委員候選人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組；
（四）依法組織召開業(yè)主大會會議；
（五）對業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議資料進(jìn)行備案；
（六）代為管理業(yè)主委員會移交的資料、印章、財(cái)物等物品；
（七）指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)立物業(yè)管理委員會；
（八）組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議；
（九）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動；
（十）確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（十一）協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)查、撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（十二）協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；
（十三）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應(yīng)急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區(qū)工作站等相關(guān)部門和建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會等相關(guān)人員組成。
第七條 聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理事項(xiàng)：
（一）業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的；
（二）新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛；
（三）設(shè)立業(yè)主大會、組織召開業(yè)主大會會議過程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關(guān)情形；
（四）發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當(dāng)指定專人參加會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當(dāng)在法定職責(zé)范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議決定的事項(xiàng)，無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。
第八條 鼓勵業(yè)主、建設(shè)單位委托社會組織對設(shè)立業(yè)主大會、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調(diào)處理等事項(xiàng)提供專業(yè)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 本實(shí)施細(xì)則實(shí)施后的新建物業(yè)管理區(qū)域，由建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標(biāo)工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十條 已實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)服務(wù)合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
業(yè)主實(shí)施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個物業(yè)管理區(qū)域，或者若干個物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：
（一）已完成物業(yè)管理區(qū)域備案；
（二）對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等依法形成分割方案或者合并方案；
（三）分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域合并后，只能設(shè)立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實(shí)施細(xì)則規(guī)定分割或者合并后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會會議的表決結(jié)果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
第十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七個工作日內(nèi)完成備案。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：
（一）依法在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（四）因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
第十五條 業(yè)主提出設(shè)立業(yè)主大會申請，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求，業(yè)主身份根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書和身份證明確認(rèn)。
符合《物業(yè)條例》第二十二條設(shè)立業(yè)主大會條件的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。
第十六條 籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù)，由鎮(zhèn)街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表共同組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十。籌備組組長由鎮(zhèn)街代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表通過業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第十七條 鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于七日。業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)完成調(diào)查并予以書面答復(fù)，被調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)回避。
籌備組成員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
第十八條 籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會議決定，用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第十九條 籌備組成立后，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在三十日內(nèi)向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)資料，經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期提供，逾期仍不提供的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供，并不得收取費(fèi)用。
籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會無關(guān)的活動。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作規(guī)定：
（一）籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持；
（二）籌備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意；
（三）籌備組成員應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)果上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。成員不簽字的，不影響決定效力；
（四）籌備組會議應(yīng)當(dāng)有書面的會議記錄并存檔，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對表決結(jié)果及會議記錄予以簽字確認(rèn)；
（五）籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會議，業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外；
（六）籌備組應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示決定內(nèi)容，公示時間不少于七日；
（七）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一年內(nèi)，完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會啟動投票之日期間的籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組自成立之日起一年內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請延長籌備期限，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的，自行解散。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。
第二十一條 籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確認(rèn)業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式、表決事項(xiàng)和表決規(guī)則；
（三）擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等草案；
（四）擬定業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員選舉辦法；
（五）其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前，將前款內(nèi)容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于十五日。擬表決事項(xiàng)發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示，公示結(jié)束后五日內(nèi)告知鎮(zhèn)街。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向籌備組提出意見。籌備組應(yīng)當(dāng)自收到意見之日起七日內(nèi)集體討論決定，并及時答復(fù)異議人。
業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會會議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則相沖突。
第二十二條 管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會不得授權(quán)給業(yè)主委員會自行決定：
（一）《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定的內(nèi)容；
（二）業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營以及經(jīng)營所得收益的使用、分配等；
（三）與業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員津貼有關(guān)的事項(xiàng)；
（四）業(yè)主委員會免責(zé)、約定審計(jì)等事項(xiàng)；
（五）與業(yè)主對共有財(cái)物實(shí)施管理權(quán)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
第二十四條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理情況報告；
（二）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)工作報告；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況；
（四）利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和使用情況；
（五）業(yè)主大會會議擬表決事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第（一）項(xiàng)申請召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)提供由業(yè)主簽字的書面申請和身份證復(fù)印件。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請之日起十五日內(nèi)完成核實(shí)，存在下列情形之一的，由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)核實(shí)：
（一）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒不核實(shí)，經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期核實(shí)，業(yè)主委員會拒不履行的；
（二）業(yè)主委員會依法不能履行職責(zé)，且未能依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的；
（三）業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與業(yè)主大會臨時會議擬表決事項(xiàng)有利害關(guān)系，需要回避的。
符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自完成核實(shí)之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主申請的事項(xiàng)。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期召開，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)仍不組織召開的，由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十六條 業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)到會業(yè)主身份，現(xiàn)場公開計(jì)票，并現(xiàn)場公布計(jì)票結(jié)果、公示業(yè)主大會會議結(jié)果并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于七日。
第二十七條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
（一）表決票送達(dá)業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將表決票填好投入投票箱，業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進(jìn)行投票；
（三）在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行計(jì)票，計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票人及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)；
（四)業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于三十日。
第二十八條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
第二十九條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其擁有的專有部門面積，應(yīng)當(dāng)在表決規(guī)則中予以明確，但確認(rèn)的投票權(quán)數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決規(guī)則及投票權(quán)數(shù)計(jì)算說明和統(tǒng)計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主進(jìn)行公示，公示時間不少于十五日。
第三十條 表決事項(xiàng)按照下列規(guī)定送達(dá)業(yè)主：
（一）將表決事項(xiàng)直接送達(dá)至業(yè)主的專有部分，送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬；
（二）對不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)郵寄至業(yè)主預(yù)留地址或者戶籍地址；
（三）通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項(xiàng)發(fā)送至業(yè)主預(yù)留的電子終端；
（四）對于無法取得聯(lián)系的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)送達(dá)至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分；
（五）通過以上方式均無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公告，公告時間為七日。
第三十一條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)向代理人出具委托書。委托書中應(yīng)當(dāng)載明委托人和代理人的身份證號碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部不動產(chǎn)權(quán)屬證書編號及在本次業(yè)主大會會議中具體的委托事項(xiàng)。
表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者代理人簽名。
第三十二條 投票期限屆滿，參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請延期一次，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不少于十五日。
第三十三條 業(yè)主大會的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括房號及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票，參與投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對或者棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期滿后七日內(nèi)，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議結(jié)果報鎮(zhèn)街備案。
第三十四條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。
自業(yè)主大會會議結(jié)果公布之日起一年內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會會議存在偽造選票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街申請對業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業(yè)主大會選票等資料進(jìn)行查驗(yàn)。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請查驗(yàn)。
經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)，確認(rèn)存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十五條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主委員會委員信用信息管理辦法，對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員采用信用評分的辦法進(jìn)行管理。
業(yè)主委員會委員的信用評分錄入業(yè)主委員會委員信用信息檔案，作為物業(yè)管理活動相關(guān)主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
第三十六條 業(yè)主委員會委員由五至十五人單數(shù)組成，由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況確定。
業(yè)主委員會委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生，差額比例不低于百分之三十。
業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生，其中居民委員會或者村民委員會推薦的業(yè)主委員會委員候選人不得超過業(yè)主委員會委員候選人總數(shù)的百分之三十。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會委員候選人，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第三十七條 自《物業(yè)條例》實(shí)施之日起，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計(jì)六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，不得成為業(yè)主委員會委員候選人。
在《物業(yè)條例》實(shí)施前，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計(jì)六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，在選舉前補(bǔ)繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。
第三十八條 業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不少于七日。
公示期間，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)調(diào)查，并在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)予以答復(fù)。
業(yè)主委員會委員候選人名單發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案：
業(yè)主委員會備案登記表；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（五）業(yè)主大會會議表決結(jié)果。
符合規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起五日內(nèi)完成備案；不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面告知理由，提出處理意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將備案結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒覆块T。
第四十條 業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料，可以向相關(guān)單位申請刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。
業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣；
業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應(yīng)當(dāng)與本屆業(yè)主委員會任期一致，業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條 已當(dāng)選的業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴內(nèi)容成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)街審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止委員資格的，由鎮(zhèn)街作出終止決定。
第四十二條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的，在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會臨時會議期間，該委員暫停履行委員職務(wù)。
鎮(zhèn)街審查結(jié)束或者業(yè)主大會作出決定后，該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會表決結(jié)果公告期滿之日起恢復(fù)或者終止資格。
第四十三條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定委員資格應(yīng)當(dāng)自行終止情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起五日內(nèi)調(diào)查；業(yè)主委員會拒絕調(diào)查的，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會在收到通知之日起五日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含該業(yè)主委員會委員姓名、職務(wù)及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會拒絕公告的，由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)布公告，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時間不少于七日。
該業(yè)主委員會委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
第四十四條 業(yè)主委員會委員認(rèn)為其資格終止錯誤的，有權(quán)向鎮(zhèn)街申請恢復(fù)委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查，認(rèn)為該委員資格終止無誤，應(yīng)當(dāng)予以書面答復(fù)；鎮(zhèn)街認(rèn)為應(yīng)當(dāng)恢復(fù)該委員資格的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提出意見。
第四十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章、財(cái)物等物品交還業(yè)主委員會。
經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期移交，該委員仍拒絕移交的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布移交情況，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助移交。
第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管收支的原始憑證及其它會計(jì)資料。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀(jì)要；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議等；
（三）業(yè)主委員會備案等資料；
（四）業(yè)主委員會議事規(guī)則、印章管理規(guī)定；
（五）物業(yè)服務(wù)合同；
（六）業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議；
（七）業(yè)主委員會財(cái)務(wù)管理規(guī)定；
（八）物業(yè)專項(xiàng)維修資金、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等資金的收支情況；
（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用登記情況；
（十）業(yè)主清冊及業(yè)主代表名冊；
（十一）其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。業(yè)主有權(quán)查詢上述材料，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會的決定和決議，不得有下列行為：
（一）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相；
（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（五）擅自動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
（六）侵占、侵犯業(yè)主共有財(cái)物；
（七）違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責(zé)。
第四十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主監(jiān)事會參加業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前七日將業(yè)主委員會會議擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示，同時以書面形式告知鎮(zhèn)街，接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄。業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當(dāng)由參加會議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起七日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并告知鎮(zhèn)街，公示時間不少于十五日。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)的內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布，公布時間不少于十五日，一年至少公布一次。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第（七）項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公布，公布內(nèi)容發(fā)生變更，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
業(yè)主委員會未按前款規(guī)定公示、公布、更新的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會公示、公布、更新。業(yè)主委員會拒不履行的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會拒不履行職責(zé)的行為告知全體業(yè)主。
第五十條 在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自解散之日起三個工作日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章、財(cái)物等其他物品移交給鎮(zhèn)街，由鎮(zhèn)街代為保管。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會。
第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的銀行賬號，依法對合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)收支實(shí)施管理。
管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補(bǔ)委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。沒有約定的，業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補(bǔ)委員不得領(lǐng)取津貼。
首次業(yè)主大會會議費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，籌備組在業(yè)主和相關(guān)部門監(jiān)督下籌集。
第五十二條 經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對下列事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)：
（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；
（二）利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用、分配；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)收支；
（四）業(yè)主委員會主任任期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；
（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計(jì)事項(xiàng)。
管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則沒有作出約定的，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)。
業(yè)主委員會拒絕委托審計(jì)，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會在三日內(nèi)委托審計(jì)；業(yè)主委員會仍拒不履行，鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示時間不少于十五日。
第五十三條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請。
區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同鎮(zhèn)街責(zé)令限期改正或者撤銷，并向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定被撤銷的，業(yè)主委員會或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應(yīng)當(dāng)及時予以糾正。
第五十四條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項(xiàng)。
沒有約定的，參照《物業(yè)條例》及本實(shí)施細(xì)則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會成員。
業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報區(qū)物業(yè)主管部門。
業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議，業(yè)主監(jiān)事會的決定應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十五條 業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責(zé)：
（一）審核業(yè)主委員會的工作報告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)的收支報告及收支預(yù)算；
（二）查閱業(yè)主委員會財(cái)務(wù)賬薄及其他會計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動情況，包括籌集、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)收支等情況；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的情況。業(yè)主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的，可以向業(yè)主大會提出撤銷建議；
（四）對業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會予以糾正；
（五）在業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主監(jiān)事會成員職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會會議提出提案；
（六）列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決定的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；
（七）可以對業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動的異常情況進(jìn)行調(diào)查；必要時，可以聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作，因此發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)；
（八）定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公示；
（九）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則賦予的其他職責(zé)。
第五十六條 經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料，由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。
物業(yè)管理委員會成立后，可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。
物業(yè)管理委員會解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十七條 在本市提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進(jìn)行備案，備案有效期三年。
第五十八條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案。
第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約，并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約在銷售場所顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)作出遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾。
第六十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金歸已交納費(fèi)用的業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，包括服務(wù)人員工資、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公示審計(jì)結(jié)果。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等相關(guān)主體，對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)資金的收支或者共有部分和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費(fèi)的分?jǐn)偯骷?xì)等情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第六十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示未交費(fèi)業(yè)主的房號及欠費(fèi)金額的方式進(jìn)行催交。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；沒有約定的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會表決。
沒有設(shè)立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，確實(shí)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的調(diào)價方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日；
（三）調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積，全體業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等；
（四）表決結(jié)果經(jīng)公示并報鎮(zhèn)街備案后，對全體業(yè)主具有約束力；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個月內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請查驗(yàn)。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請查驗(yàn)；
（六）經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)確認(rèn)，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定公示。
第六十六條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等平臺，以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)方案交由業(yè)主大會審議通過，并按招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)擬不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議作出不通過招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
第六十七條 《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，其前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
第六十八條 尚未設(shè)立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前三個月告知建設(shè)單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的；
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會會議表決同意續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議的決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)業(yè)主大會會議表決，決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并辦理交接手續(xù)：
（一）組織召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域，并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕退出；
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與接收方做好移交工作，制作移交記錄。移交記錄包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和接收方簽章確認(rèn)。存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在移交記錄中載明。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止前三個月，書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)，與業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商；同時應(yīng)當(dāng)書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設(shè)備等專營服務(wù)單位；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)辦理移交手續(xù)，并制作移交記錄；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責(zé)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通知鎮(zhèn)街，與鎮(zhèn)街做好移交工作，并制作移交記錄。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責(zé)的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)依法確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同之日前三個月，將擬退出原因、退出時間、違約責(zé)任的承擔(dān)方式書面告知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)街；
（二）上述主體應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起三日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不少于七日。公示期滿，持異議的業(yè)主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總?cè)藬?shù)二分之一的，上述主體應(yīng)當(dāng)及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，并告知鎮(zhèn)街；
（三）上述主體應(yīng)當(dāng)自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）公示期滿，持異議業(yè)主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總?cè)藬?shù)二分之一或者雙方未達(dá)成退出協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的爭議，應(yīng)當(dāng)通過司法途徑解決。
第七十三條 業(yè)主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主可以申請?zhí)崆敖獬贤瑯I(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會臨時會議。在組織召開業(yè)主大會臨時會議前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業(yè)主需承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，同時告知鎮(zhèn)街。其中，擬解除合同的時間應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議表決結(jié)果生效之日起三個月后；
（二）業(yè)主大會決定提前解除合同的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后三日內(nèi)，將解約原因、時間和全體業(yè)主承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，并告知鎮(zhèn)街；
（三）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)，在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進(jìn)行。有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主、業(yè)主大會作出不續(xù)聘決定的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主、業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定生效，且業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致；
（三）物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定解除物業(yè)服務(wù)合同并選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的；
（六）依法應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)可以通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
第七十六條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫。
出現(xiàn)下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同：
（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的；
（三）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（四）其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的情形。
第七十七條 建設(shè)單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)等應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，簽署承接查驗(yàn)協(xié)議。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：
（一）房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（二）給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣、燃?xì)夤艿馈⑾涝O(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理資料；
（五）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財(cái)物，并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第八十條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接期間應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至交接完成之日。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議，可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)爭議的，可以由鎮(zhèn)街會同區(qū)物業(yè)主管部門組織調(diào)解，未能調(diào)解一致的，可以通過司法途徑解決。
第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會不能履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)等情形，且沒有依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、承接查驗(yàn)手續(xù)。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費(fèi)、水、電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第八十三條 建設(shè)單位未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時，每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個車位或者車庫。
建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等車位、車庫的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及管理人在出租車位、車庫時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需求后，車位、車庫存在多余情形的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過六個月。
第八十四條 占用業(yè)主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式，由業(yè)主大會決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)報告。同時可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設(shè)備進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第八十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金，用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時清運(yùn)裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無息退還裝飾裝修保證金；發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修施工人員實(shí)行出入證管理的，可以向施工人員收取出入證押金或工本費(fèi)。
第八十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)并收取清運(yùn)費(fèi)。
業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾，同時未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行清理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第八十九條 業(yè)主或者業(yè)主大會依法作出維修決定后，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔(dān)費(fèi)用。
第九十條 需要對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，由共有部分和共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主自行決定維修方案。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案，并向該部分業(yè)主進(jìn)行公示。維修結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)明確維修費(fèi)用的用途及金額，并向相應(yīng)業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。
第九十一條 供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不得動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患，且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對前款規(guī)定的物業(yè)未及時履行籌集義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報告后可以代為維修，代為維修費(fèi)用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則，由相應(yīng)業(yè)主承擔(dān)。
第六章 附則
第九十三條 業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九十四條 本實(shí)施細(xì)則自2019年3月15日起實(shí)施，有效期至2024年3月14日止。
