業(yè)主當老賴，拒交管理費如何是好?業(yè)委會不作為甚至侵害到業(yè)主權益怎樣處理?物業(yè)公司服務太差是否有處罰?日前，我市《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(征求意見稿)》日前已出爐，物業(yè)糾紛新問題或將可解。

珠海市法制局5月12日在官網(wǎng)公布了該意見稿，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會，物業(yè)配套設施設備，物業(yè)管理服務，物業(yè)的使用，物業(yè)的維修，法律責任以及附則。最值得注意的是，該意見稿針對性很強，對業(yè)主拖欠物業(yè)費、業(yè)委會越權侵權行為、物管違規(guī)行為等都有明確的處置條款。

亮點1：誠信體系約束違規(guī)行為 故意拖欠費用將被列入“黑名單”

對拖欠物業(yè)費的問題，不少物業(yè)最為頭疼。該征求意見稿加強了對業(yè)主及物業(yè)使用人欠交物業(yè)費行為的懲處力度，明確規(guī)定市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金以及相關分攤費用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人誠信系統(tǒng)。這意味著，故意拖欠費用的業(yè)主日后或將會列入誠信系統(tǒng)的“黑名單”。

亮點2：明確籌備組成立程序 開發(fā)商、物業(yè)需給予經(jīng)費、場地等支持

在業(yè)委會籌建中，意見稿明確了首次業(yè)主大會設定的基本程序、費用分擔、業(yè)主委員會委員資格、業(yè)主大會社團組織登記制度等，并明確了業(yè)主委員會備案職責由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府承擔等。

對資金問題，意見稿還規(guī)定，開發(fā)建設單位應當在符合業(yè)主大會設立條件之日起三十日內將有關情況書面報告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內張貼公告告知業(yè)主。籌備召開首次業(yè)主大會所需費用由開發(fā)建設單位承擔。

而對于開發(fā)商、物管企業(yè)不配合的情況，意見稿指出，開發(fā)建設單位應當符合業(yè)主大會設立條件之日起七日內向街、鎮(zhèn)提交業(yè)主清冊。開發(fā)建設單位未在規(guī)定期限內提供業(yè)主清冊的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應責令其七日內提供。逾期仍拒不提供的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法予以處理。而在首次業(yè)主大會籌備組成立后，街、鎮(zhèn)應當通知開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內為首次業(yè)主大會籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在七日內向街、鎮(zhèn)提交房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主清冊等資料。

亮點3：業(yè)委會違規(guī)或被解散 籌備組人員、委員條件有嚴格限制

對業(yè)委會的監(jiān)管，意見稿也列出了專門的條款。意見稿規(guī)定，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街、鎮(zhèn)應當每年定期對業(yè)主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法違規(guī)行為的應當及時予以糾正。

業(yè)主委員會有超越職權、違反法律法規(guī)，嚴重侵害業(yè)主合法權益的;嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的;對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責令改正的違法行為拒不改正的下列情形之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當要求街、鎮(zhèn)組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

意見稿還對業(yè)委會籌備組人員、業(yè)委會委員條件有嚴格的限制，有違建、拖欠物管費或與物管企業(yè)有經(jīng)濟利益往來的人員都一概不能入選。

亮點4：加強物管自律性監(jiān)管 被通報批評兩年內不得參與招標

對物業(yè)企業(yè)監(jiān)管方面，意見稿還引入了處罰條例，規(guī)定市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權益的，應當要求其改正;情節(jié)嚴重的，給予警告、業(yè)內通報批評。

受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內通報批評和公開譴責的物業(yè)服務企業(yè)，六個月、一年、二年內不得參加物業(yè)服務招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務合同。

受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內通報批評和公開譴責的物業(yè)服務從業(yè)人員，物業(yè)服務企業(yè)六個月、一年、二年內不得聘用在特區(qū)其從事物業(yè)管理相關工作。

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市法制局網(wǎng)上還公開了關于《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(征求意見稿)》的起草說明，內提到《珠海市物業(yè)管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，隨著物管法等條例頒布實施，以及物業(yè)管理實踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，原條例已不能滿足目前實際的需要，對于某些物業(yè)管理糾紛的解決辦法存在法律空白，如業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議;未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會集體辭職;業(yè)主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發(fā)生合同期限內經(jīng)業(yè)主大會決定解除合同、物業(yè)服務企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)服務合同、撤離小區(qū)，使小區(qū)管理出現(xiàn)“真空”等等情形，這些新情況該怎樣處置都需要新規(guī)明確。