第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、利害關(guān)系人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)文明和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，建立和完善專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的物業(yè)管理機(jī)制。
第四條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策文件；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理工作；
（三）依法作出有關(guān)物業(yè)管理的行政處罰的行政行為；
（四）統(tǒng)籌全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作；
（五）監(jiān)督全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；
（六）建立物業(yè)管理信用體系；
（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé):
（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；
（二）會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議；
（三）指導(dǎo)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；
（四）辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)等備案事項(xiàng)；
（五）批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)；
（六）確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)選舉違法；
（七）撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的決定；撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容；
（八）依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；
（九）依法作出有關(guān)物業(yè)管理的行政處罰的行政行為；
（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，具體負(fù)責(zé)下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，指導(dǎo)籌備組開(kāi)展籌備工作；
（二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（三）對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不能召集或無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；
（四）調(diào)查違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)縣（市、區(qū)）主管部門予以撤銷；
（五）業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉；
（六）指定人員代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、印章、資料；
（七）依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；
（八）依法處理物業(yè)管理投訴、舉報(bào)、信訪事項(xiàng)；
（九）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
第八條 居（村）民委員會(huì)接受縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，配合本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第九條 縣（市、區(qū)）人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)明確人員和工作經(jīng)費(fèi)，確保所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的正常開(kāi)展。
第十條 發(fā)改、自然資源、公安、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門在各自職責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)，依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理信用信息體系，完善不良行為警示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)成員、承擔(dān)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，依法向社會(huì)公布物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等信息。
市物業(yè)管理行政主管部門、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第十二條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠(chéng)信檔案，依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條的規(guī)定對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)糾紛，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第十三條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入韶關(guān)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，告知辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在完成合同備案手續(xù)后可以到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)辦理入會(huì)手續(xù)。
第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理機(jī)制，負(fù)責(zé)組織召集物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣級(jí)住建管理、發(fā)展改革、自然資源、公安、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境、信訪、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等和村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
同一物業(yè)管理區(qū)域跨縣（市、區(qū)）的，糾紛調(diào)解處理由街道辦事處、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門共同組織召集。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
第十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)規(guī)定的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十六條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條的規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條的規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域備案，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提交以下材料：
（一）物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖；
（二）建筑規(guī)劃總平面圖；
（三）物業(yè)項(xiàng)目命名審批文件。
已實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無(wú)法提供前款第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
第十八條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個(gè)以上物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖，或者已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的前提下，經(jīng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、村（居）民委員會(huì)意見(jiàn)，并經(jīng)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門確認(rèn)，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、宗地紅線圖在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域作為房屋買賣合同的附件。
第三章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表七至十五人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，業(yè)主代表人數(shù)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十。業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組成立后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提交下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主清冊(cè)；
（四）修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告；
（六）已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供前款規(guī)定的資料，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供，逾期仍拒不提供的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將第一款規(guī)定的資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，以參加投票表決的人數(shù)中超過(guò)半數(shù)的意見(jiàn)作出決定。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組成立六個(gè)月仍無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)籌備組可以解散并重新成立。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二十五條 符合下列條件之一的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)：
（一）百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名要求的；
（二）已交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上；
（三）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿兩年，且交付使用的物業(yè)專有部分面積占該物業(yè)管理區(qū)域總面積百分之三十以上。
符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后七日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組的事項(xiàng)公告全體業(yè)主，公告時(shí)間不少于十五日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十六條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí),業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人；
（三）總?cè)藬?shù)，按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
第二十八條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)，更換、增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)；
（五）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（七）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
（十）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益；
（十一）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告；
（十二）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第（七）項(xiàng)和第（八）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（四）業(yè)主大會(huì)決定或者議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
鼓勵(lì)和支持黨員業(yè)主通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)成員。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，得票超過(guò)出席會(huì)議業(yè)主半數(shù)但未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之三十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人按以下方式產(chǎn)生：
（一）以幢（棟）、單元為單位進(jìn)行推薦；
（二）業(yè)主自薦；
（三）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主委員會(huì)委員候選人的資格，并將符合條件的業(yè)主委員會(huì)委員候選人相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示。公示期應(yīng)不少于十五日。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）無(wú)犯罪記錄、無(wú)失信記錄，責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間，身體健康；
（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，繳交專項(xiàng)維修資金，模范遵守物業(yè)管理制度；
（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其控股公司、下屬單位任職。
第三十六條 業(yè)主有下列情形的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：
（一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能、占用物業(yè)共有部分且拒不改正的；
（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定連續(xù)三個(gè)月以上（含本數(shù)，下同）或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金的；
（三）違法泄露業(yè)主資料的；
（四）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的；
（五）存在其他違反法律法規(guī)規(guī)章、管理規(guī)約的行為，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應(yīng)提供的材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)行調(diào)解，依法追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免、停車費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得侵占、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員未按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金的情況向全體業(yè)主公布。
第四十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，業(yè)主可依法向法院起訴要求確認(rèn)無(wú)效。
業(yè)主也可申請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查。經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。逾期仍不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職工作人員。專職工作人員的職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補(bǔ)選并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行補(bǔ)選或改選。
業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選完成或新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)不得繼續(xù)行使業(yè)主委員會(huì)職能的，可以由物業(yè)所在地的村（居）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第四節(jié) 其他
第四十三條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于三人的單數(shù)，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年度至少召開(kāi)一次會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
第四十四條 業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé)：
（一）審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算；
（二）查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬簿及其他會(huì)計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議；
（四）對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正；
（五）要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；
（六）就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案；
（七）列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；
（八）發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作；
（九）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十六條 經(jīng)專有部分面積占總建筑面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以實(shí)行業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理期限和法律責(zé)任等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。
業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十七條 配置的物業(yè)管理用房應(yīng)是地面以上且層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于四層。
第四十八條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶Ｇ捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限、選聘方法以及選聘結(jié)果向業(yè)主公示。
第五十條 業(yè)主大會(huì)成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；
（二）物業(yè)服務(wù)合同。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五十一條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置長(zhǎng)期公示。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過(guò)程中侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)十五日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖、單體建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)；
（三）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；
（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第五十三條 供水、供電、供氣采取終端供應(yīng)方式的，未經(jīng)供水、供電、供氣單位或者司法機(jī)關(guān)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對(duì)物業(yè)專有部分或者共有部分實(shí)施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災(zāi)等可能對(duì)業(yè)主或者公共財(cái)產(chǎn)造成損失的緊急情形除外。
供水、供電、供氣終端供應(yīng)方式是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有相關(guān)設(shè)備設(shè)施均由供水、供電、供氣專業(yè)公司管理維護(hù)，服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用的方式。
第五十四 條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、消防安全管理、出租屋管理、計(jì)劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，書面告知全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)并書面報(bào)告縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知建設(shè)單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同依法解除，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或拒不移交物業(yè)管理相關(guān)資料的，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以協(xié)助。
第五十六條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除、終止；
（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的；
（三）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反上述規(guī)定拒不退出的，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門可以依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第六十三條的規(guī)定予以處理。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管：
（一）本辦法第五十二條規(guī)定移交的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備；
（三）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建檔保存的資料；
（五）利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物；
（六）在物業(yè)管理服務(wù)期間產(chǎn)生的業(yè)主信息資料；
（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期限內(nèi)的賬本、憑證等全部財(cái)務(wù)資料；
（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主委員會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。
第五十八條 市物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主書面同意后，可以由物業(yè)所在地的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)在市物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)中隨機(jī)抽取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，未能召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務(wù)的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，已召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未能成功選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務(wù)的。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，合同期限最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)之日。
第五十九條 建設(shè)單位依合同交付物業(yè)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)符合交付使用條件而業(yè)主拖延接收的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定交納。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，承諾或者約定減免業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)已竣工尚未出售或已出（預(yù)）售但尚未交付給業(yè)主使用的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六十條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以就物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用的審計(jì)機(jī)構(gòu)選擇、審計(jì)頻率等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況有異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)。
第六十二條 住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明等共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)由全體業(yè)主（物業(yè)使用人）合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等水電費(fèi)不得要求業(yè)主分?jǐn)偂？煞謹(jǐn)偟墓灿盟娦柙O(shè)置獨(dú)立計(jì)量表，費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)列賬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取分?jǐn)傎M(fèi)用前及時(shí)向業(yè)主公示共用水電分?jǐn)偟挠昧俊⒖偨痤~以及各業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟娰M(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加價(jià)混合統(tǒng)收。
設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表確實(shí)有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測(cè)算共用水電費(fèi)總額后，按約定的方式由業(yè)主合理分?jǐn)偅粵](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視、快遞等服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
上述單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以向委托單位收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視、快遞等服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，相關(guān)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照委托約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用為由停止向用戶提供服務(wù)。
第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，約定雙方在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得限制業(yè)主、物業(yè)使用人自主選擇裝飾裝修企業(yè)、強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料或者強(qiáng)制為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員，不得擅自收取相關(guān)費(fèi)用。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)并依法承擔(dān)由此造成的賠償責(zé)任；業(yè)主、物業(yè)使用人不履行維修責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照雙方約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，修復(fù)損壞的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十五條 利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其它場(chǎng)所作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)或經(jīng)營(yíng)收入的分配進(jìn)行約定。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法出售、出租或者附贈(zèng)車位、車庫(kù)。
建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)使用權(quán)的，至少提前一個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車位、車庫(kù)數(shù)量、產(chǎn)權(quán)證明文件、轉(zhuǎn)讓期限和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。擬轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買、租用車位、車庫(kù)使用權(quán)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位和業(yè)主可以雙方約定通過(guò)抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位、車庫(kù)使用權(quán)。
車位、車庫(kù)滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求后，建設(shè)單位將剩余車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定約定租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月；建設(shè)單位自行出租的，應(yīng)當(dāng)將車位、車庫(kù)租賃合同復(fù)印件送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。
第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期屆滿后，物業(yè)共有部分、共有設(shè)施的維修責(zé)任由共有該物業(yè)的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該專有部分所有的業(yè)主承擔(dān)。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托保修協(xié)議。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。
第六十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、專項(xiàng)維修資金交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十九條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：
（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；
（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用
部位；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地；
（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（五）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變消防通道；
（六）未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變影響建筑結(jié)構(gòu)安全的部位；
（七）擅自拆除人民防空工程及通訊、警報(bào)、智能化設(shè)備等公共設(shè)施；
（八）在專有部位實(shí)施改建、重建、增加超過(guò)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的載荷，有可能影響或占用他人專有部分或業(yè)主共有部分未依法經(jīng)過(guò)相關(guān)利害人同意并報(bào)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的；
（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)烈性犬只等動(dòng)物的；
（十）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)噪聲的；
（十一）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告有關(guān)主管部門及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第七十條 業(yè)主以自行管理的方式，對(duì)房屋及配套的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，參照本辦法執(zhí)行。
第七十一條本 辦法自2020年2月1日起施行,試行兩年。
