江西省城市居住小區物業管理條例

第一章 總 則

第一條 為加強和規范城市居住小區（以下簡稱居住小區）的物業管理， 保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造安全、優美、舒適、文明 的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于在本省行政區域內的居住小區物業管理活動，以及對其實施的監督管理。

第三條 本條例所稱物業，是指居住小區內各類房屋和共用設施設備等。

本條例所稱業主，是指居住小區物業的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物 業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條 城市新建居住小區和共用設施設備齊全的原有居住小區，應當實 行物業管理。共用設施設備不齊全的住宅相對集中的居住區，由所在地人民政府組織整 治，創造條件逐步實行物業管理。居住小區的范圍，由所在地人民政府房產行政主管部門（以下簡稱所在地 房管部門）按照住宅與共用設施設備的相關情況劃定。

第五條 居住小區物業管理實行業主自治管理和物業管理企業專業化有償 服務相結合的原則。

第六條 縣級以上人民政府房產行政主管部門（以下簡稱縣級以上房管部 門）是本行政區域內居住小區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例 并對行政區域內的物業管理進行監督管理。市政、綠化、公安（消防）、市容環境衛生、價格、工商行政管理等有關 部門及供水、供氣、供電等企業應當按照各自的職責分工和本條例規定，密切 配合，共同做好物業管理的有關工作。城市居民委員會和公安派出所依法對居住小區物業管理進行指導監督。

第二章 居住小區物業管理分工

第七條 居住小區內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物 業管理企業負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理部門負責。

第八條 居住小區內綠化建設由開發建設單位負責；共用的綠地、園林設 施等日常養護和維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化管理部門的指 導監督。

第九條 居住小區規劃用地內道路、住宅樓周圍及綠地、樓道等公共環境 的清掃保潔，由物業管理企業負責。居住小區內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日 常養護和維修管理由物業管理企業負責；廁所、化糞池的清掏、清運工作由市 容環境衛生管理部門負責；生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站， 清運工作由市容環境衛生管理部門負責。

第十條 高層樓以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓以樓外自來水表 井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業負責維修 管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業管理企業負責 維修管理。

第十一條 居住小區內供電線路、供氣線路、消防器具設施、路燈等，屬 于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理；屬于公共部分的，分別由 供電、供氣企業和管理消防、路燈的部門負責維修管理。

第十二條 供水、供電、供氣企業應當對居民用水、用電、用氣裝表計 量，一戶一表，以戶結算，并按照規定定期抄表。 供水、供電、供氣等企業可委托物業管理企業代收相關費用。

第三章 業主自治管理

第十三條 公有住宅出售建筑面積達到３０％以上或者新建商品住宅出售 建筑面積達到５０％以上的居住小區，應當設立業主委員會。業主委員會由所在地房管部門會同住宅出售單位組織召開業主大會或者業主代表大會選舉產生。

第十四條 業主大會由居住小區內全體業主組成；業主人數較多的，每棟應當按住戶比例推選業主代表，組成業主代表大會。 業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主或者業主代表過半數通 過。 業主委員會每年至少召開１次業主大會或者業主代表大會；遇有特殊情 況，經１５％以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

第十五條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會成員；

（二）審議通過業主公約和業主委員會章程；

（三）聽取并審議業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定，監督業主委員會工作；

（四）決定選聘或者解聘物業管理企業；

（五）聽取和審議維修基金預決算的報告，監督維修基金的使用；

（六）決定物業管理的其他重大事項。

業主大會或者業主代表大會制定的業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。

第十六條 業主委員會是在居住小區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

業主委員會應當自選舉產生之日起３０日內，持下列文件向所在地房管部門備案：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會成員名單；

（三）業主委員會章程。

第十七條 業主委員會成員應當由業主擔任。業主委員會成員不得少于５人，人數為單數。業主委員會由主任、副主任和委員組成。業主委員會每屆任期３年。

第十八條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

（二）擬定業主公約草案和業主委員會章程草案；

（三）執行業主大會、業主代表大會選聘或者解聘物業管理企業的決定，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（四）審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（五）定期檢查監督物業管理企業代管的維修基金的使用情況；

（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（七）監督共用設施設備的合理使用；

（八）業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會應當按照其章程的規定定期召開會議，會議必須有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員過半數通過。

第四章 居住小區物業管理服務

第十九條 物業管理企業應當按照有關規定向省或者國家建設行政主管部門申領物業管理資質證書。

物業管理企業應當按照資質管理規定的范圍，從事物業管理服務活動。

第二十條 物業管理企業從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業

管理服務合同。在物業管理服務合同中，當事人應當約定物業管理服務的下列事項，并根據收費標準約定各項服務的收費：

（一）房屋建筑共用部位的日常養護和維修管理；

（二）共用設施設備的日常養護和維修管理；

（三）保潔服務；

（四）保安服務；

（五）業主或者使用人委托的其他服務事項。

第二十一條 物業管理企業應當按照下列要求提供物業管理服務：

（一）按照國家規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理；

（二）在房屋使用前，將住宅的共用部位和共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）受業主委員會的委托，代管維修基金，按照業主委員會審定的財務預算使用維修基金；

（四）經常對居住小區進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施設備進行日常養護；

（五）發現住宅的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

（六）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

（七）做好物業管理費用收支的各項帳目，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（八）６個月公布１次物業管理服務費、維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督；

（九）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（十）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告；

（十一）按照物業管理服務合同約定的要求，做好其他管理服務事項。

第二十二條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則。

第二十三條 在制定物業管理公共性服務收費和專項服務收費的具體標準時，價格管理部門應當會同房管部門實行價格聽證制度。

第二十四條 物業管理服務收費包括下列項目：

（一）公共性服務收費，實行政府定價，用于為業主、使用人提供的住宅共用部位、共用設施設備的日常養護和保潔、保安等具有公共性的服務；

（二）專項服務收費，實行政府指導價，用于電梯、轉供電、二次供水等房屋設備運行服務所需的費用；

（三）特約服務收費，實行經營者自主定價，用于物業管理企業為業主、使用人個別需求提供的特約服務。

第二十五條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例規定向業主、使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。物業管理服務費用經約定可以預收，但預收期限不得超過３個月。未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。

第二十六條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的１０日內向業主委員會辦理下列事項，并報所在地房管部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第二十七條 居住小區開發建設單位應當做好前期物業管理工作，保修期內的維修費用由開發建設單位承擔。前期物業管理動用維修基金，必須事先經所在地房管部門審核。前款所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

第二十八條 居住小區經綜合驗收合格后，開發建設單位應當將下列工程資料移交給業主委員會并報城市建設檔案館存檔：

（一）居住小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑結構、設備竣工圖；

（三）管線竣工圖；

（四）其他物業管理所需的資料。

新建居住小區未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得交付使用。

第二十九條 住宅開發建設單位應當按照規定提供必需的物業管理服務用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，有償提供給物業管理企業使用，其收益的使用由業主委員會決定。

第五章 物業的使用

第三十條 物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；

（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

（四）亂設攤點、亂設集貿市場；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫；

（七）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易爆物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；

（八）違法違章從事生產、經營、加工、養殖等活動；

（九）法律、法規禁止的其他行為。

第三十一條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。 物業管理企業發現違反本條例第三十條規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，并報有關行政管理部門依法處理。

第三十二條 業主或者使用人不得擅自改變住宅的使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，并依法辦理審批手續。居住小區按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變使用性質。

第三十三條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第三十四條 任何單位和個人不得占用居住小區內的區間道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘區間道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。 除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛、殯葬等特種車輛外，機動車輛在居住小區內停放規定，由業主委員會決定。設有固定停車場所和管理服務人員的，其車輛停放收費按價格管理部門核定的標準執行。車輛停放的收益應當納入維修基金。

第三十五條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后，方可按有關規定辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用。收取的費用應當納入維修基金。

第六章 物業維修經費

第三十六條 在公有住宅和新建居住小區住宅出售的同時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。屬公有住宅出售的，由公有住宅售房單位按多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％提取維修基金；購房者按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。新建居住小區商品住宅銷售 時，購房者應當按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。

第三十七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，�？顚Ｓ谩＞S修基金明細戶應當按單幢住宅設置，按戶核算。

第三十八條 維修基金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

第三十九條 維修基金的使用，由物業管理企業提出年度財務預算，經業主委員會審定后實施。住宅共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業主共同承擔。共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主共同承擔。住宅的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。住宅自用部位、自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。

第四十條 業主轉讓住宅時，其維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第七章 投 訴

第四十一條 縣級以上房管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本條例規定行為的投訴。

第四十二條 房管部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起３０日內答復投訴人。投訴人對房管部門的答復有異議的，可以向上一級房管部門提出復核要求。上級房管部門應當自受理之日起３０日內，將復核意見答復投訴人。

第四十三條 投訴內容涉及其他部門或者企業職責范圍的，房管部門應當自受理之日起５日內，移送有關部門處理，并書面告知投訴人。

第八章 法律責任

第四十四條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本條例規定的，由房管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十五條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由房管部門責令限期改正，處２０００元以上２萬元以下罰款：

（一）未取得物業管理資質證書從事物業管理的；

（二）超越物業管理資質證書等級從事物業管理的。

前款第（二）項所列行為拒不改正的，可以吊銷其資質證書。

第四十六條 違反本條例規定，新建居住小區開發建設單位未將工程資料移交或者報送存檔的，由房管部門責令限期改正，逾期不改正的，處１０００元以上１萬元以下罰款。

第四十七條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由房管部門責令限期改正，處１萬元以上５萬元以下罰款：

（一）新建居住小區開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的；

（二）居住小區未經綜合驗收或者驗收不合格交付使用的；

（三）新建居住小區開發建設單位或者公有住宅售房單位未設立維修基金的。

前款第（二）項所列行為情節嚴重的，可吊銷開發建設單位資質證書。

第四十八條 違反本條例規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房管部門按章處理。情節嚴重的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十九條 違反本條例第二十一條規定，物業管理企業不履行物業管理服務合同約定的，業主或者使用人都有權向業主委員會或者房管部門投訴，業主委員會或者房管部門有權予以制止并責令其限期改正，情節嚴重的，有權解除委托管理合同；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。業主或者使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。業主或者使用人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用３‰的滯納金或者按照約定加收滯納金。

第五十條 違反本條例第二十四條、第二十五條、第三十條、第三十二條、第三十四條規定的，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。

第五十一條 房管部門及其工作人員未按本條例規定履行職責，管理不力，嚴重影響本行政區域居住小區物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內既不申請復議也不提起訴訟，期滿又不履行義務的，由作出具體行政行為的行政管理部門依法申請人民法院強制執行。

第九章 附 則

第五十三條 本條例有關專業用語的含義：

（一）自用部位，是指１套住宅分戶門內的空間及其室內墻面和天井、庭園等部位；

（二）自用設備，是指１套住宅內部的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

（三）共用部位，是指１幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、屋頂等部位；

（四）共用設備，是指１幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備；

（五）共用設施，是指居住小區內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由業主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、路燈、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等設施；

（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

第五十四條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他非居住房屋的物業管理參照本條例執行。

第五十五條 本條例自１９９９年３月１日起施行。