《江西省物業(yè)管理條例》

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導;

(二)物業(yè)服務企業(yè)的資質、服務質量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;

(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;

(四)受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;

(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;

(六)其他監(jiān)督管理職責。

市政、城市管理、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、氣象、人防、質量技術監(jiān)督、環(huán)境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應當按照各自的職責，依法做好物業(yè)管理的相關管理和服務工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。

物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當提請市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門依法處理。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 配套設施不齊全、環(huán)境質量較差且未實行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)，由所在地的市、縣(區(qū))人民政府區(qū)分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內居住，經業(yè)主本人書面授權，享有前款規(guī)定的業(yè)主權利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規(guī)定;

(五)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(六)按時交納物業(yè)服務費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

已經實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門申請登記。

第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明;

(二)建筑規(guī)劃總平面圖;

(三)物業(yè)建筑面積清冊;

(四)業(yè)主名冊;

(五)交付使用的共用設施設備證明;

(六)物業(yè)管理用房配置證明。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內，會同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

籌備組由業(yè)主、建設單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房地產主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產生。

第十四條 籌備組應當履行下列職責：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會之日終止。

第十五條 業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)擬訂物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)依法決定改變共有部分的用途;

(九)決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用;

(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

業(yè)主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第十九條 業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：

　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督專項維修資金的使用;

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用;

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(七)調解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;

(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業(yè)主委員會成員時，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。

第二十一條 業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守有關法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務;

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律;

(五)具有一定的組織能力和文化水平。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告原備案單位。

第二十三條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數(shù)同意。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應當履行下列職責：

(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，反映本小組業(yè)主的意見;

(二)提出、討論本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護的方案;

(三)討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

新一屆業(yè)主委員會產生后，原業(yè)主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

(二)不履行成員職責的;

(三)利用成員資格謀取私利的;

(四)違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權益行為的;

(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十九條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個的，經物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十一條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權益。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約示范文本。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門備案。

第三十三條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務工作，不得挪作他用。縣級以上人民政府房地產主管部門應當在核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時，在房地產登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產權證書。業(yè)主有權查詢。

物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。

第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規(guī)劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

(三)按照規(guī)劃設計要求視頻監(jiān)控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已建成;

(四)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施已按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格;

(六)消防車通道、消防登高場地、人防工程已設置顯著標志;

(七)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，并向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第三十七條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。

第三十八條 新建住宅物業(yè)實行質量保修金制度。

建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門設立的物業(yè)質量保修金專門賬戶交存物業(yè)質量保修金。

物業(yè)質量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)質量保修金全額交存證明。

第三十九條 物業(yè)質量保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據(jù)建設單位的申請退還。物業(yè)質量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續(xù)履行相應的質量責任。

第四十條 物業(yè)保修期限內物業(yè)出現(xiàn)質量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

第四十一條 物業(yè)保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，其費用從物業(yè)質量保修金中列支。

市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門應當在物業(yè)質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

第四十二條 物業(yè)保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門應當將物業(yè)質量保修金本息余額提存。

第四十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后物業(yè)質量保修金本息余額退還建設單位：

(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內的物業(yè)質量問題;

(二)出現(xiàn)物業(yè)質量問題，但建設單位已按照相關規(guī)定進行維修并經驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務;

　(三)出現(xiàn)物業(yè)質量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

物業(yè)保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業(yè)質量保修金本息余額依法列入清算財產。

第四十四條 物業(yè)保修責任期滿三十日前，市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門應當將擬退還物業(yè)質量保修金事項在相關物業(yè)管理區(qū)域內書面公示。

第四十五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對物業(yè)質量保修金的交存、使用、管理的監(jiān)督檢查。市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門應當每年定期向相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監(jiān)督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定后，報省人民政府批準。

第四章 物業(yè)管理服務

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務。物業(yè)服務企業(yè)資質證書不得轉讓、出租、轉借。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉讓、出租、轉借。

縣級以上人民政府房地產主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

第四十七條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門備案。

第四十八條 物業(yè)服務合同應當包括下列事項：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;

(二)物業(yè)服務合同期限;

(三)物業(yè)服務質量標準;

(四)物業(yè)服務費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務費用收支情況的時間;

(五)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設施的養(yǎng)護、管理;

(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項;

(八)車輛的停放管理;

(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理;

(十)物業(yè)服務、財務檔案和物業(yè)檔案的保管;

(十一)物業(yè)服務合同終止、解除條件;

(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項;

(十三)違約責任。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

(一)以服務業(yè)主為宗旨，提高服務質量和水平;

(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;

(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況;

(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文體活動;

(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務;

(八)協(xié)助調解業(yè)主間的物業(yè)糾紛;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，聘請專業(yè)經營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定以及國家有關物業(yè)服務的規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測;并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況。

第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

物業(yè)服務企業(yè)應當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務企業(yè)應當派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關規(guī)定保存相關數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業(yè)服務企業(yè)應當定期維護，確保其正常運行。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：

(一)共有部分經營管理檔案;

(二)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄;

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

(四)房屋裝飾裝修管理資料;

(五)業(yè)主清冊;

(六)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協(xié)議;

(七)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。

第五十四條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價;其他類物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的，縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示收費標準和項目。

第五十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

建設單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。

第五十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。房屋所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業(yè)管理區(qū)域內園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫(停車場)、二次供水、中央空調、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執(zhí)行居民生活用電價格;樓外附屬設施用電按其實際用電性質執(zhí)行相應類別電價。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按照約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第五十九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

(一)本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房;

(三)物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料;

(四)物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;

(五)其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，不得拒交。

第六十條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。

第六十一條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其資質條件和服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

縣級以上人民政府房地產主管部門對物業(yè)服務企業(yè)資質條件和服務質量考核時，應當聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見。

第六十二條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第六十三條 縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題;

(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

(五)其他需要協(xié)調解決的重大事項。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

經營所得收益經業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當將收益和使用情況每半年公示一次。

第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。