第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。
附：《物業(yè)管理?xiàng)l例釋義》
第一章總則
本章共五條 , 對《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則、管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) , 《條例》第一條開宗明義, 將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實(shí)際生活中, 對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調(diào)整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要, 為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代, 創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提 升物業(yè)管理服務(wù)水平。
為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門。
總則在整個(gè)《條例》中起著非常重要的作用, 學(xué)習(xí)和掌握《條例》, 首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會總則條文所體現(xiàn)的精神。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) , 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。
改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實(shí)施社會再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問題: 一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。
近幾年來,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設(shè)部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ( 國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi) [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》( 財(cái)政部財(cái)基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設(shè)部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設(shè)部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設(shè)部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組, 通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料, 開展立法調(diào)研, 召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關(guān)人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見,認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計(jì)劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上, 經(jīng)過反復(fù)論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間,國務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上, 國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認(rèn)真修改。2003 年 5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。可以說,《條例》反映了社會法制意識的日益增強(qiáng), 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。《條例》第二章對業(yè)主的權(quán)利義務(wù),業(yè)主大會的產(chǎn)生、職責(zé)、會議形式、議事規(guī)則 , 業(yè)主委員會的職責(zé)、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為。《條例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。《條例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。《條例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。從《條例》的規(guī)定來看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 ); 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 ); 強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。
第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理, 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。《條例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。《條例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理這種方式。《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn), 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利。《條例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。
第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同。可以說 , 沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ; 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。
在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :
一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動(dòng);對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時(shí)《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。《條 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個(gè)原因。有意見認(rèn)為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見則認(rèn)為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益。《條例》最終采納了第二種意見。
關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)爭議較大的問題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。
主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見則認(rèn)為:
1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。
3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。
4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動(dòng)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。
這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實(shí)質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識。可以說,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。
物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場行為市場競爭機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。
通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場競爭機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定。
第四條 國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法 , 依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
【釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。
傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
中國加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來提高自己的管理服務(wù)水平, 增強(qiáng)競爭能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運(yùn)作模式,取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認(rèn)同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用"個(gè)性化"管理模式,通過防護(hù)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。
物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。
本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵(lì),《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。
物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。《條例》規(guī)定 對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。
本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國家一級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法(第四十→條),配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi) (第四十三條),會同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。
本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱"房地產(chǎn)行政主管部門"是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合"公安機(jī)關(guān)",與"居民委員會"相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作;《條例》第四十條規(guī)定"國務(wù)院價(jià)格主管部門"會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 ; 第四十三條規(guī)定"縣級以上政府價(jià)格主管部門"會同同級 房地產(chǎn)行政主管部門, 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十 六條規(guī)定"有關(guān)行政主管部門"在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定"公用事業(yè)單位"應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同"國務(wù)院財(cái)政部門"制定。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實(shí)施條例。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起 到重要的作用。
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利 :
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán) ;
( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權(quán) ;
( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;
{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;
( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ;
( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金{以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用 ;
{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。
第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。"業(yè)主" 是一個(gè)從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,"物業(yè)"實(shí)際上指的是"房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地", 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權(quán)人",并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。
第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)。
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 .
業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán)
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng),并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé),為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。
( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個(gè)人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé),有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運(yùn)作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項(xiàng)決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項(xiàng)檔案文 件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運(yùn)作。
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔 案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。
