廈門市物業管理若干規定實施細則

第一章　總　則

第一條　根據《廈門市物業管理若干規定》（以下簡稱《規定》）第五十四條，制定本實施細則。

第二條　根據《規定》第三條，市建設主管部門履行下列職責：

（一）負責物業服務企業的資質管理；

（二）監督管理全市的專項維修資金；

（三）建立物業管理行業的誠信檔案、信用監管、監督檢查等制度；

（四）研究擬定或者制定物業管理相關政策并開展政策宣傳工作；

（五）指導各區建設主管部門開展下列工作：

1.依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為；

2.監督物業招標投標活動；

3.開展物業管理活動的日常監督檢查；

4.建立物業管理行政調解一站式糾紛解決平臺；

5.定期組織物業管理有關法律、法規、政策以及業主大會和業主委員會運行管理的培訓；

（六）法律、法規、規章和市政府規定的其他職責。

第三條　民政部門負責協調社區居民委員會，履行下列職責：

（一）指導建立物業管理互動共治體系。協調社區居民委員會依法指導和監督社區內業主大會、業主委員會、社會組織等開展工作，建立以社區為服務平臺、業主和物業服務企業為實施主體，社區內社會組織廣泛參與的工作機制；

（二）會同有關部門指導社區居民委員會參與社區物業服務糾紛多元化調解，建立社區物業糾紛多元化協商解決機制；

（三）會同街道辦事處（鎮人民政府）指導社區居委會支持物業服務企業開展多種形式的社區服務。

第四條　區建設主管部門履行轄區內的下列物業管理工作職責：

（一）指導街道辦事處（鎮人民政府）履行物業管理的有關監管職責；

（二）會同街道辦事處（鎮人民政府）調整和決定物業管理區域范圍；

（三）辦理（前期）物業服務合同、物業管理招投標等備案事項；

（四）監督物業管理招標投標活動；

（五）依法處理物業管理的信訪投訴事項，建立區級物業管理行政調解一站式糾紛解決平臺；

（六）負責轄區內物業服務企業資質審批的初審工作；

（七）配合開展轄區內物業服務企業的資質檢查工作；

（八）開展對轄區內物業服務活動的日常監督檢查工作；

（九）依法實施物業管理的行政處罰；

（十）負責專項維修資金使用和核銷的日常監督管理工作；

（十一）定期組織街道辦事處（鎮人民政府）和社區居民委員會的相關工作人員、業主委員會委員（候選人）、業主委員會專職工作人員進行物業管理有關法律、法規、政策以及業主大會和業主委員會運行管理的培訓；

（十二）法律、法規和市、區政府規定的其他職責。

區建設主管部門可以委托所屬物業管理專職機構負責日常監督管理工作。

第五條　街道辦事處（鎮人民政府）在區民政部門、區建設主管部門指導下，具體履行轄區內下列工作職責：

（一）負責組織協調業主大會和業主委員會籌備、成立、換屆等工作；

（二）指導、監督業主大會和業主委員會的日常工作；

（三）在未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會未按規定組織召開業主大會且拒不執行限期組織召開業主大會決定的情形下，負責組織召開業主大會；

（四）對業主委員會無法召開會議的，負責直接組織召開業主大會并選舉產生業主委員會；

（五）對業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉；

（六）責令業主大會、業主委員會限期改正違法違規的決定；

（七）代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的公章；

（八）組織召開物業管理聯席會議；

（九）依法處理涉及業主大會和業主委員會的信訪事項；

（十）法律、法規和市、區政府規定的其他職責。

街道辦事處（鎮人民政府）可委托社區居民委員會（社區工作站）實施前款所列的具體工作。

街道辦事處（鎮人民政府）應當配備物業管理工作人員，落實工作經費。

第六條　各區建設主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）可通過購買服務方式，聘請第三方專業機構協助開展物業活動的監督檢查，業主大會和業主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業管理糾紛的調解等工作。

第二章　業主大會和業主委員會

第七條　街道辦事處（鎮人民政府）依據《規定》第七條、第八條向市房地產檔案管理機構查閱業主相關資料的，市房地產檔案管理機構在收到街道辦事處（鎮人民政府）的書面查詢函件后7個工作日內以書面形式答復并提供所查閱內容。

第八條　首次業主大會籌備組按《規定》第九條至第十一條組織成立，成員為7至11人單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）派工作人員擔任，常務副組長由社區居民委員會派代表擔任。建設單位已不存在，或經街道辦事處（鎮人民政府）書面通知后仍未在通知期限內委托一名代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。

第九條　籌備組成員中的業主應當符合下列條件：

（一）具有業主身份，住宅小區的業主應當在本住宅小區實際居�。�

（二）具有完全民事行為能力；

（三）依法履行法律法規等規定的業主義務；

（四）本人、配偶及直系親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職；

（五）熱心公益事業，具有參加籌備組工作的時間；

（六）無欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為；

（七）臨時管理規約中規定的其他條件。

第十條　街道辦事處（鎮人民政府）按《規定》第十條組織成立首次業主大會籌備組，在收到建設單位報告或業主請求后，應當制定組建籌備組的公告，明確業主代表的人數、條件、產生辦法和提交資料的方式、時限等，在物業管理區域內顯著位置進行公告。

社區居民委員會應當根據組建籌備組的公告，組織業主推薦籌備組中的業主成員。

籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鎮人民政府）應當將名單在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期間，業主對籌備組成員有異議的，街道辦事處（鎮人民政府）應當進行復核�；I備組自公告之日起成立，并按相關規定組織召開首次業主大會。

第十一條　鼓勵規模較大且條件較好的物業管理區域，建立業主代表制度，具體指業主可以以書面委托的形式，約定由業主代表在一定期限內代其行使對物業管理區域內公共管理事項的表決權。

業主代表資格及選舉辦法應當在業主大會議事規則中約定。

第十二條　業主委員會委員、候補委員及其候選人應符合下列條件：

（一）具有業主身份，住宅小區的業主應在本住宅區實際居��；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力；

（四）遵守管理規約和業主大會議事規則，履行法律、法規、規章規定的義務；

（五）未發生侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為；

（六）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職；

（七）本人、配偶及直系親屬與本物業管理區域的物業服務企業無直接的關聯業務或利害關系；

（八）具備履行職責的健康條件和文化水平；

（九）具有履行職責的工作時間；

（十）無欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為；

（十一）法律、法規、規章以及管理規約規定的其他條件。

業主委員會主任、副主任應當優先推薦具有本市戶籍、具備中國共產黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔任。

鼓勵在社區居民委員會或其居民小組中任職的業主與物業管理區域業主委員會委員交叉任職，完善聯合工作機制。

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。

第十三條　經業主大會決定，可以給予業主委員會成員適當的報酬，費用由業主共同承擔。

鼓勵業主大會和業主委員會根據《規定》第十八條聘請專職工作人員處理業主大會和業主委員會的日常事務，并在業主大會議事規則中明確其工作職責、工作時間、工作內容和薪資報酬。專職工作人員應當定期接受區建設主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）組織的培訓。

第十四條　《規定》第十九條第四項中“無正當理由”包括但不限于下列理由：

（一）尚未入住或房屋空置；

（二）個人未與物業服務企業簽訂合同；

（三）房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意；

（四）其他部分業主不交費；

（五）其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失；

（六）對物業服務質量不滿。

第十五條　業主委員會應當在物業管理顯著區域內公布下列情況和資料：

（一）業主委員會名稱和成員名單；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）物業服務合同；

（四）首期、日常專項維修資金的收支情況；

（五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）業主大會和業主委員會的決定；

（八）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況；

（九）其他應當向業主公布的情況和資料。

前款第一項至第三項應當長期公示，若有變化的應當及時更新。

前款第四項至第六項應當至少每半年公示一次，公示期7日以上，第四項、第五項應當同步在“廈門市物業專項維修資金管理網”公示。

前款第七項、第八項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公示，公示期不少于7日。

第十六條　業主委員會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得存在下列行為：

（一）接受物業服務企業提供的物業公共服務費或停車費用減免及其他不正當利益；

（二）采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等歸全體業主共有的資產；

（三）索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（四）其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第十七條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定終止其委員資格：

（一）不履行業主法定義務的；

（二）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

（三）不履行業主委員會委員職責的；

（四）利用業主委員會委員身份謀取私利的；

（五）侵害物業管理區域內其他業主合法權益的；

（六）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員有上述情形之一的，經業主委員會半數以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議終止其委員資格，街道辦事處（鎮人民政府）在收到申請之后10日內，應當書面通知業主委員會在30日內召開業主大會做出表決決定。業主委員會未按照規定時限組織召開的，可由街道辦事處（鎮人民政府）組織召開。

出現上述情形的，業主委員會委員資格自業主大會會議作出決定之日起終止。

第十八條　業主委員會應當自其選舉產生之日起30日內，持下列材料向街道辦事處（鎮人民政府）備案。

（一）業主委員會備案表；

（二）業主大會會議記錄和會議決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約；

（四）業主委員會委員、候補委員的業主身份證明、個人簡歷、聯系方式等基本情況；

（五）業主大會決定的其他重大事項；

（六）法律、法規規定要求的其他材料。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內辦理變更備案。

資料齊全、符合法定形式的，街道辦事處（鎮人民政府）應當及時發放業主委員會備案證明或變更備案證明。

第十九條　業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處（鎮人民政府）的備案證明。業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。

第二十條　上一屆業主委員會應當在任期屆滿10日內將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理好交接手續。新一屆業主委員會可以聘請第三方審計機構對上一屆業主委員會任期內資金使用情況等進行審計。

第二十一條　業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由專職工作人員或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

第二十二條　業主大會或業主委員會會議決定等需要抄送全體業主的資料，可以采用以下方式之一進行抄送：

（一）掛號信件或特快專遞；

（二）電子郵件；

（三）手機短信；

（四）其他電子信息傳送方式。

業主的住址、電話、電子郵箱等聯系方式以入住時登記的信息為準；業主未入住的，以業主首次書面提供的信息為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

業主委員會或者業主大會召集人、物業服務企業按規定應當抄送業主的相關信息，按照業主登記的聯系方式向業主發送相關信息后，即完成抄送。

抄送人應當保留已抄送的相關記錄。

第二十三條　需在物業管理區域內顯著位置進行公告或公示的內容，應當采取在物業管理區域內的宣傳欄以及幢（梯）張貼的形式，同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：

（一）在物業服務場所、業主委員會辦公場所張貼；

（二）在物業管理區域的主要出入口張貼；

（三）在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

第二十四條　關于業主大會和業主委員會的籌備、成立、換屆等工作，各區可根據實際情況，制訂具體操作細則。

鼓勵各區設立扶持業主大會和業主委員會發展的資金，用于培訓相關人員，評選和獎勵有突出表現的業主大會和業主委員會。

第三章　物業服務和物業使用

第二十五條　物業服務企業應當公開物業服務內容與質量標準、物業服務收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監督電話等重要信息，并在物業區域顯著位置設置標牌長期公示。

第二十六條　物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備的管理維護制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、維護，并做好記錄。

電梯、壓力容器等特種設備和消防設施設備，業主或物業服務企業可根據物業服務合同約定委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方的安全管理責任。

物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、管理時，相關業主和物業使用人應當給予配合。

第二十七條　業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，對裝飾裝修的時間、內容、垃圾處理、噪音控制以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定。物業服務企業可以根據裝飾裝修管理服務協議向業主、物業使用人收取、返還裝修保證金。業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修管理服務協議或未履行協議約定的，物業服務企業可以限制施工人員進入物業管理區域。

業主、物業使用人在房屋裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位、違章搭建的，由業主、物業使用人負責修復、保潔、恢復原狀；業主、物業使用人不修復、保潔、恢復原狀的，由物業服務企業代為修復、保潔、恢復原狀，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主、物業使用人承擔。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當予以配合。

第二十八條　物業管理區域安全防范工作的組織、落實情況應當納入物業服務企業的誠信評價范圍。物業服務企業應當積極配合安防工程的組織實施。

第二十九條　本市物業項目鼓勵實行項目經理負責制。一個物業管理項目可配備一名負責的項目經理。

第三十條　物業服務企業依據《規定》第二十四條備案應當提交以下資料：

（一）前期物業服務合同或物業服務合同備案申報表；

（二）物業服務企業資質證書和業主委員會備案證明；

（三）前期物業服務合同或物業服務合同；

（四）普通住宅前期物業項目的中標通知書；

（五）項目經理執業資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關資料。

資料齊全、符合法定形式的，區建設主管部門應當予以備案。

第三十一條　建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗中發現共用部位、共用設備和共用設施不符合規定或約定要求的，建設單位應當整改，并組織物業服務企業復驗。

第三十二條　政府有關部門或公共服務單位、街道辦事處（鎮人民政府）和社區居民委員會應當支持物業服務工作，不得干預物業服務企業的正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費；不得向物業服務企業轉嫁公共管理、公共服務或社區服務的有關職責；鼓勵物業服務企業參與社區管理和服務。

第三十三條　建設單位應當與物業服務企業在前期物業服務合同中約定前期物業管理期間的物業經營性收益使用或管理事項。

第三十四條　物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業應當按項目獨立設賬，按物業服務合同約定代為支出。物業服務酬金應當按照物業服務合同約定的比例或者數額提取。

實行酬金制的，物業服務企業應當每年公布物業服務資金年度預決算，每半年至少公布物業服務資金收支情況一次。業主委員會可根據需要，聘請會計師事務所對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計，并將審計結果向全體業主公告。

第三十五條　物業服務合同期限屆滿前60日，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿60日前書面告知業主委員會、區建設主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）。

物業服務合同未到期，需提前解除的，應當報告街道辦事處（鎮人民政府）和區建設主管部門后，并提前30日告知全體業主。

第三十六條　有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：

（一）物業服務合同依法、依約解除或終止的；

（二）生效的人民法院判決或仲裁裁定物業服務企業應當退出的；

（三）物業服務企業資質被依法吊銷的；

（四）依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第三十七條　物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的養護、維修、更新由業主負責，所需費用由業主本人承擔。

物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的管理、維護、更新和管理責任，由有關業主共同承擔。

物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當承擔賠償責任，并承擔修復的費用。

第三十八條　物業管理區域由一個獨立產權單位申請變更為兩個以上獨立產權單位的，應當及時補充設立專項維修資金。

第三十九條　建設主管部門可聘請第三方審計機構對物業管理區域專項維修資金繳存、使用情況進行審計，并依法對違法違規行為進行處理。

專項維修資金管理工作經費納入建設主管部門預算。

第四十條　首期專項維修資金應存入市建設主管部門設立的維修資金專戶。經市建設主管部門授權，日常專項維修資金可以由業主委員會或物業服務企業在專項維修資金專戶管理銀行開立專戶，資金的繳存和使用接受建設主管部門監督。

專項維修資金的使用由具有造價咨詢資質的第三方機構審核。造價審核費用、監理費用可從專項維修資金中列支。

第四十一條　已成立業主委員會且在有效期內的，業主委員會應當對本物業區域內專項維修資金使用的方案、使用金額、業主的書面簽名等事項進行審核確認；未成立業主委員會或業主委員會不在有效期內的，由物業所在地社區居民委員會代為確認。

第四十二條　有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金：

（一）屋頂、外墻出現嚴重滲漏的；

（二）電梯出現故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的；

（三）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險的；

（五）共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

（六）消防設施出現故障，消防部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

第四十三條　根據《規定》第三十七條需進行專項維修資金續籌的，續籌的方式、金額等具體事項由業主大會決定，并由業主委員會負責組織實施。

尚未成立業主大會的，由街道辦事處（鎮人民政府）指導監督物業服務企業組織實施。未按時足額續籌的，業主委員會或物業服務企業應當以書面方式督促限期續籌；逾期仍未足額續籌的，業主委員會或物業服務企業可以在物業管理區域內采取公布欠繳業主名單等方式催交。

第四章　監督和責任

第四十四條　業主委員會委員、候補委員和專職工作人員違反本實施細則第十六條規定的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期改正。

街道辦事處（鎮人民政府）還應當將業主委員會委員或專職工作人員的相關不良行為，在物業管理區域內公布，并抄報區建設主管部門。情節嚴重的，區建設主管部門應當列入向社會公布的警示名單。

第四十五條　上一屆業主委員會違反本實施細則第二十條規定，拒不將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會并辦理好交接手續的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

第四十六條　業主大會或業主委員會做出的決定違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求街道辦事處（鎮人民政府）予以責令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。

第四十七條　物業項目經理違反法律法規和相關規定的，區建設主管部門應當依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節嚴重的，應當列入向社會公布的警示名單。

第四十八條　物業服務企業違反本實施細則第三十六條規定的，區建設主管部門應當根據《規定》第四十五條予以處理。

第四十九條　物業服務企業存在拒不退出物業管理區域、擅自改變物業管理區域內公共建筑和共用設施用途、不履行物業服務合同、業主投訴較多且屬實、未按規定繳存日常專項維修資金和公布專項維修資金收支情況等情形的，區建設主管部門應當按相關規定處理，并作為不良行為記入誠信檔案。

第五十條　業主和物業服務企業產生糾紛的，可以向所在街道辦事處（鎮人民政府）提出糾紛調解。街道辦事處（鎮人民政府）應當及時組織調解，達成調解意見的，應當形成雙方簽署的具有法律效力的書面調解意見書。

鼓勵建立物業服務糾紛第三方調解機制。

第五十一條　物業管理區域發生重大矛盾糾紛影響社會穩定的，街道辦事處（鎮人民政府）應當及時召集信訪、公安、司法、建設、城管等相關部門組成聯席會議進行妥善處理，加大對有關業主大會和業主委員會成立與換屆、物業服務企業選聘解聘、新舊物業服務企業交接等突出矛盾糾紛的調處力度。

第五章　附　則

第五十二條　保障性住房的專項維修資金使用等物業管理工作按照本市保障性住房的有關規定執行。

第五十三條　本實施細則由市建設主管部門負責解釋。

第五十四條　本實施細則自發布之日起施行，有效期5年。