六安市物業管理條例

（2019年9月29日六安市第五屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過2019年11月29日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 縣級以上人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，將物業管理工作納入政府目標管理，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。

六安經濟技術開發區管理委員會，應當按照法律法規的規定和市人民政府確定的職責，做好管理范圍內物業管理活動的相關監督管理工作。

第四條 市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施；

（二）指導縣區依法開展物業管理相關工作；

（三）實施物業管理誠信檔案制度；

（四）指導、監督全市物業專項維修資金管理工作；

（五）指導、監督物業管理招投標活動，指導和規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理；

（六）建立健全物業管理相關培訓體系；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第五條 縣級人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作；

（二）監督管理物業管理招投標活動；

（三）負責臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會等有關材料備案；

（四）負責物業專項維修資金的歸集、管理和使用審核；

（五）采集、記錄物業服務企業信用信息；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第六條 縣級以上人民政府有關部門或者機構，應當按照下列規定，做好物業管理活動的相關監督管理工作，依法查處相應的違法行為：

（一）住房和城鄉建設部門監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督管理裝飾裝修過程中影響建筑結構和使用安全的行為，依法處理房屋質量問題投訴等；

（二）公安機關做好物業管理區域內治安管理工作，指導物業管理區域監控安防、停車位以及其他交通標志、標線的設置，依法處理車輛事故，協助房地產行政主管部門做好房屋租賃監督管理工作等；

（三）司法行政部門負責指導物業管理糾紛人民調解工作，推進相應的行業性、專業性調解組織建設等；

（四）自然資源和規劃部門負責物業服務用房、公共服務設施等物業相關設施的規劃審查、核實；

（五）城市管理部門負責物業管理區域內違法搭建建筑物、構筑物，占用和損壞公共綠化，擅自改變房屋外觀等妨害城市管理行為的監督管理；

（六）生態環境部門負責物業管理區域內環境污染行為的監督管理；

（七）市場監督管理部門負責物業管理區域內無照經營、物業服務收費等監督管理以及電梯等特種設備安全監管；

（八）消防救援機構負責物業管理區域內消防安全的監督管理；

（九）人防部門負責人防工程設施監督管理；

（十）其他相關部門應當按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當履行下列職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉；

（二）指導監督業主大會、業主委員會開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；

（四）考核轄區內物業服務企業服務質量；

（五）指導前期物業服務企業的選聘，協調和監督物業服務企業的交接；

（六）召集物業管理聯席會議，協調解決物業管理重大事項；

（七）協調和監督老舊小區物業管理；

（八）按照要求報送物業管理信用信息；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第八條 居（村）民委員會應當協助、配合有關部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作；指導、督促業主委員會和物業服務企業履行職責；建立由居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業共同參與的物業管理議事協調機制，及時協調物業管理事項和矛盾糾紛。

第九條 物業管理協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，協助主管部門做好行業管理工作，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章 業主大會、業主委員會

第十條 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業主大會會議籌備組。縣級人民政府物業管理行政主管部門可以對籌備組成員進行培訓。

符合首次業主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組。未按照規定組建籌備組的，縣級人民政府物業管理行政主管部門督促限期組建。

第十一條 籌備組應當自成立之日起十五日內，將籌備組成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不得少于七日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位已經注銷的，籌備經費由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌保障。

第十三條 一個物業管理區域在同一縣級行政區劃兩個以上街道辦事處、鄉鎮人民政府轄區內的，由縣級人民政府指定一個街道辦事處、鄉鎮人民政府履行本條例第七條規定的職責。一個物業管理區域在兩個以上縣級行政區劃內的，由市人民政府指定一個縣級人民政府確定相應的街道辦事處、鄉鎮人民政府履行本條例第七條規定的職責。

第十四條 業主委員會經業主大會選舉產生，并按照規定辦理備案手續后，持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，開設基本賬戶。業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

第十五條 業主委員會委員應當符合法律法規規定的條件。業主有下列情形之一的，業主大會議事規則可以規定其不得擔任業主委員會委員：

（一）正在被追究刑事責任的或者正在服刑的；

（二）惡意欠交物業服務費用一年以上的；

（三）被人民法院納入失信被執行人名單的；

（四）被罷免、終止業主委員會委員職務或者資格不滿三年的，喪失業主身份后，又重新取得的除外；

（五）業主大會確定的不得擔任業主委員會委員的其他情形。

鼓勵依法推選符合條件的居（村）民委員會委員、各級人大代表、政協委員擔任業主委員會委員。

第十六條 業主大會、業主委員會工作經費，業主委員會委員補貼和執行秘書酬金，由業主大會確定。

第三章 前期物業管理

第十七條 新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當依照法律法規的規定，通過公開招投標或者經批準采用協議的方式，選聘物業服務企業。

經物業管理行政主管部門批準，以協議方式選聘物業服務企業的，建設單位在選聘時應當征求街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居（村）民委員會的意見。

分期開發的物業，建設單位應當以備案的全部物業管理區域為范圍選聘物業服務企業，實施前期物業管理。

第十八條 前期物業管理期間，建設單位不得擅自終止前期物業服務合同。合同到期后，業主大會仍未成立的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，建設單位與前期物業服務企業達成續聘協議的，應當續聘。

前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業：

（一）因物業服務企業嚴重違約而解除合同的；

（二）物業服務企業提前解除合同的；

（三）物業服務企業終止的；

（四）不能達成續聘協議的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

建設單位重新選聘物業服務企業的，物業服務標準不得低于首次合同約定。

建設單位應當自新的物業服務企業確定后十日內，將更換物業服務企業的情況在物業管理區域內顯著位置公示，并告知物業買受人。

第十九條 物業服務用房應當以方便業主為原則，按照法律法規的規定配置，具體位置和面積應當在規劃設計平面圖紙上明確標注。

物業服務用房位于地面以上、三層以下（含三層），層高不得少于2.6米，相對集中，方便開展物業服務活動，具有獨立通道，具備采光、通風、通水、通電、通信、排污等正常使用功能。

不得將樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、架空層、半地下室、車棚、車庫、人防工程等不符合辦公條件的場所作為物業服務用房。

物業服務用房由建設單位負責裝修，具備基本使用功能，并設置明顯標識；建設單位在裝修時，應當征求物業服務企業的意見。

分期開發建設的項目，物業服務用房規劃在后期建設的，建設單位應當在本期商品房交付使用前，提供符合使用標準的物業服務臨時用房。

第二十條 自然資源和規劃部門在審核規劃方案時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置、面積進行審核。

第二十一條 新建物業交付使用十五日前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

物業承接查驗可以邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會和業主代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。物業管理行政主管部門應當加強指導和監督。

第四章 物業服務

第二十二條 物業服務企業享有以下權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用；

（三）制止違反物業管理規約的行為；

（四）可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

（五）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

第二十三條 物業服務企業應當履行以下義務：

（一）按照物業服務合同約定，提供物業服務；

（二）按照規定每年公布物業服務費收支情況；

（三）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（四）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（五）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（六）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第二十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列事項：

（一）物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人；

（二）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（三）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；

（四）公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、秩序維護；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業服務質量標準；

（七）物業服務費用收取標準和方式；

（八）物業檔案資料的保管；

（九）物業服務合同期限；

（十）雙方的權利義務；

（十一）違約責任；

（十二）物業服務合同終止、解除條件；

（十三）其他事項。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報送縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十五條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備；

（二）擅自改變物業服務用房的用途；

（三）擅自撤離物業管理區域；

（四）不按照規定移交資料和財物；

（五）挪用專項維修資金；

（六）侵占屬于業主共有的公共收益；

（七）泄露業主個人信息；

（八）法律、法規禁止的其他情形。

第二十六條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，公開以下信息：

（一）物業服務企業和項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電等費用，物業服務費用、電梯運行維護檢測費用、二次供水運行維護費用和公共收益等收支情況；

（四）（臨時）管理規約；

（五）電梯、消防、燃氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、聯系方式和應急處置方案等；

（六）其他應當公開的信息。

第二十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人，每個項目負責人負責的項目不得超過三個。

物業服務企業更換物業項目負責人的，應當書面告知縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十八條 推進建立物業服務第三方評估監理機制。物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面，并對出具的報告負責。

第二十九條 物業服務企業應當在物業管理區域內統一物業服務的標識、標志、標牌。

物業服務企業自行招用保安人員的，應當依法向所在地公安機關備案。

第三十條 物業服務企業退出物業項目時，業主大會仍未選聘到物業服務企業的，經業主委員會申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務，物業管理費用由業主承擔。超過六個月仍未選聘到物業服務企業的，經業主委員會申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主聘請物業服務企業實施物業管理或者組織業主自行管理。

第三十一條 業主應當遵守（臨時）管理規約，按照物業服務合同約定履行交費義務。

業主或者物業使用人提出物業服務合同約定以外的不影響其他業主、物業使用人合法權益的服務需求，物業服務企業可以有償提供，費用由雙方約定。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務等相關費用。

第三十二條 物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用等理由，中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱，以及實施其他損害業主合法權益的行為。

第三十三條 物業服務企業應當將收取的物業公共服務費按照不低于百分之十的比例獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備日常維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主、業主委員會監督。物業服務企業撤出后，將剩余部分按照規定一并移交。

物業服務企業按照物業服務合同約定負責物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常維修養護，費用從前款規定的專項費用中列支。

第三十四條 物業服務企業利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動以及利用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，公共經營收益、車輛停放費應當單獨列賬，建立共管賬戶，接受業主委員會監督，每半年公示一次。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。

建立物業管理區域公共經營收益財務賬目審計和公示制度，審計費用從公共收益中列支。

第五章 物業使用與維護

第三十五條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（四）違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（五）違法搭建建筑物、構筑物以及開挖地下室；

（六）在非承重外墻開門、開窗等擅自改變房屋外觀的；

（七）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（八）違反規定擺攤設點、占道經營；

（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（十）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十一）違反規定排放餐飲油煙，向雨水管網排放污水；

（十二）在公共綠地內種植蔬菜等侵占和損壞公共綠化及其附屬設施的；

（十三）飼養雞、鴨、鵝、兔、羊、豬等家禽家畜和食用鴿；

（十四）違反規定飼養寵物；

（十五）在公共走道、樓梯間、門廳內堆放物品；

（十六）違反規定停放車輛；

（十七）違反規定為電動車充電；

（十八）法律法規禁止的其他行為。

有前款規定的行為，物業服務企業應當進行勸阻；勸阻無效的，根據本條例以及有關法律法規的規定向有關行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。

有關行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后應當依法及時處理。

有監管職責的縣級人民政府有關行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報方式。

第三十六條 在物業管理區域內養犬，不得干擾他人正常生活。物業服務企業應當根據物業服務合同和（臨時）管理規約的約定，加強對養犬的管理。

養犬的具體管理辦法由市人民政府制定。

第三十七條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當于裝修工程開工前，持規定材料向物業服務企業申報登記。按照法律法規規章的規定需要批準的，應當依法辦理批準手續。

物業服務企業應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，業主或者物業使用人應當書面承諾遵守相關規定。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，（臨時）管理規約可以約定，裝飾裝修車輛、施工人員不得進入物業管理區域。

第三十八條 新建物業交付時，建設單位委托物業服務企業辦理交付手續的，物業服務企業不得以物業費收取為由拒絕業主驗房。

第三十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開；業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

業主委員會或者物業服務企業應當將停車位的出售、出租情況在物業管理區域顯著位置公示，接受業主監督。

車主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第四十條 規劃用于停放汽車的車位、車庫不能滿足本物業管理區域內業主需要，確需占用業主共有的道路或者其他場地的，應當經業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當按照規定施劃停車位。物業服務企業或者業主委員會應當向自然資源和規劃、應急管理、公安機關交通管理等部門報送車位施劃方案，相關部門應當提出指導意見。

無物業管理的老舊小區首次施劃停車位由縣級人民政府組織實施并承擔費用。

第四十一條 車輛應當在物業管理區域內施劃的停車位上停放，特殊情況需在停車位以外臨時停放的，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

大中型工程車、大中型農業機械車輛、大中型客貨運輸車輛等不得在住宅小區內停放，因施工等特殊需要，臨時通行或者停放的除外。

第四十二條 新建住宅小區應當規劃建設電動車集中停放和充電場所，設置符合用電安全要求的充電設施，采取防火隔離措施。沒有相應場所和設施的住宅小區，縣級人民政府應當統籌設置，或者責令相關責任主體限期設置。

禁止在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車以及私拉電線為電動車充電。

違反前款規定的，物業服務企業應當勸阻并組織清理，對拒不清理的，應當向消防救援機構報告。

第四十三條 物業保修期內，在保修范圍內的物業共用部位、共用設施設備需要維修養護的由物業服務企業告知建設單位；在保修范圍內的業主自用部位和自用設備需要維修養護的，由業主告知建設單位，物業服務企業應當予以協助。物業服務合同另有約定的，依據合同約定。

第四十四條 業主自用部位、自用設備的維修、養護，相鄰業主、物業使用人應當給予配合，物業服務企業應當予以協助。

第四十五條 首次物業專項維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向所在地縣級人民政府物業管理行政主管部門交存。建設單位自用、出租的物業，其首次物業專項維修資金，由建設單位在辦理物業權屬登記時向所在地縣級人民政府物業管理行政主管部門交存。

第四十六條 物業專項維修資金的使用，經業主大會決定，可以根據維修范圍以單元（幢）為單位進行表決。

在老舊小區和電梯更新改造中，業主大會可以采取在管理規約和業主大會議事規則中約定委托表決、異議表決等方式使用物業專項維修資金。

第四十七條 縣級人民政府應當統籌推進未實行物業管理的安置小區、老舊小區逐步開展基本物業服務。

未實行物業管理的老舊小區納入市、縣（區）老舊小區改造整治計劃的，改造整治后，應當劃定物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導召開業主大會，推行物業管理、基本物業服務或者業主自行管理，相應的物業服務費用由業主承擔。

第六章 法律責任

第四十八條 違反本條例第十九條的規定，建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第四十九條 違反本條例第三十五條第一款第三項的規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，恢復原狀，對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款，對裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。

違反本條例第三十五條第一款第四項的規定，擅自改變業主自有建筑物及其附屬設施用途的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調處理不成的，由物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令改正，恢復原狀；情節嚴重的，可以處五千元以上二萬元以下的罰款。

違反本條例第三十五條第一款第十二項的規定，在公共綠地內種植蔬菜等侵占和損壞公共綠化及其附屬設施的，由城市管理部門責令停止侵害、限期改正、恢復原狀；拒不改正的，可以處二百元以上一千元以下的罰款，造成損失的，依法承擔賠償責任。

違反本條例第三十五條第一款第十三項的規定，飼養雞、鴨、鵝、兔、羊、豬等家禽家畜和食用鴿，影響市容和環境衛生的，由城市管理部門責令限期處理或者予以沒收，可以并處五十元以上二百元以下的罰款。

違反本條例第三十五條第二款的規定，物業服務企業對物業管理區域內違法行為不勸阻，或者勸阻無效后不報告的，由物業管理行政主管部門責令改正。

第五十條 違反本條例第四十二條第二款的規定，在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車以及私拉電線為電動車充電，影響消防安全的，依照《中華人民共和國消防法》的相關規定處罰。

第五十一條 違反本條例規定，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的；

（二）未按照規定組織召開業主大會會議的；

（三）違反物業管理投訴處理規定的；

（四）發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（五）有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等行為的。

第七章 附 則

第五十二條 本條例所稱電動車，包括電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等。

第五十三條 本條例自2020年1月1日起施行。