第一章　總則　

第一條　為規范本市住宅區物業管理，明確業主、使用人、物業管理企業及開發建設單位之間的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，遵循國家有關法律、行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設施的居住小區、居住組團、商住樓等。住宅區的范圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。

本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人和非業主的使用人。

本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理企業進行管理的活動。

第三條　市建設行政主管部門是本市住宅區物業管理的主管部門，負責組織實施本條例。

各有關行政管理部門在各自職責范圍內，協同實施本條例。

街道辦事處、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行協調、監督。

第二章　業主自治管理

第四條　業主通過業主會議或業主代表會議選舉成立業主委員會，對住宅區物業實施自治管理。

第五條　業主會議由住宅區內全體業主組成。業主人數較多的，也可以推選業主代表，組成住宅區業主代表會議。

業主會議或業主代表會議（以下統稱業主會議）必須有代表百分之五十以上表決權的業主出席才能召開。

業主可以書面委托代理人出席業主會議，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

第六條　有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開發建設單位應在六個月內，組織召開第一次業主會議，選舉產生業主委員會：

（一）住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十；

（二）房屋交付使用滿二年。

一個住宅區成立一個業主委員會。

第七條　業主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業主代表按所代表的表決權行使。

經持有過半數以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業主會議，但須在提議中提出推遲召開業主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

經代表百分之二十以上表決的業主提議，可以召開臨時業主會議。業主委員會應在接到提議后十日內就其所提議題召開臨時業主會議。

業主會議的決定，以出席會議的業主所代表表決權的過半數通過。

第八條　業主會議的職權：

（一）制訂和修改業主委員會章程、業主公約；

（二）選舉、撤換業主委員會的組成人員；

（三）決定住宅區有關公共利益的重大事項；

（四）聽取和審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當決定；

（五）決定聘請、解聘物業管理企業，并可授權業主委員會行使；

（六）審議公共設施專用基金的使用情況；

（七）其他應由業主會議行使的職權。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業主委員會成立日期。

業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第九條　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業主委員會成立日期。

第十條　業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第十一條　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）審議決定物業管理企業制訂的物業管理計劃；

（二）召集和主持業主會議，并報告年度工作；

（三）根據業主會議授權，與物業管理企業簽訂、變更或解除物業管理委托合同；

（四）審議決定物業管理企業提出的大中維修、更新改造公共設施的報告；

（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）監督、指導、支持物業管理企業對住宅區的管理、服務工作；

（七）督促業主和使用人履行業主公約，交納物業管理服務費和房屋公共維修金；

（八）協調業主和使用人與物業管理企業的關系。

業主委員會不得直接從事以營利為目的的經營活動。

第十二條　業主公約由第一次業主會議制定。

業主公約是由業主承諾的、對全體業主具有約束力的有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業主公約的有關內容。

第十三條　業主公約應當包括下列內容：

（一）業主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；

（二）使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務；

（三）業主參與物業管理的權利；

（四）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

（五）物業各項維修和管理費用的繳交；

（六）業主應遵守的行為準則；

（七）違反業主公約的責任；

（八）其他有關事項。

第三章　物業管理服務

第十四條　從事物業管理的企業必須持有市建設行政主管部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。

物業管理企業資質等級標準由市人民政府制定，國家有關行政主管部門另有規定的從其規定。

第十五條　鼓勵業主委員會采用招標投標的方式選聘物業管理企業。

業主委員會應當與選聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起　三十日內由物業管理企業報市建設行政主管部門備案。

物業管理企業可就受委托的專項業務聘用有相應資質的專營公司或專人承擔，可對業主委員會委托的項目進行經營。

第十六條　當事人在物業管理委托合同中約定的物業管理事項應當包括下列內容：

（一）房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（二）住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）綠化、環境衛生管理服務；

（四）停車場地的管理；

（五）維護公共秩序；

（六）物業維修、更新費用的管理；

（七）物業檔案資料的保管和移交。

第十七條　在住宅區物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構；

（二）擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌；

（三）占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；

（四）亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；

（五）排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪聲；

（六）不按指定地點停放車輛；

（七）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

業主委員會和物業管理企業對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

第十八條　任何單位和個人在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線，應按規定報有關部門審批，并與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議后，方可施工。

第十九條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業主委員會委托物業管理企業進行修繕，其費用由業主承擔。

第二十條　住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分：

（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；

（二）房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業管理企業負責，維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用；

（三）開發建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業管理企業負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出；

（四）政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業部門負責，也可委托物業管理企業承擔，并支付相應費用；

（五）住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

第二十一條　房屋公共維修金由業主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

公共設施專用基金由開發建設單位一次性繳納設立。

公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

第二十二條　物業管理企業根據物業管理委托合同向業主、使用人收取物業管理服務費。物業管理服務費實行政府指導價管理。政府指導價由市物價管理部門按小區類別、樓宇類型、服務項目核定，并報市人民政府備案。

物業管理企業為業主和使用人提供的特約服務，物價管理部門有收費標準的，按規定執行；沒有規定收費標準的，由雙方當事人約定。物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

第二十三條　住宅區內有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的物業管理服務等費用。

第二十四條　業主委員會應依據城市管理有關規定和物業管理委托合同對物業管理企業進行監督，并支持物業管理企業按照市政府有關部門的要求開展各項創優活動。

業主委員會、物業管理企業應協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定開展相關工作。

第二十五條　物業管理企業應及時處理業主及使用人對物業管理的投訴。

市建設主管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投訴。

第四章　物業的前期管理與移交

第二十六條　開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業管理所必需的物業管理用房、安全防范設施以及便于開展物業管理服務的各項功能。

第二十七條　開發建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第二十八條　開發建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務費，由開發建設單位承擔。

業主委員會成立之前，由開發建設單位自行管理或委托物業管理企業實行物業管理，委托管理的應提供物業管理所需的工程建設檔案資料。

第二十九條　開發建設單位應當在業主委員會成立之日起三十日內，向業主委員會移交下列工程建設檔案資料：

（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）各種設備的使用說明書、電路示意圖；

（五）環保、綠化等相關工程竣工驗收資料

（六）其他必要資料。

業主委員會應在簽訂物業管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業管理企業保管物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或解除后的十日內，向業主委員會移交原保管的資料。

第三十條　開發建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時，按建設總投資的百分之二，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公共設施專用基金，由業主委員會設專帳管理。市建設行政主管部門對公共設施專用基金的劃撥和使用情況進行監督。

第三十一條　開發建設單位應向業主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業管理用房，物業管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業主共同所有。

第五章　法律責任

第三十二條　開發建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

（一）未在規定時間內組織召開第一次業主會議的，責令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，可以處五千元以上三萬元以下罰款。

（二）不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專用基金、移交物業管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十三條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：

（一）未取得物業管理資質等級證書，從事物業管理服務的，沒收違法所得，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款。

（二）物業管理企業擅自改變公共設施專用基金和房屋公共維修金及物業管理用房用途的，責令改正，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質等級證書。

第三十四條　違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；責令恢復原狀，并可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三干元以下罰款。

（三）不按指定地點停放車輛。責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

（四）在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議就施工的，責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第三十五條　業主或使用人不按合同約定繳納物業管理服務費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業主委員會應協助催繳。逾期仍不繳納的，由物業管理企業按合同約定支付違約金；合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用干分之三的滯納金。逾期六個月仍不繳納的，物業管理企業也可停止服務。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

附則

本條例中有關專業用語的含義：

（一）共用部位，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位…

（二）共同設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設備。

（三）公共設施，是指住宅區內，由業主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

第三十八條　工業區、商業區等非住宅區的物業管理可參照本條例執行。

第三十九條　市人民政府可根據本條例制定實施細則。

本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

第四十條　本條例自一九九九年一月一日起施行。