（2020年8月28日揚州市第八屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過 2020年9月25日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十八次會議批準）

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，推動建設和諧宜居社區，提高人民群眾對居住環境的滿意度，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內住宅物業管理和相關監督管理活動，以及老舊住宅小區基本物業服務活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理，是指住宅物業管理區域內的業主通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、縣（市、區）人民政府應當將住宅物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，建立健全黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建相結合的工作格局，制定并落實扶持政策，完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理和服務水平。

市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設部門（以下簡稱物業管理主管部門）負責住宅物業管理活動的監督管理工作；其他相關部門和機構按照各自職責做好物業管理的相關工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責轄區內住宅物業管理活動的指導、協調和監督。社區居（村）民委員會應當協助和配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理相關工作。

第四條 建立健全社區黨組織、社區居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，發揮社區黨組織在社區治理中的領導作用。

第五條 支持物業服務行業協會依法實行自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，調解行業糾紛，組織業務培訓，推動行業健康有序發展。

第二章 業主、業主組織和物業管理委員會

第六條 房屋所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，履行義務。

業主對建筑物專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第七條 新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出的書面申請之日起六十日內組織成立籌備組，并自籌備組成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶。

籌備召開首次業主大會會議所需費用的指導標準，由市物業管理主管部門會同發展和改革部門根據物業管理區域規模、建筑面積和業主戶數等因素制定。

第八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業等管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途，或者利用共有部分從事經營活動及其所得收益的分配與使用；

（九）確定業主大會、業主委員會工作經費及標準，確定業主委員會成員工作補貼及標準；

（十）有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

實施前款第七項和第八項決定，應當依法辦理有關手續。

第九條 首次業主大會會議召開后的業主大會會議，按照有關法律、法規規定和業主大會議事規則召開。

業主大會會議可以采用現場或者互聯網等方式召開；采用互聯網方式表決的，可以通過市物業管理主管部門建立的物業公共服務平臺進行投票。

社區居（村）民委員會應當對業主大會會議的召開和投票表決進行指導和協助。

第十條 業主委員會執行業主大會的決定，履行法律、法規規定的職責和業主大會賦予的職責。

業主委員會成員應當是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主，遵守法律、法規和業主大會議事規則、管理規約或者臨時管理規約，模范履行業主義務，熱心服務公益事業，責任心強，公道正派。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員：

（一）不具備與業主委員會工作相適應的健康條件的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域內的物業服務企業有利害關系的；

（三）被人民法院列為失信被執行人的；

（四）法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

鼓勵業主中的中共黨員、社區居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等工作經驗的人員參加業主委員會選舉。

第十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

業主委員會可以憑街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具的備案證明申請刻制業主大會、業主委員會印章，開立業主大會銀行賬戶，并應當將印章式樣和銀行賬號報街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將前兩款規定的備案材料抄送縣（市、區）物業管理主管部門。

業主大會會議應當對業主大會、業主委員會印章和業主大會銀行賬戶的使用和管理作出規定。

第十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則和業主大會決定召開業主委員會會議。

業主委員會應當在會議召開七日前，在物業管理區域內顯著位置公告會議內容和議程，并告知社區居（村）民委員會，聽取業主和社區居（村）民委員會的意見和建議。社區居（村）民委員會應當進行指導，并可以根據情況派代表參加。

業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

第十三條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布下列事項：

（一）業主委員會成員姓名、職責分工、聯系方式；

（二）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同；

（三）業主大會和業主委員會決定的事項；

（四）建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用情況；

（五）由業主委員會管理的業主共有部分的經營與收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）法律、法規規定或者業主大會議事規則、管理規約約定的其他應當向業主公布的事項。

前款第四項至第六項應當每年至少公布一次，第七項應當每半年公布一次，公布期均不得少于一個月；其他事項應當常年公布并及時更新。

業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解答。

第十四條 業主委員會成員不得有下列行為：

（一）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件資料，或者拒絕提供業主有權查詢的文件、資料；

（三）未經業主大會決定，擅自簽訂或者解除物業服務合同；

（四）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者公共收益等業主共有財產；

（五）索取或者接受建設單位、物業服務企業的財物或者其他利益；

（六）其他侵害業主合法權益的行為。

第十五條 擔任業主委員會成員后出現本條例第十條第三款情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權終止其資格，并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主委員會成員出現本條例第十四條禁止行為之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權罷免其職務，并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主委員會成員書面提出辭職請求的，或者不再是本物業管理區域內業主的，其職務自行終止，由業主委員會在物業管理區域內顯著位置公告。

被罷免或者終止職務的業主委員會成員，應當自罷免決定作出或者職務終止之日起五日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主或者業主委員會所有的財物移交業主委員會。

業主委員會任期內成員出缺的，按照法律、法規以及業主大會議事規則規定遞補或者補選。

第十六條 業主委員會任期屆滿前三個月內，應當按照有關規定組織換屆選舉。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其限期組織換屆選舉，社區居（村）民委員會應當對業主委員會換屆選舉予以指導、協助。

換屆選舉后十日內，原業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第十七條 物業管理區域有下列情形之一的，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）及時組織成立物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

屬于前款第三項情形的，由物業管理委員會代行業主委員會的職責，執行業主大會的決定。

第十八條 物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、建設單位等派員組成，一般為五至十一人的單數。

前款規定的業主成員不得少于百分之六十，且應當具備本條例第十條規定的業主委員會成員的任職條件；物業管理委員會主任一般由業主成員擔任；由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確一名副主任。

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。

第十九條 物業管理委員會成立之日起三十日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當告知物業所在地的縣（市、區）物業管理主管部門，并抄送有關資料。

物業管理委員會可以憑街道辦事處（鄉鎮人民政府）開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第二十條 物業管理委員會會議由主任召集，會議應當有過半數成員且過半數業主成員參加。三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

物業管理委員會作出決定應當經全體成員過半數同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及決定的事項在物業管理區域內顯著位置公布，公布期不少于十個工作日。

業主認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向物業管理主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）投訴。物業管理主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時處理并答復業主。

第二十一條 物業管理委員會自本條例第十七條第一款所列情形消除之日起自動解散，并在七日內向新一屆業主委員會移交相關資料和財物。

物業管理委員會的任期不超過三年。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在物業管理委員會任期內推動成立業主大會、選舉業主委員會，期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新組建物業管理委員會。

第二十二條 在物業管理活動中，業主大會、業主委員會或者物業管理委員會應當積極配合、支持社區居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監督。社區居（村）民委員會應當支持業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法開展工作。

第三章 前期物業管理

第二十三條 新建住宅物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地縣（市、區）物業管理主管部門備案。縣（市、區）物業管理主管部門應當建立物業管理區域檔案，并抄送街道辦事處 (鄉鎮人民政府)。

第二十四條 建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建住宅物業在業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位負責前期物業管理。建設單位應當依法選聘前期物業服務企業，制定臨時管理規約。

建設單位應當在銷售物業時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

第二十五條 前期物業服務企業承接新建住宅物業前，應當會同建設單位對物業共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。

物業承接查驗時，鼓勵邀請業主以及縣（市、區）物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會參加，也可以聘請第三方機構進行。

第二十六條 承接查驗后，建設單位應當與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等作出明確約定。

建設單位與前期物業服務企業在承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假、損害業主的合法權益。

第二十七條 前期物業服務企業應當自物業交接后三十日內，按照《江蘇省物業管理條例》規定向縣（市、區）物業管理主管部門備案。

前期物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不得少于一個月。

第二十八條 建設單位依法與物業服務企業訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主共同決定選聘新物業服務企業且訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十九條 新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照有關規定配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房；集中建設的保障性住房還應當配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業費的不足。具體配置標準由市人民政府制定。

物業服務用房屬于業主共有，未經業主大會同意，任何單位和個人不得擅自占用，不得擅自改變其用途。

第四章 物業服務

第三十條 業主委托物業服務企業管理物業的，鼓勵通過物業管理公共服務平臺采用招投標方式進行選聘。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂或者變更之日起三十日內，將物業服務合同等有關材料報縣（市、區）物業管理主管部門備案，縣（市、區）物業管理主管部門應當抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第三十一條 物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定提供服務，保持物業管理區域共有部分環境整潔、秩序良好，共用設施設備正常、安全使用，并符合下列要求：

（一）按照物業服務標準和規范提供服務，并建立日常服務臺賬；

（二）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見和建議，改進物業服務；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對共有部分、共用設施設備進行養護；

（四）接到物業損壞報修時，限時進行維護和處理；

（五）協調建設單位、專業經營單位及時處理物業使用和管理中的有關問題；

（六）按照物業服務合同約定落實安全防范措施，做好安全防范工作；

（七）保護業主信息資料和隱私，不得用于其他用途，不得泄露；

（八）在物業服務活動中積極參與社區建設，支持社區居（村）民委員會開展工作；

（九）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。

物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當符合《江蘇省物業管理條例》的有關規定。

業主委員會應當對物業服務企業的日常服務行為加強監督，并如實記錄監督情況。鼓勵業主大會委托第三方機構對物業服務企業履行物業服務合同情況進行評估，評估結果的運用應當依照物業服務合同約定。

第三十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布下列信息：

（一）物業服務企業營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防、電力等專業設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、應急處置措施等；

（四）由物業服務企業管理的業主共有部分的經營與收益情況；

（五）物業服務收費情況；

（六）共用設施設備水電費分攤情況；

（七）物業服務合同履行情況；

（八）其他依照法律、法規規定和物業服務合同、管理規約約定應當公布的信息。

前款第一項至第三項應當常年公布并及時更新；第四項至第七項應當每年至少公布一次，公布期不得少于一個月。

第三十三條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標；

（二）出售、泄露或者非法提供業主信息；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產；

（四）擅自改變物業管理區域內物業服務用房用途；

（五）被有關部門認定為亂收費或者收費不規范且未改正；

（六）其他違反法律、法規規定和合同約定的行為。

第三十四條 物業服務企業應當會同業主委員會制定物業管理區域內突發事件處置方案。

物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作；政府可以給予物資和資金支持。

對于物業服務企業執行前款規定的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

第三十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會或者物業管理委員會，配合新物業服務企業做好交接工作, 并如實告知物業的使用和管理狀況。縣（市、區）物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業交接工作的監督管理。

物業服務合同終止后，在新物業服務企業接管之前, 原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。但原物業服務企業違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第五章 物業的使用與維護

第三十六條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動建筑主體結構和承重結構；

（二）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（三）擅自改變物業的規劃用途，違法搭建建筑物、構筑物、設施，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共有部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超過樓面荷載等違反安全規定的物品；

（六）制造超過規定標準的噪音、振動，制造影響鄰居的異味、光污染等，或者妨礙鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經營；

（十）擅自設置停車泊位，在車庫出入口等處亂停亂放機動車輛，或者在物業管理區域共用道路上設置路障；

（十一）在疏散通道、安全出口、消防車通道停放車輛、堆放雜物，損壞、挪用消防設施設備；

（十二）擅自在公共設施、公共部位懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十三）違反用電安全規定私拉電線和插座為電動車輛充電等；

（十四）違反規定飼養動物，或者飼養動物影響公共環境和他人居住環境；

（十五）法律、法規和管理規約或者臨時管理規約禁止的其他行為。

發生前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政機關，并配合行政機關依法處理。業主、物業使用人有權向有關行政機關投訴；對侵害自己合法權益的行為，有權要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主大會可以授權業主委員會對物業管理區域內違反管理規約但尚不構成違法的行為，予以批評、教育。

第三十七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，可以通過出售、附贈或者出租等方式明確其歸屬。

建設單位應當在物業管理區域內的顯著位置公告汽車車位、車庫的平面圖，并實時標注出售、附贈、出租等情況。

第三十八條 業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。合同未作約定的，應當由業主共同決定。

業主大會成立后，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

第三十九條 業主大會應當對本物業管理區域內車輛停放作出決定或者在管理規約中約定，公安機關應當予以指導。業主、物業使用人應當按照業主大會決定和管理規約停放車輛。

鼓勵通過業主大會決定、管理規約等，為物業管理區域內的臨時停車提供便利。

鼓勵在汽車停車位（庫）不能滿足業主停車需求的物業管理區域內依法增建停車場（庫）。鼓勵物業管理區域內實施錯時停車制度。

鼓勵建設單位在物業管理區域內建設符合消防要求的電動車輛充電設施。

第四十條 業主應當按照《江蘇省物業管理條例》有關規定交存住宅專項維修資金，用于在國家規定的物業保修期屆滿后，物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

住宅專項維修資金及其利息，屬于業主共有，其管理和使用應當遵循專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。業主可以到住宅專項維修資金管理部門查詢本物業管理區域維修資金的使用部位、項目、金額以及剩余金額等情況。

第四十一條 物業保修期限屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形之一，需要立即對物業共有部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關業主不能形成法定多數意見的，可以啟動住宅專項維修資金應急使用程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（六）消防設施設備出現功能障礙，存在重大安全隱患的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況。

發生前款規定的情形之一，業主大會或者業主委員會可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，依法向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請。

住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公布。

住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。

第四十二條 住宅專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會決定進行續籌。

業主不續交住宅專項維修資金的，業主委員會可以督促其限期交納。

第六章 老舊住宅小區基本物業服務

第四十三條 對建設年限較長、標準較低、配套設施不健全、不具備實施市場化物業服務條件的老舊住宅小區，可以組織實施基本物業服務。實施基本物業服務的具體條件由縣（市、區）人民政府制定。

縣（市、區）人民政府物業管理主管部門可以會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素，經征求相關業主意見后，為老舊住宅小區、城市散戶劃定物業管理區域。

需要實施基本物業服務的老舊住宅小區，由業主大會或者經業主大會授權的業主委員會、物業管理委員會、社區居（村）民委員會向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出申請；符合條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當報縣（市、區）人民政府審核。

納入基本物業服務的老舊住宅小區的范圍，由縣（市、區）人民政府確定并公示，公示期不得少于十個工作日。

第四十四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責基本物業服務工作的組織、指導、協調。

基本物業服務內容一般包括清掃保潔、綠化養護、維修維護、安全管理、停車管理等。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當針對老舊住宅小區的不同情況，分別制定基本物業服務實施方案，包括服務內容與標準、收費項目與標準、人員安排等，并在廣泛征求業主意見后實施。

第四十五條 實施基本物業服務的老舊住宅小區業主，應當根據提供的物業服務項目和標準交納物業費。基本物業服務收費標準不得高于普通住宅物業公共服務收費政府指導價的二級收費標準。

實施基本物業服務的老舊住宅小區可以利用物業共有部分、共用設施設備經營所得公共收益，用于補貼物業費。

向業主收取物業費以及利用公共收益補貼物業費后仍然不足的，縣（市、區）人民政府給予補助。具體辦法由市人民政府制定。

第四十六條 縣（市、區）人民政府應當制定老舊住宅小區改造整治規劃、整治標準和年度計劃，對老舊住宅小區進行改造整治，改善基礎設施條件，幫助老舊住宅小區進行適老化改造，推動實施基本物業服務的老舊住宅小區向市場化物業服務過渡。

鼓勵社會資本參與老舊住宅小區綜合整治和物業管理。

經改造后具備實施市場化物業服務條件的，由業主大會依法選聘物業服務企業，縣（市、區）人民政府不再給予補助。

第七章 物業服務收費與公共收益

第四十七條 物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

前款所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內為業主或者物業使用人提供具有公共性和普遍性的物業基本服務收取的費用。

本條第一款所稱汽車停放費，是指物業管理區域內用于車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。

本條第一款所稱其他服務費，是指物業管理區域內除物業公共服務費、汽車停放費外，物業服務企業向業主、物業使用人提供服務并收取的費用。

第四十八條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點，遵循合理公開、明碼標價、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅的前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價，業主大會成立后，是否實行政府指導價由業主大會決定，非普通住宅和滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

市發展和改革部門應當會同物業管理主管部門每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第四十九條 物業管理區域內共用設施設備運行產生的供水、供電、供氣、供熱費用，物業服務企業應當單獨列賬，按照物業服務合同約定的方式由全體業主分攤，物業服務企業應當每年至少公布一次實際費用和分攤情況。分攤費用已計入物業公共服務費的，不得重復收取。

第五十條 業主應當按照約定向物業服務企業給付物業費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主未按照約定及時足額支付物業費的，物業服務企業、業主委員會可以催告其在合理期限內支付；逾期不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務企業催交物業費，不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等損害業主、物業使用人合法權益的方式。

第五十一條 利用業主共有部分、共用設施設備經營所得汽車停放費、廣告費、場地使用費、房屋出租費等收入，在扣除合理成本后為公共收益，歸業主共有。

公共收益由物業服務企業管理的，物業服務企業應當單獨列賬；由業主委員會管理的，應當納入業主大會銀行賬戶進行管理。

第五十二條 負責管理公共收益的物業服務企業或者業主委員會應當將公共收益的收支情況每年至少公布一次，接受業主、業主大會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居（村）民委員會等的監督；公布應當在物業管理區域內的顯著位置，公布期不少于一個月。

業主對公共收益的管理和使用有異議的，可以要求物業服務企業或者業主委員會說明情況。

業主大會議事規則可以規定委托專業機構對公共收益收支情況進行審計，并規定審計條件、程序、費用承擔、結果公布等。

第八章 監督管理與服務、指導

第五十三條 市、縣（市、區）人民政府應當建立由物業管理主管部門和發展改革、公安、民政、司法行政、城市管理、市場監督管理、生態環境、應急管理、消防救援等相關部門、機構參加的物業管理聯席會議制度，協調、處理監督管理活動中的重大問題，建立綜合執法聯動機制。

聯席會議應當督促相關部門、機構履行與物業管理有關的監督管理職責，建立違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公布相關執法事項和投訴電話。

第五十四條 物業管理主管部門應當履行下列職責：

（一）會同有關部門研究制定住宅物業管理的相關政策和物業服務行業規范并組織實施，負責物業服務行業培訓；

（二）負責對建設單位、物業服務企業有關物業管理的活動進行監督管理，依法查處有關違法行為；

（三）建立和管理物業管理公共服務平臺和物業服務行業信用管理體系；

（四）負責物業管理區域、前期物業管理招投標、承接查驗和物業服務合同等相關備案工作；

（五）負責住宅專項維修資金的托管，并監督其使用；

（六）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議等物業管理相關示范文本；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第五十五條 相關部門、機構應當依法履行職責，落實執法管理進住宅小區的要求，做好下列工作：

（一）公安機關負責依法查處住宅小區內影響治安管理的違法行為，開展監控安防、養犬、房屋租賃等監督管理，并依法處理住宅小區內的交通事故；公安派出所可以負責日常消防監督檢查、開展消防宣傳教育；

（二）城市管理部門依法查處違法建設、擅自占用和損壞住宅小區公共綠化、損害市容環境等違法行為，加強對生活垃圾的收集、運輸和處理的監督管理；

（三）生態環境部門依法查處住宅小區內的生產經營戶違法排放污染物等違反環境保護法律、法規的行為；

（四）市場監督管理部門負責住宅小區內特種設備的安全監察、物業服務收費價格行為的監督管理，依法查處特種設備和物業服務收費價格違法行為；

（五）消防救援機構負責監督檢查住宅小區內消防安全管理規定的落實情況，依法查處影響消防設施和消防車通道使用等違反消防法律、法規的行為；

（六）其他部門和機構在各自的職責范圍內做好住宅小區內有關監督管理工作。

第五十六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內住宅物業管理工作的指導、協助和監督，履行下列職責：

（一）指導、督促、幫助業主大會籌建、業主委員會選舉和換屆等工作，指導、協助和監督業主自治組織召開會議、作出決定或者決議等工作；

（二）組建物業管理委員會，并做好相關工作；

（三）監督物業服務項目移交和接管工作；

（四）組織實施老舊住宅小區基本物業服務工作；

（五）法律、法規規定的其他職責。

社區居（村）民委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下建立物業管理工作機制，指導和監督業主自治，及時協調處理物業管理矛盾糾紛，以及做好法律、法規規定應當由社區居（村）民委員會承擔的其他工作。

第五十七條 市物業管理主管部門應當會同相關部門，建立并推廣使用物業管理公共服務平臺，用于下列用途：

（一）物業服務招投標、業主大會投票表決；

（二）物業管理相關信息公開、物業管理糾紛投訴處理等；

（三）錄入并共享縣級以上人民政府有關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會在指導、監督住宅物業管理工作中需要互通的信息；

（四）其他與住宅物業管理活動有關的用途。

第五十八條 市、縣（市、區）物業管理主管部門應當會同市場監督管理部門依法建立物業服務企業服務質量標準體系，并向社會公開。

市物業管理主管部門應當建立物業管理行業信用信息平臺。縣（市、區）物業管理主管部門應當建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案。物業管理信用信息依法納入市公共信用信息共享平臺。

第五十九條 市物業管理主管部門統籌指導全市住宅物業管理的培訓工作，定期對縣（市、區）物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展業務培訓。

縣（市、區）物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責對業主委員會成員、物業服務項目負責人以及其他住宅物業管理有關人員的日常培訓，并在籌備首次業主大會會議、業主委員會換屆選舉前，對其成員及候選人開展專門培訓。

第六十條 市、縣（市、區）物業管理主管部門應當鼓勵支持物業管理相關主體委托第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量等評估活動。

第九章 法律責任

第六十一條 建設單位有下列情形之一的，由縣（市、區）物業管理主管部門按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第七條第二款規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十六條第二款規定，在承接查驗中與物業服務企業惡意串通、弄虛作假、損害業主合法權益的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十二條 物業服務企業有下列情形之一的，由縣（市、區）物業管理主管部門按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第二十六條第二款規定，在承接查驗中與建設單位惡意串通、弄虛作假、損害業主合法權益的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第三十二條規定，未按照要求在物業管理區域內顯著位置公布第一項、第三項至第六項內容或者信息公布不全、虛假的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（三）違反本條例第三十五條第一款規定，在物業服務合同終止前擅自撤離物業管理區域的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（四）違反本條例第五十一條第二款規定，未將由其管理的公共收益單獨列賬的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

物業服務企業有違反本條例第三十三條規定行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目；行為改正前，物業管理主管部門不予開具誠信證明。項目負責人負有責任的，應當錄入項目負責人信用檔案。

第六十三條 違反本條例第三十六條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府住房與城鄉建設、城市管理、公安、生態環境、消防救援等有關行政機關按照各自職責依法查處。

第六十四條 對住宅物業管理活動負有相關指導、監督、管理職責的行政機關和其他相關組織及其工作人員違反本條例規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十五條 對違反本條例規定的行為，法律、法規另有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

第十章 附則

第六十六條 物業服務企業之外的其他管理人接受業主大會委托管理物業的，適用本條例有關物業服務企業的規定。

非住宅物業的管理參照本條例執行。

第六十七條 本條例自2021年1月1日起施行。