第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣區(qū)人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策;鼓勵(lì)采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第五條 城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理工作。

第六條 縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人信息予以保密。

第七條 市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。對(duì)在物業(yè)管理服務(wù)工作中取得顯著成績(jī)或獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

第八條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開(kāi)展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)，協(xié)助行業(yè)主管部門強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行通報(bào)或建議行業(yè)主管部門進(jìn)行處罰;積極開(kāi)展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息;維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)無(wú)獨(dú)立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表;

(二)立項(xiàng)批文;

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(四)土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

(五)規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖;

(六)其他相關(guān)材料。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。

建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。

重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主

第十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)力，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。

第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)按程序提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn);

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán);

(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同);

(七)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)遵守物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)(含電梯運(yùn)行電費(fèi))等費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十六條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。

第十七條 業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會(huì)的召開(kāi)及工作制度，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主代表大會(huì)的代表在投票表決事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項(xiàng)事先征求所代表業(yè)主過(guò)半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見(jiàn)書提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表大會(huì)就擬討論事項(xiàng)作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見(jiàn)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)商確定經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，獨(dú)立核算，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)管理使用。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)統(tǒng)籌使用。

第十九條 業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決規(guī)則及表決議案;

(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。

籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，由籌備組組長(zhǎng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下作出決定。

業(yè)主大會(huì)成立后籌備組自動(dòng)解散。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時(shí)間不包含在籌備期限內(nèi)。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)，并履行相關(guān)職責(zé)：

(一)制定或修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(四)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;

(五)業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集并監(jiān)督使用;

(六)改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途;

(七)制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案;

(八)法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年不少于一次。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、表決事項(xiàng)等通知全體業(yè)主，同時(shí)函告社區(qū)居(村)民委員會(huì)。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期召開(kāi)。逾期仍未召開(kāi)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)會(huì)議，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄并妥善保存。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采取集體討論或書面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當(dāng)投票表決的事項(xiàng)，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名并記下房號(hào)和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或其他組織參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。

鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開(kāi)展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用手機(jī)短信、微信、電子郵件、APP平臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)名投票表決。

第二十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。

業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等按照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。

第二十五條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)組織開(kāi)展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會(huì);

(三)告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)

第二十六條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

備案材料齊全并符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及轄區(qū)派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè);備案材料不齊全或不符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料或整改事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，不得擔(dān)任或繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表，已擔(dān)任的應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免并公示：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的;

(二)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;

(三)不履行或違規(guī)履行委員、代表職責(zé)的;

(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;

(五)不遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的;

(六)侵害他人合法權(quán)益的;

(七)有不良信用記錄或違法行為的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或業(yè)主代表的。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、委員年齡、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

(三)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;

(四)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(五)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題和糾紛;

(六)督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

(七)草擬專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;

(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況;

(九)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán);

(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;

(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或提前解除物業(yè)服務(wù)合同;

(五)擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(六)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，每半年至少組織一次綜合考核，對(duì)存在上述問(wèn)題或未能正常履行職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行調(diào)整。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則或業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開(kāi)，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題涉及應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)會(huì)議前先行召開(kāi)業(yè)主意見(jiàn)征求會(huì)，公開(kāi)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，并邀請(qǐng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)派員參加會(huì)議，會(huì)后將事項(xiàng)辦理情況報(bào)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章后存檔。

以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)布信息或通知，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的備案證明。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章上標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在印章刻制完成后三個(gè)工作日內(nèi)將印章到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居(村)民委員會(huì)代為保管并在社區(qū)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督下使用。未經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模的業(yè)主委員會(huì)印章無(wú)效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定并指定專人保管。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆費(fèi)用從業(yè)主自治活動(dòng)經(jīng)費(fèi)中支出，自治活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足部分由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔(dān)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

第三十六條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有具體規(guī)定的，不得籌集、使用、發(fā)放業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼。

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)

第三十七條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

(三)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或未能正常開(kāi)展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)或責(zé)令整改后仍未改正的。

第三十八條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會(huì)聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十九條物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見(jiàn)形成業(yè)主共同決定。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。

第四十條物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員有下列情形之一的，其職務(wù)、資格自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：

(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的;

(二)以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;

(三)有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的;

(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他資格終止條件的。

物業(yè)管理委員會(huì)中非業(yè)主成員工作單位發(fā)生變化的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。

第四十一條業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請(qǐng)。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第四章前期物業(yè)管理

第四十二條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)提交以下材料向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)備案：

(一)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程;

(二)確定中標(biāo)的的方式及理由;

(三)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;

(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具中標(biāo)備案通知書。

第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，費(fèi)用的具體數(shù)額及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施數(shù)量等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期限屆滿前二個(gè)月通知建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同自期限屆滿之日終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)行前期物業(yè)管理并向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時(shí)向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認(rèn)。

第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房并無(wú)償移交。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對(duì)集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)前裝修到位，裝修方案應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)，并根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的功能合理布置，配備相應(yīng)的客服接待大廳、辦公室、會(huì)議室、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標(biāo)明，并在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時(shí)由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)審核批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得占用、出租、經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)用房或?qū)⑵涓淖魉谩?/p>

第四十九條建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

第五十一條已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交書面報(bào)告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

第五十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、縣區(qū)價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門;

(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)(含前期招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)及其他方式選聘)，應(yīng)邀請(qǐng)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派人參加。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，結(jié)合擬承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及其它需要明確管理權(quán)利、義務(wù)的物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管，并在承接查驗(yàn)協(xié)議上蓋章鑒證。

第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料;

(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(五)已辦理的商品房預(yù)(銷)售許可證復(fù)印件;

(六)業(yè)主名冊(cè)(包括業(yè)主姓名、樓房號(hào)、產(chǎn)權(quán)登記面積、身份證號(hào)、聯(lián)系電話、工作單位等內(nèi)容);

(七)物業(yè)管理所需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報(bào)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)登記，確保移交的資料真實(shí)完整。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，可以對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面查驗(yàn)并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。

第五十五條物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理，移交后由法定承接單位負(fù)責(zé)管理。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)第三方顧問(wèn)或評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

第五十六條物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十七條物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)承接查驗(yàn)檔案資料實(shí)行集中管理，供小區(qū)管理單位借用、查閱或復(fù)制。

第五十八條建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，不得將建設(shè)單位的法定責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按委托權(quán)限履行職責(zé)，不得拒絕物業(yè)買受人的驗(yàn)房要求。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用二十日前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體進(jìn)駐管理時(shí)間。

第五十九條物業(yè)交付過(guò)程中業(yè)主認(rèn)為房屋或共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問(wèn)題不符合交房條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)單位或受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，建設(shè)單位或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)給予回復(fù);如業(yè)主對(duì)回復(fù)不滿意的，可以向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)質(zhì)量認(rèn)定，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具認(rèn)定結(jié)論，各當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

業(yè)主未向建設(shè)行政主管部門提出質(zhì)量認(rèn)定申請(qǐng)，或認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主應(yīng)依法履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);如認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)屬質(zhì)量問(wèn)題的，房屋維修費(fèi)及維修期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第六十條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五章物業(yè)服務(wù)

第六十一條在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第六十二條物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，所派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)在職管理人員。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示不少于十五日。

物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時(shí)參加我市行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)組織的相關(guān)培訓(xùn)。

第六十三條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或政府采購(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十四條物業(yè)管理委員會(huì)可直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

第六十五條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。

業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備管理服務(wù)人員，提供公共管理服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對(duì)未按要求改正的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)向物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴或反映。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責(zé)對(duì)投訴問(wèn)題及時(shí)處理或報(bào)告。

第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、從事物業(yè)管理活動(dòng)的資格證明材料、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式;

(三)電梯、消防、監(jiān)控、供水、供暖等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案;

(四)業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益使用情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等需要向業(yè)主告知的事項(xiàng);

(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)應(yīng)公示信息的詢問(wèn)和監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)。

第六十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(二)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);

(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，或者(臨時(shí))管理規(guī)約、商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等與水費(fèi)、電費(fèi)捆綁收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用等義務(wù)。

業(yè)主或物業(yè)使用人不得以下列理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用：

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)個(gè)人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;

(三)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;

(四)其他部分業(yè)主不交費(fèi);

(五)其他物業(yè)使用人對(duì)本人造成生活影響或相關(guān)損失;

(六)無(wú)充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)送達(dá)催交書、上門收取或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第七十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。提倡物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制，建立公開(kāi)、透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。

第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共水電分?jǐn)傎M(fèi)，但預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

預(yù)收公共水電分?jǐn)傎M(fèi)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上一年度公示的公共水電分?jǐn)傎M(fèi)實(shí)際費(fèi)用，按戶分?jǐn)傤A(yù)收。上一年度預(yù)收費(fèi)用有結(jié)余的，直接沖抵本年度預(yù)收費(fèi)用;上一年度預(yù)收費(fèi)用不足的，在預(yù)收本年度費(fèi)用時(shí)補(bǔ)足;上一年度未產(chǎn)生費(fèi)用的，本年度根據(jù)合理預(yù)算預(yù)收。

第七十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期屆滿前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第七十三條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;

(三)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動(dòng)的其他情形。

第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：

(一)移交建設(shè)單位按照本辦法第五十四規(guī)定移交的資料;

(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄等;

(三)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)共用場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備;

(四)移交物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)移交利用共用部位經(jīng)營(yíng)的收入清單，預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用的交納記錄清單;

(六)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的臺(tái)賬資料、賬目明細(xì)及物品清單應(yīng)當(dāng)經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)蓋章和監(jiān)督人員簽字后方有效。

應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會(huì)可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)書面申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施，無(wú)業(yè)主委員會(huì)的由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問(wèn)題可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。

第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第七十六條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫(kù)。有下列情況之一的，可以由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫(kù)中確定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：

(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;

(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，相關(guān)責(zé)任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時(shí)間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的。

應(yīng)急服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會(huì)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行;應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會(huì)與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第七十七條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)參與省、市項(xiàng)目評(píng)選和招投標(biāo)活動(dòng)的基本條件。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠(chéng)信證明：

(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;

(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

(四)泄露業(yè)主信息產(chǎn)生嚴(yán)重后果的;

(五)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;

(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形之一的，一年內(nèi)不得參與新物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。

第七十九條物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：

(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;

(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

(六)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;

(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。

第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)單位舉報(bào)。

第八十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。

第八十二條單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于二萬(wàn)平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面同意后，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)主要管理責(zé)任。

第八十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行托管職責(zé)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)?shù)絻r(jià)格行政主管部門申請(qǐng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)的管理服務(wù)，并按時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第八十四條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫(kù)指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期租售車位、車庫(kù)信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設(shè)單位只能向每戶業(yè)主出售一個(gè)車位、車庫(kù);住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個(gè)車位或車庫(kù)的情形下，剩余車位、車庫(kù)可以按照規(guī)定出售或出租。

權(quán)屬明確為建設(shè)單位的車位、車庫(kù)在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后，可以按規(guī)定對(duì)外出售、出租。

第八十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。實(shí)施主體應(yīng)將擬出租的車位、車庫(kù)數(shù)量分配方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃停車位停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同中未約定的，應(yīng)當(dāng)將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主簽字同意后實(shí)施。

已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設(shè)停車位。對(duì)開(kāi)放式物業(yè)管理區(qū)域，無(wú)停車場(chǎng)地或用于停放汽車的車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時(shí)停車泊位，對(duì)夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時(shí)停車泊位，供居民停放車輛。

第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放。民防部門應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責(zé)任單位、車位租金及汽車停放費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

建設(shè)單位自建部分的地下停車位未出售、附贈(zèng)或出租的車庫(kù)車位，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約約定改變物業(yè)用途;

(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

(四)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;

(五)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

(七)損毀樹(shù)木、綠地;

(八)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;

(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

(十)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng);

(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

(十二)規(guī)定區(qū)域外停放車輛;

(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十四)擅自架設(shè)電線、電纜等;

(十五)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;

(十六)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)持房屋所有權(quán)證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請(qǐng)人身份證，必要時(shí)還應(yīng)提供裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，水、電、氣等改造設(shè)計(jì)和相關(guān)審批等資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)制止無(wú)效強(qiáng)行進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向公安、城管部門報(bào)告并請(qǐng)求協(xié)助制止，公安、城管部門應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)處理。

第八十九條在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位應(yīng)向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質(zhì)量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣繳應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟挠嘘P(guān)費(fèi)用。

第九十一條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)前應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理相關(guān)出入登記手續(xù)后方可進(jìn)場(chǎng)施工，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防范、秩序維護(hù)和衛(wèi)生清潔工作，對(duì)損壞的道路、綠化等共用設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原狀。

第九十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。首期住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主自行至代管機(jī)構(gòu)窗口交存，也可以由代管機(jī)構(gòu)委托的專戶管理銀行代收代交。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將未售住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購(gòu)房業(yè)主收取。

第九十三條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：

(一)電梯故障;

(二)消防設(shè)施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);

(七)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

第九十四條對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼機(jī)制，對(duì)建成10年以上基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按1:1比例給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼。

舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。

第七章監(jiān)督檢查

第九十五條本市物業(yè)管理實(shí)行屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，各級(jí)人民政府、各有關(guān)主管部門和單位應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。

第九十六條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：

(一)建立和完善市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制;

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作;

(三)研究制定全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、相關(guān)配套政策和示范文本等;

(四)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管平臺(tái)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信檔案和信用信息發(fā)布平臺(tái);

(五)做好物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作;

(六)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;

(七)依法查處物業(yè)管理重大違法行為;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十七條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;

(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作;

(三)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

(四)定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;

(五)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理;

(六)指導(dǎo)、配合轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;

(七)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;

(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第九十八條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：

(一)設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，公開(kāi)投訴電話、投訴地點(diǎn)，指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系;

(三)負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);

(四)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;

(五)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送信用信息;

(六)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;

(七)落實(shí)舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)和處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。

第九十九條市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項(xiàng)的管理工作：

(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋及燃?xì)獾认嚓P(guān)公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)質(zhì)量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問(wèn)題的監(jiān)督檢查;監(jiān)督建設(shè)單位及時(shí)履行物業(yè)保修義務(wù);查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施違法建設(shè)、違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。

(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾集中點(diǎn)、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設(shè)指標(biāo)的確認(rèn);對(duì)擅自將住宅、車庫(kù)等非經(jīng)營(yíng)性用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。

(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，落實(shí)社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任，參與物業(yè)管理相關(guān)工作，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)等有關(guān)部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房的落實(shí)。

(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹(shù)木，焚燒樹(shù)葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)勸阻、制止、報(bào)告小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)，未禁止無(wú)合法建設(shè)手續(xù)的建筑材料和施工人員進(jìn)入小區(qū)的行為并造成嚴(yán)重后果的，通報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門。

(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為;負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)消防問(wèn)題的投訴，查處消防設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定建設(shè)、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為;查處上述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵害業(yè)主公共利益的行為涉及調(diào)解事項(xiàng)的，應(yīng)先行清除違規(guī)行為再進(jìn)行調(diào)解;對(duì)申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的消防、安防項(xiàng)目出具鑒定意見(jiàn)及竣工驗(yàn)收合格證明。

(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全實(shí)施監(jiān)督管理;對(duì)電梯等特種設(shè)備安裝、移交、改造、維保、檢驗(yàn)檢測(cè)和使用管理問(wèn)題監(jiān)督檢查;對(duì)申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的電梯項(xiàng)目出具鑒定意見(jiàn)及竣工驗(yàn)收合格證明。

(七)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公示的監(jiān)督檢查;

(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人民防空工程建設(shè)、移交、使用及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督檢查工作。

(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊經(jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等易產(chǎn)生污染的項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批，對(duì)建設(shè)方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營(yíng)性用房申請(qǐng)餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)的，不予通過(guò)環(huán)評(píng)審批;負(fù)責(zé)污水、廢氣、經(jīng)營(yíng)性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問(wèn)題的監(jiān)督檢查。

(十)衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水衛(wèi)生情況的監(jiān)督管理。

第八章法律責(zé)任

第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)委員因個(gè)人原因造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第一百零一條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無(wú)正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，應(yīng)承擔(dān)行政不作為責(zé)任。

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。

第一百零二條市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其他相關(guān)行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)成其所在單位、上級(jí)相關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;

(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第九章附則

第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和商品房買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅骨業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備、是反映根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按下列方式計(jì)算：

(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第一百零四條住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。

第一百零五條本辦法自2017年月日起施行。《連云港市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(連政發(fā)〔2006〕104號(hào))同時(shí)廢止。第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣區(qū)人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策;鼓勵(lì)采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第五條 城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理工作。

第六條 縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人信息予以保密。

第七條 市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。對(duì)在物業(yè)管理服務(wù)工作中取得顯著成績(jī)或獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

第八條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開(kāi)展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)，協(xié)助行業(yè)主管部門強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行通報(bào)或建議行業(yè)主管部門進(jìn)行處罰;積極開(kāi)展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息;維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)無(wú)獨(dú)立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表;

(二)立項(xiàng)批文;

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(四)土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

(五)規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖;

(六)其他相關(guān)材料。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。

建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。

重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主

第十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)力，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。

第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)按程序提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn);

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán);

(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同);

(七)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)遵守物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)(含電梯運(yùn)行電費(fèi))等費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十六條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。

第十七條 業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會(huì)的召開(kāi)及工作制度，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主代表大會(huì)的代表在投票表決事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項(xiàng)事先征求所代表業(yè)主過(guò)半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見(jiàn)書提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表大會(huì)就擬討論事項(xiàng)作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見(jiàn)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)商確定經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，獨(dú)立核算，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)管理使用。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)統(tǒng)籌使用。

第十九條 業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決規(guī)則及表決議案;

(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。

籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，由籌備組組長(zhǎng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下作出決定。

業(yè)主大會(huì)成立后籌備組自動(dòng)解散。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時(shí)間不包含在籌備期限內(nèi)。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)，并履行相關(guān)職責(zé)：

(一)制定或修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(四)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;

(五)業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集并監(jiān)督使用;

(六)改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途;

(七)制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案;

(八)法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年不少于一次。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、表決事項(xiàng)等通知全體業(yè)主，同時(shí)函告社區(qū)居(村)民委員會(huì)。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期召開(kāi)。逾期仍未召開(kāi)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)會(huì)議，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄并妥善保存。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采取集體討論或書面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當(dāng)投票表決的事項(xiàng)，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名并記下房號(hào)和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或其他組織參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。

鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開(kāi)展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用手機(jī)短信、微信、電子郵件、APP平臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)名投票表決。

第二十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。

業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等按照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。

第二十五條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)組織開(kāi)展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會(huì);

(三)告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)

第二十六條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

備案材料齊全并符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及轄區(qū)派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè);備案材料不齊全或不符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料或整改事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，不得擔(dān)任或繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表，已擔(dān)任的應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免并公示：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的;

(二)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;

(三)不履行或違規(guī)履行委員、代表職責(zé)的;

(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;

(五)不遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的;

(六)侵害他人合法權(quán)益的;

(七)有不良信用記錄或違法行為的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或業(yè)主代表的。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、委員年齡、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

(三)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;

(四)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(五)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題和糾紛;

(六)督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

(七)草擬專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;

(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況;

(九)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán);

(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;

(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或提前解除物業(yè)服務(wù)合同;

(五)擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(六)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，每半年至少組織一次綜合考核，對(duì)存在上述問(wèn)題或未能正常履行職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行調(diào)整。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則或業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開(kāi)，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題涉及應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)會(huì)議前先行召開(kāi)業(yè)主意見(jiàn)征求會(huì)，公開(kāi)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，并邀請(qǐng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)派員參加會(huì)議，會(huì)后將事項(xiàng)辦理情況報(bào)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參加會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章后存檔。

以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)布信息或通知，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的備案證明。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章上標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在印章刻制完成后三個(gè)工作日內(nèi)將印章到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居(村)民委員會(huì)代為保管并在社區(qū)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督下使用。未經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)留存印模的業(yè)主委員會(huì)印章無(wú)效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定并指定專人保管。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆費(fèi)用從業(yè)主自治活動(dòng)經(jīng)費(fèi)中支出，自治活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足部分由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔(dān)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

第三十六條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有具體規(guī)定的，不得籌集、使用、發(fā)放業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼。

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四節(jié)物業(yè)管理委員會(huì)

第三十七條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

(三)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或未能正常開(kāi)展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)或責(zé)令整改后仍未改正的。

第三十八條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會(huì)聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十九條物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見(jiàn)形成業(yè)主共同決定。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。

第四十條物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員有下列情形之一的，其職務(wù)、資格自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：

(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的;

(二)以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;

(三)有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的;

(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他資格終止條件的。

物業(yè)管理委員會(huì)中非業(yè)主成員工作單位發(fā)生變化的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。

第四十一條業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請(qǐng)。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第四章前期物業(yè)管理

第四十二條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)提交以下材料向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)備案：

(一)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程;

(二)確定中標(biāo)的的方式及理由;

(三)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;

(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具中標(biāo)備案通知書。

第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，費(fèi)用的具體數(shù)額及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施數(shù)量等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期限屆滿前二個(gè)月通知建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同自期限屆滿之日終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)行前期物業(yè)管理并向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時(shí)向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認(rèn)。

第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房并無(wú)償移交。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對(duì)集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)前裝修到位，裝修方案應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)，并根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的功能合理布置，配備相應(yīng)的客服接待大廳、辦公室、會(huì)議室、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標(biāo)明，并在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時(shí)由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)審核批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得占用、出租、經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)用房或?qū)⑵涓淖魉谩?/p>

第四十九條建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

第五十一條已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交書面報(bào)告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

第五十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、縣區(qū)價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門;

(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)(含前期招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)及其他方式選聘)，應(yīng)邀請(qǐng)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派人參加。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，結(jié)合擬承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及其它需要明確管理權(quán)利、義務(wù)的物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管，并在承接查驗(yàn)協(xié)議上蓋章鑒證。

第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料;

(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(五)已辦理的商品房預(yù)(銷)售許可證復(fù)印件;

(六)業(yè)主名冊(cè)(包括業(yè)主姓名、樓房號(hào)、產(chǎn)權(quán)登記面積、身份證號(hào)、聯(lián)系電話、工作單位等內(nèi)容);

(七)物業(yè)管理所需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報(bào)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)登記，確保移交的資料真實(shí)完整。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，可以對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面查驗(yàn)并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。

第五十五條物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理，移交后由法定承接單位負(fù)責(zé)管理。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)第三方顧問(wèn)或評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

第五十六條物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十七條物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)承接查驗(yàn)檔案資料實(shí)行集中管理，供小區(qū)管理單位借用、查閱或復(fù)制。

第五十八條建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，不得將建設(shè)單位的法定責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按委托權(quán)限履行職責(zé)，不得拒絕物業(yè)買受人的驗(yàn)房要求。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用二十日前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體進(jìn)駐管理時(shí)間。

第五十九條物業(yè)交付過(guò)程中業(yè)主認(rèn)為房屋或共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問(wèn)題不符合交房條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)單位或受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，建設(shè)單位或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)給予回復(fù);如業(yè)主對(duì)回復(fù)不滿意的，可以向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)質(zhì)量認(rèn)定，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具認(rèn)定結(jié)論，各當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

業(yè)主未向建設(shè)行政主管部門提出質(zhì)量認(rèn)定申請(qǐng)，或認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主應(yīng)依法履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);如認(rèn)定結(jié)論確認(rèn)屬質(zhì)量問(wèn)題的，房屋維修費(fèi)及維修期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第六十條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五章物業(yè)服務(wù)

第六十一條在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第六十二條物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，所派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)在職管理人員。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示不少于十五日。

物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時(shí)參加我市行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)組織的相關(guān)培訓(xùn)。

第六十三條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或政府采購(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十四條物業(yè)管理委員會(huì)可直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

第六十五條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。

業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備管理服務(wù)人員，提供公共管理服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對(duì)未按要求改正的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)向物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴或反映。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責(zé)對(duì)投訴問(wèn)題及時(shí)處理或報(bào)告。

第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、從事物業(yè)管理活動(dòng)的資格證明材料、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式;

(三)電梯、消防、監(jiān)控、供水、供暖等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案;

(四)業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益使用情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等需要向業(yè)主告知的事項(xiàng);

(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)應(yīng)公示信息的詢問(wèn)和監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)。

第六十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(二)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);

(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，或者(臨時(shí))管理規(guī)約、商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等與水費(fèi)、電費(fèi)捆綁收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用等義務(wù)。

業(yè)主或物業(yè)使用人不得以下列理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用：

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)個(gè)人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;

(三)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;

(四)其他部分業(yè)主不交費(fèi);

(五)其他物業(yè)使用人對(duì)本人造成生活影響或相關(guān)損失;

(六)無(wú)充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)送達(dá)催交書、上門收取或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第七十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。提倡物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制，建立公開(kāi)、透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。

第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共水電分?jǐn)傎M(fèi)，但預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

預(yù)收公共水電分?jǐn)傎M(fèi)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上一年度公示的公共水電分?jǐn)傎M(fèi)實(shí)際費(fèi)用，按戶分?jǐn)傤A(yù)收。上一年度預(yù)收費(fèi)用有結(jié)余的，直接沖抵本年度預(yù)收費(fèi)用;上一年度預(yù)收費(fèi)用不足的，在預(yù)收本年度費(fèi)用時(shí)補(bǔ)足;上一年度未產(chǎn)生費(fèi)用的，本年度根據(jù)合理預(yù)算預(yù)收。

第七十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期屆滿前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第七十三條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;

(三)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動(dòng)的其他情形。

第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：

(一)移交建設(shè)單位按照本辦法第五十四規(guī)定移交的資料;

(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄等;

(三)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)共用場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備;

(四)移交物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)移交利用共用部位經(jīng)營(yíng)的收入清單，預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用的交納記錄清單;

(六)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的臺(tái)賬資料、賬目明細(xì)及物品清單應(yīng)當(dāng)經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)蓋章和監(jiān)督人員簽字后方有效。

應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會(huì)可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)書面申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施，無(wú)業(yè)主委員會(huì)的由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問(wèn)題可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。

第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第七十六條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫(kù)。有下列情況之一的，可以由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫(kù)中確定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：

(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;

(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，相關(guān)責(zé)任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時(shí)間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的。

應(yīng)急服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居(村)民委員會(huì)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行;應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會(huì)與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第七十七條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)參與省、市項(xiàng)目評(píng)選和招投標(biāo)活動(dòng)的基本條件。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠(chéng)信證明：

(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;

(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

(四)泄露業(yè)主信息產(chǎn)生嚴(yán)重后果的;

(五)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;

(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形之一的，一年內(nèi)不得參與新物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。

第七十九條物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：

(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;

(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

(六)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;

(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。

第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)單位舉報(bào)。

第八十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。

第八十二條單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于二萬(wàn)平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面同意后，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)主要管理責(zé)任。

第八十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行托管職責(zé)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)?shù)絻r(jià)格行政主管部門申請(qǐng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或受委托的社區(qū)居(村)民委員會(huì)的管理服務(wù)，并按時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第八十四條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫(kù)指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期租售車位、車庫(kù)信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設(shè)單位只能向每戶業(yè)主出售一個(gè)車位、車庫(kù);住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個(gè)車位或車庫(kù)的情形下，剩余車位、車庫(kù)可以按照規(guī)定出售或出租。

權(quán)屬明確為建設(shè)單位的車位、車庫(kù)在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后，可以按規(guī)定對(duì)外出售、出租。

第八十五條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。實(shí)施主體應(yīng)將擬出租的車位、車庫(kù)數(shù)量分配方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃停車位停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同中未約定的，應(yīng)當(dāng)將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主簽字同意后實(shí)施。

已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設(shè)停車位。對(duì)開(kāi)放式物業(yè)管理區(qū)域，無(wú)停車場(chǎng)地或用于停放汽車的車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時(shí)停車泊位，對(duì)夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時(shí)停車泊位，供居民停放車輛。

第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放。民防部門應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責(zé)任單位、車位租金及汽車停放費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

建設(shè)單位自建部分的地下停車位未出售、附贈(zèng)或出租的車庫(kù)車位，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約約定改變物業(yè)用途;

(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

(四)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;

(五)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

(七)損毀樹(shù)木、綠地;

(八)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;

(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

(十)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng);

(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

(十二)規(guī)定區(qū)域外停放車輛;

(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十四)擅自架設(shè)電線、電纜等;

(十五)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;

(十六)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)持房屋所有權(quán)證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請(qǐng)人身份證，必要時(shí)還應(yīng)提供裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，水、電、氣等改造設(shè)計(jì)和相關(guān)審批等資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)制止無(wú)效強(qiáng)行進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向公安、城管部門報(bào)告并請(qǐng)求協(xié)助制止，公安、城管部門應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)處理。

第八十九條在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位應(yīng)向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質(zhì)量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第九十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣繳應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟挠嘘P(guān)費(fèi)用。

第九十一條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)前應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理相關(guān)出入登記手續(xù)后方可進(jìn)場(chǎng)施工，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防范、秩序維護(hù)和衛(wèi)生清潔工作，對(duì)損壞的道路、綠化等共用設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原狀。

第九十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。首期住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主自行至代管機(jī)構(gòu)窗口交存，也可以由代管機(jī)構(gòu)委托的專戶管理銀行代收代交。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將未售住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購(gòu)房業(yè)主收取。

第九十三條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：

(一)電梯故障;

(二)消防設(shè)施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);

(七)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

第九十四條對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼機(jī)制，對(duì)建成10年以上基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按1:1比例給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼。

舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。

第七章監(jiān)督檢查

第九十五條本市物業(yè)管理實(shí)行屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，各級(jí)人民政府、各有關(guān)主管部門和單位應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。

第九十六條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：

(一)建立和完善市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制;

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作;

(三)研究制定全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、相關(guān)配套政策和示范文本等;

(四)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管平臺(tái)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信檔案和信用信息發(fā)布平臺(tái);

(五)做好物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作;

(六)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;

(七)依法查處物業(yè)管理重大違法行為;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十七條縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;

(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作;

(三)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

(四)定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;

(五)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理;

(六)指導(dǎo)、配合轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;

(七)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;

(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第九十八條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：

(一)設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，公開(kāi)投訴電話、投訴地點(diǎn)，指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系;

(三)負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);

(四)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;

(五)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送信用信息;

(六)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;

(七)落實(shí)舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)和處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。

第九十九條市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項(xiàng)的管理工作：

(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋及燃?xì)獾认嚓P(guān)公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)質(zhì)量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問(wèn)題的監(jiān)督檢查;監(jiān)督建設(shè)單位及時(shí)履行物業(yè)保修義務(wù);查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施違法建設(shè)、違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。

(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾集中點(diǎn)、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設(shè)指標(biāo)的確認(rèn);對(duì)擅自將住宅、車庫(kù)等非經(jīng)營(yíng)性用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。

(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，落實(shí)社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任，參與物業(yè)管理相關(guān)工作，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)等有關(guān)部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房的落實(shí)。

(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹(shù)木，焚燒樹(shù)葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)勸阻、制止、報(bào)告小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)，未禁止無(wú)合法建設(shè)手續(xù)的建筑材料和施工人員進(jìn)入小區(qū)的行為并造成嚴(yán)重后果的，通報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門。

(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為;負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)消防問(wèn)題的投訴，查處消防設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定建設(shè)、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為;查處上述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵害業(yè)主公共利益的行為涉及調(diào)解事項(xiàng)的，應(yīng)先行清除違規(guī)行為再進(jìn)行調(diào)解;對(duì)申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的消防、安防項(xiàng)目出具鑒定意見(jiàn)及竣工驗(yàn)收合格證明。

(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全實(shí)施監(jiān)督管理;對(duì)電梯等特種設(shè)備安裝、移交、改造、維保、檢驗(yàn)檢測(cè)和使用管理問(wèn)題監(jiān)督檢查;對(duì)申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的電梯項(xiàng)目出具鑒定意見(jiàn)及竣工驗(yàn)收合格證明。

(七)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公示的監(jiān)督檢查;

(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人民防空工程建設(shè)、移交、使用及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督檢查工作。

(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊經(jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等易產(chǎn)生污染的項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批，對(duì)建設(shè)方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營(yíng)性用房申請(qǐng)餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)的，不予通過(guò)環(huán)評(píng)審批;負(fù)責(zé)污水、廢氣、經(jīng)營(yíng)性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問(wèn)題的監(jiān)督檢查。

(十)衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水衛(wèi)生情況的監(jiān)督管理。

第八章法律責(zé)任

第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)委員因個(gè)人原因造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第一百零一條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無(wú)正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，應(yīng)承擔(dān)行政不作為責(zé)任。

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。

第一百零二條市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其他相關(guān)行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)成其所在單位、上級(jí)相關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;

(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第九章附則

第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和商品房買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅骨業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備、是反映根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按下列方式計(jì)算：

(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第一百零四條住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。

第一百零五條本辦法自2017年月日起施行。《連云港市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(連政發(fā)〔2006〕104號(hào))同時(shí)廢止。