揚州市物業管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障社會公共利益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內的物業管理活動，應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

第三條 新建商品房應當實行物業管理。

未實施物業管理的原有住宅區，配套設施比較齊全的，由各縣(市)、區人民政府組織綜合整治，逐步創造條件，積極推行物業管理;配套設施不全的，由所在社區統一管理。

商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。

第四條 揚州市房產管理局是全市行政區域內物業管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：

(一)貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施;

(二)管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制;

(三)負責房屋專項維修資金交繳、使用的監管工作;

(四)負責物業管理企業資質管理工作;

(五)負責物業管理創優評比工作;

(六)依法查處物業管理中的違法行為;

(七)法律、法規、規章規定的其他職責。

各縣(市)、區房產(建設)行政主管部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

第五條 規劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環衛等有關部門和單位，按照各自職責，協同實施本辦法。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

第六條 各級政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

第二章 業主及業主大會

第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

物業承租人或者實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本辦法的規定。

業主應當將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。

第八條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理;物業管理區域內業主人數較少的，物業的管理形式可以由業主自主決定。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應代為轉交。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視作棄權。

第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

業主大會履行下列職責：

(一)審議、修改、通過業主大會議事規則和業主公約;

(二)選舉、更換業主委員會委員;

(三)審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘或解聘物業管理企業;

(五)審議批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案;

(六)決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施;

(七)審議、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(八)決定有關業主共同利益的重大事項;

(九)改變或撤銷業主小組不適當的決定。

(十)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的職責。

第十條 同一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第十一條 物業管理區域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地物業管理行政主管部門報告，提出成立首次業主大會的申請，并提供業主清冊、物業建筑面積明細、物業交付使用的時間等文件資料。

經建設單位或百分之二十以上業主提議，在所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導下，由所在地社區居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經業主推薦產生的業主代表共同組成首次業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公示，公示時間應不少于十日。

籌備組負責下列工作：

(一)確定召開業主大會會議的形式、時間、地點和內容;

(二)確定業主委員會組成人數，并按業主委員會委員條件，經公開征集報名后差額推薦業主委員會委員候選人;

(三)參照物業管理行政主管部門制定的示范文本擬定業主大會議事規則和業主公約草案;

(四)確認業主身份，確定首次業主大會會議的投票權數;

(五)做好召開首次業主大會的各項會務準備工作;

(六)主持召開首次業主大會會議。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 首次業主大會業主投票權數按以下方式確定：

(一)住宅物業實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數;

(二)同一物業管理區域內同時具有住宅和非住宅物業的，住宅物業按套計算投票權數，非住宅物業按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業主合并計票;

(三)非住宅物業每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。

第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其它方式推選業主代表參加業主大會會議。到會代表應當能夠代表物業管理區域內持二分之一以上投票權的業主。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

單個業主在業主大會會議上所持投票權數超過總投票權數百分之三十以上的，業主大會所作出的決定，除按上款規定以外，還須其他與會業主所持投票權二分之一以上同意方可通過。

業主大會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責，接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督。業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)根據業主大會的決定，代表業主選聘或解聘物業管理企業，簽訂或解除物業管理服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(四)經業主大會批準，負責審批專項維修資金的使用，當專項維修資金不足時，進行續籌;

(五)督促逾期不交納物業服務費的業主，限期交納物業服務費;

(六)審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

(七)執行業主大會的有關決定;

(八)向業主大會報告業主委員會工作經費使用情況;

(九)督促業主和使用人遵守業主公約和其它有關規定;

(十)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第十六條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任一至二名。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會委員應當符合下列條件：

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

業主委員會成員不得在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業中任職，不得借助業主委員會的影響牟取私利。