七臺河市物業服務管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為進一步規范我市物業服務企業的經營行為，提升物業企業服務水平，完善服務標準規范，切實保障廣大業主合法權益，根據國務院《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法所稱物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于七臺河市區范圍所有物管小區及老舊單散棄管小區(不含勃利縣)。

第二章 物業管理服務

第四條 物業服務內容主要包括下列事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共區域環境衛生的維護；

（三）公共區域秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

（四）公共綠化的養護；

（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（六）物業檔案的保管；

（七）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他物業服務事項。

第五條 業主大會可以通過招投標選聘物業服務企業。

業主委員會應當擬定選聘物業服務企業的方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的誠信情況、為抵御風險采取的保險等保障措施、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂書面物業服務合同。物業服務合同對全體業主具有約束力。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案的物業服務合同及時轉告街道辦事處或鄉鎮人民政府。

第七條 物業服務企業應當按照法律、法規和物業服務合同約定，提供相應的服務，不得擅自終止合同。未提供相應服務的，按照企業信用信息有關規定錄入物業服務企業信用檔案。

第八條 物業服務企業承接物業時，應當按照法律法規和國家有關規定與業主委員會辦理物業驗收手續。

物業服務企業應當妥善保管物業檔案，保證檔案資料齊全，不得損毀檔案資料，不得泄露業主信息。

第九條 物業服務企業應當建立物業管理從業人員檔案，實行項目經理責任制，并在物業管理區域內公示項目經理姓名和聯系方式。

業主委員會根據業主意見，要求物業服務企業更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內公示。

第十條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開以及收費價格與服務水平相適應的原則，原則實行市場調節價，市行業主管部門負責指導監督，具體以物業服務合同中約定的收費標準執行并進行公示。

第十一條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務企業名稱、服務內容及項目構成、服務標準及構成、物業服務合同約定的收費標準、收費依據以及監督舉報電話，接受業主和物業使用人監督。

第十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位之間發生物業管理糾紛，可以向街道（社區）辦事處、鄉鎮人民政府或縣級以上物業行政主管部門投訴或申請調解，也可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

第十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由，限制或者變相限制專業經營單位的服務。

第十四條 物業管理區域內，物業服務企業發現應由自己負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當設置警示標識，采取具體防范措施，并及時消除安全隱患；發現應由其他責任主體負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知責任主體消除隱患。

第十五條 物業服務合同期限屆滿，業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日內與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出續聘或者重新選聘決定，原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同對雙方仍具有約束力。

第十六條 業主大會決定解除物業服務合同的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十五日內辦理完畢交接手續后，退出物業管理區域；退出物業管理區域前，應當維持正常的物業管理秩序。

對被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域的，物業所在地縣級物業行政主管部門應當責令限期退出，業主委員會可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

第十七條 被解聘的物業服務企業或者不再續簽合同的物業服務企業，應當與業主委員會，或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

（一）移交物業檔案；

（二）移交物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等資產；

（三）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（四）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的物業主管部門備案。電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。

物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接的指導和監督。

第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第三章 老舊單散棄管小區綜合管理

第十九條 老舊單散棄管小區主要是指房屋建筑時間早的集資樓、原開發建設單位解體或者是無能力承擔維修費用和無物業企業管理的老舊單散棄管樓。

由各區行政部門負責對本轄區內的老舊單散棄管小區實施棄管住宅區綜合管理工作，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制，徹底改善棄管區域的居住環境。

第二十條 采取市場化運作方式，由各區行政部門牽頭，指導所在管轄區域內的老舊單散棄管小區成立業主委員會，協助選聘物業服務企業對其進行基礎管理或進行自行管理。

對未選聘物業服務企業管理或未實施自行管理的老舊住宅，由所在區行政部門選取信譽良好的物業服務企業，臨時提供包括小區環境衛生、樓層樓道衛生等基本服務。

第二十一條 根據老舊住宅改造管理補貼機制，實施老舊住宅和棄管樓改造計劃，有計劃地對已交付且年久失修、配套設備不齊全、環境質量差的老舊棄管樓進行改造。對破損嚴重的老舊單散棄管小區公共基礎設施進行維修。

（一）修繕房屋本體。對屋面進行防水處理，對房屋外墻進行維修和粉刷，對破損的臺階、散水坡和雨搭進行修繕。

（二）維修共用下水、庭院排水管線。修繕或更換室內滲水的共用下水管線；疏通庭院內下水井、化糞池。

（三）增設安全防范設施。維修或更換破損的樓道燈。

（四）完善配套設施。增設公示板、休閑椅、體育器材等便民設施。

（五）清理亂堆雜物，維修或更換破損的單元門窗，粉刷樓道墻面，維修損壞的樓梯扶手等。

（六）清理違法建設。拆除庭院內的亂搭亂建及侵占綠地、道路的違法建設。

第二十二條 市物業行業主管部門指導，各街道（社區）組織老舊單散棄管樓成立業主委員會,對綜合治理后的老舊單散棄管樓實施物業管理、或實行業主自治管理、或由社區棄管樓物業服務站管理。

建立健全長效管理機制，積極推進物業進社區活動，把物業服務、社區服務和居民自治有機結合起來，從根本上保障老舊單散棄管小區綜合改造后的管理和維護，使棄管小區管理工作步入良性循環。

第四章 監督管理

第二十三條 各區應當將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調與目標責任機制、部門合作與聯動機制、資金投入與保障機制。

第二十四條 物業管理、建設、價格、公安、城管、環保、市場監管等管理部門，應當建立物業管理區域內違法行為投訴登記制度，公布執法人員姓名和聯系方式，依法查處物業管理區域內的違法行為。物業服務企業、業主自治組織應當為執法單位開展執法工作提供便利。

各部門執行守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，促進物業企業依法誠信經營，維護市場正常秩序，營造誠信社會環境。

第二十五條 市、區有關行政主管部門應當按照下列項目對物業管理區域內的有關事項進行監督管理：

（一）物業管理主管部門負責對物業企業管理、招投標、物業合同備案、專項維修資金使用、物業服務質量監督；

（二）社區負責對業主委員會成立、改選增補、履行職責等情況的監督管理；

（三）建設行政主管部門負責對履行基本建設程序的建設項目配套設施建設的監督管理，監督建設單位履行房屋及設施設備在維修期間的保修責任；

（四）規劃行政主管部門負責物業管理區域劃分等規劃行政許可執行情況的監督管理；

（五）公安機關負責治安、消防、技防、車輛停放及社會生活噪聲擾民等的監督管理；

（六）城市管理行政主管部門按照法定分工負責生產營業噪聲超標、違法違規建設、損害綠地等的監督管理；

（七）環境保護及其他相關行政主管部門按職責負責污水、煙塵、廢氣超標排放等的監督管理；

（八）房產及其他相關行政主管部門根據各自職責負責住宅室內裝飾裝修等的監督管理；

（九）市場監管行政主管部門負責侵害消費者合法權益、不正當競爭、格式合同、廣告、電梯等特種設備安全運行等的監督管理；

（十）衛計委行政主管部門負責供水衛生、防疫等的監督管理；

（十一）人力資源和社會保障行政主管部門負責物業服務企業勞動法律法規履行情況等的監督管理；

（十二）供水行政主管部門負責供水設施建設及供水設備運行等的監督管理；

（十三）園林管理部門負責指導園林綠化工作；

（十四）司法行政主管部門負責指導物業服務糾紛人民調解工作；

（十五）物價部門負責指導企業用好市場調節商品價格的定價權，減少價格失誤，提高經濟效益，指導行業組織價格自律工作；

（十六）其他行政主管部門按照各自職責分工做好物業管理相關工作。

第五章 物業企業服務考評

第二十六條 物業考評標準由市行業主管部門制定并負責組織實施。邀請業主委員會成員代表、社區工作人員、人大政協委員以及物業服務企業代表參與考評，確保考評公平、公正、公開。

第二十七條 檢查考核對象為全市從事物業管理活動的物業服務企業。

第二十八條 檢查考核內容包括物業服務企業內部管理、物業服務企業服務項目、物業服務企業創優等內容。

第二十九條 監督考核得分作為評選優秀物業服務企業、示范物業小區項目的重要依據。對于年度考核前五名的物業服務企業，由市政府或市行業主管部門授予“優秀物業服務企業”稱號，并給予物質獎勵，對服務企業及其負責人給予表彰。并將年度考核結果在七臺河日報、七臺河電視臺、新媒體進行公示。