第一章　總則

第一條　為規范本市物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益,提高城市管理水平,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際情況,制定本條例。
第二條　本條例所稱物業,是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設備、設施和場地。
本條例所稱物業管理,是指物業管理企業依照合同約定對物業實行專業化管理和為業主、非業主使用人提供的綜合性服務。
本條例所稱業主,是指物業的所有權人。

本條例所稱非業主使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第三條　本市行政區域內的物業管理適用本條例。
第四條　青島市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業行政主管部門)主管全市物業管理工作。青島市物業管理部門和各區(市)人民政府確定的部門(以下稱物業行政管理部門)按照本條例規定具體負責轄區內物業管理的行政管理工作。
其他有關部門按照各自的職責,協同做好物業管理的有關行政管理工作。
街道辦事處對涉及城市管理的物業管理工作進行監督檢查,對物業管理與居委會工作、社區服務的相互關系進行協調。

第二章　業主大會與業主委員會

第五條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成;業主人數較多的,應當按比例推選業主代表,組成業主代表大會。
業主委員會是經業主大會或業主代表大會選舉產生并經物業行政管理部門登記,在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。
一個物業管理區域成立一個業主委員會。物業管理區域的范圍由物業行政管理部門按照實際情況劃定。
第六條　實行物業管理的新建物業由物業行政管理部門會同開發建設單位組織召開首次業主大會會議或業主代表大會會議;原有物業由物業行政管理部門組織召開首次業主大會會議或業主代表大會會議。
第七條　業主大會會議或業主代表大會會議,應當由過半數持有表決權的業主或業主代表出席方可舉行。
表決權實行住宅房屋一戶一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,一百平方米以下的有房屋所有權證的每證一票。
第八條　業主大會會議或業主代表大會會議每年至少召開一次。經百分之十五的業主或業主代表提議,應當就所提議題召開業主大會會議或業主代表大會會議。
業主大會會議或業主代表大會會議應當邀請非業主使用人和有關部門及街道辦事處、居委會代表列席。
第九條　業主委員會成員從業主中選舉產生,由七至十一人組成,設主任一人、副主任一至二人。
業主不足七人的物業,業主委員會的組成,由全體業主協商確定。業主委員會每屆任期三年,主任、副主任、委員可以連選連任。
第十條　業主大會和業主代表大會行使下列職權:(一)選舉、罷免業主委員會的組成人員;(二)聽取和審議業主委員會的工作報告,監督業主委員會的工作;(三)通過和修訂業主公約,批準業主委員會章程;(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;(五)決定聘用或解聘物業管理企業;(六)決定物業管理的其他有關事項。
第十一條　業主委員會履行下列職責:(一)召集業主大會會議或業主代表大會會議并報告工作;(二)負責選聘物業管理企業的具體工作,與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理聘用合同;(三)審議物業管理企業提出的年度物業管理工作計劃,監督和評價物業管理企業的工作情況;(四)審議物業管理各項有關資金的收取與使用計劃,監督物業管理企業按年度公布收支情況;(五)聽取業主和非業主使用人及物業管理企業對物業管理工作的意見和建議;(六)配合物業管理企業落實各項管理措施,協助物業管理企業追交欠費;(七)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十二條　業主委員會應當定期召開會議。業主委員會作出的決定應當經全體組成人員過半數通過。
第十三條　實行物業管理的,應當制定業主公約。業主公約經業主大會會議或業主代表大會會議討論通過后生效。
第十四條　業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,對物業管理區域內的全體業主、非業主使用人均具有約束力。
業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,不得與法律、法規相抵觸。

　第三章　企業與市場管理

第十五條　物業管理企業是指依照法定程序設立,以物業管理服務為經營業務,并具有企業法人資格的經濟組織。
第十六條　物業管理企業成立應當具備下列條件:(一)有企業名稱、章程和固定的辦公場所;(二)有健全的組織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員;(三)有符合規定的注冊資金;(四)法律、法規規定的其他條件。
第十七條　申辦物業管理企業,在市南區、市北區、四方區、李滄區范圍內的,經所在區物業行政管理部門審查后,報市物業行政主管部門審批;在嶗山區、黃島區、城陽區和各縣級市范圍內的,報所在區(市)物業行政管理部門審批。
物業管理企業應當按規定辦理工商、稅務等有關登記手續。
第十八條　申辦物業管理企業,應當提交下列文書資料:(一)企業法定代表人和專業技術及管理人員的職稱證件;(二)資信證明;(三)其他規定的文書資料。
第十九條　物業管理企業的資質管理,按國家、省有關規定執行。
第二十條　物業管理企業需變更登記事項或撤銷的,應當到原審批、登記部門辦理變更或注銷登記手續。
第二十一條　業主委員會選聘物業管理企業,應當與其簽訂物業管理聘用合同,報物業行政管理部門備案。
選聘物業管理企業,一般應當采取公開招標的方式。
物業管理聘用合同有效期一般不超過三年,到期可續簽或重新簽訂。
第二十二條　物業管理聘用合同期滿一方不再續簽的,應當在合同期滿前兩個月通知對方,由業主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業管理企業。物業管理聘用合同期滿前,物業管理企業破產或被撤銷的,由物業行政管理部門指定一家物業管理企業臨時實施該區域的物業管理,至業主委員會聘用新的物業管理企業止。在合同執行期間發生爭議的,在爭議解決之前,合同雙方不得停止履行義務。
物業管理企業應當在合同終止后的一個月內,騰出占用的有關物業管理辦公和商業網點用房等各項經營設施,交出有關資料,辦理退租和費用結算等手續。
第二十三條　物業管理收費標準,采取政府定價或協商定價的方式確定。

第四章　物業管理服務

第二十四條　新建物業投入使用至業主委員會成立并聘用物業管理企業實施物業管理前的前期物業管理,由開發建設單位委托物業管理企業實施,費用由開發建設單位承擔。
開發建設單位應當在物業投入使用前制定物業使用規定。開發建設單位持工程竣工質量驗收和規劃管理驗收證明、物業使用規定、前期物業管理聘用合同向物業行政管理部門提出物業投入使用申請,經批準后方可投入使用。
物業投入使用且入住率達到百分之五十的,應當在業主委員會成立后的兩個月內完成物業管理企業的選聘、物業管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業管理審批手續的辦理以及物業管理移交手續等項工作。
第二十五條　原有物業實行物業管理的,須經物業行政管理部門審查同意。
第二十六條　業主委員會聘用物業管理企業后,開發建設單位或原管理單位和部門應當將物業管理有關工作移交給業主委員會及物業管理企業,并提供涉及物業管理的有關檔案資料。
第二十七條　開發建設單位應當按規定繳納物業管理公共資金,公共資金實行專項管理,專款專用。該資金的具體收取、使用和管理辦法,由市人民政府制定。
第二十八條　住宅區開發建設單位在物業管理移交時,應當按開發建設各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業主委員會提供配套的商業網點用房以及一定面積的物業管理辦公用房、停車場(庫)、自行車棚(房)等,用于業主委員會辦公和物業管理企業辦公及經營活動,經營所得收入用于該物業管理區域管理經費的支出。
第二十九條　物業管理辦公用房、配套商業網點用房以及停車場(庫)、自行車棚(房)等設施,其產權歸全體業主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。已經占用或改作他用的,應當在物業行政管理部門限定的期限內騰出并恢復原使用功能。
第三十條　物業管理聘用合同應包括以下內容:
(一)物業管理的項目、范圍、內容及費用;
(二)雙方當事人的權利和義務;
(三)管理與服務的標準;
(四)合同期限及違約責任;
(五)其他條款。
第三十一條　業主和非業主使用人應當與物業管理企業簽訂入住合同。入住合同應當包括下列主要內容:
(一)物業名稱;
(二)物業管理企業名稱;(三)業主或非業主使用人情況;(四)所使用房屋情況;(五)物業管理服務內容;(六)雙方的權利與義務;(七)費用標準及交納時限;(八)違約責任;(九)其他有關事項。
第三十二條　物業管理服務內容一般應包括:(一)房屋公共部位及其附屬設施的維修、養護;(二)電梯、二次供水設施等的運行服務;(三)生活垃圾收集和環境清掃保潔;(四)物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;(五)協助當地公安機關和基層治保組織搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作;(六)庭院綠地及其設施的養護管理;(七)通知有關單位維修有關市政公用設施;(八)物業管理聘用合同確定的其他事項。
第三十三條　物業管理區域內的市政公用設施管理與物業管理的具體內容和界限,由市人民政府確定。原由市政公用設施管理單位承擔的管理職責和服務事項,不得轉嫁給物業管理企業承擔。
第三十四條　房屋公共部位及其附屬設施的維修費用,按有關規定從建立的公共部位維修金中支出,未建立公共部位維修金或維修金不足的,由業主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔。
第三十五條　業主房屋內部的維修,由業主自行負責。租賃房屋的維修責任由出租方承擔,但當事人雙方另有約定的除外。
第三十六條　在保修期內新建物業的維修,按國家規定或房屋出售合同規定的期限由開發建設單位負責維修;委托物業管理企業保修的,保修費用由雙方另行約定。
第三十七條　物業管理企業提供第三十二條(二)、(三)、(五)、(六)項服務的,應當按價格行政主管部門核定的收費標準和范圍或合同約定向業主、非業主使用人收取公共性服務費用。
新建物業尚未售出部分的房屋,應由開發建設單位交納物業管理有關服務費用,交納標準按已入住房屋收費標準的百分之五十執行。雙方另有約定的按合同執行。
第三十八條　物業管理企業為業主和非業主使用人提供的專項服務事項,應明碼標價;提供特約服務項目,費用可由雙方商定。
第三十九條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位,可以按規定將物業管理區域內有關服務事項,委托給物業管理企業實行統一服務,委托服務費用按市有關規定或委托合同執行。不實行委托服務的,應由有關市政公用設施管理單位服務到戶。
第四十條　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修、更新和改造工程,應當向物業管理企業通報,按有關規定辦理施工手續,并做好施工后的恢復工作。
第四十一條　物業管理企業可以開展并應當支持社區服務工作。社區服務工作應當遵守物業管理的有關規定。

　第五章　法律責任

第四十二條　對未經批準從事物業管理經營的,由物業行政管理部門責令停止違法行為、沒收非法所得,并處以一萬元以下罰款。
第四十三條　物業管理企業違反規定收取費用的,由價格行政主管部門依法給予處罰;違反工商行政管理規定的,由工商行政管理部門依法給予處罰。
第四十四條　物業管理企業或業主、非業主使用人違反入住合同,一方當事人有權要求對方當事人依法承擔違約責任。
第四十五條　對不按規定交納費用的業主和非業主使用人,物業管理企業可以要求其限期交納,逾期仍不交納的,物業管理企業可依法追交。
第四十六條　開發建設單位未辦理審批手續即將新建物業投入使用的,由物業行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十七條　開發建設單位不按規定繳納物業管理公共資金,或在物業管理移交時未按規定移交物業管理辦公用房等設施的,由物業行政管理部門責令其繳納或移交,并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十八條　物業行政管理部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、失職瀆職的,由有關部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第四十九條　業主委員會與物業管理企業因履行物業管理聘用合同發生糾紛時,可由物業行政管理部門調解,也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十條　當事人對行政處罰決定不服的,可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的規定申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第六章　附則

第五十一條　本條例自1999年5月1日起施行。