青島市物業管理條例

(2005年10月26日青島市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過)

第一章　總則

第一條　為了規范物業管理活動,維護業主和物業使用人、物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。

第二條　本市行政區域內的物業管理和對物業管理活動的監督管理,適用本條例。

第三條　市和各區(市)物業管理行政主管部門對轄區內的物業管理活動實施監督管理。

市和各區(市)物業管理行政管理部門具體負責轄區內物業管理活動的監督管理。

有關行政管理部門應當按照各自法定職責,做好與物業管理有關的工作。

街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例的規定,負責物業管理活動中的協調和指導工作。

第四條　業主可以自行管理物業,也可以委托物業管理企業或者其他管理人管理。

第五條　物業管理企業應當按照物業管理法律、法規的規定和物業服務合同的約定,實施物業管理;業主應當支持、配合物業管理企業開展工作。

第二章　業主及業主大會

第六條　建立業主名冊制度。

業主名冊,由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業,由建設單位建立業主名冊,并在業主委員會產生后移交其管理。

業主變更的,新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

第七條　物業管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建筑規模、社區建設、物業的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域。

建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,應當向區(市)物業管理行政管理部門提出劃分物業管理區域的要求,區(市)物業管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府),按照本條第一款和第二款的規定劃分物業管理區域。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的,由區(市)物業管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照實際情況劃分或者調整。住宅區跨區(市)的,由市物業管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規定劃分或者調整物業管理區域。

第八條　一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第九條　符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地的區(市)物業管理行政管理部門書面報告物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等有關情況,并提供業主名冊;建設單位未及時書面報告的,業主可以向區(市)物業管理行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的。

區(市)物業管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后,應當和物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。

籌備組成員名單確定后三日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示。

第十條　籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)參照物業管理行政管理部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;

(三)登記和確認業主身份;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)其他準備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十一條　籌備組應當自組成之日起三十日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第十二條　召開首次業主大會會議,籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(市)物業管理行政管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會,邀請其派代表參加。

第十三條　業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議三日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主的意見經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主大會決定的事項應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會決定的事項應當在三日內,以書面形式在物業管理區域內公布。

第十四條　業主大會決定的事項對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力,但不得違反法律、法規、規章的規定。

第十五條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業主投票權確定辦法和業主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規定。

第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,憑下列資料在所在區(市)物業管理行政管理部門備案:(一)業主大會會議記錄和會議決定;(二)業主大會議事規則;(三)業主委員會成員的名單和基本情況。

業主委員會成員名單應當在備案后三日內以書面形式在物業管理區域內公布。

業主委員會成員依照業主大會議事規則更換的,應當按照本條第一款和第二款的規定備案和公布。

第十七條　經依法選舉產生的業主委員會備案時,區(市)物業管理行政管理部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十八條　業主委員會應當在任期屆滿的兩個月前,向區(市)物業管理行政管理部門提交書面報告,并在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下,組織業主成立換屆改選小組,召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后未組織召開業主大會的,所在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)接到業主的書面要求后,應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。

第十九條　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組履行下列職責:

(一)討論業主大會擬討論的事項;

(二)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿。業主小組會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

第三章　前期物業管理

第二十條　住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經所在區(市)物業管理行政管理部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。

第二十一條　建設單位選聘物業管理企業,應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十二條　前期物業服務合同應當約定期限,最長不得超過二年。分期建設的物業除外。

前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。

前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前二個月通知業主。

第二十三條　建設單位應當在銷售物業之前,參照國家示范文本制定業主臨時公約,并向物業買受人明示。

物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時,應當書面承諾遵守業主臨時公約。

第二十四條　建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(市)物業管理行政管理部門應當查驗下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業管理所必需的其他資料。

建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當全部移交前款所列資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗,登記造冊。

第二十五條　建設單位應當按照開發建設總建筑面積的千分之五在物業管理區域內配置物業管理用房,最低不得少于一百平方米。規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時,應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的,不予核發有關證件。

建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時,應當提交物業管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時,應當在相關資料上注明物業管理用房的位置,并告知區(市)物業管理行政管理部門。

第二十六條　物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示,無償使用物業管理用房并負責維護。

物業管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業主大會同意,不得改作他用。

第二十七條　前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;物業銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

第四章　物業管理服務

第二十八條　物業管理企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持規定的文件資料到市物業管理行政主管部門申請資質。物業管理行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案,向社會公開。

第二十九條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業服務。物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。

物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見。

第三十條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列事項:(一)生活垃圾收集和環境清掃保潔;(二)物業管理區域內公共秩序的維護和安全巡查;(三)物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養護管理;(五)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關單位維修市政公用設施;(七)物業服務合同確定的其他事項。

第三十一條　物業服務收費按照市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定,并接受價格主管部門的監督檢查。

物業管理企業根據業主的要求提供特約服務的,服務報酬由雙方約定。

第三十二條　業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,但是業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位按照標準全額交納。

第三十三條　物業管理企業可以提前收取不超過三個月的物業服務費用。但物業服務合同約定先服務后收費的,從其約定。

第三十四條　物業服務合同期滿不再續簽以及出現法定或者約定提前中止合同情形的,應當提前二個月通知對方。

物業服務合同終止時,物業管理企業應當在區(市)物業管理行政管理部門的監督下,將物業管理用房和本條例第二十四條規定的資料交還給業主委員會,由業主委員會移交給業主大會新選聘的物業管理企業。

第三十五條　有關執法機關進入物業管理區域依法執行公務時,物業管理企業不得阻撓。

對物業管理區域內發生的違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法及時處理。

第三十六條　物業管理行政管理部門應當建立投訴受理制度,及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

第三十七條　物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

第三十八條　物業管理區域內的停車場(庫),應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。

第三十九條　供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

前款所列單位在物業管理區域內進行工程施工,應當在施工前告知物業管理企業并簽訂協議,做好施工現場的恢復工作。

第四十條　業主裝修房屋,應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。

業主裝修房屋,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業主,并與業主簽訂相關協議。

第四十一條　物業共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規定籌集,歸業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造,不得挪作他用。

第四十二條　進行住宅建設工程招標時,建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工程質量保證金,并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶儲存,專項用于物業保修期內的保修。

住宅建設工程竣工結算后,建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。

因施工單位原因造成住宅物業出現質量問題的,施工單位應當負責維修,并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的,建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。

合同約定的保證金預留期滿后,建設單位應當向施工單位返還保證金。

第四十三條　業主大會決定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第六章　法律責任

第四十四條　違反本條例規定,依照國務院《物業管理條例》應當由物業管理行政主管部門給予行政處罰的,由物業管理行政主管部門依法給予行政處罰。

第四十五條　違反本條例規定,依法應當由工商、價格、公安、環境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的,由有關部門依法給予行政處罰。

第四十六條　當事人對行政機關的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。

第四十七條　對物業管理區域內發生的違法行為,有關行政管理部門發現或者接到物業管理企業的報告后,應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級行政機關或者監察機關責令改正;造成嚴重后果的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章　附則

第四十八條　本條例所稱物業,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

本條例所稱前期物業管理,是指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的活動。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱物業管理企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業管理活動的企業。

本條例所稱業主,是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

第四十九條　本條例自2006年1月1日起施行。