4月19日從濟南市人民政府網站獲悉，濟南市人民政府辦公廳發布關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知。
濟南市人民政府辦公廳關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知
各縣區人民政府，市政府各部門：
針對當前我市房地產市場形勢，為進一步貫徹落實中央、省房地產市場調控的有關政策，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府研究，確定對當前房地產市場有關政策進行調整。現就有關事宜通知如下：
一、優化居住用地供應。本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”
原則，實施精準供地，平抑土地市場。
二、引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。
三、本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。
暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業按揭貸款最長年限縮短至25年。
四、限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。
五、依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和中介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，中介機構吊銷營業執照，并列入失信企業“黑名單”。
將長清區、章丘區納入限購范圍，本次及此前我市已出臺的調控政策一并執行。
本通知自2017年4月20日起施行。
濟南市人民政府辦公廳
2017年4月19日
19日,濟南市發布《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。這次再升級版的限購政策被不少人稱為“史上最嚴”。《通知》從供地、信貸、限售等多個方面對市場進行調控。從土地供應來看,本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則,實施精準供地,平抑土地市場。針對土地出讓,要求引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的,項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含)的,項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。
“預售條件與地價溢價率捆綁在濟南是首次提出,在一定程度上延長了開發商的資金周期。”省城一業內人士稱,最高限價的設定,可以有效給熱地降溫。
在信貸政策上,無論是對外地人還是本地人都是明顯收緊。《通知》要求,本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年,公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對于外地購房者來說,非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%,商業按揭貸款最長年限縮短至25年。
此次升級版政策也首次提出了房子限售。《通知》指出,限購區域內自本通知施行之日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。在業內人士看來,這對投機炒房客是一種有效的制約和限制。
與此同時,《通知》指出,依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和中介機構,一經查實,依法從嚴從重處理,開發企業停止預售及網簽,2年內不得參與本市土地交易,中介機構吊銷營業執照,并列入失信企業“黑名單”。
在上一版限購區域的基礎上,將長清區、章丘區納入限購范圍,本次及此前濟南已出臺的調控政策一并執行。
加大拿地成本 減少非理性行為
2017年濟南土地市場地王頻出,其中9月份郭店地塊拍出地王,溢價率高達719%。企業非理性競價抬高了地價,也引發了周圍房價的非理性上漲。因此,此次調控政策指出,要引導企業理性競價。所采取的措施,一是結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的,項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含)的,項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可,這相當于現房銷售。
省城一業內人士稱,在去年12月26日的限購政策中曾規定,12層以上住宅單體主體結構完成不少于12層后,方可辦理商品房預售許可。而此次限購,又將預售證門檻進一步調高。
第二條措施是設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。建設部門相關人士解釋,如果價格超過限價,開發商就要在公共配套上加大投入,增加了其成本。
開發商關心此次政策是否會影響到之前已經拍完的土地,對此,濟南建設部門相關人士解釋,該政策僅從限購政策實施之后開始實施,在4月20日之前拍地的開發商,不受政策的制約。
業內人士分析,此舉將加大開發商拿地的成本,也可以減少開發商非理性競價的行為,穩定土地市場秩序。
只要貸款買過房 賣沒賣再貸都算二套
此次限購政策,采用了較為嚴厲的信貸政策。其中,本市戶籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例從40%提高至60%。
建設部門相關人士解釋說,這表明對于二套房的界定是認房又認貸,比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的,不管是否還清貸款,都算數。比如小明之前貸款買過一套房子,后來賣掉了,手頭沒有房子,但是再買房子還是算二套房。
而對于非本市戶籍家庭購買住房,貸款首付比例從30%提高至60%,商業按揭貸款最長年限縮短至25年。另外,本地人二套房和外地人購房的商業按揭貸款最長年限都從30年縮短至25年,這也是去年以來首次調整商貸年限。
首次提高公積金貸款利率
此次收緊的不僅是商貸,公積金貸款也是收緊不少。政策要求,二套房的公積金貸款利率首次上浮,執行基準利率的1.1倍,類似政策在其他城市的限購政策中也有體現,不過濟南從去年開始的限購政策中,這是首次涉及公積金利率的調整。此外,政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策,兩條規定都在證明公積金政策的收緊。
另外,使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時停止發放公積金貸款。比如說小明只有一套房子,但是此前使用過兩次及以上公積金貸款,他也暫時無法再用公積金來貸款了。
長清章丘也限購 區域熱度將平衡
長清區和章丘區雖然屬于濟南,但是在此前調控政策發布時,這兩個區都不在政策影響范圍內。去年12月26日的限購政策中,長清區雖然不屬于限購區域,但是在長清區擁有兩套住房的,也不能在限購區域(市內六區)內買房,而章丘則一直未被提及。
不過,隨著章丘撤縣設區,以及山大搬遷章丘等消息的發布,利好頻傳,章丘樓市也逐漸升溫,房價一直在上漲。此前,市場內也有不少對章丘進行限購的呼聲,但一直沒有得到政府的回應。
而此次限購政策,將長清區、章丘區也一并納入限購范圍,同時,此前濟南已出臺的調控政策,這兩個區也要一并執行。也就是說,章丘區、長清區和歷下區、高新區等完全沒有區別,全部屬于限購區域,也全都實施限購政策。
例如,在4月20日之前,長清居民小張擁有兩套住房,他不能在市內六區買房,但是可以在長清區買多套住房,同時歷下居民小王在市內六區有兩套住房,但是可以在長清再買多套住房。而4月20日之后,長清區的小張在長清也無法再次購房了。歷下區的小王在長清也無法購房。也就是說,不論小張和還是小王,只要在濟南市(歷下區、歷城區、高新區、槐蔭區、天橋區、市中區、長清區、章丘區)范圍內買房,就要受到限購政策約束。
此前,由于市區限購,章丘等地承接了濟南市區外溢的置業需求,而此輪政策的實施,標志著長清區和章丘區與市內各區也一視同仁,濟南調控政策力度進一步加強,區域熱度將得到平衡。
兩年限售 限制短線投機炒房客
“限售在濟南是首次提出來,這對于打擊投機炒房將起到很大的作用。”19日,省城一業內人士坦言,限購區域內自本通知施行之日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。
“濟南這次明確的是不動產證滿2年才能再賣,2年的標準是辦證而不是網簽,這對于短期投資炒房的投機客來說,斷了他們的路子。”該人士說,去年下半年來看,不少投機客買了房子后,都會想著短期內倒手賣出去,賺取高額差價。
從之前的政策來看,不動產證在2年以內的,只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易,高稅部分轉嫁到購房者身上,購房成本大大增加。
“新房多是期房,從買了到辦下不動產證,中間的期限在2年左右,這次要求的出售條件是,在此基礎上再延長2年,這樣就加大了投資客的炒房周期和成本。”該人士說,也就是說,市民買新房后,要在四年后才能賣房,這可以在很大程度上限制市場上的炒房投機現象。
