第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于本市行政區域內物業管理活動和對物業管理活動的指導、監督和管理。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市住房和城鄉建設局負責全市物業管理活動的指導、監督、管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同市住房和城鄉建設局負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，督促檢查業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動；調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和督促檢查社區內物業管理活動。

市住房和城鄉建設局和街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理信息共享平臺，對物業服務企業的信用信息、物業管理備案、處罰等物業管理信息進行共享。

第四條 市政府相關職能部門和機構在各自職責范圍內，做好物業管理區域內與本職工作有關的工作。

其中市價格主管部門負責對物業管理有關收費行為進行監督管理。

市公安部門在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度

其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務行業的行政主管部門以及設施設備維俢、停車管理、秩序維護、環境衛生、園林綠化、流動人口管理等監督管理部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展。

第二章 物業管理區域

第六條 建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府，應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本細則第七條至第九條的規定向市住房和城鄉建設局辦理物業管理區域備案手續。

對物業管理區域劃定或者確定有爭議的，市住房和城鄉建設局應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、相關業主、居民委員會或者村民委員會的意見后確定。

在同一建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，其物業共用設施設備能夠分割、獨立使用的，經征求物業所在地相關業主意見后，可以劃定或者確定為不同的物業管理區域。

第七條　建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）建設單位營業執照；

（三）《建設用地規劃許可證》及紅線圖；

（四）《建設工程規劃許可證》；

（五）建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總平面圖；

（六）物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告；

（七）經核準的地名批復文件。

第八條 已經實施物業管理的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）物業服務合同；

（三）物業服務企業資質證書；

（四）《建設用地規劃許可證》及紅線圖；

（五）建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總平面圖；

（六）經核準的地名批復文件。

因建設單位不存在或者其他客觀原因，物業服務企業無法提供前款第（四）至（六）項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設等情況。

第九條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街道辦事處、鎮人民政府在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

（一）《物業管理區域備案申報表》；

（二）物業管理區域四至范圍圖；

（三）物業管理區域確定意見。

前款第（三）項確定意見的內容應當包括該區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設情況等。

第十條 報送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉建設局應當當場出具加蓋印章的書面回執；報送資料不齊全、不符合法定形式的，應當當場告知需要補正的資料，并在收齊備案資料后5個工作日內出具備案回執。

第十一條 新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

前款明示的內容應當包括：

（一）物業管理區域的范圍；

（二）業主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設施設備等的位置、面積；

（三）其他需要明示的場所和設施設備。

已實施物業管理的建成居住區，物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域范圍在物業管理區域顯著位置公告全體業主。

第三章 業主大會

第十二條 房屋的所有權人為業主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利,并承擔相應的義務。

第十三條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行義務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會或者業主委員會任期屆滿尚沒有選舉產生新一屆業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

一個物業管理區域成立一個業主大會，選舉一個業主委員會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

第十四條 本市建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章規定和業主大會議事規則、管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

市住房和城鄉建設局負責業主決策電子投票系統的統籌建設管理，制定電子投票具體操作細則，為業主參與物業管理區域內的公共事務決策提供方便、快捷的方式。

市住房和城鄉建設局建設、維護業主決策電子投票系統等工作經費，納入本機關電子政務費用，由市級財政予以保障。

第十五條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十六條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

20%以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

對符合前兩款情形之一要求成立業主大會的，街道辦事處、鎮人民政府應當會同市住房和城鄉建設局在20個工作日內指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

分期開發的物業管理區域符合《廣東省物業管理條例》第十一條規定的，可以在分期開發期間根據《廣東省物業管理條例》第十二條、第十三條規定成立業主大會，選舉產生業主委員會。

業主委員會作出的決定違反有關規定造成他人權益受到損害的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法追究其他行政法律責任。

第一百二十七條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百二十八條 建設單位未按規定提供物業服務用房的，由市住房和城鄉建設局責令限期提供；逾期不提供的，責令向業主大會交納相應價款，用于解決物業服務用房，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第一百二十九條 物業管理活動中存在其他情形，應當依法予以處理、處罰的，按照《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律法規和規章的規定處理、處罰。

第十章 附則

第一百三十條 有關物業管理活動及其監督管理，本細則未作規定的，按照《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律法規規章、規范性文件的規定執行。

第一百三十一條 臨時管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本、前期物業服務合同示范文本、業主委員會成立辦法、物業專項維修資金管理辦法、物業管理招投標管理辦法、物業服務企業誠信管理辦法，由市住房和城鄉建設局會同相關行政管理部門制定。

第一百三十二條 本辦法自公布之日起施行。