陽江市物業管理規定

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市行政區域內物業管理活動。本規定所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 陽江市住房規劃建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作。

市、縣（市、區）人民政府相關行政主管部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格行政主管部門負責依法擬定物業管理區域的政府指導價，對物業服務收費的指導、管理和規范工作，協調處理有關物業服務收費的價格爭議。

公安機關在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內遵守消防法律、法規以及物業服務企業落實消防安全責任的情況依法進行日常監督檢查，負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患及消防違法行為，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改；對物業管理區域內阻塞交通，占用、堵塞、封閉安全疏散、消防車通道，埋壓、圈占、遮擋消火栓及占用防火間距，違規停放大型車輛，裝載危險化學物品車輛等行為依法采取強制措施。

環境保護行政主管部門根據《中華人民共和國環境保護法》等環保的法律法規的規定對物業管理區域內社區環境污染問題進行調查處理。

衛生計生行政主管部門負責指導和協調物業管理區域內計劃生育服務管理，實施人口目標管理責任制，督促物業服務企業配合落實查驗流動人口婚育證明、如實提供流動人口計劃生育信息等制度，負責計劃生育管理工作的檢查指導。

城市管理行政主管部門負責對物業管理區域內違法設置戶外廣告、非法搭建、亂擺賣等行為依法進行查處。

質量技術監督行政主管部門負責物業管理區域內電梯等特種設備的安全監察監督工作。組織特種設備事故的調查處理。

工商行政管理部門依法查處物業管理區域內無照經營行為。

第四條 街道辦事處（鎮人民政府）會同物業所在地的住房規劃建設行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居（村）民委員會予以協助和配合。

第五條 物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其執（從）業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，并組織物業服務執（從）業人員的業務培訓，調解行業內部爭議，辦理主管部門委托的其他事項。

第二章 物業管理區域

第六條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處（鎮人民政府）征求業主意見后，確定物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地的住房規劃建設行政主管部門應當征求物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）、相關業主、居（村）民委員會的意見后確定。

第七條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的住房規劃建設行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地住房規劃建設行政主管部門備案。

街道辦事處（鎮人民政府）確定的物業管理區域，由街道辦事處（鎮人民政府）向物業所在地的住房規劃建設行政主管部門備案。

第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第九條 房屋的所有權人為業主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、搬遷與征收補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

第十條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十二條 百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在三十日內會同物業所在地的住房規劃建設行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表七至十五人單數組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）代表擔任。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告�；I備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦。

第十三條 建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

第十五條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十六條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第十七條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，應業主提議召集業主大會會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）應當協調組織召開。

第十九條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

第二十條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十一條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。受委托投票時，應當出示委托書以及委托人和本人身份證明。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入表決的多數票，由管理規約或業主大會議事規則規定。

第二十二條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

第二十三條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

第二十四條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第二十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；

（二）代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題；

（五）配合街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；

（六）法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。

第二十六條 業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規約，履行業主義務，按時交存住宅專項維修資金和物業服務費用等，無損害公共利益行為；

（四）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

第二十七條 業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地住房規劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。備案時應提交以下材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。

物業所在地的住房規劃建設行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的住房規劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）。

第二十九條 業主委員會憑物業所在地的住房規劃建設行政主管部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。

第三十條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議，業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

第三十一條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十三條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。

第三十四條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）應當給予協助。

第三十五條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下組織換屆選舉工作。

第三十六條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十七條 業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

第四章 前期物業管理

第三十八條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的住房規劃建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將前期物業服務合同報物業所在地的住房規劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

第三十九條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。

實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。

第四十條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

第四十一條 市、縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。

市、縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

第四十二條 建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

第四十三條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按照商品房買賣合同的約定交納物業服務費用。

物業管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

第四十四條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單；

（七）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

建設單位、物業服務企業不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第四十五條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、物業所在地的住房規劃建設行政主管部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的住房規劃建設行政主管部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第四十六條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（三）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（四）超越資質等級承接物業管理業務；

（五）其他嚴重損害業主權益的情形。

第四十七條 業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約和物業服務合同的約定。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍；裝修期間要維持裝修搬運秩序，預防爭搶事件發生，若發生爭搶事件，應采取緊急應急措施并及時上報有關行政管理部門；發生打架、斗毆、涉黑等行為時，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

第五章 物業管理服務

第四十八條 業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地的住房規劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

第四十九條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮人民政府）開展社區服務和社區文化活動。

第五十條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第五十一條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用；物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第五十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

第五十三條 物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第五十四條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

第五十五條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

（一）第四十四條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

第五十六條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對于物業管理服務有爭議的，可以向物業所在地的住房規劃建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會申請協調處理。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政主管部門申請協調處理。

第六章 物業的使用和維護

第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有。

第五十八條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。

第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第六十條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第六十一條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

第六十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十三條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第六十四條 共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

第六十五條 物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七章 法律責任

第六十六條 對違反本規定的行為，根據《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規的規定追究相關法律責任。

第六十七條 市、縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，尚未構成犯罪的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條 市、縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門建立所在地物業服務企業的信用檔案系統，為每個物業服務企業建立信用檔案。

物業服務企業及其執（從）業人員有違規行為、重大投訴、安全責任事故等，經核實后，由市、縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門載入物業服務企業及其執（從）業人員的信用檔案，并且嚴格按照《陽江市住房和城鄉規劃建設局物業服務行業信用檔案評分辦法》規定作出不良行為記錄及相應扣分。

年終被評為一級信用等級的企業，優先辦理資質升級、資質證書有效期延續等業務，在行業各類獎勵或者評比中優先考慮；年終被評為二級信用等級的企業，正常開展經營活動，不列入重點監管范圍；年終被評為三級信用等級的企業，三年內不得參加行業評優，在辦理資質升級、資質證書有效期延續等業務時予以重點審查；年終被評為四級信用等級的企業，實施全程監控并要求實施整改，整改效果不明顯的取消參加行業評優資格。

每年年終將信用檔案考核評分情況通過公眾媒介向社會進行通報。

第八章 附 則

第六十九條 本規定所稱共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。

本規定所稱共用設施設備，是指物業區域內供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第七十條 本規定自發布之日起施行，自施行之日起有效期限為五年。原《陽江市物業管理規定》（陽府〔1999〕64號）同時廢止。