佛山市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

居（村）民委員會負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作。

第四條 區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機構(gòu)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。

居（村）民委員會應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。

全市各級人民政府應(yīng)對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費支持。

第五條 全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

價格管理部門負責(zé)制定或調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。

城市管理部門負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以配合。

公安部門在物業(yè)管理工作中負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險化學(xué)品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為。

環(huán)境保護管理部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

園林綠化管理部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。

公安消防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進行日常監(jiān)督檢查；負責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時依法進行處罰和整改。

人口與計劃生育管理部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計劃生育工作。

第六條 市、區(qū)兩級人民政府及相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)召集、主持。

重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產(chǎn)損失事故，以及因物業(yè)管理不善，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。

第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化活動以及流動人員計劃生育服務(wù)管理等行政管理工作。

第八條 市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)的自律組織，主要負責(zé)制定物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，每年公布我市物業(yè)服務(wù)收費成本價標(biāo)準(zhǔn)，承接主管部門委托、轉(zhuǎn)移的其他事項。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第九條 依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一） 遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四） 按照國家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項維修資金；

（五） 按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

第十一條 1個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會，由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十二條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二） 制定和修改管理規(guī)約；

（三） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四） 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五） 選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六） 決定住宅專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（七） 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（八） 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九） 改變共有部分的用途；

（十） 利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定各個事項的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行。

第十三條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

第十五條 業(yè)主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表7至15人組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會籌備組人數(shù)的60%。居（村）民委員會代表擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理部門和居（村）民委員會推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。

第十六條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

籌備組的會議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會。

第十七條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

第十九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告30日。征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時提交。

第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定空間計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積，業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。

（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

（四）1個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

（五）總?cè)藬?shù)，按照前項統(tǒng)計總和計算。

第二十三條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十四條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。表決情況及結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項作出約定。

第二十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況，以書面形式召集業(yè)主大會會議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實施報告；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會會議的決議、決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（四）協(xié)助制訂重大維修工程項目年度計劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的實施；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居（村）民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第二十六條 業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第二十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用，無損害公共利益行為；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（五）具有必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù)，保證公正廉潔、勤勉盡責(zé)。

第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。

居（村）民委員會加具意見后，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的居（村）民委員會，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第二十九條 業(yè)主委員會憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)。

第三十條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員不得超過15人。

第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業(yè)主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔(dān)任組長。籌備小組負責(zé)換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第三十三條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員人數(shù)不足業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會總?cè)藬?shù)的1/2或不足法定最低人數(shù)5人的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第三十四條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會成員可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補貼。

業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)居（村）民委員會確認的工作經(jīng)費和工作補貼的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十五條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)以書面形式告知居（村）民委員會。

第三十六條 業(yè)主委員會及委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。

第三十七條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十九條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。

第四十條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

第四十一條 業(yè)主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第三章 共有收益管理

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作。公益宣傳不能附帶商業(yè)廣告。

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主公益活動的開展；

（三）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。

第四十三條 已成立業(yè)主委員會的，可由業(yè)主委員會對共有收益進行管理；未成立業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督。

第四十四條 已成立業(yè)主委員會的，共有收益用于第四十二條所列方面時，由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨立賬戶中支取。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時報建設(shè)單位和居（村）民委員會備案。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業(yè)主委員會。

第四十五條 業(yè)主委員會成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十六條 新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同。現(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。

連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于3個或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門專家?guī)斐槿＜遥蓞^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程。

第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十八條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。

第四十九條　建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場以書面形式明示臨時管理規(guī)約。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時自動終止。

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第五十一條　規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案。

建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明。

先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時配置或補充配置。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)會同居（村）民委員會對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。

（一）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（七）業(yè)主清冊；

（八）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：

（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進行表決；

（三）對是否委托業(yè)主委員會以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。

第五十五條 確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見。公示時間不得少于15日。

第五十六條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動。由業(yè)主委員會在市房地產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜遥瑓^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會對招投標(biāo)過程進行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（建住房〔2003〕130號）執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會和居（村）民委員會。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為資質(zhì)被降級、被取消、因業(yè)主大會決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動終止。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為由拒絕辦理交接。

第六十一條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同需報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第六十二條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會、居（村）民委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

查驗時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。經(jīng)交接雙方確認的移交資料清單抄送居（村）民委員會。

（一）第五十二條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。

第六十四條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗移交手續(xù)；

（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；

（十三）其他嚴(yán)重損害業(yè)主權(quán)益的情形。

第六十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進行年度考核。每年至少開展1次業(yè)主滿意度測評工作。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）民居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項目為單位，組織業(yè)主滿意度測評。

年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。

第六章 物業(yè)的使用和維護（住宅專項維修資金管理）

第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第六十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十二）擅自擺攤設(shè)點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政管理部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第七十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修行為進行監(jiān)督，對隱蔽工程和防水工程進行現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理。

裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運，由業(yè)主自行負責(zé)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運隊伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示裝修搬運指引、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時報告公安部門處理。

第七十一條 裝修期間搬運物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：

（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊伍搬運裝修物料時，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對搬運隊伍加強監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運隊伍進行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（三）在搬運作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七十二條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)，并賠償損失；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項服務(wù)的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對其負有維護責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，業(yè)主委員會、居委會協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

第七十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修的費用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修費用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會監(jiān)督，業(yè)主委員會成立以后，由業(yè)主委員會和居（村）民委員會共同監(jiān)督。

前期物業(yè)管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護、維修費用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨立賬戶中。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護費用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，業(yè)主委員會批準(zhǔn)，經(jīng)居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維護費用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會、居（村）民委員會共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨立賬戶中。

第七十五條　依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會和相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，經(jīng)居（村）民委員會加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅M用支出情況向業(yè)主公示。

第七十六條　物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第七十七條 住宅專項維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日；

（二）用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，業(yè)主委員會配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢該幢物業(yè)業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，按照第七十五條執(zhí)行；

（四）當(dāng)住宅專項維修資金余額不足交存額50%時，業(yè)主委員會組織業(yè)主大會確定續(xù)籌方案；當(dāng)住宅專項維修資金余額不足交存額30%時，只能用于緊急維修。

第七十八條 住宅專項維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會討論通過。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，可以一次性續(xù)籌，也可以在繳交物業(yè)服務(wù)費的同時按比例計收。按比例計收的，以物業(yè)服務(wù)費為基數(shù)，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將每月的繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

第七十九條 業(yè)主大會決定住宅專項維修資金使用需要聘請有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進行審核時，其審核費用可以從住宅專項維修資金中列支。第三方審核費用按照造價部門維修（預(yù)）結(jié)算審核收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

第七章 物業(yè)服務(wù)收費管理

第八十一條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費用。

第八十二條 為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費相對應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。

第八十三條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費計價單位為元/每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費如以套內(nèi)面積計收的，由各區(qū)價格管理部門會同區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門制定折算方式。

物業(yè)服務(wù)收費按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計收。

第八十四條 實行政府指導(dǎo)價管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位車庫），其物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價由基準(zhǔn)價和浮動幅度組成。全市的基準(zhǔn)價和浮動上限由市價格管理部門會同市房地產(chǎn)行政管理部門適時制定公布。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實際制定具體浮動幅度并向社會公布。

物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬區(qū)價格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。確需超過區(qū)公布的最高指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報區(qū)價格管理部門審核。

第八十五條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費公示的樣式、內(nèi)容由區(qū)價格管理部門監(jiān)制。

第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會、居（村）民委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進行年度審計。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行，費用由全體業(yè)主分?jǐn)偅灰殉闪I(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行。審計結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會。

實行包干制的物業(yè)服務(wù)收費，不含公用水電費，各區(qū)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂９盟姏]有獨立設(shè)置計量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M用。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費的分?jǐn)偳闆r提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第八十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費必須由建設(shè)單位全額交納。

第八十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第八十九條　自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費可按車位（車庫）的數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。如按車位（車庫）數(shù)量計收，由各區(qū)價格管理部門會同物業(yè)管理行業(yè)管理部門制定折算方式。

經(jīng)業(yè)主大會同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時停車位的，停放服務(wù)收費按市、區(qū)價格管理部門制定的機動車停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費標(biāo)準(zhǔn)。

住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。

第九十一條 業(yè)主委員會采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價參考標(biāo)準(zhǔn)》確定各項物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。根據(jù)服務(wù)等級對應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費后，再進行招投標(biāo)工作。

第九十二條 房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)后，業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取裝修保證金，收費標(biāo)準(zhǔn)按價格管理部門有關(guān)規(guī)定制定。

除上述收費項目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取其他任何與裝修相關(guān)的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個工作日內(nèi)退回。

裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行收取清運費；業(yè)主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。

第九十三條 實行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費配置3張出入證（含IC卡等），對自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應(yīng)按1車位（庫）1證免費配置車輛出入證。

業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費，收取標(biāo)準(zhǔn)按價格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測評結(jié)果，通過召開業(yè)主大會或業(yè)主大會表決的方式，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日，將新的收費標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。

對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價格管理部門申請協(xié)商調(diào)解。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間對收費不能達成共識時，經(jīng)雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質(zhì)的中介機構(gòu)進行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達成共識的，可向物業(yè)所屬區(qū)價格管理部門提出核定收費標(biāo)準(zhǔn)的申請。

第九十五條 當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。

自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機制，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的，可以向業(yè)主委員會或居（村）民委員會反映，由業(yè)主委員會或居（村）民委員會督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理的，業(yè)主委員會應(yīng)該請求居（村）民委員會進行調(diào)解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會、居（村）民委員會、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十八條 本章舊住宅區(qū)是指未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)域。

舊住宅區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提供保安、保潔、綠化服務(wù)。按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實施的原則，逐步推進舊住宅區(qū)整治改造，推行物業(yè)管理服務(wù)。

第九十九條 舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

第一百條 市、區(qū)、鎮(zhèn)（街道）三級政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)整治改造專項資金，對舊住宅區(qū)進行環(huán)境綜合整治，完善配套設(shè)施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施的專項成本支出，由各營運單位承擔(dān)。

第一百零一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案，建設(shè)圍墻、崗?fù)ぁ⒌篱l、消防設(shè)備、簡易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生、治安相關(guān)的基本設(shè)施，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。

結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，鼓勵由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第一百零二條 通過以下措施維持舊住宅區(qū)的長效管理：

（一）多渠道籌集資金，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的房產(chǎn)、設(shè)備、場地等資源開展經(jīng)營，經(jīng)營所得用于補貼物業(yè)服務(wù)費，超過物業(yè)服務(wù)費的部分原則上屬于業(yè)主共同收益，具體分配由雙方協(xié)商決定。

（二）所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性接管資金補貼，作為前期啟動資金。在兩年內(nèi)，給予物業(yè)服務(wù)費差額補貼，第一年補助服務(wù)費收取不足部分的70%，第二年補助不足部分的30%，如果全額收取服務(wù)費的，給予服務(wù)費用總額10%的補貼。具體補貼數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實際情況提出，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）審核后報區(qū)舊住宅區(qū)整治工作領(lǐng)導(dǎo)組批復(fù)。

第九章 行業(yè)管理

第一百零三條　從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：

（一）工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗，掛牌服務(wù)，文明禮貌；

（二）公開、公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度；

（三）工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）；

（四）保安、保潔、綠化服務(wù)到位；

（五）建立高效的投訴、回訪處理機制（查閱投訴處理記錄）；

（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。

第一百零四條 市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信管理系統(tǒng)，為每個在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案并頒發(fā)誠信手冊。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實后，報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。

本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠信手冊，作為參考依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止、及時報告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。

第一百零五條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，對經(jīng)核實違反誠信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進行行業(yè)通報，并報市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭行為，應(yīng)組織專業(yè)委員會對其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進行跟蹤檢查，并報市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的，對該企業(yè)進行行業(yè)通報批評，并報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計劃，通過培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會每年進行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。

區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

第一百零六條 市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在全市范圍內(nèi)每年開展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評工作。考評工作根據(jù)國家、省、市制定的考評標(biāo)準(zhǔn)進行，保證考評工作的公開、公平、公正。考評達標(biāo)的示范項目，在行業(yè)內(nèi)通報表揚，并報市房地產(chǎn)行政管理部門。考評情況載入企業(yè)的誠信手冊。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號。

市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責(zé)國家、省示范項目的推薦工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會負責(zé)市級示范項目的推薦工作。

第十章 法律責(zé)任

第一百零七條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第一百零八條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零九條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百一十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠信管理規(guī)定的，行政管理部門對其進行警告、通報處分。

第一百一十二條 物業(yè)管理行政管理部門工作人員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會物業(yè)管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級管理部門對負有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第一百一十三條　《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一章 附 則

第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行。

第一是一十五條 本辦法由市住建管理局負責(zé)解釋。