《洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法》

第一條 為實(shí)施《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《省物業(yè)條例》)，規(guī)范物業(yè)管理行為，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三條 市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣(市)、吉利區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

建設(shè)、規(guī)劃、公安、工商、物價(jià)、園林、公用事業(yè)等部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第四條 開發(fā)建設(shè)單位在新建物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理配套設(shè)施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第六條 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的組成和職責(zé)，按《省物業(yè)條例》第二章的規(guī)定執(zhí)行。

新建住宅區(qū)入住率未達(dá)到50%之前，由開發(fā)建設(shè)單位代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)：

(一)業(yè)主委員會(huì)名稱、住所、所轄區(qū)域范圍；

(二)業(yè)主委員會(huì)成員名單及有效身份證明；

(三)業(yè)主大會(huì)參加人員及選舉情況；

(四)業(yè)主委員會(huì)章程。

房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理備案之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，對(duì)符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，核發(fā)備案證書；對(duì)不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，書面通知其依法重新選舉。

第八條 開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

(二)單項(xiàng)工程建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備、綠化工程竣工圖；

(三)地下管網(wǎng)竣工圖；

(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

(五)工程質(zhì)量驗(yàn)收資料及質(zhì)量保證協(xié)議；

(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施等項(xiàng)目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明；

(七)房屋使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書；

(八)物業(yè)綜合驗(yàn)收資料；

(九)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)移交工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)。

第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所；

(二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和管理制度，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的各類專業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員；

(三)有符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的注冊(cè)資金；

(四)有符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；

(五)有健全的房屋管理、養(yǎng)護(hù)、維修等物業(yè)管理措施。

第十條 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

具備第九條規(guī)定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》，并依法辦理登記注冊(cè)手續(xù)。

本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門備案。

第十一條 首次業(yè)主大會(huì)召開前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

業(yè)主委員會(huì)或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規(guī)定。

選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以公開招標(biāo)方式為主，在房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。

第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取及標(biāo)準(zhǔn)，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。

第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃?xì)狻⒐⿻帷⑼ㄓ嵉葐挝粦?yīng)當(dāng)直接向每一位業(yè)主收取費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費(fèi)條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。

第十四條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。

第十五條 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)建。逾期未補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)繳納補(bǔ)建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì)組織補(bǔ)建；按規(guī)劃不能補(bǔ)建的，由建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。

建設(shè)單位未按規(guī)定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期移交，并可處以2000元以上5000元以下罰款。

第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設(shè)施、設(shè)備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)主管部門舉報(bào)。建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等主管部門可以依法對(duì)違法行為人予以行政處罰。

業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以書面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定；經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會(huì)可按合同約定追究其違約責(zé)任，房產(chǎn)管理部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、降低其資質(zhì)等級(jí)、直至吊銷資質(zhì)證書，并可處以2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款：

(一)對(duì)房屋及其共用部位和設(shè)施、設(shè)備維修不及時(shí)的；

(二)管理制度不健全，管理混亂的；

(三)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

(四)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定義務(wù)的；

(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的。

第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請(qǐng)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)解，也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)管理部門的具體行政行為不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十九條 房產(chǎn)管理部門及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條本辦法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。