2019年1月21日舟山市第七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議審議通過的《舟山市物業管理條例》，已經2019年5月31日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準，自2019年9月1日起施行。

第一章總 則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的人居環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條物業管理遵循業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則。

第四條市、縣（區）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理工作納入社區建設和社會治理體系，建立綜合協調和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入和保障機制，制定和實施現代物業服務業扶持獎勵政策，促進物業服務專業人才培養,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條市住房和城鄉建設行政主管部門是本市行政區域內物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，建立物業管理信息平臺和物業管理信用評價系統，制定業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本，履行法律、法規規定的其他職責。

縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，指導街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展相關工作。

發展改革、公安、司法行政、自然資源與規劃、生態環境、市場監管、綜合執法、人防、消防等行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的監督管理工作。

第六條街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導本轄區內的業主成立和選舉業主組織，協助監督業主組織依法開展活動，協調物業管理與社區治理、社區建設的關系，調解物業管理糾紛。

社區居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好物業管理相關工作。

第七條物業管理行政主管部門和其他相關行政管理部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理物業管理區域內業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法行為。

第八條物業管理相關行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營。

第二章 物業管理區域和共有物業

第九條物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分：

（一）新建物業一般根據建設用地宗地范圍劃定；分期開發建設的物業，配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；兩宗以上相鄰的建設用地，配套設施設備和相關場地共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；

（二）已經實施物業管理的區域，按照現有物業管理區域范圍劃定；相毗鄰的不同物業管理區域，經各自區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后可以合并為一個物業管理區域。

第十條新建物業的物業管理區域劃定后，物業管理行政主管部門應當及時告知建設單位，建設單位應當將物業管理區域范圍、業主共用部位和共用設施設備的配置等內容在房屋銷售現場和物業管理區域內顯著位置公示。

第十一條建設單位應當按照規定比例配置物業管理用房，最低不少于五十平方米。門崗、監控室、設備房等不計入物業管理用房的配置比例。同一物業管理區域分期開發建設的項目，首期開發應當建設物業管理用房，且面積不少于物業管理區域內配置物業管理用房總面積的二分之一。

物業管理用房應當是地面以上的房屋，相對集中配置在區域內交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風、采光、衛生等基本使用功能和辦公條件。設置在住宅樓內的應當具有獨立通道。

第十二條規劃部門在審查建設工程設計方案時，應當征求物業管理行政主管部門意見，在建設工程規劃許可證中載明物業管理用房的面積，并在附圖中注明其具體位置。

第三章 業主組織

第一節業主大會

第十三條符合成立業主大會條件的物業管理區域，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業管理行政主管部門的指導下組織成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。社區居（村）民委員會應當予以協助。

籌備組成員數量為七名或者九名，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表、社區居（村）民委員會代表、建設單位代表和業主代表組成，其中業主代表人數比例不得低于總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組應當將成員名單及聯系方式等信息以書面形式在物業區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。

第十四條首次業主大會會議的籌備經費應當由建設單位承擔。建設單位應當在物業竣工驗收前將籌備經費存入專用賬戶。

第十五條業主大會籌備組應當做好以下工作：

（一）確認業主身份、業主人數及其所有的專有部分建筑面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容及會議表決規則；

（三）制定業主委員會候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（四）擬訂業主大會議事規則、管理規約、本物業管理區域內物業專項維修資金使用管理辦法等草案；

（五）制定籌備經費開支預算方案；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款所列內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。業主大會成立后，籌備組自動解散。

第十六條業主大會自首次業主大會會議表決通過業主大會議事規則、管理規約，并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會決定下列事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉或者更換業主委員會委員、候補委員；

（三）選聘和解聘物業服務企業；

（四）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；

（五）制定共有物業和共有資金的管理和使用辦法；

（六）審議業主大會年度計劃及財務預決算方案、業主委員會工作報告；

（七）籌集和使用物業專項維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）其他有關共有和共同管理權利的重大事項。

前款第七項和第八項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條業主大會會議應當充分聽取業主意見，可以采取集體討論、書面征求意見等方式召開。書面征求意見的，應當將相關材料送交至每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告，公告期限不得少于七日。

業主表決可以采取書面投票、電子投票等方式。市物業管理行政主管部門應當建立物業管理電子投票系統，改進業主大會表決方式。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托事項。物業服務企業工作人員不得擔任業主代理人。業主大會議事規則可以規定一個代理人最多可以接受委托的業主人數。

第二節業主委員會

第十八條業主委員會由業主大會選舉產生，自選舉產生之日起成立。

業主委員會應當按照規定辦理備案手續，在取得備案證明后刻制業主大會、業主委員會印章，并向金融機構申請開立業主委員會賬戶。

第十九條業主委員會應當由五至十一名委員組成，組成人數應當為單數，每屆任期為三至五年。業主委員會委員可以連選連任。

業主委員會可以設置候補委員，人數不得超過業主委員會委員人數的二分之一。候補委員應當符合業主委員會委員資格，并在業主委員會委員出現空缺時按照得票數由高到低的順序依次遞補。候補委員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。

有條件的物業管理區域，業主大會可以決定給予業主委員會委員一定的津貼，也可以決定聘請執行秘書、財務人員等專職工作人員。

第二十條業主委員會委員應當由物業管理區域內具有完全民事行為能力、遵守法律法規、熱心公益、責任心強、具有一定組織能力的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表擔任。

業主大會可以在議事規則或者管理規約中規定，有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：

（一）被列入嚴重失信人員名單的；

（二）本人及近親屬與該物業管理區域內的物業服務企業有利害關系的；

（三）欠交物業服務費、公共能耗分攤費、物業專項維修資金等應當交納的費用的；

（四）有損壞房屋承重結構、違法裝修搭建、違法占用物業共有部分等行為，且未改正的。

第二十一條業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定，處理業主大會的日常管理事務；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）編制業主大會年度財務預決算方案；

（四）擬定業主大會管理制度及共有物業、共有資金的管理和使用辦法；

（五）擬定物業服務企業選聘方案，物業服務內容、標準以及收費方案和其他公攤費用的收取標準；

（六）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（七）收集、了解業主和非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（八）監督管理規約的實施，督促業主交納物業服務費及其他費用；

（九）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（十）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；

（十二）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當在成立三個月內與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

第二十二條業主委員會應當向全體業主公布下列事項：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）物業專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的事項。

第二十三條業主委員會會議應當有半數以上委員出席，并制作會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。

業主委員會作出的決定應當經全體委員半數以上簽名同意，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。未按規定公告的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正。

業主委員會委員不得委托代理人參加會議。

業主委員會超越職權、濫用職權作出的決定造成損失的，簽名同意該決定的委員須承擔與其過錯相應的責任。

第二十四條業主委員會委員和專職工作人員不得有下列行為：

（一）侵占、挪用業主共有財物；

（二）擅自泄露業主信息；

（三）阻撓、妨礙業主大會和業主委員會行使職權；

（四）利用職務之便，索取、收受物業服務企業或者與其履職有利害關系的單位和個人的利益或者報酬；

（五）弄虛作假，隱瞞事實，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（六）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（七）其他違反法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，侵害業主合法權益的行為。

第二十五條業主大會可以在議事規則或者管理規約中規定，具有下列情形之一的，業主委員會委員職務終止，由業主委員會予以公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）有本條例第二十條第二款情形的；

（三）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責能力的；

（四）違反本條例第二十四條禁止性規定的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起滿一個月的；

（六）一年內無故缺席兩次以上業主委員會會議或者一年內累計缺席業主委員會會議三分之一以上次數的；

（七）法律、法規規定的其他情形的。

第二十六條業主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。規定時間內未組織的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當予以督促；逾期仍未組織的，可以由所在地社區居（村）民委員會組織換屆選舉。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的有關印章、財務憑證、檔案文件等資料和屬于業主共有的財物移交新一屆業主委員會；新一屆業主委員會尚未產生的，移交給社區居（村）民委員會代為保管。

第二十七條業主大會、業主委員會日常工作經費由全體業主承擔。經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的津貼、專職工作人員的薪酬等事項由業主大會議事規則規定。

業主委員會應當建立財務管理制度，且每年不少于一次在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況。未按規定公告的，由物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正。

第二十八條分期開發建設且劃定為一個物業管理區域的，已交付部分物業符合成立業主大會條件的，可以先行籌備成立業主大會，選舉產生業主委員會，但應當為后期開發的物業預留業主委員會委員名額，并在業主大會議事規則中明確增補辦法。

第三節其他規定

第二十九條因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以指導和監督社區居（村）民委員會代行業主委員會的相關職責。

第三十條對物業配套設施設備不全，不具備實施物業管理條件的老舊住宅小區，市、縣（區）人民政府應當在老舊住宅小區綜合改造中明確物業管理的相關內容，建立物業管理機制。

列入當地老舊住宅小區綜合改造的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導成立業主組織，并根據老舊住宅小區的綜合改造情況決定是否聘請物業服務企業提供專業物業服務。

對未成立業主組織的保障性住房、政府征收安置房小區，社區居（村）民委員會應當組織業主成立業主組織，逐步推進業主自治。

第三十一條業主大會籌備組開展籌備工作前和業主委員會成立、換屆時，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當對籌備組成員和業主委員會委員、候補委員等進行相關業務指導，提高其履職能力和管理水平。

第三十二條業主大會可以決定聘請專業機構對業主大會和業主委員會工作經費、業主自主管理的物業專項維修資金、物業共有部分和共用設施設備經營收益等收支情況進行審計，并將審計結果向全體業主公告。

業主委員會、物業服務企業等應當對審計予以配合，不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第三十三條業主可以按業主大會議事規則的規定查閱業主大會、業主委員會的會議資料，并有權就涉及自身利益的事項提出詢問，業主委員會應當及時答復。

業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出書面撤銷申請。物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府調查核實屬實的，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四章 前期物業管理

第三十四條建設單位應當按照國家和省有關法律、法規的規定，選聘前期物業服務企業，簽訂物業服務合同。

第三十五條市轄區內普通住宅前期物業服務費按照省有關規定實行政府指導價。市人民政府應當根據物業服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及浮動幅度，并每三年至少組織一次評估，根據評估情況及時調整、公布。

第三十六條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）查驗物業共用部位、共用設施設備情況，建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

（二）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；

（三）配合做好業主大會成立的相關工作；

（四）前期物業服務合同約定的其他事項。

建設單位應當邀請物業服務企業參與工程檢查、共用設施設備的安裝、調試等工作，吸收采納物業服務企業提出的合理意見建議。

第三十七條物業服務企業應當在接管物業項目時對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。建設單位應當在現場查驗二十日前按規定向物業服務企業移交承接查驗所需相關資料。

承接查驗后，物業服務企業和建設單位應當簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。

在承接查驗過程中，物業服務企業和建設單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業主利益的行為。

物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。

第三十八條前期物業服務期間，物業服務企業和建設單位協商一致解除合同的，建設單位應當在合同解除前另行選聘物業服務企業。

前期物業服務合同可以約定，有下列情形之一的，物業服務企業有權終止前期物業服務：

（一）物業管理區域已經具備業主大會成立條件且超過兩年未召開首次業主大會、選舉產生業主委員會的；

（二）業主委員會成立三個月后仍未與物業服務企業續聘或者解聘的。

物業服務企業按照前款規定解除合同的，應當提前三個月在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告，并書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和所在地物業管理行政主管部門。

第五章 物業管理服務

第三十九條物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案。

物業服務企業將物業管理區域內的專項服務委托給專業服務機構的，應當在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當對專業服務機構的服務進行監督管理。

第四十條物業服務企業可以采用酬金制或者包干制等形式提供物業管理服務。

實行酬金制的，物業管理的各項資金應當按規定和合同約定建賬立制，每年不少于兩次向業主大會或者全體業主公布其收支情況，接受業主的監督；實行包干制的，應當每年不少于一次公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第四十一條業主應當依照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主未按約定交納物業服務費的，物業服務企業可以要求其限期交納，業主委員會應當督促其限期交納。

業主無正當理由拒絕交納的，物業服務企業可以依法申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。經仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。

業主委員會應當在物業管理區域顯著位置定期公布物業服務費交納的情況。

第四十二條物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準；
（二）未經業主大會同意提高物業服務收費標準；
（三）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產；
（四）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。

第四十三條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公開下列信息，并及時更新：

（一）物業服務企業和項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務咨詢投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等設施設備的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（四）業主交納公共能耗費的分攤情況；

（五）其他應當公開的信息。

第四十四條物業服務企業對服務期間因改造、維修、養護有關物業或者配置固定設施設備而形成的以下資料，應當建檔保存：

（一）物業管理區域內共用部位、共用設施設備運行、維修、養護記錄；

（二）物業服務企業或者建設單位、業主委員會與專業單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等書面協議；

（三）物業裝修管理資料；

（四）物業管理服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

第四十五條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議選聘物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在合同期限屆滿一個月前與原物業服務企業重新簽訂物業服務合同；決定不再續聘的，應當在合同期限屆滿兩個月前書面通知物業服務企業。

物業服務企業決定在合同期限屆滿后不再提供物業服務的，應當在屆滿三個月前書面通知業主委員會。

第四十六條物業服務企業在退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好查驗、交接等相關工作；沒有業主委員會的，應當移交社區居（村）民委員會代為保管：

（一）建設單位按照本條例第三十七條第一款規定移交的資料；

（二）物業服務企業按照本條例第四十四條規定建檔保存的資料；

（三）在物業管理服務期間保存的業主信息資料；

（四）屬于業主共有的設施設備；

（五）利用共用部位、共用設施設備及相關場地經營的相關資料、預收的物業服務費用和公共能耗費用及其交納記錄資料；

（六）其他應當移交的資料和財物。

實行酬金制的物業服務企業還應當移交物業管理期間賬本、憑證等主要財務資料的復印件。

第四十七條物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會仍未選聘新的物業服務企業，也未作出自行管理決定的，由全體業主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時指導和協助業主大會選聘新的物業服務企業。情況緊急時，應當啟動管理預案，并書面報告物業所在地的縣（區）人民政府。

環衛、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當繼續做好環境衛生維護、共用設施設備運行等管理服務工作。

第四十八條市、縣（區）物業管理行政主管部門應當對物業服務企業、物業項目經理和物業企業其他管理人員實行信用評價管理，建立物業行業考核激勵機制，完善不良行為記錄制度，建立行業誠信檔案，并向社會公布信用評價結果。

第六章 物業使用和維護

第四十九條物業管理區域禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體結構或者承重結構，擅自挖掘地下空間；

（二）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外立面，擅自在外墻上開門窗；

（三）將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；

（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防通道暢通；

（五）毀壞或者擅自占用物業管理區域內的公共綠地、公共道路和其他共有部位；

（六）擅自拆改管道（煙道）設施，擅自改動、接駁共用管線；

（七）在樓梯間、樓梯口、疏散通道等部位私拉電線為電動自行車充電；

（八）隨意堆放雜物、棄置垃圾、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒、高空拋物以及高空堆放、懸掛危及安全的物品等影響環境衛生和居住安全；

（九）房屋裝修未按照小區規定時間進行或者產生噪聲、粉塵等妨礙他人正常生活；

（十）違反安全規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等物品；

（十一）擅自將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產經營場所；

（十二）違反規定飼養寵物、家禽、家畜等動物；

（十三）違反房屋出租管理規定出租房屋；

（十四）法律、法規及管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當向相關行政管理部門報告。業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。

第五十條業主和非業主使用人在房屋裝修開工前，應當將房屋裝修圖紙或者說明報送物業服務企業；未委托物業服務企業實施物業管理的，應當報送社區居（村）民委員會。

物業服務企業或者社區居（村）民委員會收到房屋裝修圖紙或者說明后，應當將裝修工程的禁止行為、注意事項告知業主和非業主使用人。

業主和非業主使用人、裝修企業在裝修活動中應當遵守法律、法規規定和管理規約，并對物業服務企業的巡查、管理活動予以配合。

第五十一條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建設單位在銷售物業時應當將擬出售、附贈或者出租的車位和車庫的數量、價格等相關信息在銷售場所顯著位置公示。

物業管理區域內應當合理設置電動自行車集中停放場所，配置充電設施設備。

第五十二條物業交付使用后，在符合有關法律、法規的情況下，可以利用物業管理區域內的共用部位或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、規劃部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。

對物業管理區域內共有停車位的收費事項，在業主大會成立前，由前期物業服務合同約定；業主大會成立后，由業主大會決定。物業服務企業對共有停車位提供管理和服務需增加服務費用的，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。車主對車輛有特別保管要求的，由車主與物業服務企業另行簽訂保管合同。

對妨礙小區公共道路通行的，物業服務企業應當及時勸阻；屬于公安交通管理部門執法范圍的，公安交通管理部門應當依法及時處理。

第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護、更新改造責任，確保物業管理區域內共有設施設備的安全運轉和正常使用。相鄰的業主和非業主使用人應當對共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新改造予以配合。

未經業主委員會或者相關業主同意，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得占用物業管理區域內共用部位、共用場所擅自增設相關設施設備。

第五十四條業主大會成立前，物業服務企業利用物業管理用房和物業管理區域內其他共有物業進行出租或者經營的，收益歸全體業主所有，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務期限，租金不得明顯低于周邊同類物業市場租賃價格。

業主大會成立后，物業管理用房和物業管理區域內其他共有物業的經營管理，應當經業主大會同意。

共有物業經營收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。

第五十五條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業產權轉讓時，雙方當事人應當對物業服務費的結算情況在轉讓合同中明確約定。

受讓方應當在辦理產權轉讓手續后三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等信息告知物業服務企業和業主委員會。

第五十六條建設單位應當按照規定向物業所在地物業管理行政主管部門一次性代為交存首期物業專項維修資金，并在物業交付時向業主收取。

使用物業專項維修資金時，維修工程決算金額超出預算金額百分之十且超出部分多于一萬元的，超出部分應當按照維修資金使用程序重新申請。

第五十七條物業專項維修資金應當按照首期交存總額的百分之五設立應急備用金。發生下列緊急情況，需要立即維修的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，業主委員會或者社區居（村）民委員會證明核實后，可直接向物業所在地物業主管部門提出物業專項維修資金使用申請：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）消防設施設備損壞，經消防管理部門出具書面文書要求整改的；

（三）二次供水設施損壞的，但由專業單位承擔維修、養護責任的除外；

（四）外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（六）其他危及房屋安全和人身安全的緊急情況。

應急維修工程竣工驗收后，應當將工程結算和應急備用金使用情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業存在安全隱患經鑒定為危險房屋的，按照國家和省有關危險房屋的管理規定處理。

第七章 法律責任

第五十八條違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

本條例規定的行政處罰，實行綜合行政執法的，依法由綜合行政執法部門實施。

第五十九條建設單位有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款：

（一）違反本條例第十一條第二款規定，提供的物業管理用房未達到規定要求的；

（二）違反本條例第三十八條第一款規定，未按照要求另行選聘前期物業服務企業的。

第六十條業主委員會委員和專職工作人員有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，并處五千元以上一萬元以下罰款：

（一）違反本條例第二十四條第三項規定，阻撓、妨礙業主大會和業主委員會行使職權的；

（二）違反本條例第二十四條第五項規定，弄虛作假，隱瞞事實，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的；

（三）違反本條例第二十四條第六項規定，擅自使用業主大會、業主委員會印章的。

第六十一條違反本條例第三十七條第三款規定，建設單位和物業服務企業在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十二條違反本條例第四十條第二款規定，物業服務企業未按照要求公布相關收支情況的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十三條違反本條例第四十九條第三項規定，將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。

第六十四條物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、相關行政主管部門的工作人員在物業管理監督活動中未按照規定履行物業監督管理職責的，依法追究相關責任。

第八章 附 則

第六十五條市人民政府和市物業管理行政主管部門應當根據本條例制定相關配套制度。

第六十六條業主或者業主大會決定不選聘物業服務企業實行自行管理的，依照本條例相關規定執行。

第六十七條本條例自2019年9月1日起施行。 [1]

解讀

編輯

近日，省十三屆人大常委會第十二次會議審議批準了由市七屆人大常委會第十九次會議通過《舟山市物業管理條例》，自2019年9月1日起施行。

條例分總則、物業管理區域和共有物業、業主組織、前期物業管理、物業管理服務、物業使用和維護、法律責任及附則共八章六十七條，明確了政府管理部門、業主自治組織、物業服務企業和其他利益主體的權利、義務、職責及其相互關系，實現業主自治、專業服務、政府監管良性互動。

一、老舊小區改造中須建物業管理機制

針對舟山不少老舊小區不具備物業管理條件等現實問題，《條例》首次提出，市、縣（區）人民政府應當在老舊住宅小區綜合改造中明確物業管理的相關內容，建立物業管理機制。列入當地老舊住宅小區綜合改造的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導成立業主組織，并根據老舊住宅小區的綜合改造情況決定是否聘請物業服務企業提供專業物業服務。

二、物業、業主業委會責任:“公示”須樣樣到位

對物業服務企業和業委會的規定，《條例》中最多的要求，就是“公示”。如：業委會須向全體業主公布業主大會及物業服務合同和各項收費的具體情況；物業服務企業應在顯著位置公開各類信息。

如物業企業未按要求公布相關收支情況的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

據介紹，因目前很多矛盾點在于信息不透明，所以《條例》要求盡可能做到信息公示公開，接受監督。

三、業主責任：不交物業費信用或受影響

責任是相互的。物業須按質按量提供服務，業主則應當依照合同約定按時足額交納物業費。

《條例》規定，業主無正當理由拒絕交納的，物業服務企業可以依法申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。經仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。

四、政府將定期評估物業費指導價，調整價格“行情”

物業費調價難，物業公司只能降低服務質量，由此矛盾愈演愈烈。為穩步調整物業費“行情”，保持物業服務質量。

《條例》規定，市轄區內普通住宅前期物業服務費按照省有關規定實行政府指導價。市人民政府應當根據物業服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及浮動幅度，并每三年至少組織一次評估，根據評估情況及時調整、公布。

五、物業退出，如何避免小區“大亂”

物業退出導致小區“大亂”現象時有發生，如何避免？

《條例》規定，物業服務企業退出要做好交接工作。退出時，業主大會仍未選聘新的物業服務企業，也未作出自行管理決定的，由全體業主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時指導和協助業主大會選聘新的物業服務企業。情況緊急時，應當啟動管理預案。

環衛、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當繼續做好環境衛生維護、共用設施設備運行等管理服務工作。

六、將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方將受罰

目前，亂搭亂建、擅自拆裝管道（煙道）設施等違法行為都有相關的處罰依據，但將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的行為仍然沒有處罰依據。

《條例》首次明確，禁止將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方。

同時還明確，將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。

七、車位收費、共有物業經營，物業、業委會說了都不算

不少小區車位劃設、收費由物業或業委會“獨斷專行”，引發業主不滿，一直是物業管理中的棘手難題。為解決該問題，《條例》做了明確規定：

在符合有關法律、法規的情況下，業主組織可以利用物業管理區域內的共用部位或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、規劃部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。

對物業管理區域內共有停車位的收費事項，在業主大會成立前，由前期物業服務合同約定；業主大會成立后，由業主大會決定。

小區內共有物業經營的決定權，也在業主大會。《條例》規定，業主大會成立前，物業服務企業利用共有物業進行出租或者經營的，收益歸全體業主所有。業主大會成立后，共有物業的經營管理，應當經業主大會同意。共有物業經營收益還應當專戶儲存、獨立核算。

八、業委會委員可領津貼

業委會委員一直以來都是“公益崗位”，全憑熱心和責任心。為調動業委會委員參與小區管理的積極性，《條例》為他們領取津貼提供了依據，但決定權仍在業主手里：業主大會可以決定給予業委會委員一定的津貼，也可以決定聘請執行秘書、財務人員等專職工作人員。

九、六大情況可走物業專項維修資金“綠色通道”

小區公用設施需要維修可申請物業專項維修資金，申領程序卻極為繁瑣。

《條例》規定，物業專項維修資金應當按照首期交存總額的百分之五設立應急備用金。并細化明確，電梯故障危及人身安全、消防設施設備損壞等六大情況下，需要立即維修的，物業服務企業或者相關業主提出建議，業委會或者社區居（村）民委員會證明核實后，可直接向物業所在地物業主管部門提出物業專項維修資金使用申請，快速簡便。