寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案修改稿)
第一章總則
第一條【目的依據(jù)】為了加強(qiáng)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理活動，構(gòu)建基層社會治理與物業(yè)管理共治共享新格局，更好維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體合法權(quán)益，建設(shè)和諧宜居小區(qū)，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條【物管原則】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)，業(yè)主自治、權(quán)責(zé)一致，專業(yè)服務(wù)、質(zhì)價相符，公平公開、依法監(jiān)管的原則。
第四條【政府職責(zé)】各級黨委、政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入本級行政區(qū)域基層社會治理工作體系，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全多部門協(xié)同管理機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題，按照國家、省有關(guān)規(guī)定制定、實(shí)施物業(yè)服務(wù)扶持政策。
第五條【部門職責(zé)】市和區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、水利、稅務(wù)、市場監(jiān)管、市容環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、公用事業(yè)、人民防空、金融等主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理、行政指導(dǎo)工作。
第六條【鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居委會職責(zé)】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的職責(zé)，將物業(yè)管理納入本級社區(qū)治理工作體系，指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，實(shí)施應(yīng)急物業(yè)管理工作。
社區(qū)黨組織、居民委員會應(yīng)當(dāng)支持、指導(dǎo)和監(jiān)督所轄物業(yè)管理區(qū)域，依法開展物業(yè)管理活動，按照規(guī)定的職責(zé)，實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)活動。
第七條【糾紛調(diào)處】區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級司法行政機(jī)關(guān)、人民法院及人民調(diào)解協(xié)會加強(qiáng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)人民調(diào)解組織的指導(dǎo)，充分發(fā)揮專業(yè)性調(diào)解組織和社區(qū)法律顧問的作用，及時調(diào)處化解物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。
第八條【物業(yè)管理志愿者】鼓勵和支持區(qū)縣(市)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道成立區(qū)域性物業(yè)管理志愿者組織，吸收符合條件的業(yè)主委員會委員加入志愿者組織，頒發(fā)志愿者證和標(biāo)識，提供物業(yè)管理相關(guān)知識、技能培訓(xùn)，保障其享有志愿者的各項(xiàng)權(quán)利。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第九條【管理區(qū)域劃分】物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，根據(jù)住宅小區(qū)建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分確定，并公布其四至邊界。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。
對已劃分確定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自調(diào)整。確因共用場地、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)用房等配置，不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的，可以按照前款規(guī)定，重新劃分確定物業(yè)管理區(qū)域，但應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的同意。
對非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)擁有同一共用場地、共用設(shè)施設(shè)備的，非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)納入該物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、河道及河道設(shè)施不屬于該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理范圍。
第十條【新開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域核定】對新開發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓或者劃撥時，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃核定其四至邊界，并在土地使用權(quán)出讓合同或者劃撥文件中予以載明，并向社會公布。
自然資源和規(guī)劃主管部門核定物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)征求同級物業(yè)主管部門的意見。
對同一住宅小區(qū)建設(shè)用地分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確物業(yè)管理區(qū)域的四至邊界。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中，明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條【配套設(shè)施用房】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)相對集中建設(shè)下列社區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)配套用房：
(一)居民委員會用房(含警務(wù)用房、人民調(diào)解組織)；
(二)居家養(yǎng)老服務(wù)用房；
(三)物業(yè)管理辦公用房(含物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會辦公用房)；
(四)物業(yè)管理經(jīng)營用房；
(五)居民文化活動用房；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他配套共用用房。
前款規(guī)定的社區(qū)和管理服務(wù)配套用房的建筑面積，按照法律、法規(guī)和有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明社區(qū)和管理服務(wù)配套用房具體的建筑面積及其位置，建設(shè)單位不得擅自變更。
本條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的業(yè)主委員會辦公用房的建筑面積，由物業(yè)主管部門會同同級自然資源和規(guī)劃主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的建筑規(guī)模確定，最低建筑面積為二十平方米。
第十二條【分期開發(fā)配套設(shè)施用房】對經(jīng)依法批準(zhǔn)實(shí)行分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首期開發(fā)建設(shè)的主體工程與社區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)配套用房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。
第十三條【配套設(shè)施用房權(quán)屬】不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，依建設(shè)單位的申請，登記社區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)配套用房的所有權(quán)：
(一)居民委員會用房、居家養(yǎng)老服務(wù)用房的所有權(quán)，歸所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處所有。
(二)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理經(jīng)營用房、居民文化活動用房的所有權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主共有。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，將前款規(guī)定的社區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)配套用房及其不動產(chǎn)權(quán)證書，交由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處保管，其中，物業(yè)服務(wù)用房由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，列入移交。
第十四條【全體業(yè)主共有物業(yè)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用場所、共用設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共有：
(一)道路及道路設(shè)施和照明設(shè)施、道路與建筑物之間土地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
(二)公園綠地、組團(tuán)綠地、附屬綠地及其樹木和綠地與建(構(gòu))筑物之間土地，但是明示屬于個人或者區(qū)域圍護(hù)、圍墻外的城鎮(zhèn)公共綠地及樹木除外。
(三)文化體育設(shè)施、人文景觀設(shè)施、區(qū)域圍護(hù)或者圍墻等設(shè)施；
(四)整棟建筑規(guī)劃占地以外的雨污分流排水管道及污水處理設(shè)施設(shè)備、窨井、消防管道及消防設(shè)施等；
(五)占用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車泊位、非機(jī)動車停放場所等；
(六)交通標(biāo)志、安全防范監(jiān)控和智能系統(tǒng)設(shè)備等；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定屬于全業(yè)主共有的其他共用場所、共用設(shè)施設(shè)備。
第十五條【整棟建筑物業(yè)主共有物業(yè)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列部位或者設(shè)施設(shè)備，屬于整棟建筑的業(yè)主共有:
(一)建筑物基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面(不含專有部分的窗)、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；
(二)建筑物大堂、公共通道等部分及照明設(shè)施；
(三)避雷裝置、化糞池等設(shè)施；
(四)避難層、架空層、設(shè)備層等部位。
第十六條【建筑物單元業(yè)主共有物業(yè)】整棟建筑物內(nèi)的下列部位和設(shè)施設(shè)備，屬于單元業(yè)主共有：
(一)單元門廳、通道、樓梯及其戶外墻面等部分；
(二)電梯井道，電梯、電梯機(jī)房及配套設(shè)施設(shè)備；
(三)管道井、雨、污排水管道；
(四)單元防盜門、防火門及門禁系統(tǒng)。
第十七條【規(guī)劃車位、車庫規(guī)定】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位處分結(jié)果；
(二)用于出售、出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；
(三)尚未出售空置的，不得以出售為由拒絕出租；
(四)滿足業(yè)主需要后仍有空置的，可以另行處分。
第十八條【道路停車泊位設(shè)置】業(yè)主、物業(yè)使用人所有的機(jī)動車較多且規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車庫、車位已全部利用的，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置停車泊位。
業(yè)主委員會持業(yè)主大會書面決定，申請公安機(jī)關(guān)交通管理部門協(xié)助劃定地面停車泊位、標(biāo)識行車路線的，公安機(jī)關(guān)交通部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十九條【人民防空工程平時停車使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空工程平時用于停車的，人民防空工程管理單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得出售或者以專用形式出租，其有償停車收益歸人民防空工程管理單位所有。
前款所稱人民防空工程管理單位，是指人民防空工程建設(shè)單位或者負(fù)有平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換責(zé)任的承接單位。
第三章業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會
第二十條【業(yè)主權(quán)利義務(wù)】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第二十一條【業(yè)主大會】業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意的，可以不成立業(yè)主大會，但應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同履行法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
前款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)較少的具體數(shù)量，由市物業(yè)主管部門確定，并向社會公布。
第二十二條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)制定和修改管理規(guī)約；
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定自行管理或者終止自行管理物業(yè)，評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，包括物業(yè)日常維修費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金及其使用額度；
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等；
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
(九)物業(yè)管理經(jīng)營用房、停車收費(fèi)等業(yè)主共有部分的經(jīng)營方式、經(jīng)營收益分配及用途，以及財(cái)務(wù)管理主體及相關(guān)管理制度；
(十)物業(yè)服務(wù)合同的條款，包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等；
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及用途；
(十二)聘請業(yè)主委員會專(兼)職事務(wù)工作秘書并支付報酬，或者建立業(yè)主委員會工作津貼制度；
(十三)授權(quán)業(yè)主委員會為維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的需要，以自己的名義依法提起訴訟。
(十四)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本，由市物業(yè)主管部門會同有關(guān)部門制定，并向社會公布。
【上接A4版】第二十三條【表決規(guī)則】 由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)遵循下列表決規(guī)則：
（一）應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；
（二）決定本條例第二十二條第六項(xiàng)至第八項(xiàng)的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定本條例第二十二條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十四條【投票權(quán)數(shù)確認(rèn)】 業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其專有部分面積，按照下列規(guī)則確認(rèn)：
（一）業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按每一房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記證為一個投票權(quán)數(shù)計(jì)算。其中按份共有的，由共有人約定其中一名業(yè)主行使投票權(quán)；
（二）業(yè)主的專有部分面積，按一本不動產(chǎn)權(quán)登記證記載的建筑面積計(jì)算；暫未登記的，按商品房買賣合同記載或者測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；
（三）未計(jì)入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的車位、車庫的建筑面積，不計(jì)入業(yè)主的專有部分。
（四）建設(shè)單位尚未出售，或者雖已出售但尚未交付的全部房屋，按一個投票權(quán)數(shù)計(jì)算，由建設(shè)單位行使投票權(quán)。
第二十五條【籌備成立業(yè)主大會】 物業(yè)管理區(qū)域具備《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的成立業(yè)主大會條件的，所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備成立業(yè)主大會。
籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定的居民委員會工作人員擔(dān)任。
第二十六條【籌備組成員】 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)黨組織、居民委員會的代表、社區(qū)民警等組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不妨礙籌備組的成立。
籌備組成員應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表的資格由社區(qū)黨組織，參照本條例有關(guān)業(yè)主委員會候選人資格進(jìn)行審查確定。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)處理。
第二十七條【籌備工作經(jīng)費(fèi)】 籌備組的工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)商確定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，將籌備工作經(jīng)費(fèi)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處管理，由籌備組使用。
籌備工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)�？顚Ｓ�。籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開后，及時將籌備工作經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備工作經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)使用。
第二十八條【籌備組職責(zé)】 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；
（二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
（三）擬訂管理規(guī)約草案；
（四）擬訂業(yè)主委員會選舉辦法草案；
（五）確定業(yè)主委員會候選人名單；
（六）組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十九條【議事規(guī)則和管理規(guī)約的內(nèi)容】 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事事項(xiàng)、議事方式、表決程序、業(yè)主委員會組成和任期等作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋裝修和外觀維護(hù)，物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用分擔(dān)方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本，由市物業(yè)主管部門制定，并公布。
第三十條【首次業(yè)主大會會議】 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起半年內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)審議通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。業(yè)主大會規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)委員的，可以選舉產(chǎn)生候補(bǔ)委員。
第三十一條【成立業(yè)主大會的備案】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料報所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和決定；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單、聯(lián)系方式、職責(zé)分工，以及選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。
第三十二條【備案、刻章和事后審查】 業(yè)主委員會按照本條第三十一條規(guī)定報送備案材料的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對備案材料進(jìn)行形式審查。
對符合要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明，解散業(yè)主大會籌備組。
第三十三條【業(yè)主大會會議的發(fā)起】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，組織召開業(yè)主大會定期會議，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名提議的；
（二）業(yè)主委員會提議處理物業(yè)管理緊急事項(xiàng)的；
（三）社區(qū)黨組織提議處理物業(yè)管理緊急事項(xiàng)的。
第三十四條【業(yè)主大會會議召開方式】 業(yè)主大會會議可以采取互聯(lián)網(wǎng)、書面征求意見、集體討論等方式召開。
鼓勵業(yè)主委員會在市物業(yè)管理綜合信息平臺上以互聯(lián)網(wǎng)方式召開業(yè)主大會。
第三十五條【業(yè)主大會會議程序】 組織召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)遵守下列程序：
（一）公開征集、擬定審議議題，起草審議議題說明；
（二）公開征求業(yè)主對審議議題意見，并根據(jù)業(yè)主的合理化建議，修改完善審議議題；
（三）會議召開十五日前向全體業(yè)主發(fā)布會議通知，明確會議時間、會議方式、審議議題、表決事項(xiàng)、計(jì)票方法以及其他注意事宜，并通知居民委員會；
（四）在居民委員會代表、業(yè)主代表的監(jiān)督下，公開唱票、計(jì)票，統(tǒng)計(jì)票決結(jié)果。利用業(yè)主大會會議信息系統(tǒng)自動計(jì)票的除外；
（五）召開業(yè)主委員會會議，依照業(yè)主大會會議票決結(jié)果作出業(yè)主大會決定，并及時向全體業(yè)主公布。
依照本條例第三十三條第二款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)情形召開的業(yè)主大會臨時會議，可以視情省略前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)程序和縮短第三項(xiàng)規(guī)定的時限。
第三十六條【業(yè)主大會決定備案】 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會決定作出之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會決定的書面材料報所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案：
（一）修改業(yè)主大會議事規(guī)則的；
（二）修改管理規(guī)約的；
（三）調(diào)整業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的；
（四）換屆改選產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十七條【業(yè)委會性質(zhì)、信用代碼和工作經(jīng)費(fèi)】 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際需要和業(yè)主大會的授權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定開設(shè)基本賬戶，領(lǐng)取業(yè)主大會統(tǒng)一信用代碼證。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作年度工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會決定的額度和用途，在業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中列支。
第三十八條【業(yè)主委員會職責(zé)】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
（一）按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）擬訂物業(yè)服務(wù)合同草案，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）與解聘、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；
（四）組織實(shí)施或者監(jiān)督實(shí)施共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營活動及其收益的使用、管理；
（五）組織籌集專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督實(shí)施專項(xiàng)維修資金、日常維修費(fèi)的使用；
（六）建立健全質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)評價機(jī)制以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)機(jī)制；
（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主依物業(yè)服務(wù)合同履行交費(fèi)義務(wù)；
（八）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為；
（九）制作和保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、共有部分的檔案、會計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報表等有關(guān)文件；
（十）建立暢通的物業(yè)管理服務(wù)投訴、舉報渠道，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛；
（十一）配合國家機(jī)關(guān)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法履行職責(zé)；
（十二）配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十三）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十九條【業(yè)委會的組成】 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員與業(yè)主具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)出現(xiàn)空缺的，可以由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期，或者另行補(bǔ)選。
第四十條【擔(dān)任業(yè)委會委員的條件】 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合遵守法紀(jì)、熱心公益事業(yè)，具有一定的專業(yè)知識、組織協(xié)調(diào)能力和良好的個人信用，模范履行業(yè)主義務(wù)等條件。
自然人業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
（一）未按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；
（二）欠付物業(yè)日常維修費(fèi)、專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的；
（三）本人、配偶及其直系親屬與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利益關(guān)系的；
（四）被列入嚴(yán)重失信名單的。
業(yè)主委員會候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)具備與業(yè)主委員會委員相同的條件。
第四十一條【業(yè)委會委員候選人的產(chǎn)生】 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
（一）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，聯(lián)名人數(shù)不限；
（二）社區(qū)黨組織或者居民委員會推薦；
（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處推薦。
鼓勵國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位的黨員干部積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第四十二條【委員候選人資格審查和公示】 業(yè)主委員會委員候選人，由業(yè)主大會籌備組、換屆小組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，在社區(qū)黨組織的協(xié)助下，對被推薦人的資格進(jìn)行審查，確認(rèn)候選人名單。
對確認(rèn)的候選人名單、住址，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公示。公示期不少于十天。
業(yè)主、物業(yè)使用人對候選人名單有異議的，由業(yè)主大會籌備組或者換屆小組進(jìn)行核實(shí)，并公開答復(fù)。異議人對答復(fù)不滿意的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)查處理。調(diào)整候選人名單的，應(yīng)當(dāng)重新公示。
第四十三條【推選業(yè)委會負(fù)責(zé)人】 業(yè)主大會籌備組或者換屆小組，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，確定業(yè)主委員會委員職責(zé)分工，并向全體業(yè)主公示。
第四十四條【業(yè)主委員會會議】 業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，適時召開。
有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議：
（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名提議的；
（二）經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議的；
（三）法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的其他情形。
第四十五條【業(yè)委會會議的組織】 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員參加，委員不得委托他人參會。社區(qū)黨組織可以派代表列席業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前向全體業(yè)主公開議題內(nèi)容，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人以及居民委員會的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，或者決定提交業(yè)主大會審議表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)的委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及決定事項(xiàng)，向全體業(yè)主公開。
第四十六條【業(yè)委會及其委員的禁止行為】 業(yè)主委員會及其委員，不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)，拒不執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定，或者不依法履行職責(zé)；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，或者違規(guī)使用業(yè)主委員會印章；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則，未與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，或者擅自修改物業(yè)服務(wù)合同；
（四）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人，或者以設(shè)定擔(dān)保等方式挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（五）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；
（六）違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（七）拒不執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和有關(guān)主管部門物業(yè)管理整改要求或者人民法院裁判；
（八）無故不參加業(yè)主委員會會議；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第四十七條【業(yè)委會委員職務(wù)自然終止】 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因健康或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
（三）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任的；
業(yè)主委員會委員由上述情形之一的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會臨時會議認(rèn)定，提交業(yè)主大會決定。
第四十八條【換屆改選及組織】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前九十日，向所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提交換屆改選書面報告。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起三十日內(nèi)組建換屆小組，指定換屆改選組長。換屆小組由社區(qū)黨組織代表、社區(qū)民警、業(yè)主委員會委員和其他業(yè)主代表等組成。
區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)換屆改選工作，在業(yè)主委員會任期屆滿前三十日組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。
第四十九條【業(yè)主委員會的交接】 對選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前五日內(nèi)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表的見證下，辦理與新一屆業(yè)主委員會的交接手續(xù)。
對業(yè)主委員會主任未變更且其他委員變更人數(shù)不足三分之一的，是否需要交接由新一屆業(yè)主委員會自行決定。
第五十條【業(yè)主委員會交接內(nèi)容】 業(yè)主委員會換屆交接，應(yīng)當(dāng)制作交接清單，當(dāng)面核實(shí)交接下列資料、設(shè)備：
（一）業(yè)主名冊；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄和決定；
（四）保管的會計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報表等；
（五）物業(yè)服務(wù)委托合同和業(yè)主共有部分或者共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營合同；
（六）歷年的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益收支公告留檔資料；
（七）利用業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)購買的非消耗性辦公設(shè)備、辦公用品；
（八）使用和保管的其他檔案材料。
第五十一條【業(yè)委會秘書報酬及委員津貼】 業(yè)主大會決定向業(yè)主委員會專（兼）職事務(wù)工作秘書支付報酬，或者向業(yè)主委員會委員支付工作津貼的，相關(guān)費(fèi)用可以在業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中列支，不得另行向業(yè)主攤派。
對國家公務(wù)人員兼任事務(wù)工作秘書或者擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，其領(lǐng)取報酬或者津貼應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和黨內(nèi)法規(guī)的規(guī)定。
第四章 前期物業(yè)管理
第五十二條【前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任主體】 建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理責(zé)任。
前款所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同生效前，由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)管理活動。
第五十三條【前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，訂立書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；在商品房銷售（預(yù)售）前，制定臨時管理規(guī)約。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售（預(yù)售）前，將訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門備案。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)參照本條例規(guī)定的管理規(guī)約示范文本，結(jié)合前期物業(yè)的特點(diǎn)制定。
第五十四條【選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)】 建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，不得選聘該物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式，在本市公共資源交易平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督、指導(dǎo)。法律、法規(guī)對招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理主體另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
對公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三個，或者物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)住戶少于二百戶的，經(jīng)所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門確認(rèn)，可以采取邀請招標(biāo)方式。
第五十五條【前期物業(yè)服務(wù)合同和時效】 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并約定服務(wù)期限。服務(wù)期限不得超過三年。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；服務(wù)期限屆滿時，業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以繼續(xù)提供服務(wù)。
第五十六條【現(xiàn)場公示相關(guān)信息】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售（預(yù)售）現(xiàn)場，公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等資料。
建設(shè)單位與房屋買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同，并將臨時管理規(guī)約作為商品房買賣合同的附件。
房屋買受人與建設(shè)單位訂立商品房買賣合同的，視為知曉臨時管理規(guī)約的全部內(nèi)容，并簽署書面承諾書。
第五十七條【前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)】 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理服務(wù)。建設(shè)單位支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體辦法，由市或者區(qū)縣（市）人民政府另行制定。
物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。已竣工尚未交付給房屋買受人或者尚未出售的房屋，由建設(shè)單位交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府價格主管部門制定并公布。依照規(guī)定前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者市場調(diào)節(jié)價的，從其規(guī)定。
第五十八條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)】 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；
（二）對共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程資料和日常管理檔案；
（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；
（五）配合所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好業(yè)主大會的成立工作。
第五十九條【前期物業(yè)資料移交】 在物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；
（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、停車場庫、地下管網(wǎng)竣工圖、人民防空設(shè)施等竣工驗(yàn)收資料；
（三）共用設(shè)施設(shè)備清單，設(shè)施設(shè)備轉(zhuǎn)讓合同復(fù)印件、安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修、物業(yè)使用說明文件和商品房買賣合同范本；
（五）房屋所有權(quán)人名冊及聯(lián)系方式；
（六）臨時管理規(guī)約；
（七）有關(guān)代管的物業(yè)管理款項(xiàng)及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊；
（八）物業(yè)管理用房及物業(yè)管理所必需的其他相關(guān)資料。
第六十條【物業(yè)承接查驗(yàn)】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)結(jié)果。物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范由市物業(yè)主管部門制定，并公布。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容、雙方權(quán)利義務(wù)、存在問題、解決方法及其時限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定的或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第六十一條【專業(yè)設(shè)施移交】 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收合格的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料移交給相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。
建設(shè)單位未將前款規(guī)定的有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。
第六十二條【建設(shè)單位禁則】 建設(shè)單位不得占用、處分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第六十三條【物業(yè)保修金】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)保修金的具體使用管理辦法，由市人民政府制定并公布。
鼓勵建設(shè)單位通過購買商業(yè)保險的方式，履行物業(yè)的保修責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六十四條【物業(yè)服務(wù)管理主體及資格】 物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，也可以由業(yè)主大會決定自行管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人兼管多個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時告知業(yè)主委員會，不得在訂立的物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)擅自增加其兼管的物業(yè)管理區(qū)域。
第六十五條【物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)委托限制】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人，但不得將應(yīng)當(dāng)由其提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托第三人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明示，并對該專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
第六十六條【選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式】 業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式，確定中標(biāo)人為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將若干個中標(biāo)候選人提請業(yè)主大會決定其中一個中標(biāo)候選人為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
鼓勵業(yè)主委員會通過市公共資源交易平臺，以公開招標(biāo)的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者確定候選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十七條【訂立物業(yè)服務(wù)合同】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同，并自物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十日內(nèi)向全體業(yè)主公開。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十日內(nèi)報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限不得超過三年。
第六十八條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】 物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)方式可以采取包干制或者酬金制。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)質(zhì)價相符的原則，綜合考慮服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的程序，確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明示。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)行業(yè)協(xié)會，公開發(fā)布本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引和物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息。
第六十九條【業(yè)主交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備水電分?jǐn)傎M(fèi)、專有車位管理費(fèi)等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)，或者以服務(wù)質(zhì)量不滿意為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
低收入困難家庭可以享受物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，具體辦法由區(qū)縣（市）人民政府制定并公布。
第七十條【物業(yè)服務(wù)信息公開】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，以及其他收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)單位的基本信息、作業(yè)人員信息；
（四）電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的基本信息、聯(lián)系人和聯(lián)系方式等信息。
第七十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）物業(yè)服務(wù)符合國家和省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)質(zhì)量；
（四）及時勸阻、制止違反建筑、房屋安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、飼養(yǎng)動物等法律、法規(guī)的違法行為，并及時報告、協(xié)助有關(guān)行政主管部門處理；
（五）采取合理措施，及時勸阻、制止違反治安管理、環(huán)境保護(hù)、消防安全等法律、法規(guī)的違法行為，并報告、協(xié)助有關(guān)行政主管部門處理；
（六）及時勸阻、制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，并報業(yè)主委員會、居民委員會；
（七）維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域道路交通、停車秩序；
（八）發(fā)現(xiàn)物業(yè)安全風(fēng)險隱患，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患，或者報告有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)處理；
（九）保護(hù)在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息和其他個人隱私，不得擅自泄露、公開披露；
（十）積極配合當(dāng)?shù)卣捌洳块T做好基層社會治理相關(guān)工作。
第七十二條【物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)公開】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布上一年度相關(guān)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督：
（一）物業(yè)服務(wù)實(shí)行包干制方式的，公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；
（二）物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制方式的，公布物業(yè)管理各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況。
業(yè)主對公布的經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說明。業(yè)主委員會可以組織對前款規(guī)定的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)所需費(fèi)用在共有物業(yè)收益中支出。
第七十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁則】 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途，不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動。
第七十四條【物業(yè)管理服務(wù)資料】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全、妥善保管物業(yè)管理區(qū)域的下列檔案、資料：
（一）實(shí)時更新的業(yè)主名冊；
（二）業(yè)主房屋專有部分裝飾裝修信息資料；
（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；
（四）監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設(shè)施設(shè)備日常檢查記錄和維護(hù)、維修協(xié)議；
（五）本條例第五十九條規(guī)定的資料；
（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第七十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前重新訂立物業(yè)服務(wù)合同；不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會。
第七十六條【物業(yè)服務(wù)合同終止與移交】 物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會確定的時限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況，并按照下列規(guī)定，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)算預(yù)收、代收的相關(guān)經(jīng)費(fèi)；
（二）核對、移交本條例第七十四條規(guī)定的全部檔案資料；
（三）查驗(yàn)、騰空、移交物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的其他業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）查驗(yàn)監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設(shè)施設(shè)備；
（五）核對、移交用前期物業(yè)費(fèi)采購、使用的辦公設(shè)施、設(shè)備等。
第七十七條【退出物業(yè)服務(wù)的義務(wù)】 被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得實(shí)施下列行為：
（一）以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者墊支業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用為由，拒絕辦理交接手續(xù)；
（二）以業(yè)主大會決定存在瑕疵為由，拒絕辦理交接手續(xù)；
（三）損毀、隱瞞本條例第七十六條規(guī)定的有關(guān)檔案資料；
（四）故意損壞業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等；
（五）在辦理物業(yè)服務(wù)手續(xù)期間或者物業(yè)服務(wù)合同終止前，停止提供物業(yè)服務(wù)；
（六）阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)場提供物業(yè)服務(wù)；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主大會的解聘決定有異議的，可以申請所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)處。
【上接A5版】 第七十八條【新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接】 物業(yè)管理區(qū)域選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接手續(xù)，查驗(yàn)、確認(rèn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及檔案資料，訂立承接移交協(xié)議，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，不得直接與被解聘物業(yè)服務(wù)進(jìn)行交接，不得強(qiáng)行接管物業(yè)。
第六章 物業(yè)使用與維護(hù)
第七十九條【物業(yè)使用規(guī)范】 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第八十條【物業(yè)使用義務(wù)】 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為:
（一）違法改變物業(yè)的使用用途，從事無證無照經(jīng)營或者其他違法經(jīng)營活動；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、超標(biāo)準(zhǔn)雨棚，擅自改變房屋外觀，未使用規(guī)劃設(shè)計(jì)的空調(diào)外機(jī)平臺且在外墻面懸掛空調(diào)室外機(jī)；
（三）擅自占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，長期占用共用部位堆放物品、停放非機(jī)動車；
（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
（五）在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上涂寫、刻畫，或者張貼、懸掛廣告；
（六）高空拋物，排放超過標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（七）違反規(guī)定出租房屋、車棚車庫；
（八）違反規(guī)定鋪設(shè)電纜、電線為機(jī)動車、非機(jī)動車充電；
（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十）損壞業(yè)主共有綠地、園林設(shè)施、文化體育設(shè)施；
（十一）擅自在綠地內(nèi)鋪路、取土，或者種植蔬果；
（十二）擅自改變房屋設(shè)計(jì)煙道排放油煙；
（十三）違反法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)要求，破壞房屋結(jié)構(gòu)、危害房屋使用安全；
（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第八十一條【房屋專有部分裝修規(guī)范】 業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋專有部分進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，接受所在地的物業(yè)主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會和毗鄰利害關(guān)系人的監(jiān)督。
第八十二條【機(jī)動車通行停放規(guī)范】 機(jī)動車駕駛員應(yīng)當(dāng)按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通行、停放機(jī)動車，并遵守下列規(guī)定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理：
（一）按照指定的行車路線慢速通行、禁止鳴號，遇到行人和非機(jī)動車應(yīng)當(dāng)避讓；
（二）在規(guī)劃車位、車庫，道路劃線停車泊位以及人民防空工程停車位內(nèi)規(guī)范停放，禁止在消防通道、綠地和其他妨礙行人、車輛通行的道路和場地上停放；
（三）機(jī)動車停放期間關(guān)閉車輛防盜報警器；
（四）按照業(yè)主大會的決定，交納道路劃線停車泊位占用費(fèi)；
（五）禁止除應(yīng)急救援、醫(yī)療救護(hù)、工程維修、家私搬運(yùn)以外的零點(diǎn)七五噸以上車輛和危險化學(xué)品車輛駛?cè)搿?/p>
鼓勵業(yè)主委員會與周邊商場、學(xué)校、企業(yè)配建的停車場管理單位，協(xié)商建立停車資源共享機(jī)制，緩解物業(yè)管理區(qū)域停車供需矛盾，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)給予配合和支持。
第八十三條【共有物業(yè)的經(jīng)營收益歸屬】 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，任何單位和個人不得擅自使用。
前款所稱共有部分產(chǎn)生的收入，是指利用物業(yè)管理經(jīng)營用房、共有設(shè)施設(shè)備、共有場地的經(jīng)營收益，利用共用部位設(shè)置廣告設(shè)施的收益，利用共有道路停車收費(fèi)的收益，以及因共有土地征收補(bǔ)償所得等業(yè)主共有物業(yè)收益。
第八十四條【共有物業(yè)經(jīng)營收益用途】 業(yè)主共有物業(yè)收益的使用用途，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，主要用于下列支出：
（一）補(bǔ)充存入專項(xiàng)維修資金專戶；
（二）業(yè)主共有部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)；
（四）補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（五）物業(yè)管理需要的其他方面。
共有部分產(chǎn)生的收入除可以購買一級國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保。
第八十五條【共有物業(yè)的經(jīng)營資格及賬戶管理】 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會從事業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的資格，開設(shè)基本賬戶，專戶存取，單獨(dú)核算，依法納稅，并遵守下列規(guī)定：
（一）業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式、經(jīng)營成本、基本賬戶信息以及經(jīng)營協(xié)議等報所在地區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門備案；
（二）業(yè)主大會成立后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并與業(yè)主委員會訂立委托經(jīng)營協(xié)議；
（三）業(yè)主委員會從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，接管共有物業(yè)經(jīng)營賬戶積余資金，向業(yè)主公開共有物業(yè)經(jīng)營合同。
第八十六條【物業(yè)日常檢查維護(hù)規(guī)范】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的檢查維護(hù)制度，加強(qiáng)對電梯、消防、建筑幕墻、戶外廣告設(shè)施、墻外掛設(shè)空調(diào)室外機(jī)等設(shè)備安全狀況的日常巡查，征集業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題，及時核實(shí)情況、采取必要的安全防護(hù)措施，并按照下列規(guī)定處理：
（一）屬于在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍的問題，及時聯(lián)系、督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任，并報所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門；
（二）屬于業(yè)主專有部分或者專有設(shè)備的問題，及時通知、督促責(zé)任人維修；
（三）屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的問題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時組織維修；
（四）屬于業(yè)主專有部分以外的供水、供氣、供熱、通信、有線電視等管道、管線及其配套設(shè)施設(shè)備問題，及時通知、督促相關(guān)專業(yè)單位組織維修。
（五）屬于危及房屋整體安全的問題，按照《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。
第八十七條【人民防空工程使用維護(hù)】 人民防空工程管理單位，應(yīng)當(dāng)建立健全人民防空工程管理和使用維護(hù)制度，明確管理責(zé)任，定期實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)，確保工程處于良好使用狀態(tài)。
人民防空工程管理單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施日常維護(hù)、停車管理的，應(yīng)當(dāng)依法訂立維護(hù)管理協(xié)議，并報所在地的區(qū)縣（市）人民防空工程主管部門備案。
第八十八條【多層房屋加裝電梯】 鼓勵和支持既有多層住宅加裝電梯，并可以享有人民政府規(guī)定的電梯加裝經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼政策。
既有多層住宅加裝電梯，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。加裝電梯所需要費(fèi)用由該電梯所在住宅單元的全體業(yè)主按照比例分擔(dān)。
既有多層住宅加裝電梯的具體管理辦法，由市、區(qū)縣（市）人民政府制定，并公布。
第七章 專項(xiàng)維修資金
第八十九條【專項(xiàng)維修資金】 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、辦理轉(zhuǎn)移登記的，專項(xiàng)維修資金隨之一并轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)移，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主可以要求返還其專項(xiàng)維修資金專戶余額。
第九十條【專項(xiàng)維修資金管理】 專項(xiàng)維修資金可以由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門設(shè)專用賬戶代為管理，也可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會管理。
對授權(quán)業(yè)主委員會管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定，開設(shè)基本賬戶，領(lǐng)取業(yè)主大會統(tǒng)一信用代碼證，接受區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
既有專項(xiàng)維修資金由物業(yè)主管部門代為管理，調(diào)整為業(yè)主委員會管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會的書面決定，向所在地的物業(yè)主管部門辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)糍Y金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第九十一條【專項(xiàng)維修資金交存】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋買受人、業(yè)主和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門定期公布。
商品房屋銷售時，由建設(shè)單位向買受人代收首期專項(xiàng)維修資金，代交至的所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門指定的專用賬戶。
既有物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主代收首期專項(xiàng)維修資金，代存入所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門指定的專用賬戶，或者由業(yè)主委員會向業(yè)主收取并存入基本賬戶。
房屋買受人、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的，可以按規(guī)定提取住房公積金。
第九十二條【專項(xiàng)維修資金常規(guī)使用】 專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造項(xiàng)目所需的資金，由該項(xiàng)目共用業(yè)主的專項(xiàng)維修資金專戶中共同分擔(dān)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主大會的書面決定，向所在地的區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門申請劃撥其代管的專項(xiàng)維修資金，但本條例第九十三條規(guī)定情形的除外。
第九十三條【專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用】 業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有下列情形之一的，可以不經(jīng)業(yè)主大會決定，先使用專項(xiàng)維修資金組織維修，事后向業(yè)主公布維修決算，接受業(yè)主監(jiān)督：
（一）消防、排水管道及設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重故障的；
（二）電梯故障，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測需要更換主要部件等重大修理的；
（三）較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構(gòu)件脫落或者有脫落危險的；
（四）屋頂及露臺、外墻嚴(yán)重漏水，影響正常使用的；
（五）危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的其他緊急情況。
第九十四條【無專項(xiàng)維修資金的維修費(fèi)用分擔(dān)】 對尚未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，因發(fā)生本條例第九十二條、第九十三條規(guī)定的維修、更新和改造項(xiàng)目，其所需資金由業(yè)主委員會臨時組織相關(guān)業(yè)主共同分擔(dān)。
第九十五條【日常維修費(fèi)的保障】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度日常維修，包括日常維護(hù)和小修所需的資金，按照下列途徑保障：
（一）對已設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)業(yè)主大會的決定，業(yè)主委員會可以在專項(xiàng)維修資金賬戶中劃出一定數(shù)額的資金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會管理，用于日常維修所需資金的支出；
（二）對已由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按年度代收日常維修費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會管理，用于日常維修所需資金的支出；
（三）對有業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收益的，可直接用于日常維修所需資金的支出。
前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的日常維修資金支出情況，應(yīng)當(dāng)按年度核算，當(dāng)年結(jié)余部分可以劃轉(zhuǎn)自下一年度使用。
第九十六條【專項(xiàng)維修資金的籌集】 物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，擬訂專項(xiàng)維修資金籌集方案，經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，按照業(yè)主大會決定組織籌集。
第九十七條【專項(xiàng)維修資金公開】 專項(xiàng)維修資金、日常維修費(fèi)代管或者管理單位，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用市物業(yè)管理綜合信息平臺，主動向本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人公開專項(xiàng)維修資金專戶余額及支出明細(xì)，以及日常維修費(fèi)收支、積余等信息，為業(yè)主、物業(yè)使用人實(shí)時查詢提供便利。
第八章 監(jiān)督管理和應(yīng)急保障
第九十八條【物業(yè)管理綜合信息平臺】 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)運(yùn)用物業(yè)管理綜合信息平臺，完善物業(yè)管理法律、法規(guī)宣傳、物業(yè)管理區(qū)域查詢、業(yè)主大會和業(yè)主委員會信息網(wǎng)上備案、移動互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會會議、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息查詢、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金查詢、網(wǎng)上投訴舉報、信息統(tǒng)計(jì)分析等服務(wù)功能，加強(qiáng)信息安全保護(hù)，提高智慧物業(yè)建設(shè)水平和網(wǎng)上監(jiān)管能力。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過市物業(yè)管理綜合信息平臺辦理本條例規(guī)定的各項(xiàng)備案。
第九十九條【物業(yè)服務(wù)信用管理】 市和區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)主管部門、人民銀行等建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會有關(guān)物業(yè)管理信用監(jiān)管制度，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，將信用主體的基本信息、不良信息和守信信息記入以統(tǒng)一社會信用代碼為標(biāo)識的信用檔案，納入省、市公共信用信息服務(wù)平臺，依法實(shí)施聯(lián)合激勵和懲戒。
第一百條【物管部門的事后監(jiān)督】 區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，建立前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等備案后的合法性、規(guī)范性審查制度，發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)規(guī)定，及時督促備案單位糾正。
第一百零一條【業(yè)主監(jiān)督權(quán)及救濟(jì)】 業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定有異議的，有權(quán)要求業(yè)主委員會作出解釋；對解釋不滿意的，可以申請所在地的人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)處。人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)及時糾正不當(dāng)決定，妥善處理。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第一百零二條【物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督】 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有異議或者不滿意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時作出解答；對解答不滿意的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照本條例有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會會議，依照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價，作出相應(yīng)的決定。
第一百零三條【物業(yè)保修金的監(jiān)督】 物業(yè)保修期屆滿前六十日，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主委員會組織業(yè)主對物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行全面查驗(yàn)，督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任。對擬退還保修金本金及其銀行存款利息余額的，物業(yè)主管部門在保修期屆滿前三十日向全體業(yè)主公布。
第一百零四條【行政執(zhí)法進(jìn)入小區(qū)】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)的規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，勸阻、制止業(yè)主、物業(yè)使用人違法、違規(guī)行為的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)服從管理、立即改正；對當(dāng)事人拒絕改正的，按照下列規(guī)定處理：
（一）違反行政法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為，及時報告、并協(xié)助有關(guān)行政執(zhí)法部門依法查處；
（二）違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定的行為，且侵害主業(yè)共同利益，或者相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，由業(yè)主委員會或者受侵害人向人民法院提起訴訟。
前款第一項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)行政執(zhí)法部門，由市物業(yè)主管部門會同有關(guān)行政主管部門制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法部門責(zé)任清單明細(xì)，報市人民政府批準(zhǔn)后公布。
第一百零五條【業(yè)委會管理資金監(jiān)督】 業(yè)主委員會按照本條例的規(guī)定管理、使用專項(xiàng)維修資金或者日常維修費(fèi)用，以及共有物業(yè)經(jīng)營收益的，應(yīng)當(dāng)于每年三月底前向全體業(yè)主公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主對公布事項(xiàng)有異議，可以報所在地的市和區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)查處理。
第一百零六條【業(yè)主委員會不作為監(jiān)督】 業(yè)主委員會及其委員未履行本條例規(guī)定職責(zé)的，由所在地的社區(qū)黨組織給予指導(dǎo)、監(jiān)督和糾正；對拒絕改正的，可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，由業(yè)主共同決定撤銷業(yè)主委員會或者委員職務(wù)。
第一百零七條【組建物業(yè)管理委員會】 有下列情形之一的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會，代為履行應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會履行的部分職責(zé)：
（一）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；
（二）業(yè)主委員會少于五人，且補(bǔ)選業(yè)主委員會委員未果的。
第一百零八條【物業(yè)管理委員會成員】 物業(yè)管理委員會參照換屆小組成員組成，具體成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定，并向全體業(yè)主公布。
物業(yè)管理委員會履行下列職責(zé)：
（一）組織召開業(yè)主大會會議；
（二）組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（三）組織實(shí)施、監(jiān)督應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)；
（四）業(yè)主大會決定的其他職責(zé)。
第一百零九條【應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)】 物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)缺管、失管事件且影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者物業(yè)管理委員會可以實(shí)施應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域治安、環(huán)境衛(wèi)生、日常生活秩序等基本需要。
應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處向原物業(yè)服務(wù)企業(yè)追償；原未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九章 法律責(zé)任
第一百一十條【轉(zhuǎn)致規(guī)定】 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第一百一十一條【車庫車位管理責(zé)任】 違反本條例第十七條規(guī)定的行為，建設(shè)單位由下列情形之一的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）未如實(shí)向全體業(yè)主公布車庫、車位處分結(jié)果的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；
（二）未滿足業(yè)主需要情況下，將車庫、車位出售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，按照每個違法出售、出租車庫、車位處五千元以上二萬元以下的罰款；
（三）以出售為由拒絕向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主出租車庫、車位的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，按照每個違法出售、出租車庫、車位處一千元以上一萬元以下的罰款。
第一百一十二條【人防車位管理責(zé)任】 違反本條例第十九條規(guī)定，人民防空工程管理單位將平時可以用于停車的人民防空工程未向全體業(yè)主開放，或者將停車位以出售、專用形式出租的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第一百一十三條【前期物業(yè)合同和臨時管理規(guī)約備案責(zé)任】 違反本條例第五十三條規(guī)定，建設(shè)單位未在規(guī)定的時限內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報所在地的物業(yè)主管部門備案的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第一百一十四條【現(xiàn)場公示信息責(zé)任】 違反本條例第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位未在商品房銷售（預(yù)售）現(xiàn)場公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施等資料的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第一百一十五條【檔案資料移交責(zé)任】 違反本條例第五十九條、第七十四條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交檔案資料或者檔案資料不齊全的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百一十六條【物業(yè)服務(wù)合同備案責(zé)任】 違反本條例第六十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)將訂立的物業(yè)服務(wù)合同報所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第一百一十七條【物業(yè)服務(wù)信息公示責(zé)任】 違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示、更新相關(guān)信息的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。
第一百一十八條【物業(yè)服務(wù)履行義務(wù)責(zé)任】 違反本條例第七十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未遵守第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員違反第九項(xiàng)規(guī)定，泄露、披露業(yè)主信息或者其他個人隱私的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第一百一十九條【擅自利用共有部分經(jīng)營責(zé)任】 違反本條例第七十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用共有部分、共有設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；有經(jīng)營收益的，收回經(jīng)營所得，存入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶。
第一百二十條【物業(yè)退出責(zé)任】 違反本條例第七十七條規(guī)定，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域，且未申請調(diào)解或者提出訴訟的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，由業(yè)主委員會提起訴訟；有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰。
第一百二十一條【物業(yè)使用責(zé)任】 違反本條例第八十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有第一項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的行為之一的，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法部門責(zé)任清單規(guī)定的有關(guān)部門，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定實(shí)施行政處罰；法律、法規(guī)和規(guī)章沒有行政處罰依據(jù)的，由業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟，依照人民法院的裁判執(zhí)行。
第一百二十二條【車輛通行責(zé)任】 違反本條例第八十二條規(guī)定，機(jī)動車駕駛?cè)藛T造成物業(yè)管理區(qū)域出入交通堵塞，影響城市道路通行的，由公安機(jī)關(guān)交通部門依法查處。
第一百二十三條【物業(yè)經(jīng)營責(zé)任】 違反本條例第八十五條規(guī)定，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將經(jīng)營相關(guān)信息以及經(jīng)營協(xié)議報所在地的物業(yè)主管部門備案的，由區(qū)縣（市）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。
第一百二十四條【行政機(jī)關(guān)責(zé)任】 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門和其他有關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及其工作人員未依法履行職責(zé)的，由其上級主管部門或者所在單位責(zé)令改正；造成后果的，由有權(quán)機(jī)關(guān)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十章 附則
第一百二十五條【依照、參照執(zhí)行】 業(yè)主委托其他管理人管理物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)依照本條例執(zhí)行；業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，參照本條例執(zhí)行。
第一百二十六條【施行時間】 本條例自 年 月 日起施行。2010年1月1日起施行的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時廢止。
