杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）
第一章 總 則
第一條[目的和依據(jù)] 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，制定本條例。
第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)，是指建成并投入使用的房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者業(yè)主以自行管理方式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條[導(dǎo)向及引領(lǐng)] 本市各級(jí)人民政府將物業(yè)管理工作納入城市基層治理體系，建立物業(yè)綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，運(yùn)用杭州城市大腦賦能物業(yè)管理，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
社區(qū)黨組織依法依規(guī)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，組建多方議事協(xié)調(diào)機(jī)制。
第四條 [部門職責(zé)] 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，建設(shè)與維護(hù)物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
各區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門按照規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
其他相關(guān)行政管理部門按照職責(zé)分工，履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責(zé)。
第五條[基層政府職責(zé)] 區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)，組織本級(jí)相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)，配備人員，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆和日常工作，并協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)。
居民委員會(huì)依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)工作。
第六條[糾紛治理] 本市建立人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛多元調(diào)處、化解機(jī)制，加強(qiáng)糾紛源頭治理。
第七條[公共事件應(yīng)對(duì)] 區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。
發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)上級(jí)政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會(huì)開(kāi)展工作。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第八條[業(yè)主] 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
未辦理房屋所有權(quán)登記，但是基于人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書、人民政府的征收決定、合法建造、繼承等取得房屋所有權(quán)，或者與建設(shè)單位訂立買賣合同取得建筑物專有部分所有權(quán)并占有的，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組需要確認(rèn)業(yè)主身份的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以通過(guò)杭州城市大腦相關(guān)應(yīng)用場(chǎng)景予以查詢并回復(fù), 相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第九條[業(yè)主的權(quán)利] 業(yè)主依法享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，并就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員，并依法享有被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同的情況；
（四）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條[首次業(yè)主大會(huì)籌備] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋銷售并交付的建筑物面積達(dá)到物業(yè)建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付滿兩年、且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向房屋所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則報(bào)送首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備資料，具體規(guī)則由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照建筑物總面積每平方米一點(diǎn)二元且不低于六萬(wàn)元不高于六十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在提交籌備資料的同時(shí)，向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府交納籌備經(jīng)費(fèi)。籌備經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，統(tǒng)一納入該物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收益。
第十一條[首次業(yè)主大會(huì)] 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)管理委員會(huì)組織召開(kāi)，表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。未表決通過(guò)上述事項(xiàng)的，業(yè)主大會(huì)視為不成立。
分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的建筑物面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。
第十二條[會(huì)議類型] 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）法律、法規(guī)，管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第十三條[禁止授權(quán)事項(xiàng)] 以下事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)：
（一）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；
（二）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)所聘請(qǐng)人員的工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)；
（四）使用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益或者其他資金，但用于物業(yè)管理的緊急需要，且在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和總額限制內(nèi)的除外；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十四條[議題與表決] 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將時(shí)間、地點(diǎn)、議題通知全體業(yè)主。會(huì)議不得對(duì)已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公示。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)符合《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定人數(shù)的業(yè)主同意方為有效。業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，專有部分面積和建筑物總面積的計(jì)算按照杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則確定。
第十五條[會(huì)議方式]業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面征求意見(jiàn)、集體討論等形式。鼓勵(lì)采用信息網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)按照書面、互聯(lián)網(wǎng)簽到等方式確認(rèn)業(yè)主參加會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決通過(guò)物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供書面投票途徑。
第十六條[會(huì)議監(jiān)督] 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前書面告知所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議表決進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。未告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的議題，業(yè)主大會(huì)不得進(jìn)行投票表決。
業(yè)主按照規(guī)定提議罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，或者業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)；逾期未召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主召開(kāi)。
第十七條[業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)] 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履職情況，其職責(zé)、組成、選舉、工作規(guī)則等由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)不得行使屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條[任職資格] 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，遵守法律、法規(guī)，管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，具有完全民事行為能力，熱心公益，有責(zé)任心和組織協(xié)調(diào)能力。
鼓勵(lì)黨（團(tuán)）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員、勞動(dòng)模范以及具有專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)委員。
鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)成員或者居民小區(qū)黨支部書記、黨小組組長(zhǎng)通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)主任、副主任。
法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形作出規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十九條[候選人審查] 業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組初步審查后，提交街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行資格審查。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行資格審查時(shí)，可以向相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)予以書面回復(fù)。
候選人經(jīng)資格審查后，物業(yè)管理委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組應(yīng)當(dāng)將候選人的簡(jiǎn)歷、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等業(yè)主基本義務(wù)履行情況，以及其本人及其近親屬是否為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)人的工作人員等情況向全體業(yè)主公示。
第二十條[業(yè)委會(huì)組成及備案] 業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù)；戶數(shù)在一百戶以下的，可以由三人組成。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的委托出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)的備案事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)自變動(dòng)之日起十五日內(nèi)辦理變更備案。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)人，向全體業(yè)主公示備案證明，并向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、本屆業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十一條[候補(bǔ)委員] 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)為二人以上五人以下，一般不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的二分之一。
業(yè)主委員會(huì)委員缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)二分之一的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)順位自動(dòng)遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)缺額超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條[業(yè)委會(huì)職責(zé)] 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的執(zhí)行；了解物業(yè)服務(wù)信息并及時(shí)將重大事項(xiàng)告知全體業(yè)主；處理因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)履職情況；制作保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并處理日常事務(wù)；
（三）擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；擬定物業(yè)管理用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案，并向業(yè)主報(bào)告；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
市、區(qū)縣（市）人民政府，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會(huì)在推選先進(jìn)典型時(shí)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成員可以優(yōu)先考慮。
第二十三條[業(yè)委會(huì)會(huì)議] 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)委會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并簽字。印章使用情況應(yīng)當(dāng)每季度在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，同時(shí)抄告所在地的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)印章可以委托所在地的居民委員會(huì)保管。
第二十四條[委員罷免] 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主，可以根據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，提議業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定罷免其委員資格：
（一）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）收受物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
（三）向物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（五）杭州業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定的其他行為。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定情形的，可以責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定罷免其委員資格。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議在審議罷免業(yè)主委員會(huì)委員提議時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其申辯，并書面記錄。
第二十五條[自行去職] 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
（三）向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出書面辭職的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十六條[決策監(jiān)督] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的建議。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢，撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主向人民法院請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定的，區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)終止撤銷程序。
第二十七條[業(yè)主實(shí)時(shí)監(jiān)督] 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多種方式，接受業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人的人員配備、服務(wù)質(zhì)量等履行物業(yè)服務(wù)合同情況的實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人的否定性評(píng)價(jià)達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的解聘程序啟動(dòng)要件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定啟動(dòng)解聘程序，由業(yè)主大會(huì)作出決定。
第二十八條[任期及換屆] 業(yè)主委員會(huì)任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿五個(gè)月前，書面向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起兩個(gè)月內(nèi)組建業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組的組成和工作規(guī)則參照物業(yè)管理委員會(huì)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條[換屆期間權(quán)力限制] 業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定，確有必要召開(kāi)的，應(yīng)當(dāng)由換屆選舉工作組組織召開(kāi)：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；
（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；
（四）物業(yè)管理用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案；
（五）使用物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項(xiàng)。
第三十條[資料移交] 新一屆業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交前款規(guī)定資料及財(cái)物；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)向所在地的居民委員會(huì)移交。
業(yè)主委員會(huì)及其委員未按照本條第一款、第二款規(guī)定移交的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以責(zé)令其移交；拒不移交的，所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十一條[運(yùn)行經(jīng)費(fèi)] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益的，運(yùn)行經(jīng)費(fèi)可以在收益中列支，具體額度由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主大會(huì)可以給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書和財(cái)務(wù)工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作，以提高業(yè)主委員會(huì)履職水平，其工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
第三十二條[財(cái)務(wù)管理] 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建立賬簿，并依法享受非盈利性組織稅收減免政策。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。原始憑證、會(huì)計(jì)資料的保存期限不短于本屆業(yè)主委員會(huì)的任期。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的使用情況。
第三十三條[審計(jì)監(jiān)督] 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)等進(jìn)行審計(jì)：
（一）經(jīng)專有部分面積占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
（二）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的；
（三）業(yè)主委員會(huì)主任在任期內(nèi)去職的；
（四）街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)監(jiān)督情況或者居民委員會(huì)的提議認(rèn)為需要審計(jì)的；
（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)拒絕按照前款規(guī)定進(jìn)行審計(jì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以代為委托審計(jì)。
審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，審計(jì)費(fèi)用可以在經(jīng)營(yíng)性收益中列支。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第三十四條[物業(yè)管委會(huì)] 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組建物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）未成立業(yè)主大會(huì)的；
（二）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員缺額半數(shù)以上，未能重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
新交付物業(yè)且具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出的籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)通過(guò)物業(yè)管理委員會(huì)，籌備首次業(yè)主大會(huì)。
第三十五條[人員組成及公示] 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、轄區(qū)公安派出所、居民委員會(huì)、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)且不超過(guò)十一人，其中，業(yè)主代表的人數(shù)不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一；已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位可以不再指派人員參加物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公示。
物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行的具體辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定。
第三十六條[物管委職責(zé)] 物業(yè)管理委員會(huì)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)。
未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé)，辦理移交手續(xù)后解散。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第三十七條[劃分規(guī)則與程序] 建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍通過(guò)合同約定方式向買受人明示。物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃分：
（一）新建物業(yè)，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（二）商品住房配建的公共保障性住房和所在區(qū)域商品住房共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（三）城市建成區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，與周邊原有房屋毗連的，經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖、相關(guān)業(yè)主大會(huì)決議等材料。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及居民委員會(huì)作出決定，并書面告知建設(shè)單位。
第三十八條[區(qū)域調(diào)整] 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，并提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房使用方案、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任承擔(dān)方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料：
（一）因河道、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)決定，歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及居民委員會(huì)作出決定。
第三十九條[物業(yè)管理用房] 物業(yè)管理用房的坐落和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。建設(shè)單位在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行確認(rèn)，并將其排除在可銷售房屋之外。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，按照不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測(cè)地上建筑物總面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住房的，只需按照不少于實(shí)測(cè)地上建筑物總面積千分之三的比例提供辦公用房。批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計(jì)入計(jì)算物業(yè)管理用房面積比例的建筑物總面積。
物業(yè)管理用房屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓或者抵押，不得擅自改變用途。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)位于地上且獨(dú)立成套。物業(yè)辦公用房不少于一百平方米，其中業(yè)主委員會(huì)辦公用房不少于二十平方米。物業(yè)辦公用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件。
物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，移交前期物業(yè)服務(wù)人使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)人出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限不得超過(guò)業(yè)主大會(huì)成立后十二個(gè)月，并在合同中作出明確約定。
第四十條[前期物業(yè)] 含有住房物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。
含有住房物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人；投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住房建筑物面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積。
第四十一條[承接查驗(yàn)] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)督下，共同查驗(yàn)新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，訂立物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)或者在約定期限內(nèi)整改。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在訂立物業(yè)服務(wù)合同后，與物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行既有物業(yè)承接驗(yàn)收，訂立承接查驗(yàn)協(xié)議，并按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料。
第四十二條[企業(yè)義務(wù)] 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國(guó)家、省和本市的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防等共用設(shè)施；
（三）協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急事務(wù)；
（四）建立日常管理檔案及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等資料檔案；
（五）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將合同副本及相關(guān)資料報(bào)送所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十三條[選聘續(xù)聘] 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商合同續(xù)訂，并組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定是否續(xù)聘。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在原合同屆滿前重新訂立物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，選聘方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后以書面形式向全體業(yè)主公示。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主大會(huì)根據(jù)選聘方案、報(bào)名情況和業(yè)主委員會(huì)的審查意見(jiàn)，對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)人事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。
第四十四條[退出移交] 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十五日內(nèi)或者合同約定的期限內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的對(duì)象移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理檔案資料，以及預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、受委托管理的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等相關(guān)財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業(yè)服務(wù)合同未履行完畢等理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橛桑芙^支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十五條[應(yīng)急管理] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急狀況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理，并報(bào)告業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。相關(guān)處理費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的，按照約定支付；屬于專項(xiàng)維修資金使用范圍的，由專項(xiàng)維修資金支付；需全體業(yè)主承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定支付。
物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定緊急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)。緊急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第四十六條[物業(yè)收費(fèi)] 物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門制定，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。住宅和商業(yè)及辦公用房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、共用同一配套設(shè)施設(shè)備且物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相同的，鼓勵(lì)采用同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定確定，地下車位服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有車位業(yè)主共同與物業(yè)服務(wù)人約定確定，作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。
本市各級(jí)人民政府及其組成部門、居民委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定以外的公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)采用購(gòu)買服務(wù)方式進(jìn)行。
第四十七條[費(fèi)用收交] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)；物業(yè)交付后，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)十二個(gè)月，且不得超過(guò)合同存續(xù)的剩余期限。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，實(shí)施停止供電、供水、供熱、供氣和禁止車輛進(jìn)入小區(qū)和車庫(kù)等行為。
第四十八條[經(jīng)營(yíng)性收支] 物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益在扣除合理成本之后歸業(yè)主共有。
屬于業(yè)主共有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益可以用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要，但是不得直接分配給業(yè)主。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉阢y行開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益專門賬戶，不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支合用賬戶。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由業(yè)主委員會(huì)管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義在銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)專門賬戶，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義開(kāi)設(shè)賬戶。
第四十九條[收支公示] 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用、管理事項(xiàng)，并向全體業(yè)主公示。物業(yè)服務(wù)人代為管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年以及在續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)人時(shí)，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公示。審計(jì)費(fèi)用可以在物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益中列支。
本市推行物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益通過(guò)物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公示制度。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目清單，并每月定期將上月物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入物業(yè)信息管理系統(tǒng)，并授權(quán)開(kāi)戶銀行向物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)推送物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益賬戶流水等信息，以供業(yè)主查詢、監(jiān)督。
第五十條[自行管理] 經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主自行管理的，管理區(qū)域內(nèi)安全防范和消防安全職責(zé)由業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主履行，業(yè)主委員會(huì)主任為安全管理責(zé)任人。電梯、消防救援、治安防范等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其提供相應(yīng)的安全生產(chǎn)條件和設(shè)施設(shè)備，并支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。
業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居民委員會(huì)的證明材料，向稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票。業(yè)主自行管理，需要有關(guān)部門予以協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)依法予以支持。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)。管理賬目應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十一條[禁止行為] 物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全的使用，不得實(shí)施下列行為：
（一）違法拆除、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)；
（二）將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；違法挖掘房屋地下空間；擅自改變建筑物外立面；
（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
（五）擅自占用綠地實(shí)施種菜、施肥等影響其他業(yè)主生活的行為；
（六）損壞、挪用消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場(chǎng)地；違反消防安全管理規(guī)定進(jìn)行電動(dòng)自行車充電；
（七）違法飼養(yǎng)動(dòng)物影響其他業(yè)主生活；
（八）違反生活垃圾分類管理規(guī)定投放垃圾；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止；經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的，向相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布報(bào)告聯(lián)系方式，并按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)處理。
發(fā)現(xiàn)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場(chǎng)地等嚴(yán)重危害公共安全的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，或者依照物業(yè)服務(wù)合同約定、管理規(guī)約規(guī)定予以清理。勸阻、制止無(wú)效或者無(wú)法清理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告，消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法給予處罰。經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。
第五十二條[裝修管理] 業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人訂立裝飾裝修管理協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)、施工時(shí)間、公共部位保護(hù)等。
物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十三條[停車管理] 業(yè)主大會(huì)成立前，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等共用部位停放機(jī)動(dòng)車的，停放、收費(fèi)等管理制度由物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下制定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行，并在出入口處明示。
業(yè)主大會(huì)成立后，車輛停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
停車費(fèi)屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，歸全體業(yè)主所有。
第五十四條[專項(xiàng)設(shè)施管理] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人代收代交有關(guān)費(fèi)用、進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)訂立委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
第五十五條[加裝電梯] 既有住宅需要加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
加裝電梯設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主報(bào)送區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查。加裝電梯的既有住宅應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
（一）具有合法權(quán)屬證明；
（二）屬已建成投入使用的無(wú)電梯住宅；
（三）未被列入房屋征收范圍和計(jì)劃；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)召集規(guī)劃和自然資源、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、城市綠化等行政主管部門聯(lián)合審查，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本部門的法定職權(quán)出具書面意見(jiàn)。經(jīng)聯(lián)合審查同意加裝電梯的，業(yè)主可以依法組織實(shí)施加裝電梯。既有住房加裝電梯的具體辦法由市人民政府制定。
既有住宅加裝電梯項(xiàng)目符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的無(wú)需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的條件的，不再辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。
既有住宅加裝電梯的物業(yè)管理、維護(hù)費(fèi)用由電梯所有人與物業(yè)服務(wù)人另行約定。
第五十六條[維護(hù)費(fèi)用承擔(dān)] 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備，包括在構(gòu)造及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外），包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造鼓勵(lì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘施工方，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自所有專有部分面積比例共同承擔(dān)；屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置進(jìn)行明示，并在維修、更新前告知業(yè)主、非業(yè)主使用人。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域作業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第五十七條[保修金交存] 物業(yè)用于銷售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)首次登記之前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，向市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。
物業(yè)建筑安裝總造價(jià)可以以建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)或者工程決算金額為準(zhǔn)。建設(shè)單位已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，物業(yè)建筑安裝總造價(jià)可以扣除已投保工程部分的造價(jià)。
第五十八條[保修金使用] 在物業(yè)保修期內(nèi)，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題需要維修，但建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因注銷、清算等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)使用物業(yè)保修金。
建設(shè)單位、業(yè)主對(duì)確定鑒定機(jī)構(gòu)不能達(dá)成一致的，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門確定鑒定機(jī)構(gòu)。
第五十九條[保修金計(jì)息和退還] 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計(jì)息。
建設(shè)單位因注銷、清算等原因無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)確定繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位，并辦理變更手續(xù)。
物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限屆滿前一個(gè)月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金事項(xiàng)在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，期限為三十日。公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人提出異議的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)解決爭(zhēng)議。逾期未解決爭(zhēng)議，且異議提出人未就爭(zhēng)議事項(xiàng)提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。
物業(yè)保修金符合退還條件，但建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位已注銷的，且自物業(yè)保修金存儲(chǔ)期屆滿之日起三年內(nèi)，無(wú)相關(guān)權(quán)利承繼人提出退還申請(qǐng)的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以公示，公示期為三十日。公示期滿無(wú)異議的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)將物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。
第六十條[維修資金交存] 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上專有部分所有權(quán)人的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)首次登記之前，按照建筑物總面積和交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照專有部分面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱建筑物總面積以具有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)；交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，提供物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存憑證，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核驗(yàn)資金交存情況。
第六十一條[維修資金續(xù)交] 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主未按照管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交資金的，由業(yè)主委員會(huì)催告。經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟，并可以提請(qǐng)有關(guān)部門記入業(yè)主個(gè)人的信用記錄。
物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)按季度用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例不低于經(jīng)營(yíng)性收益結(jié)余部分的百分之五十，補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的，可以停止補(bǔ)充。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交工作。
第六十二條[維修資金使用] 物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金須經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占三分之二以上且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主表決和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，采取應(yīng)急防范措施，并自行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制維修方案：
（一）電梯嚴(yán)重故障；
（二）消防設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞；
（三）建筑外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（四）圍墻、道路坍塌；
（五）屋面、外墻滲漏；
（六）排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或者損壞。
需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核并經(jīng)有關(guān)行政主管部門或單位確認(rèn)后，可以不經(jīng)業(yè)主表決同意，按照簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的情形，維修方案分別由區(qū)、縣（市）市場(chǎng)監(jiān)管、消防救援機(jī)構(gòu)、城鄉(xiāng)建設(shè)等行政主管部門確認(rèn)，其他情形由所在地的居民委員會(huì)確認(rèn)。工程完工后，由相關(guān)行政主管部門、居民委員會(huì)出具驗(yàn)收合格證明。
發(fā)生本條第二款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的危及公共安全的緊急情況，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人不及時(shí)組織維修的，由所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織代為維修，并可以按照簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第六十三條[計(jì)息及應(yīng)急維修資金]物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額等合法孳息可以按照收益分?jǐn)偟脑瓌t，以幢為單位建立物業(yè)應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生第六十二條第二款第三項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的情形的，可以申請(qǐng)使用不超過(guò)五萬(wàn)元的物業(yè)應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。
第六十四條[代為申請(qǐng)] 未選聘物業(yè)服務(wù)人或者未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)或者所在地的居民委員代為申請(qǐng)使用物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。
第五章 法律責(zé)任
第六十五條[建設(shè)單位法律責(zé)任] 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第十條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的有關(guān)資料的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款；違反第十條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反本條例第四十一條規(guī)定，未按照規(guī)定開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
第六十六條[物業(yè)服務(wù)人法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定辦理備案的，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款；
（三）違反本條例第四十七條第三款規(guī)定，以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，實(shí)施停電、停水、停氣、禁止車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域和車庫(kù)等行為的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；
（四）違反本條例第四十八條第三款規(guī)定，未按照規(guī)定為物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益專門賬戶的，處一萬(wàn)以上三萬(wàn)元以下罰款；
（五）違反本條例第四十九條規(guī)定，未按規(guī)定公示物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收支的，處五千以上一萬(wàn)元以下罰款；
（六）違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未對(duì)違反本條例第五十一條第一款規(guī)定的行為予以勸阻、制止，或者未向有關(guān)部門報(bào)告的，處五百元以下罰款。
第六十七條[業(yè)委會(huì)法律責(zé)任] 業(yè)主委員會(huì)委員未按照本條例的規(guī)定履行職責(zé)的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，向業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)進(jìn)行通報(bào)。
業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約的規(guī)定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十八條[違反資料管理法律責(zé)任] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人拒不配合財(cái)務(wù)審計(jì)，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、損毀會(huì)計(jì)憑證、賬簿以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十九條[違反物業(yè)使用法律責(zé)任] 違反本條例第五十一條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正、恢復(fù)原狀或者維修加固，并對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人或者裝飾裝修企業(yè)處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
違反本條例第五十一條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未勸阻、制止違法行為，或者未及時(shí)向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告的，消防救援機(jī)構(gòu)可以給予警告，或者處五百元以上五千元以下罰款；
違反本條例第五十一條其他規(guī)定的，按照相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定由相關(guān)行政主管部門予以處罰。
第七十條[管理部門責(zé)任] 各級(jí)房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、其他有關(guān)行政管理部門、居民委員會(huì)等單位及其工作人員，在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位、主管部門、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
