通遼市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》、《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合通遼市實際，制定本辦法。

第二條 在通遼市行政區(qū)域內從事物業(yè)管理及其相關活動適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監(jiān)督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關工作。

第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。

第八條 各旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

配套設施不全，不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設單位、居民合理負擔的原則創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。

第十條 業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門指導下。由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)、物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在規(guī)定時間內推薦產(chǎn)生。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十一條 籌備組自組成之日起三十日內在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織召開業(yè)主大會會議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會納入社區(qū)人民調解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務、公益事業(yè)等委員會管理。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權按《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的標準確定。

第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)制定物業(yè)管理用房使用方案;

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十四條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式;但必須有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主必須參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

第十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。

第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

(一)定期向業(yè)主宣傳有關物業(yè)管理的法律法規(guī);

(二)報告物業(yè)管理的實施情況;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(五)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。