烏海市物業管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強物業管理，規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的工作、居住環境，根據國家、自治區有關法律、法規，結合本市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本市城鎮行政區域內的各類物業管理適用于本辦法。

本辦法所稱業主，是指物業所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建筑物及其附屬設施、設備和相關場地。本辦法所稱物業管理公司，是指依法設立的從事物業管理服務的企業，接受業主或者業主委員會的委托，根據物業委托管理合同進行專業管理服務的企業。

第三條 本辦法所指共用部位，是指整棟房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面和墻面粉飾及樓頂等部分。

本辦法所稱共用設備，指整棟房屋業主共用的上下水管道、落水管、共用照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵電梯、避雷裝置和消防器具等設備。

本辦法所稱公共設施，是指物業區內業主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化糞池、照明路燈、綠化地等設施。

第四條 市建設行政主管部門是全市物業管理的行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)負責全市城鎮物業管理工作。培育物業管理公司;監督、指導業主委員會和物業管理公司的工作;培育物業管理市場，規范物業管理行為;統一管理物業管理基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實施本辦法。各區建設房產行政主管部門(以下簡稱區物業管理行政主管部門)，主管本地區物業管理工作，負責指導、協調、組建業主委員會，審批維修資金的使用，并組織其相關工作。

規劃、國土、環保、公安、物價、工商、民政、郵電、電力等有關行政管理部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

各辦事處、居委會，積極協助開發企業，業主選舉成立業主委員會，組織其相關工作。

第二章 業主自治管理

第五條 業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業區域實施自治管理的組織，代表和維護業主的合法權益。一個物業管理區域內，成立一個業主委員會。

第六條 業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。

第七條 業主大會或者業主代表大會履行下列職責：

(一)選舉、罷免業主委員會的成員;

(二)聽取和審查業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(三)決定本物業管理區域內關于業主共同權益的重要事項;

(四)通過或者修改業主公約和業主委員會章程;

(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

(六)監督業主委員會的工作。

第八條 業主大會或業主代表大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內30%以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會或業主代表大會，業主委員會接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會或業主代表大會。

第九條 一個物業管理區域內，有下列情況之一的，區物業管理行政主管部門應當會同售房單位、街道辦事處、居民委員會組織召開第一次業主大會或業主代表大會選舉產生業主委員會。(一)公有住房出售建筑面積達到百分之三十以上;

(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

(三)住宅出售已滿兩年。

第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向民政部門登記后，到區物業管理行政主管部門備案：

(一)成立業主委員會登記申請書;

(二)業主委員會名單;

(三)業主委員會章程;

(四)業主公約。

第十一條 業主委員會的權利

(一)召集和主持業主大會;

(二)制定業主委員會章程和公約;

(三)選聘和續聘物業管理公司，并與物業管理公司簽訂委托管理合同;

(四)審議物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(五)提出審議維修基金使用;

(六)檢查、監督物業管理工作的實施以及規章制度的執行。

第十二條 業主委員會義務

(一)協助物業管理公司落實各項管理措施;

(二)督促業主執行物業管理的各項規定，履行管理公約，及時交納各項管理服務費用;

(三)接受業主監督;

(四)接受市、區物業管理行政主管部門的指導和監督;

(五)協調業主與物業管理公司的關系。

第十三條 業主的主要權利

(一)參加業主大會或業主代表大會;

(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;

(三)享有與所交納物業管理費、服務費用相符的服務;

(四)對物業管理各項事宜的知情權，對業主公約和業主委員會章程及有關業主共同利益的重大事項的表決權;

(五)監督業主委員會的工作。

第十四條 業主的主要義務

(一)執行業主大會、業主代表大會和業主委員會的有關決議、決定;

(二)遵守業主公約;

(三)按時交納應交的物業管理服務費用和維修基金等費用。

第三章 物業管理企業及其職責

第十五條 物業管理公司是從事物業管理以及提供有償服務的經營單位，具有獨立企業法人資格。

第十六條 成立物業管理公司必須符合下列條件：

(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

(二)有適用物業管理經營活動的固定場所;

(三)有與經營規模相適應的注冊資金;

(四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業技術人員各一名以上;

(五)法律、法規規定的其他條件。

第十七條 成立物業管理公司必須經市物業管理行政主管部門審核，報自治區建設行政主管部門取得《物業管理資質證書》，并領取《營業執照》方可開業。

第十八條《物業管理企業資質證書》實行年檢制度。

物業管理公司的從業人員實行持證上崗制度。從業人員上崗執業必須持自治區建設行政主管部門核發的崗位證書。

第十九條物業管理公司接受委托實行邀請招標、公開招標制度。

第二十條物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理，委托管理合同應當自簽訂后十五日內報市、區物業管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：

(一)房屋的使用、維護、養護;

(二)消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車棚、園林綠地、溝、渠、 池、井、道路、停車場所等公用設施的使用、養護和管理;

(三)環境衛生的管理;

(四)車輛行駛及停放;

(五)公共秩序;

(六)物業檔案資料的管理;

(七)市物業管理行政主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

第二十二條 物業管理公司的`權利：

(一)根據有關法律、法規，結合實際情況制定本住宅區物業管理辦法;

(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理服務費用;

(三)有權制止違反住宅區物業管理規定的行為;

(四)選聘專營公司承擔專項經營業務;

(五)對無故不交各項應交費用的業主和使用人，物業管理公司可要求其限期繳納，并按規定要求收取滯納金，同時要求業主委員會協助實施物業管理;

(六)開展多種經營活動和有償服務。

第二十三條 物業管理公司的義務：

(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益;

(二)執行物業管理行業規范、服務標準;

(三)履行物業管理合同、依法經營，制定物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支帳目，接受查詢和審計;

(六)物業委托合同未明確的管理措施應當提交業主委員會審議認可;

(七)接受市、區物業管理行政主管部門、物業所在地的街道辦事處、居委會的監督、指導。

第四章 物業的接理、使用和維護

第二十四條 開發建設單位在工程竣工綜合驗收合格并領取有關部門簽發的《綜合驗收合格證書》后，須到市、區物業管理行政主管部門申報辦理物業移交手續。

第二十五條 在本辦法發布實施前，已交付使用的住宅，也要根據本辦法的內容規定在1—3年內分批實行物業管理。

第二十六條 辦理移交手續的物業，由業主委員會與物業管理公司簽訂委托管理合同。

第二十七條 開發建設單位在移交物業時，并向業主委員會及物業管理公司提交下列工程建設資料：

(一)竣工驗收合格證書及有關資料;

(二)規劃總平面圖;

(三)竣工總平面圖;

(四)地下管網竣工圖;

(五)建筑施工全套圖紙;

(六)其他必要的資料。

第二十八條 新建物業應當按照規劃進行配套建設，其中物業管理用房不得低于物業區域總建筑面積的千分之二。開發建設單位按照每平方米10元向物業管理行政主管部門繳納配套建設保證金。經綜合驗收后15日內，物業管理行政主管部門應將配套保證金返還。建設管理用房建設費用列入開發建設成本，其產權歸物業管理區域內全體業主所有。

第二十九條 業主或使用人使用房屋應遵守下列規定：

(一)未經有關部門批準，不得改變房屋結構、用途和外貌;

(二)不得對房屋的內外墻體、梁、柱、樓板、陽臺、平臺、屋面、通道擅自進行鑿、拆;

(三)不得在房屋內外放置易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品;

(四)任何單位和個人不得占用物業區域內的公共道路、場地。如確需占用時持有關部門發放的施工許可證與物業管理企業簽訂書面協議，并繳納一定的保證金，在約定的期限內恢復原狀后退還保證金，造成損失的，由責任人賠償;

(五)業主或使用人裝修物業，要事先將裝修方案報物業管理企業批準，領取《裝修證》。物業管理企業要將房屋裝修的禁止行為和注意事項告知業主或使用人，并進行巡視檢查，業主或使用人要遵守配合;

(六)不得侵害他人的合法權益;

(七)不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動;

(八)不得在小區內空地搭建各類違章建筑、堆放物品;

(九)不得占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設施，影響其正常使用功能;

(十)不得侵占或損壞綠地、花草樹木、園林、踐踏花園草地;

(十一)不得飼養家禽、家畜;

(十二)不得排放有毒、有害物質;

(十三)不得隨意停放車輛和亂鳴喇叭;

(十四)不得擅自接引水、電、煤氣、暖氣、排水等各種管線或開挖道路等;

(十五)法律、法規及有關規定禁止的其他行為。

第三十條 房屋的維修責任按下列規定劃分：

(一)室內部分，由業主負責維修;

(二)房屋外墻面、樓梯門、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體共用設備、共用部位、共用設施由物業管理公司組織日常養護和小型維修，其費用從公共性服務費中支出。

住宅小區共用部位、共用設施、共用設備的重大維修工程費從共用設施維修基金中支出，不足部分按業主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

第三十一條 住宅小區內道路、溝渠、化糞池、污水井、綠地、路燈、娛樂場所、停車場、自行車棚等公用設施由物業管理公司統一管理維護。管理維護費用從公共性服務收費中支出。

第三十二條 住宅小區樓外水、電、暖、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修養護，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

第五章 共用部位、共用設備、共用設施維修基金的建立及物業管理的服務收費

第三十三條 住宅共用部位、共用設施、共用設備，要設立維修基金。維修基金按下列標準收取：

(一)商品房出售時，6層以下(含6層)住宅按售房款的1%收取，6層以上住宅按售房款的2%收取;

(二)單位出售公有住房時，按售房款的15%提取;

(三)公房購房者按購房價1?5%收取。

物業維修基金用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產權登記時，應將維修基金統一存入市住房公積金管理中心住房維修基金專戶。

住宅的共用部位、共用設備、共用設施維修、更新、由業主委員會申請，區物業管理行政主管部門對維修項目進行鑒定審核，由物業公司委托有資質的專業隊伍施工。

(四)維修基金專戶余額低于總額的30%時，需經業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例，向業主續籌。

第三十四條 住宅區共用部位、共用設施、共用設備維修基金的歸集、使用、核算、管理。

維修基金由物業管理行政主管部門歸集，售房單位代收代繳。

新建物業未按規定代收代繳維修基金的，由開發建設單位按照房屋銷售總額1?5%的比例繳納維修基金。

維修基金的收取由售房單位辦理產權登記時交產權登記中心代收，統一交存住房資金管理中心，住房資金管理中心設維修基金專戶，核算到棟、戶。使用時由業主委員會提出申請，由區物業管理行政主管部門審核辦理。市物業管理行政主管部門對全市維修基金的收取、使用實施監督管理。

第三十五條 業主轉讓住宅時，其物業維修基金不予退還，繼續用作住宅的共用部位、共用設備、共用設施的維修、更新，其中由業主繳納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

第三十六條 物業管理服務性收費包括下列項目：

(一)物業管理費。用于物業管理區域的日常管理費用。包括物業管理區域內的巡視、檢查、維修、更新費用的財務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用;

(二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需費用;

(三)綠化管理費。用于綠地、花草的澆灌、修剪;

(四)保潔費。用于物業管理區域內日常保潔服務所需費用;

(五)保安費。用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需費用;

(六)維修費。用于物業管理服務所需費用;

(七)已售出的空置房物業管理費2年之內按50%收取，空置2年以上按全費收取。

前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算，第(六)項費用按實際維修項目計算。

上述收費須報市物業管理行政主管部門、市物價管理部門按照自治區有關收費標準審批后，領取《收費許可證》后方可執行。

其他服務項目的收費標準。由物業管理公司與業主委員會或者業主、使用人協商確定。物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過3個月。

第三十七條 物業管理公司應將收費項目和標準公開。

未經有關部門批準，物業管理企業不得擅自擴大收費范圍和提高收費標準。

物業管理企業自行提供服務收費的，要與業主協商，在自愿互利的基礎上，經協商同意后，方可提供服務并收取與服務標準相符的費用。

第三十八條 物業管理公司對住宅區的管理未能達到市物業管理行政主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可以終止合同。

第三十九條 物業管理公司應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報市物業管理行政主管部門備案：

(一)對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還;

(二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊;

(三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第六章 法律責任

第四十條 建設單位在房屋竣工時未交納維修基金的市物業管理行政主管部門責令其限期補交，并按自治區物業管理條例規定進行處罰。否則不予辦理房屋權屬登記。

第四十一條 建設單位未按一定比例移交辦公用房，不向業主委員會移交物業檔案資料的，市物業管理行政主管部門責令其履行并停辦其一切售房手續。

第四十二條 公房售房單位不按售房款的20%交共用部位、共用設施、設備的維修基金，不予辦理售房手續，并按自治區物業管理條例等有關規定處以罰款。

第四十三條 物業管理企業未領取《資質等級證書》而從事物業管理，物業管理行政主管部門和物價部門不發收費證，限期予以辦證并由物業管理行政主管部門按自治區物業管理條例等有關規定處以罰款。

第四十四條 物業管理企業有下列行為之一的，由市區物業管理行政主管部門給予警告，造成業主損失的予以賠償，并按自治區物業管理條例等有關規定處以罰款：

(一)物業管理企業違反收費規定，多收費少服務或只收費不服務的;

(二)越權定價，擅自提高收費標準的;

(三)因管理服務不善，造成業主損失的。

第四十五條 業主委員會或建設單位不適當地處置物業管理用房或挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門批評教育，責令改正，造成損失的責令其賠償;構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第四十六條 物業區域內的業主或使用人違反了物業管理區域內禁止的十五條行為，或裝修不報物業管理公司認可，由物業管理行政主管部門和業主委員會對其給予批評教育，情節嚴重的按自治區物業管理條例及有關規定處以罰款，造成損失的責令其賠償或恢復原狀。

第四十七條 業主、使用人不按《物業管理委托合同》繳納物業綜合服務費用的，應當承擔相應的民事責任，物業管理公司可以按照約定加收滯納金。對于超過3個月不繳納的業主、使用人，業主委員會或物業管理公司可以向人民法院提起訴訟，要求限期繳納，并向市、區物業管理行政主管部門申請禁止該業主轉讓，出租或抵押物業。

第四十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附 則

第四十九條 本辦法的具體應用問題，由市建設委員會負責解釋。