惠州市物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第五條市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
各縣、區(qū)價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
第六條　業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第七條物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。別墅、非住宅及業(yè)主大會成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車位、車庫）物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照屬地管理原則，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)轄區(qū)內(nèi)由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門根據(jù)不同類型和服務內(nèi)容制定基準價及浮動幅度。其它縣、區(qū)由當?shù)貎r格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門制定本地區(qū)的基準價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市房產(chǎn)主管部門備案。
物業(yè)服務收費政府指導價應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調整。
制定或調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。
第九條　物業(yè)服務收費實行包干制的，根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點、不同管理階段、不同服務方式、不同服務等級等內(nèi)容確定。
（一）業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務收費按下列規(guī)定確定：
1．新建住宅物業(yè)，建設單位依法通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務的前期物業(yè)服務收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)物業(yè)服務等級水平在政府指導價范圍內(nèi)確定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，報當?shù)貎r格主管部門備案。負責前期物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)在建設單位向物業(yè)買受人交付物業(yè)時，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。
2．新建住宅，前期物業(yè)服務收費確需超過政府指導價水平的，由物業(yè)服務企業(yè)向當?shù)貎r格主管部門提出申請，并由當?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門核準。
3．業(yè)主入住后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費因成本變化等原因需要調整的，由物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務實際情況在政府指導價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務補充協(xié)議，報當?shù)貎r格主管部門備案。
（二）業(yè)主大會成立之后的住宅物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因成本變化等原因需要調整物業(yè)服務收費標準的，按照《廣東省物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。
（三）別墅、其它非住宅物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書面的物業(yè)服務合同。
第十條　物業(yè)服務收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第十一條　前期物業(yè)服務合同應載明物業(yè)服務等級內(nèi)容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等。新建住宅前期物業(yè)服務合同載明的物業(yè)服務收費等內(nèi)容須在物業(yè)銷售前一天至銷售結束在交易場所醒目位置進行公示。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同載明的物業(yè)服務收費等內(nèi)容。
第十二條建設單位在物業(yè)銷售前應制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。業(yè)主應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第十三條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
第十四條物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）物業(yè)管理區(qū)域管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）物業(yè)管理服務所需的正常辦公費用；
（八）管理費分攤；
（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。
第十五條　住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設施設備產(chǎn)生的水電費用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、停車場、經(jīng)營活動等用水用電不得向業(yè)主分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規(guī)定的水、電費標準上加價混合統(tǒng)收。
設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定方式向業(yè)主合理分攤。
第十六條物業(yè)服務收費根據(jù)依法確定的物業(yè)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。業(yè)主自有產(chǎn)權的車位、車庫物業(yè)服務費按車位、車庫數(shù)量計收。
第十七條物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費用，逾期不交納的，由物業(yè)服務企業(yè)依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權或租賃權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第十八條物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請依法設立的專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。
第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對物業(yè)進行室內(nèi)裝修，應當按有關規(guī)定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務協(xié)議，明確裝修期間各方的權利義務及責任等。
物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復裝修期間損壞的共用部位、共用設施設備和承擔違約責任，裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無違約責任的，經(jīng)雙方驗收認可后，物業(yè)服務企業(yè)應當在5日內(nèi)全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標準按當?shù)貎r格主管部門有關規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理。物業(yè)服務企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強制提供清理服務。
業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運費收取標準由當?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門根據(jù)國家和省的有關規(guī)定確定。
對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當?shù)貎r格主管部門有關規(guī)定執(zhí)行。
除上述費用外，物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理費、電梯使用費、樓道維修費、公用設施損耗費、搬運押金等與裝修相關的各種名目的費用。
第二十二條　物業(yè)小區(qū)實行出入證（含IC卡）管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費，出入證（含IC卡）制作成本應當在本物業(yè)小區(qū)顯著位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十三條利用物業(yè)管理區(qū)域屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放保管服務收費按市、縣（區(qū)）制定的機動車停放保管服務收費管理有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務費的，不得收取車位、車庫物業(yè)服務費。
第二十五條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定實行明碼標價，將服務等級內(nèi)容、服務標準、價格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格投訴調處程序、服務咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示，自覺按受有關管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標價方式由各縣、區(qū)價格主管部門負責監(jiān)制。
第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備物價員，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務。嚴格履行物業(yè)服務合同約定的義務，為業(yè)主提供與收費水平相適應的服務。
第二十九條　對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解。
第三十條　物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
　（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門核定，超過政府指導價標準收費的；
　（二）擅自設立強制性收費項目的；
　（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；
　（四）不按規(guī)定備案的；
　（五）不執(zhí)行本辦法第九條、第十四條、第十五條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務收費標準、擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
　（六）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。
第三十一條本辦法自2010年10月1日起執(zhí)行。《惠州市物業(yè)服務收費管理暫行規(guī)定》（惠府令第30號）同時廢止。本辦法有效期5年。