第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業，是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配置的設施設備和場所。物業管理，是指業主通過他人或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理分為標準物業管理和準物業管理兩種形式。標準物業管理是指物業管理區域內業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行的物業管理。準物業管理是指除標準物業管理之外的所有其他形式的物業管理。

第三條各級人民政府應當創造條件，逐步推行住宅類物業和非住宅類物業的標準物業管理，提倡和保障業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，實行優惠政策推動物業管理產業健康發展。

各級人民政府應當推進對老舊小區共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造，不斷改善居民生活環境。

第四條市住房和城鄉建設行政部門負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作。

縣(市)區人民政府住房和城鄉建設行政部門對轄區內的物業管理活動進行指導和監督管理。

規劃、城管、綠化、環保、衛生、公安、消防、價格、工商、稅務、民政、財政、郵政、人防等有關部門應當按照各自職責，做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業主大會的成立和業主委員會選舉、換屆工作，指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

居(村)民委員會協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第五條物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業服務企業及其從業人員依法誠信經營和服務，促進行業健康發展。

第二章業主及業主大會、業主委員會

第六條物業的所有權人為業主。業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施；

(七)申請分立或者合并物業管理區域；

(八)法律、法規及規章規定的其他物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總數過半數的業主同意。

第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主人數較多不便于召開全體業主大會的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業主人數為單位，推選業主代表參加業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

物業管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門確定。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業管理區域。

第八條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業主實際入住已經達到兩年以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。

申請成立業主大會，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出：

(一)由不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主自行提出；

(二)由建設單位或者居(村)民委員會推薦業主代表作為臨時召集人，召集不低于三十位業主或者不低于占業主總數百分之五的業主提出。

第九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

業主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不得少于七日。

第十條建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，自首次業主大會籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業主名冊、物業的基本資料(包括物業建筑物、設施設備和相關場地等)和已籌集的專項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付前，按照縣(市)區住房和城鄉建設行政部門確定的標準和方式繳交。

第十一條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

市住房和城鄉建設行政部門應當制定管理規約示范文本。

第十二條業主大會的組織及會議等活動按照國家、省、市有關規定執行。業主大會議事規則應當約定以下事項：

(一)業主大會的議事方式、表決程序；

(二)業主委員會的組成和委員任期；

(三)業主大會定期會議的時間和形式；

(四)召開業主大會臨時會議的條件；

(五)業主投票權的確定方法；

(六)應當約定的其他事項。

市住房和城鄉建設行政部門應當制定業主大會議事規則示范文本。

第十三條業主委員會負責執行業主大會決定的事項。

業主委員會委員由五至十一人單數組成。業主委員會在其委員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

(二)業主大會決議；

(三)業主大會審議通過的管理規約、業主大會議事規則；

(四)業主委員會委員的基本情況。

材料齊備的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區住房和城鄉建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、居(村)民委員會。第二項、第三項、第四項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十五條未成立業主大會的物業管理區域，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導并協助業主共同決定有關事項。

經過半數以上業主同意，可以由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報縣(市)區住房和城鄉建設部門備案，委托物業所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業管理區域內予以公告；具備成立業主大會條件滿一年仍未成立業主大會的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報請縣(市)區人民政府批準，委托物業所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業管理區域內予以公告。

受委托的居(村)民委員會履行以下職責：

(一)向業主報告物業管理的實施情況；

(二)代表業主選聘或者解聘物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同；

(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(四)組織籌集專項維修資金，并監督使用；

(五)督促業主按時交納物業服務費；

(六)督促業主和物業使用人遵守法律、法規和管理規約；

(七)勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋；

(八)業主委員會應當履行的其他職責。

第十六條居(村)民委員會應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案：

(一)同意接受委托的聲明；

(二)制定并經半數以上業主同意的管理規約；

(三)居(村)民委員會委員的基本情況。

材料齊備的，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門應當當場予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所。第二項、第三項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十七條業主發現受委托居(村)民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規的規定，提議居(村)民委員會審議決定是否終止其物業管理職責，并依法追究其責任：

(一)不履行物業管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的；

(二)業主委員有拒不繳納物業服務費等不履行業主義務行為的；

(三)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的；

(四)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的；

(五)牟取可能妨礙公正執行職務的其他利益的；

(六)有其他侵害業主合法權益行為的；

(七)因其他原因不適宜履行物業管理職責的。

居(村)民委員會審議決定是否終止該委員物業管理職責時，應當允許其申辯，允許業主旁聽，并將審議過程及結果記錄存檔。

第十八條受委托居(村)民委員會應當積極推動業主大會成立工作。業主大會成立后，由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居(村)民委員會履行職責。業主委員會成立后，居(村)民委員會應當主動與其進行物業管理交接工作。

第十九條業主大會、業主委員會或者受委托居(村)民委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

受委托居(村)民委員會工作經費的收支情況應當同時接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

第二十條業主應當向為其提供服務的業主委員會成員、受委托的居(村)民委員會委員提供勞動報酬，具體標準及支付方式等事項由業主大會決定。

第二十一條物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約、業主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第三章物業服務企業

第二十二條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在資質許可的范圍內從事物業服務活動。

外埠物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當向市住房和城鄉建設行政部門備案，并到工商、稅務等部門辦理相關手續。

第二十三條物業服務企業應當按照規定接受住房和城鄉建設行政部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續從事物業服務。

第二十四條物業服務企業享有以下權利：

(一)按照物業服務合同進行相應管理；

(二)按照物業服務合同收取服務費用；

(三)對裝飾裝修活動進行監督管理；

(四)對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀；

(五)法定和依法約定的其他權利。

第二十五條物業服務企業應當履行下列義務：

(一)按照物業服務合同提供物業服務；

(二)接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況；

(三)公示物業服務合同約定的服務內容、收費項目和標準；

(四)公示共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況；

(五)協助有關部門制止違法行為，維護物業管理區域秩序；

(六)法定和依法約定的其他義務。

第二十六條物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發現違法行為或者安全事故時，物業服務企業應當及時向有關部門報告，同時采取相應的應急措施。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

第二十七條業主委員會與物業服務企業簽訂合同前，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以暫由業主委員會代行物業服務企業職責，承擔物業服務企業義務。

業主委員會應當自代行物業服務企業職責之日起三十日內，向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

業主委員會代行物業服務企業職責期限不超過一年。在代行職責期間，業主委員會應當積極引入物業服務企業。代行職責期滿未能引入物業服務企業、經半數以上業主同意其繼續代行職責的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

第四章前期物業管理

第二十八條本條例所稱前期物業管理，是指業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業服務企業對物業進行前期管理，并向物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市)區住房和城鄉建設行政部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業，并向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業合同，并在物業管理區域內公示。前期物業服務合同應當作為物業買賣合同的附件。

前期物業服務標準不得低于本市的最低服務標準。前期物業服務收費標準由雙方約定，按照規定實行政府指導價的，應當按照政府指導價的有關規定執行。

前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同的，建設單位應當重新選聘物業服務企業。重新選聘的物業服務企業的收費標準和服務標準應當與物業出售前公示標準一致，并告知全體業主。

縣(市)區住房和城鄉建設行政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。

第三十條建設單位應當在銷售(預售)物業之前，制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件，在取得物業銷售(預售)許可前向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在銷售場所公示。

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區住房和城鄉建設行政部門處理。

市住房和城鄉建設行政部門應當制定臨時管理規約示范文本。

第三十一條物業服務企業應當按照前期物業服務合同約定的收費標準收取前期物業服務費。物業交付給買受人的，由買受人交納；尚未交付給買受人的，由建設單位交納。

建設單位送達書面入住通知后，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續的，視為交付，其物業服務費由建設單位墊付，物業買受人辦理房屋所有權證時，由物業買受人返還建設單位墊付的費用。

建設單位限定物業買受人辦理收房手續的時間不得少于三十日。

第三十二條建設單位銷售(預售)物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業買賣合同中予以明示。

物業交付前，參與聯合驗收的部門應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關專業單位意見。建設單位應當按照有關規定將驗收合格的共用設施設備移交給相關專業單位負責管理，相關專業單位應當及時接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續負責管理并按照要求進行整改。有關共用設施設備未移交相關專業單位管理的，不得將物業交付使用。物業交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交相關專業單位管理的情況予以公示。

相關專業單位接管后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

相關專業單位委托物業服務企業負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進行監督。

本條例施行前已經交付使用的物業，其有關共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。

第三十三條交付物業前，建設單位應當對物業管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

物業服務企業承接物業時，建設單位應當為物業服務企業啟動工作提供必要的條件。

物業交付時，建設單位應當向物業買受人提供使用說明書、質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業保修責任。

第三十四條物業服務企業在承接物業管理時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

在辦理物業管理交接查驗手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理用房資料及物業管理必需的資料。

業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會。

縣(市)區住房和城鄉建設行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對交接進行監督，并在相應文書上簽字確認，在物業管理區域內公示。

第三十五條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

(一)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

(二)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；

(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市)區住房和城鄉建設行政部門做好業主大會的成立工作。

第三十六條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿但業主大會已按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

第五章物業管理服務

第三十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務企業可以委托有相應資質的企業完成物業管理區域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務，但不得將物業服務合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業服務企業承擔。

第三十八條選聘物業服務企業時，提倡采用公開招投標。業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

物業服務合同應當對雙方權利義務、物業管理事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示七日，聽取業主意見。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業項目所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門將備案材料抄送物業項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十九條物業服務企業應當按照物業服務合同提供質價相符的服務。

物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當由具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第四十條物業服務實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業根據物業建設條件、服務等級、服務標準、服務成本等情況分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

物業服務收費實行政府定價、政府指導價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第四十一條物業服務費由物業服務企業或者業主委員會收取。

物業服務企業或者業主委員會應當將物業服務合同中約定的服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式等在物業管理區域內的醒目位置公布，聽取業主的意見和建議，及時向業主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業服務費收取、使用等情況，接受業主的監督。

實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務的，可以另行收費。

第四十二條業主應當依照物業服務合同的約定及時足額交納物業服務費。

業主未依照物業服務合同約定交納物業服務費的，物業服務企業或者業主委員會有權要求其限期交納。

因業主逾期不交納物業服務費等事項引起相關爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時受理。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用，受讓人應當將物業權屬轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業管理區域內共用設施設備后，應當與最終用戶簽訂服務合同，并向最終用戶收取有關費用。

任何單位不得強制物業服務企業代收有關費用，也不得因物業服務企業拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業服務企業支付相關費用。

第四十四條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主委員會并進行公示。業主委員會要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第四十五條物業服務合同期滿三個月前，物業服務企業與業主委員會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；一方不續約的，應當在合同期滿三個月前告知對方。

業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

因物業服務合同期滿雙方不續約的或者提前解除合同的，業主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向物業所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到告知后五日內在物業管理區域內公告，并及時協調解決有關事項。

第四十六條物業服務合同終止時，物業服務企業應當按照相關規定明確債權債務情況，并向業主委員會交還下列資料和財物：

(一)本條例第三十四條規定的資料；

(二)物業管理用房；

(三)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

(四)物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；

(五)其他應當移交的資料、財物。

新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

不能維持正常物業管理秩序的，由縣(市)區人民政府責成物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及住房和城鄉建設行政部門、公安機關等相關部門組織接管。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設行政部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第四十七條業主委員會、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業管理行業協會，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業管理行業協會應當按照相關規定提供專業服務，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

第四十八條政府各有關部門應當公布投訴、報告受理方式。在接到業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴后，應當及時處理并將處理結果回復投訴人；在接到關于物業管理區域內違法行為的報告后，應當及時依法予以處理。

第四十九條住房和城鄉建設行政部門應當加強對物業服務企業的監督管理，對其物業服務活動進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

市住房和城鄉建設行政部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。縣(市)區住房和城鄉建設行政部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主委員會對物業服務企業的工作情況進行監督檢查，建立物業服務企業信用檔案，并采取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會公開。

第六章物業的使用和維護

第五十條業主、物業使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、生態及環境保護等方面的相鄰關系。

第五十一條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定向物業服務企業或者物業管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務協議，接受其監督管理和指導。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關行政部門報告。

第五十二條物業管理區域禁止下列行為：

(一)違法改變物業的使用用途；

(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施；

(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀；

(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設施；

(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質，堆放易燃易爆物品；

(六)擅自占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備及附屬設施；

(七)私圈、私占、私建停車場地；

(八)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；

(九)亂設攤點，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物；

(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、張貼；

(十一)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；

(十二)違反規定燃放煙花爆竹；

(十三)違反規定排放廢水、廢氣；

(十四)違反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛影響他人；

(十五)違反規定飼養動物；

(十六)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時向有關行政部門報告。

有關行政部門在物業管理區域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

業主、業主大會、業主委員會對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第五十三條物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當優先滿足業主、物業使用人停車需要，對車庫、車位的處分情況應當予以公布。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業管理區域外的單位和個人的，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第五十四條物業管理區域內需要占用業主共有的道路或者其他場地設置車位的，業主委員會或者物業服務企業可以就小區內劃定地面停車位和行車路線請求公安交通管理、消防部門予以指導。

物業管理區域內規劃的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

第五十五條物業管理區域內，業主擁有所有權或者使用權的車庫、車位的停車服務費，由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。其他規劃內車庫、車位的停車費、停車服務費,按照政府價格行政主管部門的有關規定執行。

占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放車輛的，物業服務企業可以根據業主大會的決定或者價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政部門制定的標準收取停車費、停車服務費，停車費歸全體業主所有。

物業服務企業應當將停車費、停車服務費單獨列帳，獨立核算。

業主對機動車輛有保管要求的，可以由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

第五十六條地下人民防空工程設施平時用作停車位或者進行其他經營活動的，其收入應當按照有關規定優先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價格行政主管部門會同人民防空主管部門、住房和城鄉建設行政部門制定。

第五十七條依法由業主共有的物業共用部位、共用設施設備，任何單位和個人不得擅自處分。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動獲取的收益歸全體業主所有。

第五十八條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業主委員會提出具體方案，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意向全體業主公示，公示期滿后依法辦理有關手續。

第五十九條售出的物業在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延；保修期滿后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護。責任人不履行維修養護義務的，相關單位應當及時維修養護，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、養護、更新、改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人原因造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

業主、物業使用人應當對存在于其專有空間的共用設施設備進行檢查，發現問題及時向物業服務企業報告，并積極配合維修、改造。

第六十條新建住宅物業實行質量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質量保修書》執行。建設單位在新建住宅物業保修期起始日之前，按照住宅物業建筑安裝總造價的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門交存物業質量保修金。

建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

物業工程質量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門應當將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

質量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門會同財政行政部門制定。

第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內已接管的相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，所產生的費用按照有關規定在成本中列支。

前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當提前告知物業服務企業同時辦理相關手續，并及時恢復原狀。

第七章物業管理用房和物業維修資金

第六十二條城鄉規劃行政部門應當將物業管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉建設行政部門的意見。

建設單位應當將物業管理用房納入居住小區或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

建設單位應當依照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執行；按照千分之四的比例配置物業管理經營用房。物業管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時征求住房和城鄉建設行政部門的意見，在建設項目修建性詳細規劃中確定，不得任意調整。

第六十三條物業交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準將物業管理用房及其產權證明等資料交給縣(市)區住房和城鄉建設行政部門。物業管理用房由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門查收后交給前期物業服務企業使用。

經規劃部門批準實行物業分期開發，應當按照小區總體規劃面積，首期一次性提供足額物業管理辦公用房；隨開發進度，分期提供物業管理經營用房。

第六十四條在住宅區房屋初始登記時，物業管理用房應當同時辦理登記。物業管理用房的所有權屬于物業管理區域內的全體業主，不得分割、轉讓或者抵押。

物業管理辦公用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會日常辦公。

物業管理經營用房使用方案由業主委員會提出，并向全體業主公示。經營收益用于補充物業專項維修資金等物業管理的需要。

前期物業服務期間按照規定由物業服務企業出租或者經營的物業管理經營用房，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務合同期限，經營收益應當專戶儲存，用于補充物業專項維修資金等物業管理的需要。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區住房和城鄉建設行政部門備案。

第六十五條業主(包括已售出公有住房業主)應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金不敷使用的，應當由業主續籌。

專項維修資金管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門會同財政行政部門制定。

第六十六條住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

發生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修或者更新、改造的，相關業主或者物業服務企業可以提請住房和城鄉建設行政部門或者其他相關安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉建設行政部門申請列支住宅專項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關業主公示，接受監督。

第六十七條物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金應當返還業主。

第八章法律責任

第六十八條建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門責令其限期改正，并可按下列規定予以處罰：

(一)違反本條例第三十條規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，給予警告，可并處10萬元以下的罰款；

(二)違反本條例第三十條、第三十一條規定，未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，處3000元罰款；

(三)違反本條例第三十五條規定，不履行交接義務的，逾期不改正的，可處3萬元罰款；

(四)違反本條例第三十七條規定，不履行保修責任或者不及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題的，造成損失的，依法承擔賠償責任；

(五)違反本條例第五十三條規定，不公布物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位的處分情況的，給予警告；以只售不租為由拒絕向業主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，給予警告，逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；未首先滿足業主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人的，拒不改正的，并可處5萬元以上20萬元以下的罰款；

(六)違反本條例第六十二條的規定，在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房和物業經營用房的，逾期不改正的，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十九條物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門，按照下列規定予以處理：

(一)違法本條例第二十六條規定的，予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，由市住房和城鄉建設行政部門吊銷或者建議頒發物業管理資質證書的部門依法吊銷其物業管理資質證書；

(二)違反本條例第三十八條規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由市住房和城鄉建設行政部門吊銷或者建議頒發物業管理資質證書的部門依法吊銷其物業管理資質證書；

(三)違反本條例第三十九條的規定，未按時將合同報送備案的，責令限期改正，并可處1萬元罰款；

(四)違反本條例第四十六條的規定，擅自撤離服務區域、停止物業服務活動的，處以3萬元以上10萬元以下罰款；情節嚴重的，由市住房和城鄉建設行政部門吊銷或者建議頒發物業管理資質證書的部門依法吊銷其物業管理資質證書；

(五)違反本條例第三十五條、第四十七條的規定，不移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，并處1萬元以上10萬元以下罰款；

(六)未按照本條例四十七條第一、二、三款規定交接的，責令限期交接，逾期不交接的，可處3萬元罰款；違反本條例第四十七條第四款規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，責令限期撤出，逾期不撤出的，可處10萬元罰款；新物業服務企業強行接管的，責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；

(七)違反本條例第六十四條規定，未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第七十條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款：

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，擅自移動共用設施設備的；

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

(四)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

第七十一條單位和個人有違反本條例規定的行為，給他人造成損失的，依法予以賠償。違法行為被處理后，利用共用部位和共有權利而取得的收益，應當轉為物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修或保養費用，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第七十二條違反本條例第四十八條的規定，物業管理行業協會故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉建設行政部門處3萬元罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十三條單位和個人違反本條例第五十五條規定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由物業所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數額2倍以下的罰款；情節嚴重的，并由市住房和城鄉建設行政部門吊銷或者建議頒發物業管理資質證書的部門依法吊銷其物業管理資質證書；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第七十四條違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由市住房和城鄉建設行政部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款。物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第七十五條違反本條例規定，住房和城鄉建設行政部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責或者發現違法行為不予查處，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第九章附則

第七十六條專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積為專有部分面積之和。

第七十七條業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第七十八條本條例自二○一三年五月一日起施行。