第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條　本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織實(shí)施本規(guī)定。

縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關(guān)行政管理部門和單位，按照各自治則配合實(shí)施本規(guī)定。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

第四條　第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)主要考慮下列因素：

（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；

（二）屬于一個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)；

（三）與社區(qū)居民委員會(huì)設(shè)置大體相適應(yīng)。

第五條　業(yè)主大會(huì)有一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首個(gè)房屋出售并交付使用滿2年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第六條　具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告籌備組成員名單；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時(shí)間時(shí)間等必要的資料。

籌備組按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第七條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按套計(jì)算，有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計(jì)一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計(jì)算，不超過(guò)100平方米有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的計(jì)一票；超過(guò)100平方米的，每超過(guò)100平方米再計(jì)一票。

單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。

第八條　首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費(fèi)籌集、使用、管理等事項(xiàng)作出約定。

第九條　首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)當(dāng)；但不得同時(shí)在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定。

第十條　業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)定期業(yè)主大會(huì)會(huì)議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟(jì)事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得資質(zhì)證書(shū)后，放可從事與自治登記相適應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關(guān)規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠(chéng)信情況等內(nèi)容。

第十三條　外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責(zé)令限期備案，并予以通報(bào)。

第十四條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)保修范圍和和時(shí)限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項(xiàng)。

前期物業(yè)服務(wù)合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

第十五條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積不超過(guò)5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)綜合驗(yàn)收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收。

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他又管事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗(yàn)收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，對(duì)責(zé)任方處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積的0.3%的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過(guò)300平方米。

物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

第十八條　業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)至少推薦3個(gè)以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容加以約定。

業(yè)主委員會(huì)在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以根據(jù)物業(yè)大會(huì)要求就物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護(hù)、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第二十條　物業(yè)滾利企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及工商行政管理部門備案。

如果一方不準(zhǔn)備前物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)自合同期滿前60日通知對(duì)方。

第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列事項(xiàng)：

（一）預(yù)售的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)滾利用方、場(chǎng)地和其他財(cái)務(wù)。

違反前款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報(bào)，并處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；違法欠款第（三）項(xiàng)規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第二十二條　業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項(xiàng)。

第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照國(guó)家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實(shí)施管理服務(wù)；

（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時(shí)用人告知物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項(xiàng)；

（三）定期聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的意見(jiàn)和建議、改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（四）及時(shí)勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵信合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式按照國(guó)家和有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法執(zhí)行。

市人民政府制定指導(dǎo)價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價(jià)、分等計(jì)價(jià)，按照物業(yè)服務(wù)范圍、項(xiàng)目、要求卻頂各級(jí)各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省物價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第二十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔(dān)；未約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十六條　房屋自由部位、自由設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。

第二十七條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，移動(dòng)共用設(shè)備；

（三）破壞房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；

（六）侵占綠地，損毀花草樹(shù)木；

（七）隨意停放車輛；

（八）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十）擅自設(shè)置攤點(diǎn)；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權(quán)勸阻制止；對(duì)拒不改正的有權(quán)向有關(guān)行政管理部門舉報(bào)。

違反前款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，有房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令停止違法行為、限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)個(gè)人處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)單位處以5萬(wàn)元以下10萬(wàn)元以上罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關(guān)審批手續(xù)的，辦理后方可進(jìn)行。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運(yùn)處置、裝修人員管理等有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十九條　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第三十條　業(yè)主對(duì)設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。違反規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條　任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場(chǎng)地。

供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時(shí)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第三十二條　在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)的同意，并按規(guī)定交納場(chǎng)地占用費(fèi)。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

對(duì)車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第三十三條　住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、停車場(chǎng)在同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

第三十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

第三十五條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛時(shí)，可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對(duì)屬于本部門職責(zé)范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)、及時(shí)處理，并將處理意見(jiàn)回復(fù)投訴人；對(duì)屬于其他部門職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移送有關(guān)部門處理，并告知投訴人。

第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主大會(huì)可以決定解除物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任。

業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三十七條　違反本規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。