邵陽市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及與之相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

第四條　全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅、非住宅要逐步實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理。

五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、公安、城管、勞動(dòng)保障、物價(jià)、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、電信、廣播電視等有關(guān)部門和物業(yè)所在地的社區(qū)，應(yīng)按照各自的職責(zé)，積極配合，共同促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

㈠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

㈡提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

㈢提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

㈣參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

㈤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

㈥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

㈦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

㈧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

㈨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條　 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

㈠遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

㈢執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

㈣按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

㈤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)范圍。

市本級(jí)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域，由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土等職能部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素予以確定。

縣（市）城鎮(zhèn)的物業(yè)管理區(qū)域,由縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，會(huì)同相關(guān)部門予以確定。

第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

在同一物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少（20戶以下）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)60%以上的，或入住率達(dá)50%以上的，或者交付使用的建筑面積不足60%但使用已超過2年的，在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)。

對(duì)在建的住宅、非住宅，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并在物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，開展業(yè)主大會(huì)成立的籌備和業(yè)主大會(huì)的成立工作。

第十條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

㈠制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

㈡選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

㈢選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

㈣決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

㈤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

㈥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十一條　 業(yè)主大會(huì)自成立之日起20日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的有效投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中予以明確。

第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為臨時(shí)會(huì)議和定期會(huì)議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有30%以上物業(yè)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后15天內(nèi)應(yīng)當(dāng)就提議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議一般為一年一次，也可按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托證明。

第十三條　業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)的決定產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

㈠召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

㈢及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

㈣監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

㈤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員組成，業(yè)主委員會(huì)成員為7—9名，設(shè)主任1名，副主任2名，委員5—7名。業(yè)主委員會(huì)成員任期五年，期間因特殊原因，可通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定增補(bǔ)。主任、副主任從業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合以下條件：

㈠是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

㈡遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；

㈢遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

㈣熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力；

㈤具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任及委員的工作津貼，由全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同承擔(dān)，承擔(dān)的比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約以及業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)因故需解散的，應(yīng)在解散當(dāng)日停止工作，并將該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)資料、印章等移交物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，封存保管。

第十七條　通過業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的業(yè)主公約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，全體業(yè)主應(yīng)共同遵守。

第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)其實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)，或物業(yè)管理面積規(guī)模較小（住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下）的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施按《邵陽市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》執(zhí)行。

建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合前期物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際，參照建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同書。

第二十一條　建設(shè)單位在預(yù)售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)結(jié)合所建物業(yè)的實(shí)際，參照建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本）的內(nèi)容，制定出業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十六條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十八條　違反本辦法第四十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正；造成損失的，依法予以賠償；拒不改正的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政主管部門依法處理。

第六十九條　業(yè)主大會(huì)作出的決定違反國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定或本辦法或者侵害社會(huì)公共利益的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)違反本辦法開展活動(dòng)或者不履行職責(zé)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，并進(jìn)行整改。

第七章附則

第七十條　本辦法由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。