宜昌市物業管理辦法

第一條為規范物業服務和監督管理活動，維護各方當事人合法權益，根據《民法典》《物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規要求，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內的物業服務及其監督管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業區域內公共環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業服務和監督管理堅持黨的領導，遵循社區治理、業主自治、政府監管、質價相符的原則。

第四條推動物業管理融入多元共治的基層社會治理體系。建立健全市級聯席會議制度，每半年召開一次聯席會議，研究解決全市物業管理領域的重大問題。

（一）住建部門負責物業服務及其監督管理的政策制定、整體協調；對建設單位履行建筑工程質量保修責任的情況進行監督檢查；負責管理物業區域的裝飾裝修活動；負責制定行業標準，建立信用信息管理平臺和業主投票平臺，指導開展物業服務綜合考評和信息發布運用。

（二）發改部門負責對實行政府定價管理的物業服務制定收費標準，對物業服務收費政策落實情況進行監督評估。

（三）公安部門負責對物業區域日常治安、消防工作進行監督檢查，指導落實智慧小區建設和安全防范工作。

（四）民政部門負責將業主委員會建設作為基層社會治理的基礎性工作，納入基層民主建設的范疇；對街道辦事處（鄉鎮人民政府）在業主委員會組建、換屆和日常運行中的履職情況進行指導監督。

（五）司法行政部門負責指導街道、社區建立健全人民調解組織和工作機制，對物業區域相關矛盾糾紛進行疏導、調解。

（六）自然資源和規劃部門負責按照物業區域劃分的要求對項目規劃設計方案進行審查。

（七）市場監管部門負責物業區域內違規開辦企業的治理工作，負責對電梯、機械式停車設備、鍋爐等特種設備進行安全監管，對計量器具進行監督管理，對價格公示、違規收費進行監督檢查。

（八）城市管理部門負責對違反城市規劃、市容環境衛生管理規定的行為進行查處。

（九）不動產登記部門負責提供物業區域不動產登記信息查詢服務。

（十）生態環境部門負責對生產經營中違規排放廢水、廢氣、廢物及產生噪音等環境污染行為進行監督檢查。

（十一）應急管理部門負責對物業區域消防安全進行監督管理，指導消防救援機構具體組織實施。

（十二）人民防空部門負責對物業區域人民防空工程使用和維護管理進行監督檢查。

（十三）教育部門負責對物業區域內的培訓機構進行監管。

相關職能部門應當建立投訴受理制度，在物業區域內公布投訴渠道。

第五條縣市區人民政府（含宜昌高新區管委會，下同）對轄區內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作進行監督指導，組織開展物業服務質量綜合考評，制定業主委員會履職規范和考核辦法,組織開展業主委員會組成人員培訓。參照市級建立季度聯席會議制度，建立健全物業服務投訴、受理、反饋機制，調處物業管理矛盾和糾紛。

第六條街道辦事處（鄉鎮人民政府）在同級黨組織領導下，負責組織、指導轄區成立業主大會，選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，開展業主委員會工作考評，每月召開聯席會議，召集相關主管部門和居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、建設單位、專業經營單位等協調解決物業管理日常問題。

居（村）民委員會受街道辦事處（鄉鎮人民政府）委托，具體開展物業管理相關工作。建立健全社區黨組織領導下的社區居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業“三方聯動”機制。

第七條應對突發事件期間，街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責落實縣市區人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務企業做好相應級別應對工作，并給予物資和資金支持。物業服務企業應當服從統一指揮，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

第八條建設單位應當按照下列要求配置新建住宅區域物業服務用房：

（一）物業服務用房建筑面積不低于住宅區域總建筑面積的千分之二，且不少于一百平方米；

（二）物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會辦公用房，其中業主委員會辦公用房面積不低于二十平方米；

物業服務用房產權屬于全體業主共有，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押或擅自變更用途。

一個物業區域內被市政道路分割后房屋總建筑面積超過三萬平方米的自然街區，應當單獨配置物業服務用房。

第九條建設單位在銷售商品房時，應當向買受人公布物業區域內規劃車庫（位）的數量、租售計劃和價格，并在商品房買賣合同中約定。

第十條一個新建住宅物業區域應當作為一個整體，由建設單位采取招標投標方式公開選聘或協議選聘前期物業服務企業。前期物業服務合同生效之日至物業交付給買受人期間發生的物業服務費，由建設單位承擔，其后由買受人承擔。

第十一條首次業主大會會議籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法組建，組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十二條業主委員會委員候選人由籌備組依法確定，并報街道辦事處（鄉鎮人民政府）審核后對全體業主公示。

有下列情形之一的，不得作為業主委員會委員候選人：

（一）不遵守國家法律法規和規章，不遵守管理規約的；

（二）未按時足額繳納物業費的；

（三）欠繳住宅專項維修資金及其他需要業主共同分擔的費用的；

（四）被列為失信被執行人的；

（五）在物業區域內進行違法建設，侵害公共利益或其他業主合法權益的。

第十三條業主大會可以設立業主委員會候補委員，名額不超過業主委員會委員總數的三分之一。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員出現空缺時，候補委員按得票多少為序，依次遞補為正式委員。

第十四條業主大會依法作出的決定對全體業主具有約束力，決定自通過之日起三日內在物業區域公示。

第十五條劃分為一個物業區域但分期開發的建設項目，先期開發的部分竣工建筑面積達到整個建設項目建筑總面積百分之五十的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

第十六條因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第十七條依法辦理不動產登記的車庫、車位等特定空間，納入業主投票權數。

第十八條業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣級住建（房產）部門備案：

（一）業主大會決議和業主委員會決議；

（二）表決通過的管理規約、業主大會議事規則；

（三）業主委員會委員、候補委員名單及身份證明資料；

（四）業主名單清冊。

業主委員會任期內，上述備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

第十九條除《湖北省物業服務和管理條例》第三十條規定內容外，業主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓業主委員會履行職責；

（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）法律、法規、規章規定的其他行為。

業主委員會委員違反前款規定的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）調查核實后責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其委員職務。

第二十條業主委員會召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，并書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會。

第二十一條業主委員會應當將業主大會會議記錄報送街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會，并在物業區域內顯著位置進行公告，公告時間不少于十五日。

第二十二條業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。

第二十三條業主委員會應當于會議召開七日前，在物業區域內公告業主委員會會議的內容和議程。

業主委員會會議作出的決定，應當自作出決定之日起三日內，在物業區域內顯著位置公告不少于七日。

第二十四條業主委員會應當定期向業主公布下列資料：

（一）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（二）業主共有部位利用和共用設施設備使用經營情況；

（三）占用業主共有的道路或者其他場地設置車位的使用情況；

（四）業主大會和業主委員會工作經費年度開支情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會未按規定公布的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

第二十五條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主負擔，從公共收益中支出。經業主大會同意，可以發放業主委員會委員工作津貼，津貼標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定，在業主大會議事規則或者管理規約中明確。

第二十六條小區公共收益屬于業主所有，不得存放在個人賬戶，經業主大會同意，可以存放在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的銀行賬戶，接受業主監督。

第二十七條物業區域內發生法律、法規、規章規定的禁止性行為時，物業服務企業應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，及時報告相關部門，留存現場管理痕跡備查，并配合相關部門依法處理。

第二十八條業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當告知業主、物業使用人和施工方相關注意事項及禁止行為。業主、物業使用人和施工方應當按照注意事項施工,并配合物業服務企業進行檢查。

第二十九條物業區域內占用業主共有部位設置的車位，其設置、使用、管理、收費等事項由業主大會決定。業主大會成立前，由建設單位與物業買受人約定。任何單位和個人不得銷售或變相銷售。

第三十條利用業主共有部位設置車位，收取的停車費包括場地費和停車服務費。場地費扣除必要成本后，屬于業主共有，可以用于補充住宅專項維修資金或者物業服務的其他需要。其收支情況由業主委員會監督，并向業主大會報告。

提倡物業區域面向社會提供“錯時停車”服務。

第三十一條一個物業區域應當由一家物業服務企業提供服務。

前期物業服務合同到期的，業主大會依法續聘或者重新選聘物業服務企業。前期物業服務合同履行期限未滿，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自行終止。

第三十二條前期物業服務收費實行政府定價，具體標準由發改部門會同住建部門制定。其他物業服務收費實行市場調節價，由物業服務合同簽訂雙方自行約定。

第三十三條建立物業服務費正常上漲機制，前期物業服務收費標準根據經濟發展水平、物價指數上漲、服務成本增加等實際情況適時調整上浮。

業主大會與物業服務企業可以綜合考慮實際成本支出和服務質量等因素，對物業服務收費標準進行調整。物業服務企業不得擅自調整或變相調整物業服務收費標準，確需調整的，應當提前15天在物業區域內按棟公示擬調價方案及理由、成本變動情況等相關資料，經業主大會同意后，簽訂協議。

第三十四條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，約定物業服務費交納等事宜，并告知物業服務企業。

第三十五條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業區域：

（一）物業服務合同依法、依約解除的；

（二）物業服務合同期滿未續約，業主大會書面通知退出的。

第三十六條物業服務企業應當在辦理退出手續的同時，履行下列義務：

（一）移交代管的業主公共收益；

（二）移交業主共有設施設備運行、保養、維修、改造資料；

（三）移交承接查驗資料；

（四）移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料；

（五）實行酬金制的，移交服務期間的財務檔案和結余資金；

（六）移交物業服務企業辦公用房、物業管理設施設備用房；

（七）移交利用共有物業經營的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；

（八）撤出物業區域內的物業服務人員；

（九）清退預收、代收的有關費用；

（十）移交其他應當移交的資金、資料和物品；

（十一）法律、法規、規章規定的其他義務。

物業服務企業拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出物業區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣級住建（房產）部門報告，可以向轄區內公安機關請求協助。物業服務企業有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

第三十七條供水、供電、供氣、供暖、環衛等專營單位應當實行終端計量，分表到戶，不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止服務。

物業服務企業接受專營單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取一定費用，不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十八條尚未引進專業化物業服務的老舊小區，縣市區人民政府應當按照業主自愿、分類定級、服務基本、保障民生的要求，指導建立自助物業、公益物業等多樣化服務模式，逐步實現物業管理全覆蓋。

第三十九條本辦法自發布之日起施行，施行過程中上級有新規定的，從其規定。