第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和居住環境，根據《國務院物業管理條例》、《河南省物業管理條例》，結合我市物業管理實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本行政區域內的物業管理活動。

由房地產開發商建設,出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。

機關、學校、企事業單位，按照住房制度改革政策出售的公有住房或集資建房，在一個封閉式區域內的，業主自愿實行物業管理。

第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

第四條 本辦法所稱物業管理，是指業主或業主組織通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第五條 本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立，能獨立承擔民事責任，具有企業法人資格并取得資質證書的企業。

第六條 本辦法所稱業主，是指實行物業管理區域內的房屋所有權人。

第七條 市房產管理局是本市物業管理主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

各縣房產管理部門，負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

第八條 公安、工商、物價、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等部門，應按照各自的職責，做好物業管理區域內的相關工作，并會同房產管理部門制定相應的實施細則。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第九條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十一條 業主大會由本物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第十二條 已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，應當由開發建設單位負責牽頭組成業主大會籌備組。籌備組有開發建設單位、前期物業管理企業、業主代表參加。籌備費用由開發建設單位解決。

籌備組名單確定后，以書面方式在物業管理區域內公告，并告知物業管理主管部門。

籌備組自業主大會成立、選舉產生業主委員會之日起使命終止。

第十三條 籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面方式在物業管理區域內公告。

第十四條 籌備組應當自組成之日起30日內，在物業管理主管部門和轄區辦事處指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第十五條 業主的投票權數，除法律法規另有規定的外，按下列規定計算：

（一）住宅物業為一戶有一投票權；

（二）非住宅物業按建筑面積計算。

確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。

第十六條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十七條 業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上業主通過。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十九條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

第二十條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）組織專項維修資金使用、續籌方案的實施；

（六）業主大會賦予的其他職責。

第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到物業管理主管部門備案，并憑備案證書，申請刻制印章。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第二十二條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主委員會活動經費來源、標準和籌措方法，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對全體業主具有約束力。

第二十三條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項作出約定。

第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業管理主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區、居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區、居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區、居民委員會，并認真聽取社區、居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十六條 在業主大會選聘物業管理企業之前，開發建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十七條 開發建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

開發建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十八條 開發建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十九條 住宅物業的開發建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，從事前期物業管理；投標人少于3個或者住宅物業規模小于3萬平方米的，經物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第三十條 開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第三十一條 前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發建設單位不得擅自處分。

第三十三條 從事前期物業管理的企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。

第三十四條 在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向從事前期物業管理的企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

第三十五條 開發建設單位應當在物業管理區域內，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

在業主大會成立以前或未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十六條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第三十七條 開發建設單位委托物業管理企業承擔保修義務的，應當將約定的保修費用交由物業管理企業按規定使用，并接受業主委員會的監督。

第四章 物業管理企業與服務

第三十八條 從事物業管理活動的企業應當取得資質等級證書后，方可從事與資質相應的物業管理活動。

從事物業管理的人員，應當持有從業人員職業資格證書。

市外物業管理企業進入本市從事物業管理的，應當告知市物業主管部門。

第三十九條 物業管理企業享有下列權利：

（一）依照物業服務合同的約定收取物業管理服務費用；

（二）制止損害物業或者妨礙物業管理的行為；

（三）法律、法規、規章規定及業主大會授予的其他權利。

第四十條 物業管理企業應當承擔下列義務：

（一）按照物業服務合同約定，提供與收費項目、標準相一致的管理和服務；

（二）公布物業管理服務費用收支情況，接受業主大會質詢；

（三）配合有關部門維護小區居民生命財產安全；

（四）法律、法規及規章規定的其他義務。

第四十一條 物業服務合同應包括下列內容：

（一）物業管理事項；

（二）服務質量；

（三）服務費用；

（四）雙方的權利義務；

（五）專項維修資金的管理與使用；

（六）物業管理用房；

（七）合同期限；

（八）違約責任；

（九）其他約定。

簽訂物業服務合同，應告知物業管理主管部門。

第四十二條 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十三條 物業服務合同期滿前30日，業主委員會應對物業管理企業業績進行評估，提出是否續聘意見，經業主大會審議通過后，以書面方式通知物業管理企業。

第四十四條 物業管理企業收到業主大會不再聘用的通知后，應當將物業管理用房和本辦法第三十四條規定的資料移交給業主委員會。

第四十五條 新聘的物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當將物業管理用房和本辦法第三十四條規定的資料移交給新聘的物業管理企業。

第四十六條 物業管理企業可以將物業管理區域內的保安、保潔、綠化、維修等專項服務業務，委托給專業性服務公司，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十七條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第四十八條 物業服務收費應區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

第四十九條 物業服務收費實行政府指導價的，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第五十條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務合同無約定的收費項目，業主可以拒交。

尚未出售或者尚未交給購買人的房屋，物業服務費用由開發建設單位交納。

第五十一條 各級價格主管部門應會同同級物業管理主管部門，加強對物業服務收費的監督。

第五十二條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第五十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經營單位應當向最終用戶收取費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十四條 新開發建設的住宅小區，在規劃、設計、施工階段，應當按照有利于供水、供電、供氣、供熱等經營單位抄表收費到戶實施管線敷設，不得在分戶表前設置供水、供電、供氣、供熱總計量表。

尚未實行抄表到戶的舊住宅小區，應當由供水、供電、供氣、供熱等經營單位按照公正、公平、合理的服務收費進行管線改造，逐步實行一戶一表，抄表收費到戶。

第五十五條 鼓勵、提倡物業管理企業在小區采用先進科學技術安全防范措施。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關管理部門報告，協助做好救助疏散工作。

第五十六條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第五十七條 物業管理主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人、物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第五十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。

第五十九條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第六十一條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和噪音控制等注意事項告知業主。

第六十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及項目開發建設單位，應當按照有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

未籌集專項維修資金的住宅物業，其共用部位、共用設施設備維修、更新、改造所發生的費用，經業主大會或業主委員會審核認可后，由與共用部位、共用設施設備相關的業主均攤。

第六十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十五條 違反本辦法的規定，住宅物業的開發建設單位，未通過招投標的方式或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業從事前期物業管理的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十六條 違反本辦法的規定，開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由物業管理主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十七條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對開發建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十九條 違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由物業管理主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十條 違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由物業管理主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十一條 違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第七十二條 違反本辦法的規定，開發建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十三條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第七十四條 違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第七十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十七條 違反本辦法的規定，物業管理行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十八條 本辦法自公布之日起施行。《信陽市住宅區物業管理暫行辦法》（信政[2000]7號）同時廢止。