臨沂市城市物業管理暫行辦法為了規范本市物業的使用、維修和其它管理服務活動定制的

第一章 總則

第一條　維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創建和保持安全、文明、舒適的居住環境，根據國家和山東省的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用本市城市(含建制鎮和未設鎮建制的工礦區)范圍內物業的管理。

第三條　本辦法所稱物業，是指城市各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理與服務的活動。

本辦法所稱業主，是指物業管理范圍內各類房屋的所有權人。

第四條　物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和實施業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

第五條　臨沂市房產管理局主管臨沂城規劃區內的城市物業管理工作，各縣房產行政主管部門負責本轄區城市物業管理工作。

物業管理主管部門的主要職責是：

(一)根據有關物業管理的法律、法規和規章，制定具體的實施辦法；

(二)負責物業管理企業的資質管理；

(三)對物業管理企業的經營和管理進行監督、檢查；

(四)會同有關部門對物業管理公共性服務費、維修基金及特約服務費收取使用進行監督；

(五)對從事物業管理工作的人員進行培訓；

(六)對業主大會及業主委員會的工作進行監督、指導；

(七)負責物業管理的創優達標工作。

第二章 業主大會及業主委員會

第六條　有下列情況之一的，物業管理主管部門應會同建設單位組織召開第一次業主大會，選舉產生業主委員會：

(一)公有住宅出售率達30%以上；

(二)住宅小區(含居民點)入住率達50%以上。

第七條　業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

第八條　業主大會由全體業主組成。

業主大會作出的決議，應當經全體業主過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會；經百分之十五以上業主提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會。

第九條　業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。

業主委員會根據物業的規模由五人至十五人組成。

業主委員會每屆任期兩年。

第十條 業主委員會在業主大會的監督指導下履行下列職責：

(一)召集并主持業主大會，報告物業管理的實施情況；

(二) 通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；

(三) 監督公用設施、設備及公共場地的使用；

(四)審定物業管理企業提出的物業管理計劃；

(五)聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；

(六)業主大會賦予的其它職責。

第十一條 業主委員會應當定期召開會議，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。

業主委員會召開會議時，應當邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。

第十二條 業主公約是有關物業使用、維修和管理服務活動的行為規范，對全體業主和非業主均具有約束力。

業主公約自業主大會審議通過之日起有效。

第十三條 業主公約生效之前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的管理規定。

第三章 物業管理企業

第十四條 物業管理企業必須依法向房產行政主管部門申領物業管理企業資質證書，到工商行政主管部門注冊登記后，方可從事物業管理工作。

第十五條 物業管理專門機構的資質申報要符合下列條件：

(一)擁有管理建筑面積1萬平方米以上物業的能力；

(二)有10萬元以上的貨幣注冊資金；

(三)有合法的管理章程；

(四)有固定的住所及經營場所；

(五)有管理物業所需的管理機構和各類人員。

第十六條 物業管理企業根據與業主委員會簽訂的物業管理服務合同，承擔物業的管理工作。

物業管理服務合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其它權利義務等條款。

物業管理企業應當自合同生效之日起十五日之內，將物業管理服務合同報房產行政主管部門備案。

第十七條 物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準向物價主管部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定，物業管理服務收費接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。

第十八條 物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共服務性收費，實行政府定價，分等定級，優質優價；為業主提供代辦性服務收費，實行政府指導價；為業主提供特約服務，實行協商定價。

第十九條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

物業管理公共性服務費的收支情況，每半年向業主公布一次，接受業主的監督。

第二十條 物業管理企業應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并行使以下職責：

(一)按照國家和省市規定的管理標準和服務規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務；

(二)依照物業管理服務合同對物業實施管理服務；

(三)依照物業管理服務合同和有關規定收取管理服務費用；

(四)有權制止違反業主公約的行為，并要求限期改正，賠償損失；

(五)有權要求業主委員會協助管理；

(六)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

(七)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

(八)可以實行多種經營，以其收益補充物業管理經費。

第二十一條 物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策。

第二十二條 物業管理企業應當在物業管理服務合同中止或解除后的十日之內，向業主委員會辦理下列事項，并報房產行政主管部門備案：

(一)物業管理服務費按實結算，多收的部分予以退還；

(二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

(三)移交業主共有的房屋、場地和其它事務

第四章 物業的維護

第二十三條 全體業主和非業主都應愛護和正確使用物業。物業管理范圍內禁止下列行為：

(一)踐踏、占用綠化地；

(二)損毀園林；

(三)占用通道、停車場等公用設施和場地；

(四)亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

(五)制造超標準噪聲；

(六)亂搭、亂建、亂涂、亂畫；

(七)堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

(八)政府或業主公約明令禁止的其它行為。

第二十四條 房屋分戶門內的維修，由業主自行負責；

單體建筑物內共用設施的維修責任，由物業管理企業負責；

非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修責任，由收益人或有關部門負責；出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。

第二十五條 公有住宅和商品住房出售時，應當設立物業維修基金。

物業維修基金設立的具體標準和辦法，按國家建設部、財政部建住房[1998]213號文件規定執行。

第二十六條 業主專用的公用設備和公共場地的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔；依照本辦法設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。

單體建筑物內共用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔；依照本辦法設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。

非業主專用的公用設施、設備和公共場所場地的維修養護費用，由收益人或有關部門承擔。

第二十七條 房屋及其附屬設施影響市危及公共安全的，業主應及時維修，拖延或拒不維修的，物業管理企業可進行強制性維修，費用由業主承擔。

第二十八條 業主轉讓住宅，其物業管理基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，繼續用作住宅的共有部位、共用設施和公共設施的維修、更新，其中由業主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

第五章 物業的移交

第二十九條 物業竣工后，開發建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理移交手續。

第三十條 物業業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。

第三十一條 物業業主委員會成立后，開發建設單位將物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：

(一)物業建設各項批準文件；

(二)物業規劃圖、竣工總平面圖；

(三)房屋及配套公用設施、設備竣工圖；

(四)地下管網圖；

(五)質量驗收資料；

(六)其它必要資料。

第三十二條 開發建設單位移交物業時，應按下列標準一次性無償提供管理用房，其產權歸全體業主共同所有。

(一)物業建設面積5萬平方米以下的為100平方米；

(二)物業建設面積5萬平方米以上的為150平方米。

開發建設單位應按物業總建設面積千分之五的比例，以成本價一次性提供物業管理經營用房，其購置費用可從物業維修基金中暫支，其收入首先用于抵頂購房款，然后用于補充物業管理費用。

第六章 法律責任

第三十三條 市、縣房產行政主管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

第三十四條 未取得物業管理企業資質證書從事物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。

第三十五條 物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。

第三十六條 違反本辦法第二十三條規定的，物業管理企業有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。違章情節嚴重的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰。

第三十七條 對借故或無故拒交各項應交費用的業主、使用人，物業管理企業可要求其限期繳交，逾期仍不繳交的，物業管理企業可向人民法院起訴。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

第三十八條 當事人對依照本辦法作出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第六章 附 則

第三十九條 本辦法施行前已交付使用的物業，未按規劃、設計標準進行配套建設的，由原開發建設單位按規定進行補建和完善，并按本法規定逐步實行物業管理。

第四十條 本辦法自發布之起施行。