淄博市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業，是指已經建成并投入使用的各類房屋及配套的設備設施和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

第三條　本辦法適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第四條　物業管理堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則，堅持公開、公平、公正選擇物業服務企業的原則。

第五條　市房產管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房產管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、住房城鄉建設、城管執法、民政、財政、公安、價格、公用事業、環保、工商等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條 街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條　區縣人民政府應當按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立綜合管理工作制度，推進物業管理政策落實；應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業健康發展；應當加強和規范業主大會、業主委員會建設，充分發揮業主自治作用。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

㈠按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

㈡提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

㈢提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

㈣參加業主大會會議，行使投票權；

㈤選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

㈥監督業主委員會的工作；

㈦監督物業服務企業履行物業服務合同；

㈧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

㈨監督專項維修資金的籌集、管理和使用；

㈩法律、法規規定的其他權利。

第九條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

㈠遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；

㈡遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

㈢執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

㈣按照國家有關規定交納專項維修資金；

㈤按時交納物業服務費用；

㈥法律、法規規定的其他義務。

第十條　實行業主名冊制度。

業主名冊應當由業主委員會建立和管理。新建物業由建設單位建立業主名冊，在業主委員會成立后，移交給業主委員會管理。

業主變更的，新業主應當持相關證明材料由業主委員會在業主名冊上進行變更登記。

禁止建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員泄露業主資料。

第十一條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十二條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第十三條　建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向區縣房產管理部門申請劃分物業管理區域。

區縣房產管理部門應當自受理申請之日起20日內，在征求街道辦事處、鎮人民政府和有關單位意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定后，確需調整的，由區縣房產管理部門按照本辦法的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到50%以上的業主同意。

第十四條　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

㈠業主已入住面積的比例達到50%以上；

㈡業主已入住戶數的比例達到50%以上；

㈢自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到25%以上。

建設單位、物業服務企業或者10%以上業主聯合簽名，可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

第十五條　符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當在受理申請30日內組建業主大會籌備組。

籌備組由7人以上單數組成，由建設單位、物業服務企業、業主和街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

第十六條　籌備組履行下列職責：

㈠確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

㈡草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

㈢確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

㈣提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

㈤召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第十七條　新建物業首次成立業主大會，建設單位應當于籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

市房產管理部門應當制定并發布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的示范文本。

第十八條　業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

㈠按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；

㈡按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

第十九條　業主大會履行下列職責：

㈠制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

㈡選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

㈢監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

㈣選聘和解聘物業服務企業；

㈤籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

㈥決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

㈦決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

第二十條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將書面征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，并將經本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本辦法第十九條第㈤項和第㈥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本辦法第十九條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意。

第二十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

㈠有20%以上業主提議的；

㈡發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

㈢業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鎮人民政府負責組織業主召開業主大會。

第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會履行下列職責：

㈠召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

㈡代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

㈢執行業主大會的決議、決定；

㈣及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

㈤監督管理規約的實施；

㈥業主大會賦予的其他職責。

第二十三條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3至11人（單數）組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

未選舉產生業主委員會，或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區居民委員會代行業主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定。

第二十四條　業主委員會委員應當符合下列條件：

㈠具有完全民事行為能力；

㈡遵守國家有關法律、法規；

㈢遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

㈣熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

㈤具有一定的組織能力；

㈥具備必要的工作時間。

第二十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向區縣房產管理部門和街道辦事處、鎮人民政府備案：

㈠業主大會會議決議；

㈡業主大會議事規則；

㈢管理規約；

㈣業主委員會委員名單和基本情況；

㈤法律、法規規定的其他資料。

區縣房產管理部門應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明，對不符合條件的，出具業主委員會備案不予受理通知書，并告知街道辦事處、鎮人民政府。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內書面告知區縣房產管理部門和街道辦事處、鎮人民政府。

第二十六條　業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議，每季度至少召開一次。

業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起3日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十七條　業主大會、業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力，但不得違反有關法律、法規、規章的規定。

第二十八條　業主委員會任期屆滿60日前，應當向街道辦事處、鎮人民政府提交換屆選舉書面報告，在街道辦事處、鎮人民政府的組織指導下，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后未提請組織召開業主大會的，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。未成立新一屆業主委員會的，按規定移交給社區居民委員會。不及時移交的，街道辦事處、鎮人民政府應當協調督促其移交。

第二十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：

㈠因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

㈡限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

㈢依法被追究刑事責任，無法履行委員職責的；

㈣法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

㈠以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

㈡拒不履行委員職責的；

㈢業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的；

㈣違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

㈤因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給業主委員會。

第三十條　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第三十一條　業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第三章 新建物業配套建筑與設施設備

第三十二條　物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第三十三條 規劃部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當要求建設單位按規定配置物業服務用房。

物業服務用房的配置應當符合下列規定：

㈠建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米；

㈡具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地上建筑，方便物業管理活動的正常使用。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米。

物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

第三十四條　住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于50平方米；住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

第三十五條　按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

第三十六條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

第三十七條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

專業經營單位或者建設單位安裝的水表、電表、煤氣表、熱量表等計量器具必須經過法定計量檢定機構檢定合格。未經檢定或檢定不合格的，不得安裝。計量器具使用期限屆滿的，應當由專業經營單位負責換裝經強制檢定合格的計量器具。

住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。專業經營設施設備的建設資金，統一并入城市基礎設施配套費，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第三十八條　本辦法實施前住宅小區內專業經營設施設備未按規定移交專業經營單位的，按規范改造后，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

第三十九條　專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

各級政府和專業經營單位主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第四十條 物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備，屬于相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。

第四十一條 規劃、住房城鄉建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、房產管理等部門和專業經營單位的意見。

第四章 前期物業管理

第四十二條　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業，物業服務企業依據與建設單位簽訂的前期物業服務合同進行的物業管理。

按照房地產開發與物業管理相分離的原則，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。

投標人少于3個或者物業規模較小的，經區縣房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十三條　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向區縣房產管理部門備案。

第四十四條　鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

第四十五條　建設單位確定前期物業服務企業后15日內，應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第四十六條　前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業服務企業的，業主和物業服務企業應當繼續履行前期物業服務合同。

第四十七條　建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十八條　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報區縣房產管理部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

第四十九條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

㈠生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置；

㈡雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

㈢小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置；

㈣在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶計量裝置；

㈤電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

㈥按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；

㈦小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

㈧按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設；

㈨按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

㈩住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

(十一)鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格；

(十二)法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、規劃、房產管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

第五十條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第五十一條　建設單位應當在區縣房產管理部門、街道辦事處、鎮人民政府的監督下，與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續，按規定向其移交物業服務用房和下列資料：

㈠竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

㈡設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

㈢鍋爐、電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質量證明書、監督檢驗報告等相關安全技術檔案；

㈣物業質量保修文件和物業使用說明文件；

㈤業主名冊；

㈥物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會；尚未成立業主委員會的，移交給轄區社區居委會或街道辦事處、鎮人民政府。

鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

第五十二條　物業服務企業承接物業時，發現物業共用部位、共用設施設備與原規劃設計不符或者存在質量問題的，應當書面通知建設單位及時整改。建設單位整改不及時或者整改后仍未達到規定要求的，由建設單位承擔相應責任。

第五十三條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第五十四條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第五章　物業服務企業與物業服務

第五十五條　物業服務企業是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第五十六條　物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

物業服務企業應當對聘用的工作人員定期進行崗位培訓。

第五十七條　物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

物業服務企業委托專業服務單位或者個人承擔專項服務的，物業服務合同規定的其相關責任不隨之轉移。

第五十八條　房產管理部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

物業服務企業應當向房產管理部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第五十九條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第六十條　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務內容主要包括下列事項：

㈠物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

㈡公共綠化的維護；

㈢公共區域環境衛生的維護；

㈣公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

㈤物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

㈥物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

㈦物業服務檔案和物業檔案的保管；

㈧其他物業管理事項。

第六十一條　業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起10日內，向區縣房產管理部門備案。

第六十二條　解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。

物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

㈠移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

㈡提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

㈢移交物業服務用房；

㈣清算預收、代收的有關費用；

㈤法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第六十三條　未經業主大會同意，物業服務企業不得將物業服務用房出租或者擅自改變用途。

第六十四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照價格主管部門會同房產管理部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定，并在物業管理區域內顯著位置公示。

第六十五條　普通住宅前期物業服務費、停車服務費、車位（車庫）租賃費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市房產管理部門制定基準價及浮動幅度，報市人民政府同意后向社會公布。

非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主大會或全體業主與物業服務企業以合同形式約定。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第六十六條　物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

第六十七條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

物業產權轉移或者出租時，業主應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業和業主委員會。

物業產權轉移的，業主應當與物業服務企業、專業經營單位結清相關費用。物業出租的，業主應與物業使用人約定由誰交納物業服務費。約定由物業使用人交納物業服務費的，業主負連帶交納責任。

第六十八條　專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十九條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第七十條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第七十一條　物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。

第六章　物業的使用與維護

第七十二條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為:

㈠損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

㈡違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

㈢侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

㈣擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

㈤隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

㈥堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

㈦占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

㈧賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

㈨法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告相關部門。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第七十三條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

第七十四條　業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

第七十五條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第七十六條　業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當在開工前持有關材料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約等規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。物業服務企業應對住宅裝飾裝修活動進行巡查，及時發現并糾正違規行為，業主不得拒絕和阻礙巡查工作。

第七十七條　業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修協議。住宅裝飾裝修協議應當包括下列內容：

㈠裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；

㈡允許施工的時間；

㈢廢棄物的清運與處置；

㈣住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

㈤禁止行為和注意事項；

㈥裝修保證金的收取和退還；

㈦違約責任；

㈧其他需要約定的事項。

第七十八條 物業管理區域內的車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

第七十九條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。

第八十條　鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和規劃部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

利用地下空間建設、經營車庫的，規劃部門應當在容積率的認定等方面給予優惠。

第八十一條　業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第八十二條　建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

第八十三條 新建物業實行質量保修金制度。建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%至5%的比例，一次性向房產管理部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經房產管理部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

建設單位履行了法定保修責任的，房產管理部門應當按規定將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

第八十四條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第八十五條　因業主或者物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關法律責任。

第八十六條　物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

第八十七條　業主應當按照國家規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第八十八條　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主、業主委員會、物業服務企業應當予以配合。

第八十九條　專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

第九十條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第九十一條　物業存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，責任人不履行維修養護義務的，由業主委員會委托物業服務企業或者其他維修企業維修養護，費用由責任人承擔。

物業服務企業應建立健全巡查巡檢制度，及時發現查處物業存在的安全隱患，并設置安全防范警示標志，告知相關責任人及時解決處理，或者依據物業服務合同約定以及相關規定及時解決安全隱患問題。

物業維修養護以及解決安全隱患時，有關業主應當予以配合，因相關業主拒絕配合，造成其他業主、物業使用人物業損壞及其財產損失的，相關業主應當承擔賠償責任。

第七章 社區物業管理和舊住宅區物業管理

第九十二條　街道辦事處、鎮人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

第九十三條　房產管理、城管執法、公安、規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

第九十四條　實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、房產管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

㈠業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

㈡物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

㈢物業管理區域內發生的突發事件；

㈣物業管理與社區管理的銜接和配合；

㈤需要協調的其他物業管理事項。

第九十五條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第九十六條　有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第九十七條　區縣人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區的范圍，由區縣人民政府劃定。

舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由區縣政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出按市、區縣政府有關規定執行；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。市及區縣人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

第九十八條　舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

第九十九條　政府提倡舊住宅區實行物業管理。舊住宅區實行物業管理優先選擇由業主大會選聘物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理方式；條件不具備的，由街道辦事處、鎮人民政府組織成立物業服務中心實施簡易物業管理。

舊住宅區物業管理堅持以人為本，堅持“區縣政府負責、部門協調、街道辦事處或鎮人民政府組織和社區居委會落實”的原則，實行“條塊結合，以塊為主，統一管理”的管理體制。

第一百條　未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省市有關規定交納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

第八章　法律責任

第一百零一條　違反本辦法規定，法律、法規、規章有明確處罰規定的，按照其規定執行。

第一百零二條　街道辦事處、鎮政府和規劃、城管執法、公安、住房城鄉建設、房產管理以及其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

㈠在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、房產管理等部門和專業經營單位意見的；

㈡未按照本辦法規定對住宅小區綜合驗收、交接進行監管的；

㈢未按照辦法規定籌備、組織召開業主大會會議的；

㈣挪用物業質量保修金和專項維修資金的；

㈤未按照辦法規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

㈥發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

㈦其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第一百零三條　本辦法由市房產管理局負責解釋。

第九章　附 則

第一百零四條　本辦法自2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。