新余市物業管理辦法

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,為業主提供服務,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條各級人民政府應當建立物業管理績效考核制度,加強對物業管理工作的組織和領導,將物業服務納入服務業發展規劃、社區建設。

第五條市物業管理主管部門負責貫徹執行國家、省、市物業管理有關法律、法規;研究、制定行業管理制度和行業服務標準;負責指導縣(區)物業管理主管部門以及協調其他相關行政管理部門依法開展物業管理相關工作;負責全市物業管理活動的監督檢查工作;法律、法規規定的其他職責。

第六條縣(區)人民政府、管委會應切實履行屬地負責的原則;組織縣(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村民委員會)開展物業管理工作;負責對本轄區物業管理工作的考核,把物業管理工作納入街道辦事處(鄉鎮人民政府)績效考核體系,推進物業管理重心下移;負責本轄區老、舊小區整治改造和無物業管理小區納入物業管理;完成物業管理的其他工作。

縣(區)物業管理主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作;嚴格貫徹國家、省、市有關物業管理的法律、法規并組織實施;指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村民委員會)物業管理工作;牽頭建立本轄區物業管理聯席會議制度和投訴受理制度,協調處理本轄區重大物業矛盾糾紛;加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村民委員會)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓和對無物業管理小區管理指導;完成物業管理的其他工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立本轄區物業管理工作制度;會同縣(區)物業管理主管部門具體指導、監督轄區內業主依法成立業主大會和選舉業主委員會,并監督業主大會和業主委員會依法履行職責;建立物業管理聯席會議制度,依法調解本轄區物業管理糾紛;協調物業管理與社區管理關系;負責無物業管理小區的日常管理。

社區居委會(村民委員會)負責協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)和業務主管部門做好社區物業管理工作;參與和組織本轄區業主大會籌備、召開、選舉;對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調;指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織;協調處理物業管理服務中的矛盾糾紛;社區黨組織按照黨的章程指導物業管理區域成立黨的基層組織,發揮黨組織在小區物業管理中的先進作用。

第七條鼓勵物業服務企業加入物業管理行業協會;物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護市場秩序和公平競爭;促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,推動物業管理行業健康發展。

第八條市公安部門應當做好物業管理區域內治安巡邏及安防系統監督工作,對物業服務企業履行治安巡邏、安防設施配置等情況實施監督檢查;依法查處物業管理區域內偷盜、違規飼養動物等影響公共安全的行為。

市城鄉建設主管部門負責對物業項目建筑工程質量進行監督管理,依法處理房屋建筑質量問題引發的投訴及矛盾糾紛。

市規劃主管部門負責對物業服務用房、車庫(位)等公建配套設施進行規劃審批監督工作。

市價格主管部門負責做好物業服務收費監督管理工作,規范物業服務收費行為,適時調整物業服務收費指導價并定期公布;受理價格政策咨詢和投訴舉報。

市城市管理部門應當依法查處違章改建搭建建筑物或構筑物、侵占公共部位、破壞公共綠地等違法違規行為,查處小區及周邊噪聲、亂倒裝修裝飾垃圾等行為。

市人民防空主管部門應當做好物業管理區域內人民防空工程、人民防空通訊警報設施和相關功能用房的監督管理工作,對違規情況提出處理意見。

市市場監督管理部門負責物業區域內電梯、壓力容器等特種設備安全監察工作。

市民政部門負責將小區物業服務納入社區建設指導范圍,負責社區辦公和活動用房的審批和監督工作。

市消防主管部門負責開展消防監督檢查和消防宣傳教育,指導物業服務企業對物業管理區域內的消防設施設備維護管理。

市供水、供電、供氣、通信、郵政等單位負責物業管理區域內相應產權所屬設施設備的管理和維護。

試點供水部門協助無物業管理小區管理部門收取物業服務費,具體細則由相關部門另行制定。

第二章業主、業主大會和業主委員會

第九條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住,經業主本人書面授權,享有前款規定的業主權利。

第十條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則,支持物業服務企業按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)遵守國家和省、市有關房屋裝飾裝修的規定;

(五)不得損害公共利益和他人合法權益;

(六)按時交納物業服務費用,將房屋租賃信息報送房地產登記部門和物業服務企業,將房屋交易信息報送物業服務企業;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十一條一個物業管理區域內,房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的,建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面報告。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區,十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面要求。

第十二條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內,會同物業所在地的縣(區)物業管理主管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內公告。

籌備組由業主、建設單位代表、物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業管理主管部門、社區居委會(村民委員會)代表組成。籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

籌備組中的業主代表,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者社區居委會(村民委員會)組織業主推薦產生。

第十三條籌備組成員應當符合以下條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)具有一定的組織能力和必要的工作時間;

(三)本人及其直系親屬未在本物業管理區域提供物業服務的企業及下屬企業任職;

(四)無索取、非法收受開發建設單位、物業服務企業財物及利益的行為;

(五)無泄露業主資料用于與物業管理無關活動的行為;

(六)無因違法犯罪被追究刑事責任的情形。

籌備組成員中的業主代表還應當依法繳納物業服務費、按時交納住宅專項維修資金。

第十四條籌備組應當履行下列職責:

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,提出業主委員會成員候選人名單;

(六)制定業主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開首次業主大會會議。

籌備組履行職責的期限,到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十五條業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘、解聘物業服務企業;

(五)擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)依法決定改變共有部分的用途;

(九)決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用;

(十)法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。

第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,或者網絡實名投票等記名投票方式進行表決。采用網絡實名投票方式的,應當使用統一公布的電子投票系統。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議采用書面征求意見或者網絡實名投票形式的,應當將征求意見結果在物業管理區域內公告不少于十五日。

業主大會決定本辦法第十五條第五項至第八項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本辦法第十五條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前,應當事先征求其所代表的業主意見,并在業主大會會議上如實反映。

第十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次,具體安排由業主大會議事規則確定。

有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)有百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

第十九條業主委員會負責執行業主大會決定的事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督專項維修資金的使用;

(五)督促業主按時交納物業服務費用;

(六)監督管理規約的實施;

(七)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(八)勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十條業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當會同縣(區)物業管理主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會,并選舉產生業主委員會。

業主委員會可設置主任、副主任,主任、副主任在全體委員中選舉產生。業主委員會委員數額,根據物業規模大小確定。建筑面積五萬平方米以下的物業,業主委員會成員設五人,建筑面積五萬平方米以上的,最多不超過十一人,業主委員人數應當為單數。

業主委員會候選人人選,由所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村民委員會)征求有關各方意見后確定,也可由十名以上的業主聯合提名候選人,但只能一次性推舉一名。

業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十一條業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,履行業主義務;

(四)熱心公益事業,責任心強,公道正派,廉潔自律;

(五)具有一定的組織能力和文化水平。

第二十二條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向物業所在地的縣(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案:

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告原備案單位。

第二十三條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任負責召集,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意。

第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

第二十五條業主委員會應當建立定期接待制度,及時了解業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄,并妥善保管。

業主委員會應當建立信息公開制度,按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況;接受業主查詢所保管的物業管理信息。

第二十六條業主委員會任期由業主大會議事規則決定,對需要換屆的業主委員會,任期屆滿六十日前,應當開始籌備召開業主大會會議進行換屆選舉,選舉產生新一屆業主委員會。無正當理由逾期未換屆的,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當協調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

新一屆業主委員會產生后,原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共有的財物移交新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。

第二十七條業主委員會成員有下列情形之一的,由業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其成員資格:

(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;

(二)不履行成員職責的;

(三)利用成員資格謀取私利的;

(四)違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費用以及有其他違反管理規約和侵害其他業主合法權益行為的;

(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

第二十八條業主大會與業主委員會開展工作的活動經費和業主委員會成員的報酬,從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔,具體辦法和標準由業主大會決定,并報物業所在地的縣(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

第三章前期物業管理

第二十九條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理;招投標的專家評委應當在市物業管理主管部門專家評委數據庫中抽取。

投標人少于三個的,經物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業。

第三十條建設單位出售新建房屋之前,應當制定臨時管理規約,并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時,應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認,并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規約,不得損害購房人的合法權益。

建設單位應當將業主臨時管理規約向物業買受人明示和說明。

建設單位、物業服務企業應當自簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十五日內,向物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門備案。

第三十一條建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二的標準,在物業管理區域內配置物業管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,業主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業管理用房應當按照下列標準建設:房屋內墻面應當涂刷內墻涂料,頂棚應當吊頂或涂刷涂料,地面鋪設瓷磚,衛生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具,供水供電等應當具備正常使用功能;小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的,應當在物業管理用房內預留端口,具備正常使用功能。

物業管理用房應當為地面以上的獨立使用、能夠確權的房屋,具備通風、采光條件和水、電使用功能。沒有配置電梯的物業,物業管理用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、地下室、車庫(棚)、架空層、夾層和人防工程等以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業管理用房。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主,無償專用于物業管理、服務工作,不得挪作他用。核發房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時,在房地產登記簿中注明物業管理用房面積和房號以及物業的其他共有部分,但不頒發產權證書。業主有權查詢。

物業管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、租賃、轉讓和抵押。物業交付時,物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管。

第三十二條在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會或社區居委會(村民委員會)。

第三十三條物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄,發現問題應當書面告知建設單位,并向物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告有關情況,建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。

第三十四條建設單位在房屋交付時,應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書,并按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任,在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四章物業管理服務

第三十五條鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業;采用招投標方式選聘物業服務企業的,專家評委由縣(區)物業管理主管部門監督指導抽取。

物業服務項目實行項目經理責任制;物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起十五日內,將物業服務合同和項目經理相關信息報市、縣(區)物業管理主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

物業服務合同應當包括下列事項:

(一)物業管理區域的范圍及基本情況;

(二)物業服務合同期限;

(三)物業服務質量標準;

(四)物業服務費用的收取標準和方式、公布物業服務費用收支情況的時間;

(五)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(六)環境衛生清掃保潔和公共綠化及其設施的養護、管理;

(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏,以及管理視頻監控裝置等維護小區秩序、安全防范事項;

(八)車輛的停放管理;

(九)物業維修、養護、更新、改造費用的管理;

(十)物業服務、財務檔案和物業檔案的保管;

(十一)物業服務合同終止、解除條件;

(十二)雙方約定的其他物業管理事項;

(十三)違約責任。

物業服務企業應當履行下列義務:

(一)以服務業主為宗旨,提高服務質量和水平;

(二)按照物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務;

(三)定期向業主公布物業服務費用的收支情況;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文體活動;

(六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

(七)為業主提供水、電、氣維修等便民有償服務;

(八)協助調解業主間的物業糾紛;

(九)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第三十六條市、縣(區)物業管理主管部門完善物業服務企業信用考核制度,建立物業小區、物業服務企業信用檔案等統一的監管信息平臺。

物業服務企業及其從業人員未按照規定或者合同約定提供服務,存在以下失信行為的,應當記入誠信檔案失信名單:

(一)騙取、挪用或者侵占維修資金的;

(二)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

(三)采用偽造業主表決票、暴力脅迫、輸送利益等手段惡性競爭物業服務項目的;

(四)物業服務合同依法解除后,拒不退出物業服務項目的;

(五)泄露業主信息的;

(六)對業主、物業使用人進行惡意騷擾,采用暴力行為打擊報復的;

(七)存在其他失信行為的。

物業從業人員列入失信人員名單的,物業企業應當對其予以處理。

第三十七條物業服務企業可以根據物業服務合同的約定,聘請專業經營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養護、檢測,清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第三十八條物業服務企業應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)社會治安綜合治理的有關規定,協助做好物業管理區域內的安全防范工作,制定安全防范應急預案,對突發性事件應當采取應急措施,及時報告有關主管部門和相關單位,并協助做好救助工作。

物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,不得侵害公民的合法權益。

物業服務企業應當對進出物業管理區域的外來人員和車輛進行登記,并定時對物業管理區域進行巡邏。對物業管理區域內安裝的視頻監控裝置,物業服務企業應當派人監視,并按照國家和本省有關規定保存相關數據。物業管理區域內出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施,物業服務企業應當定期維護,確保其正常運行。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第三十九條物業服務合同期限屆滿的三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會對續聘或者另聘物業服務企業作出決定,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的,業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業在物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當提前三個月書面告知業主委員會。物業服務合同終止前,物業服務企業不得擅自停止服務。

物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。

第四十條物業服務合同終止時,物業服務企業應當向業主委員會交還下列資料和財物:

(一)本辦法第三十二條規定的資料;

(二)物業管理用房;

(三)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

(四)物業服務期間業主出資配置的固定設施設備;

(五)其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業服務企業承接物業時,業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物,不得拒交。

第四十一條縣(區)物業管理主管部門應當建立物業管理投訴受理制度,對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴,應當自受理之日起十五日內進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的,應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第四十二條縣(區)人民政府、管委會應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

物業管理聯席會議由縣(區)物業管理主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)召集,城市管理、公安等部門、社區居委會(村民委員會)、物業服務企業、專業經營者、業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

(三)物業服務合同履行過程中出現的重大問題;

(四)物業服務企業在變更交接過程中出現的問題;

(五)其他需要協調解決的重大事項。

第五章物業的使用和維護

第四十三條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

業主、物業使用人和物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地,損害業主的共同利益。

第四十四條利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場(位)或者從事租賃等活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

第四十五條物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。

第四十六條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當確保消防通道和道路暢通。

第四十七條業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規定以及管理規約,禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;

(六)擅自改變暗埋、燃氣管線等;

(七)挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施;

(八)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

業主、物業使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、遮陽罩等設施的,應當保持物業的整潔、美觀,防盜網應當安裝在窗戶內側。

第四十八條業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。

業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間,物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查,業主、物業使用人應當予以配合。

第四十九條業主、物業使用人應當合理、正當地使用物業,禁止下列行為:

(一)違反法律、法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

(三)擅自擺設攤點,無序停放車輛;

(四)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光;

(五)在建筑物構筑物、或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫刻畫;

(六)亂倒垃圾,堆放雜物,高空拋物;

(七)違反規定飼養動物,影響物業管理區域的衛生和業主正常生活;

(八)占用消防車通道、妨礙消防車通行;

(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第五十條物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、使用過程中有違反國家和省、市有關規定以及管理規約行為的,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第五十一條發生下列緊急情況時,物業服務企業應當立即采取應急防范措施,并制定維修、更新方案,同時向業主委員會報告:

(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;

(二)消防設施損壞,消防機構出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險的;

(四)屋頂或者外墻滲漏等情況,影響房屋使用和安全,經有資質的鑒定機構出具證明的。

前款規定涉及維修費用需要動用專項維修資金的,業主大會成立前,物業服務企業應當持有關材料,報物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門審核同意,并經具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中直接列支;已經成立業主大會的,物業服務企業應當持有關材料,向業主委員會提出列支專項維修資金,由業主委員會審核同意,報物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門備案,并經具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中列支。市、縣(區)物業管理主管部門應當及時劃撥專項維修資金。

發生本條第一款所列情形,未按照規定實施維修、更新或者改造的,物業所在地的市、縣(區)物業管理主管部門可以組織代為維修,維修費用在專項維修資金中列支。

第五十二條物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

第五十三條鼓勵既有多層住宅加裝電梯,但應當符合規劃、建設、特種設備、消防管理等法律、法規和技術規范,具體細則另行制定。

第六章物業服務收費

第五十四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第五十五條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價;其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

物業服務收費實行政府指導價的,市、縣(區)價格主管部門應當會同同級物業管理主管部門,根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,適時制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業應當按照市、縣(區)價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

第五十六條住宅類物業服務收費按房屋產權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的,以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權屬證書的,按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

住宅的儲藏室、車庫不得計入公共性服務費的計費面積之內,但改變設計用途的除外。

第五十七條業主應當自物業交付之日次月起交納物業服務費。

經業主同意,物業服務企業可以預收物業服務費,但預收時間一般不得超過一年(業主同意的除外)。

物業產權發生轉移的,原業主應當結清物業服務費。

第五十八條物業尚未出售或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的,物業服務費由建設單位交納。

符合交付條件的物業,物業買受人逾期不辦理交付手續的,物業服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續次月起由物業買受人交納。

第五十九條住宅交付后空置情形的物業服務費繳納可以由物業行業協會結合本地實際,依法科學制定具體標準并公示。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費,不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。

業主未按時交納物業服務費,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟,經生效司法判決和仲裁裁決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第六十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意,并依法辦理有關手續。

物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在物業服務合同中約定。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有,由業主大會決定其使用方式和用途,未作決定的,主要用于補充專項維修資金或者折抵物業服務費。

物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的,除扣除相應的管理費和稅費外,不得挪作他用。管理費的扣除比例由雙方約定。

第六十一條裝修、維修、檢修工程產生的垃圾應當按照市有關規定堆放到指定的地點。統一委托物業服務企業處理,清運費由業主與物業服務企業協商確定。清運費標準由由市價格主管部門會同市物業管理主管部門制定指導價意見。

第七章無物業管理小區管理

第六十二條本辦法所稱無物業管理小區,是指建成時間較長、配套設施缺失、整體環境較差、物業服務企業沒有進駐服務,靠社區、單位、業主自治等方式管理的小區及零星樓幢。

第六十三條縣(區)人民政府、管委會應當加大對無物業管理小區改造投入,結合創建文明城市和棚戶區改造目標任務推動無物業管理小區更新改造工作,對房屋年久失修、存在安全隱患的無物業管理小區納入棚戶區改造計劃;對基礎設施損壞、環境臟亂差的無物業管理小區納入老舊小區改造范圍。

第六十四條縣(區)人民政府、管委會應當推動轄區內街道辦事處(鄉鎮人民政府)成立物業管理辦公室,承擔無物業管理小區管理的監督指導和組織實施;街道辦事處(鄉鎮人民政府)推動轄區內社區居委會(村民委員會)成立社區物業服務站,推進無物業管理小區納入物業管理范圍,并為無物業管理小區提供衛生保潔為主要內容的物業服務。

第六十五條對無物業管理小區的管理應按照分類管理,區別對待,因地制宜的原則,采取專業化物業管理、單位自行管理、業主自主管理、社區組織管理等多種方式。

對具備一定規模,基礎設施相對齊全的無物業管理小區,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織、指導、協調召開小區業主大會,選舉業主委員會,選聘物業服務企業實施管理。

單位自治管理和業主自治管理小區由單位和業主委員會自行聘請人員管理,管理標準應達到以保潔、保安等為主要目標的物業服務,滿足業主的基本需求。

無人管理的老舊小區和零星樓幢,由社區物業服務站采取網格化劃片聘請專業物業服務企業或自行聘請人員兩種管理方式實施物業管理。社區物業服務站應當根據創建文明城市網格化劃分、小區規模、公共設施設備情況劃分無物業管理小區管理區域。

第六十六條無物業管理小區物業服務內容應根據房屋、環境、配套設施設備等現實狀況,提供保障居民日常生活的基礎性服務。具體服務內容和服務標準由街道辦事處(鄉鎮人民政府)會同縣(區)物業管理主管部門根據實際情況制定。

無物業管理小區物業服務收費標準實行動態管理,由縣(區)價格主管部門會同縣(區)物業管理主管部門根據服務內容、服務標準、物價指數變動情況、城鎮居民人均可支配收入等情況制定。

第六十七條無物業管理小區物業服務費用由業主承擔,各網格化幫扶單位按網格化工作要求進行幫扶。

探索建立街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村民委員會)做好無物業管理小區物業服務費的統計和協助收取工作。

第八章法律責任

第六十八條有下列情形之一的,由城市管理部門依照國務院《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等有關規定予以處罰:

(一)建設單位不按規定配置物業管理用房的;

(二)未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的;

(三)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(四)建設單位未將工程建設資料移交的;

(五)建設單位未進行前期物業管理的;

(六)建設單位、公有住房售房單位未設立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的;

(七)物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務的;

(八)建設單位、物業服務企業未按時將物業服務合同和臨時管理規約報送備案的;

(九)物業服務合同終止后,物業服務企業拒不退出的;

(十)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

第六十九條物業服務企業違反價格法律、法規的,由政府價格主管部門依據相關價格法律、法規予以處罰。

第九章附則

第七十條本辦法自印發之日起施行。《新余市人民政府辦公室關于進一步加強城區物業管理工作的意見》(余府辦發〔2015〕65號)同時廢止。