盤錦市物業管理條例

第一章 總 則

第一條　為了進一步規范物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造和諧有序的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條　物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理和政府監管相結合的原則。

第四條　市、區（縣）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理工作納入城市管理體系，鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業服務水平。

第五條　市住房和城鄉建設行政主管部門負責本市物業管理工作的指導、監督和管理工作。

區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區內物業管理工作的指導、監督和管理工作。

市、區（縣）其他相關部門按照各自職責，依法做好物業管理相關的監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）負責組織、指導和監督轄區內物業管理活動的相關工作。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鎮人民政府）開展物業管理活動。

第二章　業主和業主組織

第六條　業主應當按照法律、法規等相關規定，實名參加住宅小區物業自治管理活動，行使權利、履行義務。

第七條　首次業主大會會議應當成立籌備組。籌備組中業主代表的推薦辦法由街道辦事處（鎮人民政府）根據具體情況制定，并事先通過公告等方式告知全體業主。推薦辦法應當明確規定業主代表任職條件、名額分配方式、推選程序和候補程序等。

第八條　新建物業首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。老舊住宅小區首次業主大會會議的籌備經費由區（縣）人民政府承擔。老舊住宅小區的范圍由區（縣）人民政府確定并公布。

建設單位應當在辦理商品房預售證前，將籌備經費存入街道辦事處（鎮人民政府）指定的銀行賬戶。

籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處（鎮人民政府）,并在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于該住宅小區的物業管理。

第九條　業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼等應當按照財務要求建賬、入賬，并定期在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

經百分之二十以上業主提議，業主大會可以決定委托有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼等相關財務收支情況進行審計，并向全體業主公示審計報告。

在業主大會議事規則中可以規定對任期內和離任的業主委員會成員進行經濟責任審計。

第十條　業主委員會是業主大會選舉產生的自治組織，履行法定職責和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會主要履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主合法權益；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）監督管理業主共有收益；

（七）審核需要業主分攤的費用；

（八）督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；

（九）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（十）調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）受業主大會委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁或者訴訟；

（十二）業主大會賦予的其他職責。

第十一條　業主委員會應當向業主公示下列情況和資料，隨時接受業主查詢：

（一）管理規約和業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有道路、場地用于停放車輛的車位（庫）處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第四項、第七項規定的事項每年至少在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示，第五項、第六項規定的事項每半年在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。

第十二條　住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第十三條　物業管理委員會由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，由業主以及街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮人民政府）在業主中推薦產生。

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。

第十四條　物業管理委員會自成立之日起三十日內應當將成立情況書面告知物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門。

第十五條　物業管理委員會應當依法履行職責。

物業管理委員會代行業主委員會職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起解散，并于七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續。

第三章 前期物業和物業服務

第十六條　建設單位選聘物業服務企業從事前期物業服務的，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，向物業所在地的區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

（一）建設單位工商營業執照；

（二）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件（包括土地使用批件或其他權屬證明材料、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、物業管理區域劃分意見書和物業服務用房證明）；

（三）招標公告或者投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）臨時管理規約；

（六）委托代理機構的應當提供招標代理委托合同；

（七）法律、法規規定的其他資料。

第十七條　新建商品住房交付使用前，建設單位應當向物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門申請交付使用核驗，取得《商品住房交付使用條件確認書》后方可交付使用。辦理商品住房交付使用核驗時，應提供下列資料：

（一）商品房銷（預）售許可證；

（二）遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信等開通文件，采取臨時性措施的，提供相關部門的證明文件；

（四）項目按照規劃要求需配建的教育、醫療、環衛、人防、物業服務用房及其他商業服務和管理等公共服務配套設施的移交承接手續；公共服務配套設施不能與項目同步建設、同步交付使用的，開發建設單位應當提供可供過渡使用的相應配套設施，并出具書面承諾書（承諾書包含公共服務配套設施交付使用的時間、交付使用時應當達到的標準等內容）；

（五）物業管理區域內的道路、綠化工程完成情況的書面報告書；

（六）與前期物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；

（七）法律、法規、規章和政策規定的其他資料。

未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房，不得交付使用。

未取得《商品住房交付使用條件確認書》的建設單位，向買受人交付房屋的，應當承擔相應的法律責任，并承擔自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認書》期間的物業服務費。

第十八條　新建物業在交付使用十五日前，建設單位和物業服務企業應當在物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）監督指導下，邀請居（村）民委員會、業主代表參加，按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備等進行承接查驗。

建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第十九條　新建物業在承接查驗二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構和設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信等準許使用文件；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；

（六）業主名冊；

（七）物業管理區域內各類建筑物、構筑物和設施設備的清單；

（八）承接查驗所必需的其他資料。

建設單位未能在規定期限內全部移交前款所列資料的，應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體期限。

物業服務企業接收前款所列資料，應當建立檔案。

第二十條　物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門辦理備案：

（一）物業服務合同（前期物業服務合同）；

（二）管理規約（臨時管理規約）；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

符合備案條件的，區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門應當向物業服務企業出具物業管理項目備案證明。

物業服務企業應當在備案后十五日內將備案情況，在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。

第二十一條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價，其他物業服務收費實行市場調節價。

市、縣價格行政主管部門應當會同住房和城鄉建設行政主管部門制定物業服務收費政府指導價，并向社會公布。

第二十二條　業主大會決定自行管理或者選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止二十日前，在物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，向業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理如下交接手續：

（一）物業承接查驗檔案；

（二）物業服務期間形成的有關物業及設施設備運行、保養、維修、改造的有關資料及物業服務檔案；

（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

（四）物業服務期間配置的固定設施設備；

（五）在物業服務期間產生的業主信息資料；

（六）清算后的預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（七）實行酬金制的，應當移交管理期限內的賬本、憑證等全部財務資料；

（八）法律、法規規定的應當移交的其他資料。

向新選聘的物業服務企業辦理交接手續時，應當在業主委員會的監督確認下進行。

第二十三條　業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費。業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置書面告知等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，可以申請按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由，減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準，限制業主合理使用共用設施設備和共用部位；不得以停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費等方式，強迫業主交納物業服務費。

第二十四條　實行酬金制的物業服務企業應當于每年第一季度向業主委員會書面報告上一年度物業服務合同履行情況和物業服務費等物業項目收支情況，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于三十日的公示。業主提出質詢的，物業服務企業應當及時答復。業主大會或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

實行包干制的物業服務企業應當于每年第四季度向業主委員會書面報告共用設施設備運行狀況，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于三十日的公示。

第二十五條　物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，制定物業管理區域內的安全防范和突發事件應急預案，做好公共秩序維護工作。

第二十六條　實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當及時向街道辦事處（鎮人民政府）、區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門及相關部門報告：

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在短時間內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的；

（三）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定的；

（四）發生重大傷亡事件的；

（五）其他影響業主、物業使用人正常生活的重大事件。

第四章　物業的使用與維護

第二十七條　物業管理區域內共有道路、場地屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自出售、附贈或者出租。

確需占用業主共有道路、場地用于停放車輛，應當由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。物業服務企業代為收取的，扣除管理成本后歸全體業主共有。

物業服務企業應當將車輛場地占用費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。

業主對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

公安、消防、搶險、救護、環衛、城市管理等車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。

規劃、公安交警、消防等部門應當加強對物業管理區域內停車位施劃的指導。

第二十八條　物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當按照設計文件在實地標注，并向全體業主開放。建設單位不得將停車位出售、附贈，法律、法規另有規定的，從其規定。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第二十九條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示計量值向其收取費用（未安裝供熱計量器具的除外），不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執行居民使用價格標準。洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣、用熱除外。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按照約定支付手續費，但接受委托的物業服務企業，不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位應當承擔最終用戶計量器具外的戶外管線或者其他設施的維修、養護責任。

第三十條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）擅自改變建筑物及其附屬設施用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設施；

（九）飼養烈性犬、大型犬，從事犬只養殖活動（養犬重點管理區內）；

（十）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十一）違反規定停放車輛；

（十二）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十三）違反規定飼養家畜家禽；

（十四）違反規定種植果樹、蔬菜；

（十五）違反規定在樓道內堆放雜物；

（十六）法律、法規及管理規約（臨時管理規約）禁止的其他行為。

物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置公示前款規定的禁止行為；有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關部門報告；相關部門接到報告后，應當及時依法處理。

第三十一條　物業保修期滿后，發生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅專項維修資金的，由業主委員會或者居（村）民委員會、相關業主提出應急處置方案；或者由物業服務企業提出建議，經業主委員會或者居（村）民委員會、相關業主同意，報送市、區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門于三個工作日內審核同意后使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防、監控設施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面（含屋檐、陽臺）有空鼓、開裂、脫落危險的；

（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支，使用情況在物業管理區域內顯著位置向相關業主進行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第五章 監督管理

第三十二條　市住房和城鄉建設行政主管部門主要履行下列職責：

（一）監督、檢查、指導和協調各區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門開展物業管理工作；

（二）制定業主大會、業主委員會指導規則和物業服務等級標準，制定首次業主大會會議籌備經費管理、物業招標投標、住宅專項維修資金、物業服務企業及物業服務企業項目負責人信用管理等規定；

（三）建立物業管理行政監督管理綜合平臺和物業管理信用信息平臺；

（四）負責住宅專項維修資金監督管理工作；

（五）建立分級培訓體系，組織物業管理相關培訓，促進業主自治和提高物業管理及服務水平；

（六）制定管理規約（臨時管理規約）、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同等示范文本；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第三十三條　區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門主要履行下列職責：

（一）監督指導街道辦事處（鎮人民政府）履行物業管理職責；

（二）監督指導前期物業服務企業招標投標等活動；

（三）按照職權劃分監督管理住宅專項維修資金；

（四）負責商品住房交付使用核驗；

（五）負責物業管理區域資料、前期物業招標、前期物業服務合同、物業承接查驗協議、業主大會成立決議、業主委員會選舉決議和物業服務合同的備案；

（六）負責定期開展物業服務質量專項檢查，物業服務企業及項目負責人信用信息征集、核查和監督管理工作，并接受查詢；

（七）負責物業檔案的建立及管理；

（八）組織培訓街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會成員；

（九）監督檢查建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查建筑裝飾裝修活動；

（十）監督檢查供水、供氣、供熱等活動；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

第三十四條　街道辦事處（鎮人民政府）主要履行下列職責：

（一）監督指導物業承接查驗工作；

（二）指導首次業主大會會議籌備組、業主大會和業主委員會的成立，監督指導業主大會、業主委員會履行職責；

（三）組織成立物業管理委員會；

（四）負責召集物業管理協調會議，調解物業管理糾紛；

（五）采集業主、業主委員會、物業服務企業及物業服務企業項目負責人信用信息，組織調查業主滿意度；

（六）責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法違規決定；

（七）負責原物業服務企業撤離后，新物業服務企業選聘前的應急管理；

（八）法律、法規規定的其他職責。

街道辦事處（鎮人民政府）應當配備專（兼）職人員具體負責物業管理工作。

第三十五條　市、區（縣）相關部門做好下列工作：

（一）城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查；

（二）國土資源行政主管部門負責在辦理不動產登記時，注明物業服務用房建筑位置、面積等事項；

（三）城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變物業使用性質、損壞綠地、違反城鄉容貌和環境衛生管理規定等行為；

（四）價格行政主管部門負責規范物業服務收費，監督檢查價格公示，查處違規收費等行為；

（五）公安機關負責治安、犬只飼養管理等行為；

（六）工業和信息化行政主管部門負責協調電力部門對電力設施進行維修、更新、養護和管理，協調處理因電力引起的矛盾糾紛；

（七）環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物等監督檢查；

（八）消防行政主管部門負責監督物業服務企業對共用消防設施的維護管理，依法查處占用消防通道、毀壞消防設施等行為；

（九）人民防空行政主管部門負責監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為；

（十）通信管理部門負責監督管理新建物業通信配套設施建設及共享使用等工作；

（十一）其他相關部門按照法律、法規規定的職責負責物業管理相關工作。

第六章　法律責任

第三十六條　違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

第三十七條　違反本條例第十七條第一款規定，建設單位將未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房交付使用的，由城市管理行政執法部門責令限期補辦手續，并按照每套商品住房銷售額處千分之二以上千分之五以下的罰款，但每套商品住房處罰金額不得超過三萬元。

第三十八條　違反本條例第二十二條規定，物業服務企業未在規定時間內移交有關資料的，由城市管理行政執法部門責令限期改正，予以警告；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第三十九條　違反本條例規定，住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他相關部門及其工作人員在物業管理活動中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附　則

第四十條　本條例自2019 年 5月1日起施行。