8月8日下午，省發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布通知，公布了新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該辦法由陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)，自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。
原陜西省物價(jià)局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2014〕85號(hào)）以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2012〕128號(hào)）同時(shí)廢止。
堅(jiān)決取消強(qiáng)制向業(yè)主收取公攤耗能費(fèi)等
省發(fā)改委工作人員介紹，新《辦法》共5章31條，主要內(nèi)容有三方面：
1、明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵及計(jì)費(fèi)方式
按照國(guó)家有關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成，將電梯、景觀等共用共有設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檢測(cè)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取。
規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收時(shí)間，以及房屋、車位空置期間的費(fèi)用減免政策。
2、明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理方式
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為屬地管理。成立業(yè)主大會(huì)之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由各市、縣依據(jù)《辦法》并結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則（標(biāo)準(zhǔn)）。
3、明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為規(guī)范與監(jiān)督管理
堅(jiān)決取消不合理收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，結(jié)合我省正在實(shí)施的居民用電“抄表到戶”政策，明確水電氣暖專營(yíng)單位、物業(yè)公司、業(yè)主各自承擔(dān)的維修（費(fèi)用）責(zé)任。堅(jiān)決取消物業(yè)公司強(qiáng)制向業(yè)主收取的公攤耗能費(fèi)、砸墻費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等不合理的自定收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)公司清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾，委托物業(yè)公司清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。
保障業(yè)主對(duì)相關(guān)事宜的知情權(quán)。要求物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，車位屬性，以及物業(yè)公司名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)以及價(jià)格舉報(bào)電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明及公示的費(fèi)用。同時(shí)按要求定期將利用、占用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫(kù)以及進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)歸屬全體業(yè)主的收益據(jù)實(shí)公布。
業(yè)內(nèi)專家點(diǎn)評(píng)：新辦法確實(shí)有不少亮點(diǎn)
新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》公布后，業(yè)內(nèi)專家何志恒第一時(shí)間看了全文。他表示新辦法確實(shí)有不少亮點(diǎn)。
1、明確了收停車服務(wù)費(fèi)要接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托
原文：停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。
點(diǎn)評(píng)：這個(gè)規(guī)定明確了停車服務(wù)費(fèi)要接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，按照停放服務(wù)合同約定收取費(fèi)用，解決了過(guò)去只在門(mén)口設(shè)道閘、控制進(jìn)出、沒(méi)有服務(wù)、本質(zhì)收取業(yè)主共有場(chǎng)地占道費(fèi)的所謂“停車管理費(fèi)”問(wèn)題。
2、要漲物業(yè)費(fèi)須成立業(yè)委會(huì)，有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立
原文：成立業(yè)主大會(huì)之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
點(diǎn)評(píng)：明確了成立業(yè)主大會(huì)之前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，成立之后實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。也就是說(shuō)，想要漲物業(yè)費(fèi)必須要成立業(yè)主大會(huì)，這有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的成立，有利于逐步理順長(zhǎng)期以來(lái)存在的質(zhì)價(jià)不符問(wèn)題。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任
原文：未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外再單獨(dú)收取相關(guān)費(fèi)用，各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。
點(diǎn)評(píng)：明確了管道（線）維修的責(zé)任和費(fèi)用劃分，有利于推動(dòng)專營(yíng)單位向終端用戶收取費(fèi)用，解決長(zhǎng)期以來(lái)存在的水電暖等代收代繳與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁問(wèn)題，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平改善和提升，有利于化解物業(yè)服務(wù)矛盾。
4、縮短空置房計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，由連續(xù)六個(gè)月調(diào)整為1個(gè)月以上
原文：經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)下調(diào)。
點(diǎn)評(píng)：縮短了過(guò)去辦法規(guī)定的連續(xù)六個(gè)月空置房計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正、合理合法地收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既減輕了業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)，也有利于化解物業(yè)矛盾。
5、自備供暖小區(qū)采暖結(jié)束后必須公布收支情況
原文：自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營(yíng)單位提出收費(fèi)方案（政府對(duì)供暖補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費(fèi)方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實(shí)收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
點(diǎn)評(píng)：有利于自備供暖（冷）費(fèi)用財(cái)務(wù)透明，有利于化解物業(yè)矛盾。
6、物業(yè)應(yīng)公示承接查驗(yàn)報(bào)告，有利于從源頭化解矛盾
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。
點(diǎn)評(píng)：規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，有利于從根本上促進(jìn)建設(shè)單位有效解決工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，有利于業(yè)主接收合格的房產(chǎn)，有利于化解許多小區(qū)源頭存在的物業(yè)矛盾。
7、明確了共有收益的公示時(shí)間要求，有利于化解矛盾
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入以及成本費(fèi)用（構(gòu)成）支出明細(xì)。
點(diǎn)評(píng)：明確了共有收益的公示時(shí)機(jī)和公示時(shí)間要求，信息透明，有利于化解物業(yè)矛盾。
8、物業(yè)與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開(kāi)
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開(kāi)，不得損害業(yè)主利益。
點(diǎn)評(píng)：上個(gè)采暖季個(gè)別物業(yè)公司被業(yè)主懷疑“偷暖”的事情，讓西安市民印象很深，規(guī)定這一點(diǎn)有助于避免類似情況發(fā)生。
9、不得限制業(yè)主在自有車位停未登記車
原文：同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標(biāo)準(zhǔn)車位的停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠……物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費(fèi)停放未登記車輛。
點(diǎn)評(píng)：對(duì)物業(yè)的不合理做法做了否定，這些規(guī)定很新。
臨時(shí)停車30分鐘之內(nèi)不得收取費(fèi)用
在公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，華商報(bào)曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)報(bào)道，概括了10大亮點(diǎn)，這些亮點(diǎn)包括：1.再次明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，讓業(yè)主知道錢(qián)用在哪里；
2.前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，想提高收費(fèi)就要支持成立業(yè)主大會(huì)；
3.明確了酬金制收費(fèi)方式，為酬金制推廣提供支撐；
4.明確停車服務(wù)費(fèi)成本核算方法，亂收費(fèi)將被遏制；
5.對(duì)節(jié)假日探親停車收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，對(duì)為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費(fèi)；
6.未交付的房屋和停車位，應(yīng)由建設(shè)單位交物業(yè)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)；
7.自備供暖小區(qū)在采暖期結(jié)束后，要向全體業(yè)主公布收支情況；
8.小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告要公示，有利于減少建設(shè)單位遺留問(wèn)題；
9.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等公示時(shí)間，不得少于一個(gè)月；
10.“只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)”，嚴(yán)肅查處并納入失信企業(yè)名單。
華商報(bào)記者對(duì)照剛發(fā)布的辦法發(fā)現(xiàn)，除了“對(duì)節(jié)假日探親停車收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，對(duì)為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費(fèi)”這一條有改動(dòng)外，其他亮點(diǎn)都有保留。
這一點(diǎn)改動(dòng)后的相應(yīng)內(nèi)容規(guī)定：“鼓勵(lì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，對(duì)臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)限定單日收費(fèi)最高上限。”“下列車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費(fèi)用：
（一）臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)的車輛；
（二）執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；
（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無(wú)障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。
公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，華商報(bào)還報(bào)道了專家提出了6點(diǎn)建議。
專家提出的“明確共有收益可用于保修期滿后的維修和更新、改造”的建議雖然未被寫(xiě)入，但在第二十五條有相關(guān)規(guī)定：“利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
對(duì)征求意見(jiàn)階段專家提出的其他建議，如“對(duì)小區(qū)共有收益可規(guī)定由政府部門(mén)委托審計(jì)事務(wù)所審計(jì)”“鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算”等仍未寫(xiě)入。
為什么要制定新《辦法》？
物業(yè)公司收費(fèi)行為不規(guī)范
隨意收取公攤耗能費(fèi)
車位權(quán)屬及公共收益等不明晰
省發(fā)改委工作人員介紹，首先是定價(jià)權(quán)限發(fā)生了變化。2018年，經(jīng)省政府同意，國(guó)家發(fā)改委審核，《陜西省定價(jià)目錄》（2018版）規(guī)定，普通住宅小區(qū)（多層、高層）前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“停車服務(wù)費(fèi)”）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)市、縣人民政府制定。
其次，群眾對(duì)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意見(jiàn)較大。我省現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策文件主要有兩個(gè)，即《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2014〕85號(hào)）和《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2012〕128號(hào)），均實(shí)施超過(guò)5年，其部分內(nèi)容已不適應(yīng)國(guó)家新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《陜西省定價(jià)目錄》（2018版）相關(guān)規(guī)定。
一是物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費(fèi)。按照現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照水電價(jià)格政策據(jù)實(shí)分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌５珜?shí)際上絕大多數(shù)物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)行“據(jù)實(shí)分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌钡囊?guī)定，而是直接通過(guò)定額或者加價(jià)電費(fèi)等方式向業(yè)主收取，也未向業(yè)主公開(kāi)水電公攤費(fèi)用的計(jì)算方法和詳細(xì)數(shù)據(jù)，業(yè)主對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。
二是物業(yè)公司收費(fèi)行為不規(guī)范。按照規(guī)定，物業(yè)公司如果提供《物業(yè)服務(wù)合同》或者《前期物業(yè)服務(wù)合同》以外的服務(wù)并收費(fèi)的，必須事先征得業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的同意。但在現(xiàn)實(shí)中，部分物業(yè)公司尤其在前期物業(yè)管理期間，在業(yè)主收房之前對(duì)物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策的了解和把握不足時(shí)就與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，還有些開(kāi)發(fā)商采取“物業(yè)交付”等方式引導(dǎo)業(yè)主簽訂增值服務(wù)合同，損害了業(yè)主利益。
三是車位權(quán)屬、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公共收益不明晰。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益歸屬全體業(yè)主。但事實(shí)上部分物業(yè)公司沒(méi)有將公共收益據(jù)實(shí)公示，小區(qū)業(yè)主對(duì)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、車位權(quán)屬等相關(guān)信息一概不知，對(duì)公共收益也了解甚少，無(wú)法保障自身利益。
為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局自3月19日至4月3日，公開(kāi)征求對(duì)《辦法》（征求意見(jiàn)稿）的意見(jiàn)建議，采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員，以及律師、業(yè)委會(huì)代表、物業(yè)公司等多方面意見(jiàn)建議。
