遵義市物業管理辦法(草案征求意見稿)

第一章 總則

第一條【立法宗旨】為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，營造和諧有序的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《貴州省物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本辦法適用于本市行政區域內的物業管理服務及監督管理活動。

第三條【管理原則】物業管理活動應當遵循權利與義務相一致，實行業主自治、屬地管理、政府指導和監督相結合的原則。

第四條【體系機制】市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，將物業管理工作納入社會治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

倡導綠色物業管理和智慧物業管理，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網絡化物業管理的新模式。

第五條【黨組織指導監督】業主大會、業主委員會和物業服務企業等應當在黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動，建立健全社區黨組織領導下的居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。

引導和支持業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會成員，發揮先鋒模范作用，依法履行職責。

第六條【信用體系】市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，建立健全物業服務企業信用檔案，對物業服務企業實行動態管理，定期向社會公布信用信息評價結果。

第七條【物業管理信息平臺】市物業管理行政主管部門應當建立包括電子數據投票系統在內的統一的物業管理信息平臺，與房地產主管部門實現物業管理信息和不動產登記信息的實時共享。

建設單位、業主大會、業主委員會、物業服務企業等物業管理各方應當通過物業管理信息平臺，將業主、業主大會、物業服務、信用檔案、物業專項維修資金、物業安全管理等物業管理信息依法予以公開，并對信息的及時性、完整性和準確性負責。

第二章 監督管理

第八條【部門職責】市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行以下職責：

(一)研究制定和宣傳物業管理相關政策措施;

(二)指導和監督縣(市、區)物業管理行政主管部門的物業管理工作;

(三)依照職權制定物業服務質量標準和技術規范;

(四)指導、監督和管理物業管理招投標活動;

(五)負責住宅專項維修資金的指導和監督;

(六)負責物業服務企業信用管理;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第九條【部門職責】縣(市)區人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行以下職責：

(一)指導和監督鄉鎮人民政府、街道辦事處的物業管理工作;

(二)負責物業管理招投標備案和采用協議的方式選聘物業企業的審批工作。

負責物業管理區域的備案和調整，物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

(三)負責住宅專項維修資金的歸集、使用和監管;

(四)負責建立物業管理糾紛調解機制，處理物業管理投訴;

(五)組織開展轄區內物業管理項目的調查，建立相關物業管理檔案;

(六)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法開展物業管理相關活動;

(七)定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業、項目負責人的信用信息征集、核查和監管工作，并接受查詢。

(八)負責對街道辦事處和鄉鎮人民政府的物業管理工作人員、業主委員會成員的培訓工作;

(九)法律、法規規定的其他職責。

第十條 【街道鄉鎮職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣(市)區人民政府物業管理行政主管部門指導下，履行以下職責：

(一)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉，并做好業主委員會備案工作;

(二)指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;

(三)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(四)協調和監督物業服務企業的交接;

(五)協調和監督老舊小區物業管理;

(六)責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定;

(七)法律、法規規定的其他職責。

社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

第十一條【其它有關部門職責】市、縣(市、區)相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：

(一)公安機關負責對物業服務企業履行治安、消防安全職責情況實施監督檢查，依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為;

(二)規劃國土行政主管部門負責業主共有物業權屬劃分及登記，對物業管理區域內物業服務用房等配套設施規劃審查監督;

(三)環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物等監督檢查;

(四)建設行政主管部門負責物業管理區域內房屋建筑工程質量保修、供水、供氣、供熱的監督管理，依法查處擅自變動房屋建筑主體和承重結構的違法行為;

(五)發展和改革部門應當做好物業服務收費政策研究和制定工作;

(六)城市綜合管理行政主管部門負責亂設攤點、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規養犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務業油煙污染等綜合執法監督檢查;

(七)市場監督管理部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設備的安全監察,依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為;

(八)人民防空主管部門負責人防工程設施相關的違法行為監督檢查;

(九)水務行政主管部門負責供水、排水等監督檢查。

其它有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業管理的相關工作。

第十二條【行業自律】物業管理相關行業協會應當加強行業自律，規范服務行為，調解行業內部爭議，促進物業服務企業誠信經營，推動行業健康有序發展。

提倡和鼓勵物業服務企業加入物業管理協會。

第十三條【分類監管制度】市、縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、業主委員會委員、物業管理項目負責人信用信息檔案，將物業管理不良行為、行政處罰決定等有關信息進行記錄并通過物業管理信息平臺予以公布。

市物業管理行政主管部門應當按照法律法規的有關規定，根據有關單位和人員的信用信息記錄等情況實施分類監管，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。分類監管的具體實施辦法，由市物業管理行政主管部門另行制定。

第十四條【聯席會議制度】街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立聯席會議制度，聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務企業、物業管理專家等參加，協調處理轄區內下列物業管理中的有關事項：

(一)前期物業管理階段的突出問題;

(二)業主委員會不依法履行職責的問題;

(三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;

(四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

(五)需要協調解決的其他突出問題。

第三章 業主和業主組織

第十五條【業主定義】房屋的所有權人為業主。

尚未辦理所有權登記，但基于房屋買賣、繼承、贈予、拆遷或者征收等法律行為已經合法占有該房屋的人認定為業主。

業主在物業管理活動中，依法享有權利、履行義務。

第十六條【其他物業使用人】物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條【業主大會及業主委員會】物業管理區域內全體業主應當依照國務院《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》規定的法定程序設立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展物業管理有關的活動。

未成立業主大會的，在發生物業企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項時，由所在的街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

一個物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第十八條【業主大會籌備】籌備組組織成立業主大會時，可以物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的名義向不動產登記機構提出查詢或者核實業主身份的請求，不動產登記機構應當及時予以協助。

鄉鎮人民政府、街道辦事處可以通過政府購買服務的形式，選聘法律、會計、評估等相關專業服務機構或人員參與業主大會籌備事務，協助籌備組完成業主大會成立等相關事項。

籌備組籌備召開首次業主大會會議的經費由物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處承擔。

業主大會設立之日起，業主大會籌備組自行解散。

第十九條【業主大會籌備組成員條件】籌備組中的業主代表應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)健康狀況能夠滿足籌備組工作需要;

(三)按時足額交納前期物業服務費及其他相關費用;

(四)按規定交存專項維修資金;

(五)無違法搭建建(構)筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為;

(六)無非法接受減免物業服務費及相關費用，收受或者索取建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的財物的行為;

(七)無非法占用公共區域或者共用設施設備的行為;

(八)本人及其配偶、直系親屬未在本物業管理區域建設單位或者物業服務企業從事管理工作的;

(九)無其他危及建筑物安全、損害其他業主合法權益的行為。

第二十條【業主小組】同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。

第二十一條【業主決策信息系統】業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。

一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

本市建立業主決策電子投票系統，由市物業管理行政主管部門負責建設及維護。

第二十二條【業主委員會成立】業主委員會由業主大會依法選舉產生，是業主大會的執行機構，接受業主大會及業主監督。業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，由五至十一人單數組成。

業主委員會設主任一名，由業主委員會從委員中選舉產生。鼓勵和支持符合條件的社區黨員通過規定的程序參選業主委員會主任。

第二十三條【業主委員會登記備案】業主委員會應當自產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并同時在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上：

(一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員及候補委員名單和身份證明;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主委員會辦公場地、電話等聯系方式;

(五)業主大會會議表決結果及決議。

業主認為業主委員會公示(備案)事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請核實，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內，采用在物業管理區域內顯著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進行核實，并根據核實情況作出處理決定。

第二十四條【業主委員會性質和職責】業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督。業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，向業主大會報告工作;

(二)執行業主大會的決定，處理業主大會的日常管理事務;

(三)編制業主大會年度財務預算方案、決算方案;

(四)擬訂業主大會內部管理制度及共有物業、共有資金的管理與使用辦法;

(五)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(六)擬訂物業服務企業招標方案;

(七)擬訂物業服務內容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準;

(八)制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計帳簿、財務報表等有關文件及印鑒;

(九)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(十)督促業主、物業使用人遵守管理規約、繳納物業管理費及其他費用，追繳業主拖欠的物業管理費、專項維修金;

(十一)調解業主、物業使用人、物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(十二)配合鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

(十三)制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關檔案供業主查詢;

(十四)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會可以根據業主大會決定聘請執行秘書、財務人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會議事規則規定。

第二十五條【業主委員會禁止事項】業主委員會不得有下列行為：

(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同;

(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;

(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

第二十六條【業主委員會解散】業主委員會有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以組織召開業主大會會議，由業主大會會議決定是否解散業主委員會：

(一)嚴重侵害業主合法權益的;

(二)嚴重影響社區安定及公共秩序的;

(三)不按照規定履行業主委員會職責的;

(四)違反財務管理、工作檔案和印章管理制度，情節嚴重的。

業主大會會議決定解散業主委員會的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第二十七條【分期選舉】劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合業主大會成立法定條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十八條【業主委員會印章管理】業主委員會辦理備案后手續后，可持備案證明向公安機關申請制業主大會印章和業主委員會印章，并且街道辦事處報送印章印樣。

第二十九條【共有資金審計】鼓勵實行業主委員會及委員任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定，審計由業主監事會或業主大會指定的業主負責組織，審計費用列入業主共有資金支出項目，審計結果應當予以公示。業主大會應當委托監事會或其他機構每年不少于一次對共有資金、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。

業主對共有資金、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議、提議審計的，經業主大會會議表決通過后，業主大會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。

業主大會、業主委員會、業主委員會委員、物業服務企業等應當對共有資金審計予以配合，不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第三十條【物業管理委員會】物業管理區域有下列情形之一且未經全體業主共同決定實施自行管理的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以組織成立物業管理委員會，作為臨時機構代行業主委員會職責：

(一)具備設立業主大會條件但未設立的;

(二)換屆選舉小組在九十日內未能組織選舉產生新一屆業主委員會的;

(三)業主大會會議決定解散業主委員會，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在九十日內未能組織選舉產生新一屆業主委員會的。

第三十一條【報告】街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自物業管理委員會成立之日起十日內，將成立情況書面告知物業所在地縣(市、區)人民政府住房城鄉建設行政主管部門。

縣(市、區)人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導。

第三十二條【物業管理委員會的職責】物業管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規的規定，就物業管理區域內共同管理事項征求全體業主意見，形成決定。

物業管理委員會應當推動召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。

物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續后解散。

第四章 前期物業管理

第三十三條【前期物業定義】前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業所開展的物業管理。

建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并按規定進行備案。

第三十四條【前期物業服務企業選聘要求】前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當通過招投標選聘物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面前期物業服務合同。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業，經市物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第三十五條 【社區組織辦公服務用房】新建物業服務區域，每300至1000戶建設單位應當配建一處組織辦公服務用戶，配建標準按0.2平方米/戶計算，社區辦公室服務用房應與住宅開發項目同步設計、同步建設、同步驗收，原則上應與社區服務中心集中配置，并無償交所在地鄉鎮人民政府(街道辦)統一使用管理。

第三十六條【臨時管理規約】建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對以下事項作出約定：

(一)物業共用部位、共用設施設備的移交和查驗;

(二)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規定;

(三)業主的權利與義務;

(四)違反臨時管理規約應當承擔的責任;

(五)臨時管理規約依法應當約定的其他事項。

臨時管理規約不得侵害物業買受人合法權益。

臨時管理規約的效力至首次業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第三十七條【承接查驗條件】建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業承接查驗工作。

實施承接查驗的物業，應當具備下列條件:

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

(六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(七)法律、法規規定的其他條件。

第三十八條【承接查驗資料】物業現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準許使用文件;

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業服務用房清單;

(六)業主清冊;

(七)園林施工圖紙及樹種清單;

(八)物業管理所必需的其他資料。

未能移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內完成移交工作。

第三十九條【承接查驗協議】物業承接查驗應當簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第四十條【承接查驗費用和責任】物業承接查驗的費用，由建設單位承擔。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和物業正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第四十一條【承接查驗備案】物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續：

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗有關的文件。

第四十二條【前期物業服務企業退出】業主大會會議或業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共有部門查驗交接，前期物業服務企業應當按照約定的期限退出物業管理區域，并配合選聘的物業服務企業接管，并移交本辦法第三十八條第一款規定的相關資料。

第四十三條 前期物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶，并按照前期物業服務合同約定公布收支情況。前期物業服務合同未約定的，至少每半年公布一次收支情況。

業主委員會設立賬戶的，物業服務企業應當按照合同約定的時間和方式將屬于業主共有的資金轉入業主委員會賬戶;前期物業服務合同未約定的，物業服務企業應當在業主委員會設立賬戶之日起十五日內將屬于業主共有的資金轉入業主委員會賬戶。

物業服務企業將屬于業主共有的資金轉入業主委員會賬戶后，仍應當公示利用共有部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的分配和移交情況。

前期物業服務企業未經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，不得處置業主公共收益。

第五章 物業管理服務

第四十四條【物業服務企業】從事物業服務活動的企業應當依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。

物業服務企業登記機關應當在物業服務企業核準登記之日起五日內，將企業信息共享給同級物業管理行政主管部門。

市外物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當到市物業管理行政主管部門辦理備案手續。

第四十五條【招投標平臺】本市建立統一的物業管理招標投標平臺，為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。

提倡業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。

第四十六條【物業服務企業誠信檔案制度】市物業管理行政主管部門應當完善物業服務企業誠信檔案制度，物業服務企業及其從業人員未按照規定或者合同約定提供物業服務，存在以下嚴重失信行為的，應當記入誠信檔案失信名單：

(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

(二)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

(三)采用偽造業主表決票、暴力脅迫、輸送財物等手段惡性競爭物業服務項目的;

(四)物業服務合同依法解除后，拒不退出物業服務項目的;

(五)泄露業主信息的;

(六)對業主、物業使用人進行惡意騷擾，采取暴力行為打擊報復的。

物業從業人員列入嚴重失信人員名單的，物業服務企業應當對其予以處理;物業服務企業自列入嚴重失信企業名單之日起兩年內，不得在本行政區域從事物業管理服務工作。

第四十七條【物業服務合同】業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并按規定進行備案。

物業服務合同應當載明下列內容：

(一)物業的基本情況;

(二)物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項;

(三)物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用;

(四)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法;

(五)雙方的權利義務;

(六)違約責任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件;

(七)與物業服務有關的其他事項。

第四十八條【物業服務公開】物業服務企業應當將下列信息予以公示：

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

(四)公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。

第四十九條【項目負責人】物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主委員會并予以公示。更換項目負責人的方式由物業服務合同約定。

項目負責人的履職情況記入信用信息檔案。

第五十條【委托要求】除清潔、綠化、保安、電梯維護管理等專業服務外，一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上或者地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

第五十一條【物業服務收費指導】物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

業主大會成立之前的普通住房、保障性住房(別墅除外)物業服務收費實行政府指導價;業主大會成立之后的住宅區及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價;物業服務企業接受業主委托提供物業服務合同以外的特約服務費實行市場調節價。

實行政府指導價的住宅區公共性物業服務收費，由市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門根據物業服務等級指導標準、物業服務企業成本、居民經濟承受能力等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，向社會公布。

第五十二條【物業收費原則】物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標準和方式由物業服務合同約定;實行政府指導價的，應當在指導價范圍內確定。

物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意;沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第五十三條【交費義務】物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。

業主逾期不交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟。經生效司法判決確認后仍不履行的，可以申請人民法院強制執行并按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第五十四條【物業轉讓】業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

業主在處分本物業管理區域內不動產時，應當向物業買受人出具交納物業服務費用的證明。

第五十五條【物業服務企業對違法行為的制止和報告義務】對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十六條【物業服務企業的安全防范義務】物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第五十七條【物業使用人的權利義務】物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第五十八條【合同終止退出】物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起三十日內與業主大會辦理物業管理交接，退出物業管理區域。

物業服務企業辦理物業管理交接，應當移交下列資金、資料和物品：

(一)共管賬戶內業主共有資金結余;

(二)物業服務用房;

(三)物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關完整資料;

(四)利用共有物業經營的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料;

(五)其他應當移交的資金、資料和物品。

物業服務企業拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業管理區域的，業主大會應當及時向街道辦事處、社區居委會和區主管部門報告，并可向轄區內公安機關請求協助;物業服務企業有破壞設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

第五十九條【強制退出和移交】物業服務合同終止后，物業服務企業不得以業主欠交物業管理費用或者對業主大會、業主委員會、籌備組及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。

物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。

第六十條【老舊小區簡易物業服務組織的組建】老舊小區或者開放的住宅樓由鄉鎮人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業主委員會，并選聘物業服務企業進行服務;無法選聘的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應負責或委托社區(村)居(村)民委員會組建簡易物業服務組織視情提供相應的準物業服務。

老舊小區的具體標準由縣(市、區)人民政府制定。

第六十一條 建立物業服務第三方評估制度。業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構開展物業承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第六章 物業的使用與維護

第六十二條【房屋裝修時業主及物業服務企業的告知義務】業主或者非業主使用人進行物業裝修的，應當事先告知物業服務企業，并不得違反物業裝修的有關規定。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主或者非業主使用人應當予以配合。

第六十三條【配套建筑及設施設備交付】新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

(四)按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

(九)法律、法規規定的其他條件。

第六十四條【改變公共建筑及共用設施的程序】物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第六十五條【業主、物業服務企業對于公共道路、場地的占用、挖掘規則】業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第六十六條【專業經營設施設備】建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

第六十七條【管線等共用事業設施維護責任】供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

供水、供電、供氣企業以樓內分戶計費表為界，負責界限以外(含計費表)的管線及設備的維修、養護。

采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第六十八條【居民用水用電價格標準及范圍】物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執行居民用水用電價格標準。

第六十九條【維修資金交存】住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交存專項維修資金。

業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業，由建設單位在辦理房屋產權初始登記時存入住宅專項維修資金專戶。

不動產登記機構在進行不動產權登記時，應當核驗專項維修資金繳存情況。

第七十條【人防工程】物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照人防主管部門要求設置人防工程標識牌。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主、物業使用人開放，按照“誰受益、誰負責”的原則，由人防工程停車位的使用費收取方負責維修養護。

第七十一條【應急維修】發生下列緊急情況時，業主委員會或者物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并及時修繕：

(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;

(二)消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況;

(四)其他影響安全的緊急情況。

發生前款所列情形，物業服務企業應當及時向業主委員會、街道辦事處和區主管部門報告相關緊急情況，并提請進行應急維修。業主委員會未及時作出決定或物業服務企業未及時修繕的，業主可以提請街道辦事處要求區主管部門書面通知業主大會和物業服務企業限期修繕;區主管部門書面通知限期修繕;逾期不修繕的，街道辦事處可以組織代為修繕，維修費用在專項維修資金中列支。

物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關危險房屋的管理規定處理。

第七十二條【專項維修資金】一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價比例的百分之二，在辦理該物業項目國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。市政府應當根據物業不同類型，分別制定各類物業建筑安裝工程總造價標準，并向社會公布。

日常收取的專項維修金由業主在繳納物業管理費時一并繳納，業主大會決定將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的，由業主大會或者物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶;業主大會決定不將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的，該物業管理區域內日常收取的專項維修資金由業主大會自行依法管理。日常收取的專項維修資金交納標準及具體管理辦法，由市主管部門另行制定。

第七十三條【專項維修資金用途】物業專項維修資金用于物業保修期滿后共有物業的安全檢測鑒定、維修、更新、改造，除本辦法第七十二條規定的應急維修情形外，業主大會可根據專項維修資金的相關規定，自行決定物業專項維修資金的使用范圍和具體項目。

第七十四條【專項維修資金存儲】市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。

第七十五條【專項維修資金續籌】物業專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的，業主大會應當續籌物業專項維修資金，續籌的資金應當不低于首期歸集的專項維修資金數額。

第七十六條【專項維修資金返還】業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓，業主無權要求業主大會返還物業專項維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，依據業主大會或者建設單位的申請，應當將物業專項維修資金余額退還業主。

第七十七條【專項維修資金分攤】物業專項維修資金的使用按照下列規定執行：

(一)物業全體共有部分所需費用，由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔;

(二)物業部分共有部分所需費用，由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

物業共有部分被人為損壞的，其修繕費用由侵權責任人承擔。

第七十八條【專項維修資金使用規則】業主或者業主大會決定物業專項維修資金的使用。

物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當經該部分共有物業總建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。

業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，應當經與會業主所持投票權數三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意。

物業維修工程預算或者竣工結算金額超過十萬元的，其預算、結算報告須經具有造價咨詢等相應資質的第三方機構予以審核。主管部門按審核確認的金額辦理撥付手續。物業維修工程不得隨意拆分以規避第三方審核。

除緊急維修外，未將日常收取的專項維修資金全部移交物業專項維修資金專戶的物業管理區域，應經業主大會結清并同意后，方能申請首期歸集的物業專項維修資金的使用。

物業管理區域實行業主自行管理的，物業專項維修資金的使用規則由市主管部門另行制定。

第七章 法律責任

第七十九條【一般規定】違反本辦法規定的行為，法律、法規有規定的，從其規定。未作出處罰規定的，按照本辦法的處罰規定執行。

第八十條【建設單位違反招投標規定的行政責任】違反本辦法第三十四條規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第八十一條【建設單位的法律責任】違反本辦法的規定，建設單位以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處3萬元以上5萬元以下罰款，并列入失信企業名單，由有關部門實施聯合懲戒。

第八十二條【物業服務企業的法律責任】被解聘的物業服務企業有下列行為之一的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案;逾期不改正的，處兩千元以上兩萬元以下罰款：

(一)在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，不維持正常的物業管理秩序的;

(二)在業主委員會選聘新的物業服務企業后未向業主委員會或者未在業主委員會監督下履行交接義務的;

(三)未在規定期限內撤出物業管理區域，且拒不移交有關資料、拒不撤出物業管理區域的;

(四)對電梯、消防等共用設施設備維護保養不當導致存在安全隱患或者無法正常使用的。

第八十三條【物業管理主管部門工作人員違法犯罪的刑事和行政責任】有關行政管理部門負有直接責任的主管人員和其他直接責任人有下列情形之一的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分：

(一)未按照規定履行監督管理職責的;

(二)未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(三)對物業服務活動中的投訴舉報，不及時受理、依法處理的;

(四)發現違法行為不及時查處的;

(五)違法實施行政處罰的;

(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。