吉林省物業(yè)管理條例全文2016-2017吉林省最新物業(yè)管理條例實施細則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條物業(yè)的使用、服務及管理應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權益，遵循公開公平、誠實信用、服務規(guī)范的原則。

第四條鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條新建成的居住小區(qū)應當實行物業(yè)管理，原有的居住小區(qū)、非住宅房屋應當逐步實行物業(yè)管理。

第六條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，具體工作可以委托物業(yè)管理機構負責。

縣級以上人民政府與物業(yè)管理活動有關的其他部門，在各自的職責范圍內(nèi)，依法做好與物業(yè)管理相關的工作。

第七條鼓勵業(yè)主通過委托或者聘用物業(yè)職業(yè)代理機構或者代理人行使物權，維護自身權益。物業(yè)職業(yè)代理機構從業(yè)人員或者代理人應當具備法律、財務、工程、管理等相關專業(yè)知識，具有良好的職業(yè)道德和社會責任感。

第八條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人參加行業(yè)協(xié)會。行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律和行業(yè)培訓，建立行業(yè)服務、協(xié)調(diào)、激勵和懲戒機制，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、健康發(fā)展。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權人為業(yè)主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業(yè)主。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上，或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

符合前款規(guī)定條件的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及時組織成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條首次業(yè)主大會召開前，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會應當指導業(yè)主，成立業(yè)主大會籌備組（以下稱籌備組），負責首次業(yè)主大會的籌備工作。

籌備組成員由業(yè)主代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十二條籌備組負責以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式（書面或者集體會議）和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會上的投票權；

（三）擬定業(yè)主委員會候選人推薦辦法并組織推薦候選人；

（四）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》；

（五）其他準備工作。

籌備組應當將本條箭款所列事項，在首次業(yè)主大會召開的30日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十三條業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知異議人。

第十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第十五條業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會或者代表業(yè)主主張權利。

第十六條業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為奇數(shù)，連選可以連任，因故離任的，由業(yè)主大會選舉補充。

第十七條在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)，原業(yè)主委員會向新業(yè)主委員會移交相關資料。

第十八條業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況確定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的津貼。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會認為物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)管理活動中，損害業(yè)主合法權益的，可以代表業(yè)主依法維護權益。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應當符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并進行公告。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，或者從事其他與物業(yè)管理無關的活動。

第二十一條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將物業(yè)管理區(qū)域名稱和業(yè)主委員會成員名單向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十二條業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起10日內(nèi)辦理變更備案。

第二十三條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的成員在其管理的區(qū)域內(nèi)居住的，不能作為該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會成員。

第二十四條管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第二十五條業(yè)主委員會成員有下列情況之一的，終止其資格：

（一）喪失履行職責能力的；

（二）無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會會議3次以上的；

（三）提出辭職的；

（四）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（五）違章搭建的；

（六）無正當理由拒付物業(yè)服務費的；

（七）不按規(guī)定或者《管理規(guī)約》交存物業(yè)專項維修資金的；

（八）業(yè)主大會決定需要終止業(yè)主委員會成員資格的其他情形。

決定終止業(yè)主委員會成員資格的程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條業(yè)主委員會有下列情況之一的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，可以重新選舉業(yè)主委員會：

（一）集體以書面形式提出辭職的；

（二）委員人數(shù)不足半數(shù)的；

（三）長期不履行職責的。

第二十七條業(yè)主委員會召開會議，應當由業(yè)主委員會主任召集和主持，業(yè)主委員會主任因故不能履行職責的，由業(yè)主委員會副主任召集和主持；業(yè)主委員會主任或者副主任無正當理由不召集和主持業(yè)主委員會會議的，由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主委員會成員召集和主持。

業(yè)主委員會成員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有超過半數(shù)委員出席，并可邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會派員列席。

第三章前期物業(yè)管理

第二十八條建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施前期物業(yè)管理的，應當與其簽訂前期物業(yè)服務合同，并在申請房屋預、銷售許可證時，向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交。

第二十九條建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。

成立業(yè)主大會并制定管理規(guī)約時，業(yè)主臨時管理規(guī)約同時失效。

第三十條建設單位在建設工程竣工時，應將國家規(guī)定的相關資料報縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

物業(yè)共用部位、共用設施設備查驗接收的具體辦法，由省建設行政主管部門制定。

第三十二條在居住小區(qū)詳細規(guī)劃中，應當明確物業(yè)管理用房的具體位置、面積。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之四配置，不足一百平方米的按一百平方米配置。

建設單位應當按照居住小區(qū)詳細規(guī)劃確定的位置和面積建設物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房應當是可以獨立使用的房屋（不合地下室）。物業(yè)管理用房產(chǎn)權為全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人不得改變其用途。

物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用物業(yè)管理用房的，應當向所有人交納使用費，其交費數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務合同中約定。

第三十三條建設單位申請房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記，應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關材料。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積等同時進行登記。

第四章物業(yè)管理服務

第三十四條縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，在街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域：

（一）獨立的小區(qū)；

（二）位置相鄰可以統(tǒng)一管理的小區(qū)；

（三）設施、設備相對獨立的建筑物。

第三十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理區(qū)域應當遵守以下規(guī)定：

（一）成立一個業(yè)主大會、業(yè)主委員會；

（二）選聘一個物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理；

（三）訂立一個管理規(guī)約；

（四）業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。

第三十六條物業(yè)管理服務內(nèi)容由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務合同中約定，收費項目應當與服務內(nèi)容一致。

第三十七條市（州）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，應當在核發(fā)后30日內(nèi)向省建設行政主管部門備案。省建設行政主管部門應當自接到備案材料之日起10日內(nèi)，將備案企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、被投訴情況在省級網(wǎng)站公布。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立并實行物業(yè)服務企業(yè)信用檔案管理制度。

第三十八條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的成員進行物業(yè)管理法律及相關知識的培訓。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的機動車停車場、停車位，應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行。

第四十條車主對車輛有保管要求的，由車主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人另行簽訂保管合同。

第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變。確需改變房屋用途的，應當征得利害關系人同意，并依法辦理有關手續(xù)。

第四十二條物業(yè)服務企業(yè)因故選擇退出物業(yè)服務時，應當在退出前30日內(nèi)用公告方式書面告知業(yè)主。

第四十三條業(yè)主大會因故不能召開，無人實施物業(yè)管理，嚴重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可依據(jù)本辦法的規(guī)定組織業(yè)主自治；也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，費用由受益人承擔。

第四十四條居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。

第四十五條供水、供電、供氣、供熱等部門應當向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取費用。在向最終用戶提供服務之前產(chǎn)生的損耗由經(jīng)營單位承擔。

第五章物業(yè)服務收費

第四十六條普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他住宅物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人協(xié)商確定實行市場調(diào)節(jié)價或者政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第四十七條物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務合同中約定價格。

第四十八條物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權的價格主管部門應當會同縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并及時公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在浮動幅度范圍內(nèi)，在物業(yè)服務合同中約定。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同以外的服務項目，服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，但政府制定指導價格的除外。

第五十條業(yè)主辦理入住手續(xù)后，應當承擔其后發(fā)生的物業(yè)服務、采暖等相關費用。

房屋具備入住、使用條件，建設單位應當向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知，業(yè)主應當在接到書面通知后30日內(nèi)辦理相關入住、使用手續(xù)。業(yè)主接到書面通知后無正當理由不辦理入住、使用手續(xù)的，其入住時間以建設單位向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知時間為準。

第五十一條業(yè)主將物業(yè)出租、出借的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，物業(yè)服務費用由物業(yè)使用人交納或者代為交納，業(yè)主負連帶責任。

物業(yè)出售或者更名的，應當與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人結清物業(yè)服務費用。

第六章物業(yè)使用與維護

第五十二條單項工程質(zhì)量驗收合格，能滿足基本入住、使用條件的住宅，方可入住。

第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止從事下列活動：

（一）擅自變動建筑主體和承重結構；

（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用設施設備；

（三）擅自改變共用部位，共用設施設備的用途；

（四）擅自搭建建筑物、構筑物；

（五）未經(jīng)利害關系人和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人同意設置營業(yè)攤點；

（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（七）排放污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標準噪聲；

（八）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（十）傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。

第五十四條供水、供電、供氣、供熱、排水經(jīng)營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：

（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

第五十五條未封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)衛(wèi)部門負責。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人負責，垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

第五十六條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位委托，維修、養(yǎng)護相關設施設備以及代收有關費用的，委托人應當支付相關費用。

第五十七條城市供水經(jīng)營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達到國家規(guī)定標準；達不到國家規(guī)定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。

供水經(jīng)營單位供水壓力達到國家規(guī)定標準，仍需進行二次供水，供水經(jīng)營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經(jīng)營單位未收取二次供水費的，由業(yè)主承擔二次供水責任。

第七章物業(yè)專項維修資金

第五十八條物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理工作由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責。

第五十九條物業(yè)專項維修資金應當在銀行專戶存儲，按樓建賬、按戶核算。

物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第六十條物業(yè)專項維修資金的交存標準由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在國家規(guī)定的范圍內(nèi)，經(jīng)測算后，予以公布。

第六十一條物業(yè)專項維修資金自存入銀行專戶之日起按規(guī)定計算利息，利息轉(zhuǎn)作物業(yè)專項維修資金滾存使用，本息每年轉(zhuǎn)存一次。

第六十二條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當定期公示物業(yè)專項維修資金的收支和使用情況，建立物業(yè)專項維修資金查詢系統(tǒng)，實行一戶一卡制，接受業(yè)主對物業(yè)專項維修資金收支和使用情況的查詢。

第六十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，交易雙方對物業(yè)專項維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，物業(yè)專項維修資金剩余部分直接過戶給物業(yè)買受人。

第六十四條物業(yè)滅失的，物業(yè)專項維修資金的剩余部分應當返還業(yè)主。

第六十五條物業(yè)專項維修資金實行分級審計制度。

設區(qū)城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理的物業(yè)專項維修資金由省審計部門負責審計，縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理的物業(yè)專項維修資金由所在市（州）審計部門負責審計。

審計結果應當向社會公布。

第八章投訴與法律責任

第六十六條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)管理服務發(fā)生下列糾紛，可以向縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的；

（二）損壞、隱匿、銷毀應當移交資料的；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共有設施設備所有權或者使用權的；

（六）未按物業(yè)服務合同約定的標準、內(nèi)容提供物業(yè)服務或者支付物業(yè)服務費的；

（七）物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人將一個物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)另行委托給他人管理的；

（八）其他與物業(yè)管理服務有關的糾紛。

第六十七條下列事項的投訴不予受理：

（一）投訴請求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達成協(xié)議的；

（三）有關行政管理部門或者人民法院已經(jīng)受理的；

（四）不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的。

第六十八條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門受理業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人投訴的，應當在10日內(nèi)做出處理，對當事人確有違法不當行為的，應當責令改正，對涉及財產(chǎn)糾紛和人身損害賠償?shù)�，應當進行調(diào)解，調(diào)解不成的，當事人可以通過仲裁或者訴訟方式解決。

第六十九條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責、濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級機關或者有關主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第九章附則

第七十條本辦法自2009年5月1日起施行。