??2015年11月23日在湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議上
湖北省住房和城鄉建設廳廳長尹維真
主任、副主任、秘書長、各位委員：
我受省人民政府的委托，現就《湖北省物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）的有關問題，作如下說明：
一、制定條例的必要性
物業管理與人民群眾生產生活息息相關，對于維護社會穩定，全面建成小康社會，踐行創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮化加快發展，物業管理在經濟新常態下呈現出一些新情況、新問題。一方面，我省物業管理行業發展較快。物業管理類型從住宅延伸到非住宅。截止目前，我省已實施物業管理項目8015個、建筑面積5.18億平方米，其中住宅小區項目6068個、建筑面積4.16億平方米；非住宅小區項目1947個、建筑面積1.02億平方米。全省物業服務企業4142家，其中一級資質57家、二級資質216家、三級資質2531家、暫定級別1338家，注冊物業管理師482人，從業人員總數18.21萬人。全省歸集住宅專項維修資金176.88億元，已使用9.63億元。我省物業管理取得了長足的發展，在改善人們生活和工作環境，解決城鄉就業問題，促進地方經濟社會發展等方面，發揮了積極的作用。
另一方面，廣大城鎮居民對物業管理的要求不斷提高與其存在的矛盾和問題比較突出。一是建設單位遺留問題比較多。有的配套設施設備不健全，有的權屬關系不明確，有的承諾事項不兌現，這在很大程度上直接導致了物業糾紛的產生。二是業主委員會成立難。雖然國務院《物業管理條例》對業主大會的召開和業主委員會的成立作了規定，由于缺乏實施細則，操作性不強，導致多數小區都未成立業主大會和業主委員會。三是物業服務不規范。物業服務企業亂收費、服務差的問題在一些地方還比較突出。四是舊住宅區設施設備年久失修，環境臟、亂、差等問題一直未能得到很好的解決。同時，物業管理體制、車位車庫的權屬劃分、專項維修資金的緊急使用等諸多問題需要規范明確，物業管理中政府與市場、業主和企業、管理與服務的關系問題也需要從地方立法層面上進一步確立。因此，為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務業健康發展，根據上位法的規定，總結我省物業管理實踐經驗，制定出臺《湖北省物業管理條例》顯得尤為迫切和重要。
目前，廣東、山東、江蘇、青海、上海等省、市相繼出臺了物業管理方面的地方性法規，為我省物業管理立法提供了豐富的可供學習的經驗和做法。
二、《條例（草案）》起草過程
在省人大常委會和省政府的高度重視下，《湖北省物業管理條例》立法項目列入了省人大2013年至2017年五年立法規劃和2015年立法計劃項目。去年，我們就成立了由省住建廳、省人大城環委、省政府法制辦、市州物業主管部門及有關專家組成的協調小組和起草工作專班，有序有力的開展立法相關工作。
在省人大常委會王玲副主任的帶領下，省人大城環委還與我廳組成調研組，先后赴武漢、咸寧、黃岡等地就物業管理情況進行了專題調研，省人大常委會部分組成人員還先后到香港和澳門進行了學習考察，形成了物業管理專項調研報告，為加快推進我省物業管理立法工作提供了理論和實踐支撐。
按照科學立法、民主立法的要求，我們在認真學習上位法、充分借鑒兄弟省市相關立法經驗的基礎上，先后多次召開專題座談會、立法論證會，充分吸收社會各界人士、專家學者、物業服務企業、廣大業主、以及政府相關部門的意見建議，經過數易其稿，形成了《湖北省物業管理條例（草案）》送審稿，于今年年初上報到省政府。之后，省政府法制辦及時在政府法制網上公開征求了意見，并組織赴省內外進行了專題調研。針對廣大業主和服務企業關注的熱點難點問題，10月中旬又組織召開了業主、物業服務企業及建設單位代表和政府部門、律師、教授、媒體記者參加的立法聽證會。在充分聽取各方意見的基礎上，經反復研究，十易其稿，形成了《條例（草案審議稿）》，于11月2日提請省政府常務會議審議通過，并按照審議意見修改完善，形成了本次省人大常委會審議的草案。
三、需要說明的幾個問題
《條例（草案）》共八章七十八條，包括總則，物業管理區域與相關配置，業主、業主大會及業主委員會，前期物業管理，物業管理服務，物業的使用與維護，法律責任，附則等內容。
（一）關于物業管理體制。為了解決業主委員會成立難，業主自治制度不能有效執行等現實問題，按照上位法的規定，考慮到物業管理是社區建設的重要組成部分，在借鑒了武漢、宜昌等城市近年來發揮街道辦事處和社區居委會屬地指導協調物業管理的成功經驗后，我們在草案中明確了街道鄉鎮的相關責任，規定其負責組織和指導本轄區內的小區成立業主大會、選舉業主委員會，督促業主大會和業主委員會履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理和社區建設的關系（第四條）；建立物業管理聯席會議制度，具體解決物業管理中需要協調的問題（第五條）。縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系（第六條）。通過這些制度的建立，推動物業管理由房產部門單一監管向基層政府統籌協調轉變，推動物業服務由傳統服務向現代服務業轉變，真正融入到社區建設管理服務之中。
（二）關于業主大會與業主委員會。現實執行中，由于缺乏相應的啟動機制，使得首屆業主大會和業主委員會難以召開。草案明確規定了首屆業主大會的籌備成員，設定了籌備程序，細化了啟動流程，解決成立難的問題（第十九條至第二十五條）。針對業主自治運行中表決機制不健全，方式方法落后的問題，創新了業主自治管理模式，對于業主人數超過300人的小區，設定了業主代表大會制（第十八條第三款）；為了保證業委會委員的正常履職，設定了委員候補制度（第三十條）和撤銷資格制度（第三十三條第二款）；為了方便表決和提高公信力，規定房產部門要建立物業管理電子投票信息系統，鼓勵電子投票表決方式（第三條第五項、第二十九條）。
（三）關于供水供電等設施設備配置及責任劃分。長期以來供水、供電等物業附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發小區糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業附屬設施的管理維護責任不明所致。為了防止今后開發建設單位在供水、供電等物業附屬設施配置建設上的隨意性以及專業經營單位逃避附屬設施設備的維護責任，保障水、電、氣等設施設備的使用安全，有效發揮專業經營單位維護管理的專業技術優勢，草案在借鑒山東、江蘇等外省經驗的基礎上，規定應當將專業經營設施設備移交給專業經營單位管理、維護。由于老舊小區專業經營設施設備移交還存在改造等問題，鑒于全省各地經濟發展狀況不同，草案授權由市（州）另行制定具體辦法（第十四條、第十五條、第六十七條和第六十八條）。
（四）關于車位車庫的使用與管理。車位車庫是物業糾紛和矛盾比較集中的問題，主要原因有兩個方面，一是車位車庫的權屬不清，二是車位車庫數量有限，屬于稀缺資源。為此，草案在物權法相關規定的基礎上，進一步明確業主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售（第十六條）；規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，如有富余可以臨時對外出租，但每次租賃期限不得超過六個月（第五十六條）；違反規定出售車位的，由房產部門處以5萬元以上10萬元以下的罰款（第七十條第一項）。該規定在聽證會上獲得各方代表的充分認可。
（五）關于專項維修資金的緊急使用。鑒于國家頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，草案沒有對專項維修資金作專章的規定。現實中專項維修資金的使用是由業主大會決定，但業主大會的召開、決定過程漫長，造成緊急情況下無法用錢，也導致了專項維修資金使用難。為此，草案就專項維修資金的緊急使用開辟了綠色通道，規定可以先行采取應急措施，再行報告并核準（第六十六條）。
