第一章　總則

第一條　為加強城鎮住宅區管理，規范物業管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條　本辦法適用于本市城鎮規劃區域內住宅區的物業管理活動。
第三條　本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設備、設施和相關連的場地等。

本辦法所稱業主，是指物業的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理，是指依法設立的物業管理企業受業主和業主委員會的委托，按照合同對物業進行有償維護、修繕、管理以及提供相關服務。
第四條　凡具備條件的本市城鎮住宅區均應實行物業管理。物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。
第五條　市房產行政主管部門（以下簡稱市房產部門）是本市物業管理工作的行政主管部門，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家、省和本市有關住宅區物業管理的法律、法規和規章，制定本市有關住宅區物業管理的辦法和規定。
（二）對本市住宅區物業管理進行行業指導、監督與檢查。
（三）對住宅區物業管理企業進行資質審查和業務指導。
（四）對住宅區物業管理資金使用情況進行監督、檢查并負責管理維修專項資金。
（五）對住宅區物業管理人員進行培訓，發放物業崗位證。
（六）組織查處住宅區物業管理中的違法、違章行為，受理有關投訴。
縣（市）房產管理部門是其所在行政區域的住宅區物業管理工作的行政主管部門。
城建、工商、規劃、市政、公安、交通等行政主管部門應按照各自的職責，做好物業管理工作中相關工作的指導和協調。

第二章　業主大會與業主委員會

第六條　一個物業管理區域成立一個業主委員會。業主委員會是在物業管理區域內，代表全體業主以及使用人對物業實施自治管理的組織。業主委員會委員由業主大會或業主代表大會選舉產生。業主委員會應當由業主及業主代表組成。
業主委員會是業主大會和業主代表大會的執行機構。
第七條　業主大會由物業管理區域內全體業主及吸收的若干使用人組成。業主人數比較多的區域，應按比例推選業主代表，組成業主代表大會。住宅按戶推選代表；辦公、企業和商業用房以每１００平方米為一個單位推選一名代表。
業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。業主大會和業主代表大會作出的決定，應當經過半數業主或者過半數業主代表通過。
業主大會或者業主代表大會應當邀請所在地派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第八條　業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉或罷免業主委員會。
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約。
（三）聽取和審議物業管理服務報告。
（四）決定物業管理的其他重大事項。
第九條　業主委員會應當自選舉產生１５日內持下列文件向市（縣）房產部門備案：
（一）業主委員會成立申請書。
（二）業主委員會成員名單。
（三）業主委員會章程。
第十條　業主委員會應當維護全體業主以及使用人的合法權益，履行下列職責：
（一）召開業主大會或業主代表大會，報告物業管理實施情況，制定業主委員會章程。
（二）選聘物業管理企業，簽訂物業管理服務合同。
（三）制定業主公約。
（四）聽取業主以及使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動。
（五）審議物業管理企業對房屋大中修或其他重大改修項目的報告，監督檢查本款前列項目費用支出情況并協助物業管理企業籌集資金。
（六）審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算。
（七）配合物業管理企業監督檢查業主遵守物業管理的規章制度和履行義務情況。
（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十一條　業主公約自業主大會或業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地房產部門備案。
業主公約示范文本由市房產部門制定。
第十二條　業主大會、業主代表大會和業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的業主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三章　物業管理

第十三條　具備下列條件之一的住宅區，可劃定為一個物業管理區域，實行物業管理：
（一）公有住宅建筑面積出售達３５％以上的。
（二）新建商品住宅入住率達６０％以上的。
（三）　已交付使用的物業建筑面積達３５％以上、不足６０％，但使用期限已超過一年以上的。
單棟樓房或數量較少的住宅區，可根據實際情況成立業主小組，實行自治管理。
第十四條　從事物業管理的企業應經市房產部門物業管理資質審查批準后，持物業管理資質證書到工商行政管理機關核準登記注冊并領取營業執照，向物價部門申領收費許可證。
未取得物業管理資質證書、營業執照和收費許可證的企業，不得從事物業管理服務活動。
外地企業在本市從事物業管理服務的，應當取得本市的物業管理資質，辦理工商登記和領取收費許可證。
第十五條　物業管理范圍：
（一）房屋管理
１、維護規劃、設計的嚴肅性，禁止使用單位或個人破壞、改造房屋結構、平面布局。
２、對房屋定期進行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。
（二）環境管理
管理和保護住宅區的環境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和噪聲污染，做好美化環境工作。
（三）衛生管理
１、清掃住宅區的道路、綠化帶和公共場所并保持整潔。
２、及時清運垃圾，對衛生設施進行清理、保潔，保持住宅區衛生。
３、制止飼養家禽、家畜行為（經有關部門批準飼養的犬類除外）。
（四）綠化管理
１、對住宅區進行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進行專業化管理養護。
２、制止破壞住宅區綠化工作行為。
（五）治安管理　
１、住宅小區設巡邏隊。接受公安部門指導，建立住宅安全１１０報警聯網。
２、建立住宅小區安全、防護檔案。
（六）車輛管理
１、設車輛看護站，為用戶提供服務。
２、制止車輛亂停亂放。
（七）市政設施管理
對住宅區內道路、上下水管道、水井、消防等市政設施進行管理和養護。
（八）市場管理
對住宅區內的市場進行管理，防止商販場外經營和亂擺亂賣及破壞環境衛生。
（九）提供有償便民服務。
（十）對住宅區附屬配套設施實施租賃經營管理。
第十六條　物業管理企業接受委托從事物業管理服務活動，應與業主或者業主委員會簽訂物業管理合同。物業管理合同應當載明下列內容：
（一）業主委員會和物業管理企業名稱、住所。
（二）物業管理區域的范圍和管理項目。
（三）物業管理服務內容。
（四）有關物業管理服務的要求和標準。
（五）物業管理服務費用。
（六）物業管理服務期限。
（七）違約責任。
（八）合同終止和解約的約定。
（九）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條　物業管理企業應遵守下列規定：
（一）接受房產部門的管理和業主、業主委員會的監督。
（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面通知業主和使用人。
（三）執行物業管理服務合同。
（四）按時公布物業管理服務費用價格以及收支情況。
（五）定期聽取業主、業主委員會和使用人的意見及要求，改進管理服務工作。
第十八條　物業管理企業在接受委托期間，按規定在受委托的物業管理區域內收取下列物業管理服務費用：
（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費。
（二）住宅共用部位、公共設備維修、更新費。
（三）公共設施維修、更新費。
本條第（一）項費用由業主支付，第（二）項費用由整棟住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔，第（三）項費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔。
第十九條　以預付形式或委托物業管理企業收取房租的形式交付物業管理費用的，在進行物業維修、更新時，按預交款規定支付形式或者以房租提取維修費用的形式支付維修更新費用，其不足部分仍按本辦法第十八條規定的承擔形式繳納。
第二十條　按規定收取的專項維修資金應存儲到市房產部門指定的銀行，專款專用。
第二十一條　業主自管、自修的房屋、設施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時進行維修或改造。拒不維修或改造的，業主委員會可授權物業管理企業進行維修或改造，費用由業主承擔。
第二十二條　毗連房屋、設施、場地確需維修的，有關業主不得以任何理由阻礙物業管理企業進行施工。
第二十三條　業主和使用人發現室內共用設備損壞時，有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責任人承擔相應責任。
第二十四條　物業管理企業應當在物業管理合同終止或解除后的十日內，在房產部門的監督下，向業主委員會移交財務收據帳冊，各類物業管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財物。
第二十五條　由物業權屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權屬單位每年按每平方米使用面積３．５元的標準繳納環境配套維修改造費。其中，住宅房屋可委托物業管理企業收取房租，由其代管代修，產權隸屬關系不變。
第二十六條　新建住宅移交時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖。
（二）單體建設的結構、設備竣工圖和采暖、供氣、供水等系統圖、平面圖。
（三）各類地下設施竣工圖。
（四）其他有關資料。
物業管理企業應在兩個月內，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。
第二十七條　物業管理原則上通過公開招標選聘物業管理企業的方式實施。新住宅小區物業管理必須招投標，舊住宅小區可采取招投標和選聘相結合的方式。

第四章　使用與維修

第二十八條　業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于房屋、設施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環境衛生等方面的關系。
第二十九條　業主或者使用人裝修住宅，應當事先通知物業管理企業。其中，改變平面布局的，應經房產部門批準。
第三十條　供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實施物業管理的區域內進行施工，應在施工前通知物業管理企業并負責竣工后恢復原狀。緊急搶修未及通知物業管理企業的，應在事后向其補報；造成損失的，應予以賠償。
第三十一條　物業管理區內禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外立面、內部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動采暖、供水、排水、供氣等設施。
（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。
（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，占用場地、小區道路、自行車棚、停車場和其他共用設施。
（四）損壞、涂刻園林小品。
（五）機動車輛隨意進入，自行車等車輛隨意停放。
（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質，排放易燃、有毒、有害物質。
（七）設置影響居民正常生活或不符合環保要求的飲食、服務業店（點）等。
（八）私設攤點、棚廈從事經營和其他活動。
（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條　利用物業設施設置廣告等進行經營性活動的，應征得物業管理企業的同意并辦理各項審批手續，支付設置費用。該項費用列入物業管理維修費用。

第五章　前期物業管理

第三十三條　本章所稱前期物業管理，是指使用人入住住宅后至業主委員會成立前的物業管理。
新建房屋出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產部門監督下選聘物業管理企業并與之簽訂前期物業管理服務合同。合同副本報市房產部門備案。
第三十四條　新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時，應將住宅使用公約、前期物業管理服務合同作為銷售合同的附件。
第三十五條　開發建設單位以及其他建設住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設備或者公共設施（包括自行車棚以及批建公共設施場地及室內外樓梯間、廳間、走廊）的所有權、使用權單獨轉讓、轉賣。
第三十六條　動遷的無償安置住宅產權歸政府所有，由市房產部門明確產權并進行產權登記后，委托物業管理企業管理。
第三十七條　開發建設單位以及其他住宅出售單位應當按照國家和省、市規定的保修期限、保修范圍承擔住宅設備、設施的保修責任。
第三十八條　新建住宅入住前應由物業管理企業進行接管驗收。
住宅建設期間遺留的質量問題及丟失的設備由建設單位負責解決以及維修和配置。
第三十九條　前期住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過新的業主公約生效時終止。
第四十條　公有住宅出售后的前期物業管理由公房出售前的管理單位實施。

第六章　物業經費與管理用房

第四十一條　物業管理經費的主要來源：
（一）住宅共用部位、公共設施設備維修基金。
１、商品房屋（包括經濟適用住房）購買者按購房款的２％的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設，的房屋的購買者按集資房款的３％繳納的維修基金（暫不收取）。
２、公房按房改政策出售后，由售房單位按售房款的２５％的比例提取的共用部位、公共設備設施管理維修基金，購房者按購房款２％的比例繳納的維修基金。
（二）按有關規定收取的物業管理費用。
（三）專項委托服務收入。
（四）特約服務收入。
（五）其他合法收入。
第四十二條　按本辦法第四十一條第（一）、（二）項規定收取的維修基金由市、縣（市）物業行政主管部門代管，存儲到指定銀行，專款專用。主要用于住宅共用部位、公共設備、設施保修期滿后的大修、更新和改造。
第（二）、（三）、（四）、（五）項規定的收費項目及收取標準按省、市規定執行。
第四十三條　物業管理費用分等級收取，按物業管理企業等級和住宅小區等級劃分，由物業主管部門會同物價部門核定。物業管理企業收費項目和標準應當按物價部門規定執行并在收費地點公布，已按照本辦法規定向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取。
第四十四條　開發建設單位在移交住宅小區時，應以成本價按住宅小區建筑面積０．１。％的比例提供物業管理用房，最低不得少于７０平方米。
管理用房未經市房產部門批準不得改變用途。

第七章　罰則

第四十五條　違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市房產部門予以處罰：
（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條規定的，責令限期改正，可并處５００元－３０００元罰款。
（二）違反本辦法第十四條第二款規定的，責令停止一切經營活動，可并處２０００元－５０００元罰款。
（三）違反本辦法第二十五條規定的，責令限期繳納。逾期不繳的，由市房產部門申請人民法院強制執行并按年費用總額的０．５％收取滯納金。
（四）違反本辦法第二十六條規定的，責令限期移交或整理，可并處５００元－１０００元罰款。
（五）違反本辦法第二十九條、第三十一條正第（七）項除外）、第三十二條規定的，由市房產部門責令限期改正，恢復原狀和賠償損失，可并處５００元－２０００元罰款。
第四十六條　違反本辦法第三十一條第（七）項規定的，由環保部門按有關規定予以處罰。
第四十七條　違反本辦法第四十一條第（二）項、第（三）項、第（四）項
、第（五）項，第四十三條規定的，由物價部門按有關規定予以處罰。
第四十八條　罰款應使用省財政部門印制的統一票據并按本市有關罰沒規定執行。
第四十九條　對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第五十條　違反本辦法規定，情節嚴重的，依法追究刑事責任。
第五十一條　房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十二條　本辦法由市政房產管理局負責解釋。
第五十三條　本辦法自二００一年一月二十日起實施。