(2012年3月29日西安市人民政府令第97號發(fā)布 根據(jù)9月25日西安市人民政府《關于修改〈西安市國有土地上房屋征收與補償辦法〉的決定》修正)

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)以及西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安?灞生態(tài)區(qū)、西安國際港務區(qū)、西安閻良國家航空高技術產(chǎn)業(yè)基地、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、西安灃東新城(以下簡稱開發(fā)區(qū))轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。

第三條 市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償?shù)男姓鞴懿块T(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責本市房屋征收與補償?shù)娜粘１O(jiān)督管理工作。

新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。區(qū)人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。

開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)受市人民政府委托具體負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。

市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負責。

第四條 發(fā)展改革、建設、規(guī)劃、國土、棚改、財政、公安、城管執(zhí)法等有關部門依照本辦法的規(guī)定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

第六條 市房屋征收管理辦公室應當建立全市統(tǒng)一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。

第七條 任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權向市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當及時核實、處理。

第二章 征收決定

第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定，開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)市人民政府的委托作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

房屋征收決定作出前，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負責。

第九條 作出房屋征收決定時，需具備下列條件：

(一)建設項目立項文件;

(二)規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證或確認的規(guī)劃設計條件;

(三)國土資源部門的土地相關文件;

(四)征收補償方案。

保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納入市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

第十條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應對征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，應當及時調(diào)查核實。

第十一條 實施房屋征收時，以房屋權屬證書或土地使用權證、公有房屋租賃憑證計戶補償。

第十二條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。市房屋征收管理辦公室、區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應書面通知有關部門暫停辦理下列手續(xù)：

(一)暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途及分戶手續(xù);

(二)暫停辦理工商營業(yè)執(zhí)照手續(xù)。

書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

第十三條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當根據(jù)前期調(diào)查、征收費用概算等情況，按照本辦法規(guī)定擬定征收補償方案。

市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織有關部門對征收補償方案進行論證，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十四條 市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十五條 區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，并按照規(guī)定將評估報告報送相關部門。

區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會用于征收的補償資金應當足額到位，專款專用;實行產(chǎn)權調(diào)換的，應當落實產(chǎn)權調(diào)換房源。

第十六條 房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，由市、區(qū)人民政府常務會議討論決定。

第十七條 房屋征收決定作出后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市房屋征收管理辦公室應對從事房屋征收與補償工作的人員進行法律、法規(guī)等相關知識的培訓。

市房屋征收管理辦公室、征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十八條 被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第三章 補償

第十九條 房屋征收決定作出前，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織規(guī)劃、國土、建設等部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定合法的建筑應當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑應當根據(jù)其剩余使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第二十條 被征收房屋的建筑面積、用途，以房屋權屬證書的記載為準。被征收房屋權屬證書未載明建筑面積、用途或者建筑面積、用途有爭議的，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設等有關部門依照法律、法規(guī)進行調(diào)查、認定和處理。

第二十一條 房屋征收決定作出后，應當對被征收人給予下列補償：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第二十二條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當依據(jù)本地城市規(guī)劃提供征收范圍內(nèi)或就近的房屋。

第二十三條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定、信用管理、估價技術標準、估價糾紛等事項按照相關規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 被征收人選擇貨幣補償?shù)模幢徽魇辗课菰u估價值的20%給予補貼。

第二十五條 被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，應當計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。

被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應由同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選用同一估價時點，采用相同價值內(nèi)涵及技術路線進行評估。

市征收主管部門應當組織成立由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的房地產(chǎn)價格評估專家委員會，申請人對評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，房地產(chǎn)價格評估專家委員會應當按照相關規(guī)定進行鑒定。

第二十六條 征收公有房屋的，應當實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換后被征收人應當與承租人重新簽訂房屋租賃合同。征收前另有約定的，從其約定。

第二十七條 實行產(chǎn)權調(diào)換的住宅房屋，產(chǎn)權調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。

在征收范圍外產(chǎn)權調(diào)換的，按產(chǎn)權調(diào)換房屋區(qū)位，每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至20%的套內(nèi)建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

被征收房屋套內(nèi)建筑面積與獎勵的套內(nèi)建筑面積之和就近上靠戶型進行產(chǎn)權調(diào)換。

產(chǎn)權調(diào)換為私產(chǎn)的，被征收房屋套內(nèi)建筑面積部分與產(chǎn)權調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積部分，按評估價值結(jié)算差價。獎勵的套內(nèi)建筑面積不結(jié)算房價款。

公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

第二十八條 被征收人符合享受最低生活保障條件的，產(chǎn)權調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積與被征收房屋套內(nèi)建筑面積相等部分，除被征收房屋評估價值高于產(chǎn)權調(diào)換房屋評估價值外，不結(jié)算差價;按本辦法第二十七條規(guī)定獎勵的套內(nèi)建筑面積部分，不結(jié)算房價款;未達到相近戶型套內(nèi)建筑面積部分按產(chǎn)權調(diào)換房屋評估價值的50%結(jié)算。

第二十九條 被征收人符合住房保障條件的，按照省、市有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 征收獨立營業(yè)用房采取大廳式營業(yè)用房產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積部分按評估價值結(jié)算差價。

公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

第三十一條 征收營業(yè)用房和其他非住宅用房實行產(chǎn)權調(diào)換的，因城市規(guī)劃等原因，在征收范圍外產(chǎn)權調(diào)換的，按產(chǎn)權調(diào)換房屋區(qū)位每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至30%的套內(nèi)建筑面積，獎勵的套內(nèi)建筑面積部分不予結(jié)算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

第三十二條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會未向選擇產(chǎn)權調(diào)換的被征收人、公有房屋承租人提供周轉(zhuǎn)用房的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，應當在過渡期內(nèi)按下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付費用：

(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。臨時安置補償費低于500元/月的，按500元/月支付。

(二)征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費;造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

(三)征收辦公用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。

(四)征收倉儲及其他用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.25%的臨時安置補償費。

第三十三條 產(chǎn)權調(diào)換房屋為多層房屋(七層以下含七層)的過渡期限一般不超過24個月;小高層、高層房屋的過渡期限一般不超過 30個月。過渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起計算。

超過補償協(xié)議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標準的2倍支付臨時安置補償費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

第三十四條 因征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋，被征收人選擇貨幣補償，造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，按被征收房屋評估價值的2%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費;沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配;協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會將停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后支付。

第三十五條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當按照下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷補償費：

(一)搬遷補償費2000元/戶。

(二)涉及固定電話移機、空調(diào)、有線電視、寬帶網(wǎng)遷裝等費用，按征收決定公告之日的收費標準給予補償。

(三)涉及設備搬遷的，按照國家和省市有關貨物運輸價格等規(guī)定支付搬遷補償費。

第三十六條 被征收人或公有房屋承租人在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定之日起20日內(nèi)搬遷的，區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當給予每戶1.5萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)模繎粼僭黾?.5萬元獎勵;20日至30日內(nèi)搬遷的，每戶給予1萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)模繎粼僭黾?萬元獎勵;超過30日搬遷的，不予獎勵。

第三十七條 產(chǎn)權調(diào)換房屋的層次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房順序號自主選擇，并予以公布。

第三十八條 用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，應當符合下列規(guī)定：

(一)符合國家質(zhì)量安全標準;

(二)產(chǎn)權清晰;

(三)達到入住條件。

用于產(chǎn)權調(diào)換的住宅房屋最小戶型套內(nèi)建筑面積不得小于40平方米，每種戶型套內(nèi)建筑面積之差不低于8平方米。

第三十九條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第四十條 區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

作出補償決定前，區(qū)人民政府應當將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。

被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第四十一條 房屋征收應當先補償、后搬遷。

對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應當在補償協(xié)議約定或補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第四十二條 被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十三條 征收補償協(xié)議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應當將土地使用證、房屋所有權證、租賃憑證等相關資料一并繳回，有關部門應當及時到國土資源、房屋管理部門辦理注銷手續(xù)。

實行產(chǎn)權調(diào)換的，有關部門應當按照協(xié)議的規(guī)定，給被征收人及時辦理房屋登記手續(xù)。被征收人應當按照住宅專項維修資金的相關管理規(guī)定繳存產(chǎn)權調(diào)換房屋的專項維修資金。

第四十四條 監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的單位及其工作人員的監(jiān)察。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

第四章 法律責任

第四十五條 在房屋征收與補償工作中，有關工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區(qū)人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十七條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十八條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第四十九條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第五十條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第五十一條 本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府令第22號公布的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原批準的實施方案，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行，但政府不得責成有關部門行政強制拆遷。