近期，在保監會發布開展“以房養老”(個人住房反向抵押貸款)保險試點指導意見后，盡管官方一再宣稱“以房養老”只是促進養老服務的舉措之一，只是試點性舉措，但由于該養老形式將“住房”和“養老”兩大最關系民生的話題聯系起來，導致老百姓對這一西方“舶來品”的關注熱度開始升溫。據悉，有的金融機構，甚至是房地產中介開始設計和推銷“以房養老”產品;近期各地發布的發展養老產業政策文件中也均提出要開展“以房養老”;北京已經將人口老齡化嚴重的右安門街道作為“以房養老”的試點。

那么，“以房養老”在國際上施行的怎么樣?在中國的適應程度有多高?在我國整個養老保險體系中將扮演什么樣的角色?進一步，住房在未來養老中到底應該發揮多大的作用?

長期行政干預的“計劃生育政策”和我國養老預案安排(資金和制度)上的不足，導致了我國“未富先老”、“老齡化人口占比急劇增加”(10年后我國老年人數量將從目前的2億上升到3億)。我們一邊要籌措養老資源、彌補養老欠賬，一邊要應對突如其來的養老需求。因此，政府首先要做的工作就是讓全社會對未來養老形勢有一個客觀的、清醒的認識，知道養老非常不容易，處理不好不僅會影響社會穩定，而且可能會拖垮經濟(如日本和“歐豬五國”);接下來，政府要讓全社會關心老齡化、關心怎么養老，并集中智慧來動員各種養老資源，探索適合中國的養老形式。

縱觀全球，住房是老百姓最大宗的資產，在社會保障中占據重要位置。一般來說，社會保障越不完善的國家，住房替代社會保障的功能就越突出。即使是社會保障非常健全的美國，老百姓靠房子來養老也是普遍現象。據美國金融消費者保護局2012年的數據，美國超過一半的62歲以上老人全部資產的55%是房產。因此，美國老年人靠房子養老很普遍、形式多樣。例如，將大房子換成小房子、將價值大的房子換成價值小的房子、將房子多余的面積出租等，以此來補充養老金，或干脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押(“以房養老”)等。

2012年發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，房產占我國家庭總資產的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保“空賬”還沒有補足的情況下，住房在未來就必然會承載社會保障的功能，特別是養老保障功能。我國城鎮居民之所以熱衷于買房，一個重要原因就在于社會保障不健全，未來在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。事實上，我國“養兒防老、房產傳兒”的傳統養老，也是一種變相靠房子養老的形式，背后道理就在于住房是家庭最大宗的資產，承載著養老保障的功能。

“以房養老”看上去確實很美，老年人不僅享有房屋居住權，還能定期領取養老金、享受金融機構提供的養老服務直至身故，不增加養老成本的情況下解決了養老問題。但是，該養老模式對于房屋價值、健康壽命、醫療費用、法律信用的評估有非常高的要求，即使是發達國家，選擇該養老模式的比例也不高。根據相關數據，歐盟各國在2007年共簽署了45238個住房反向抵押貸款合同，僅占歐盟所有抵押貸款數量的0.1%; 2012年6月，美國的一份報告表明，全美符合申請住房反向抵押貸款條件的2400萬人中，僅有2%-3%提出申請，到2011年共有58.2萬例申請者，而同期其他類型的房屋抵押貸款申請超過了6700萬例。

除了不確定的醫療成本、法律信用外，我國住房市場沒有經歷過完整的波動周期，而城市規劃在不斷調整，未來房價走勢和房屋殘值的可預測性較差，難以獲得各方信賴的房屋價值評估結果。而且，對于老年人壽命和健康評估也會存在較大的爭議。因此，即便在政策上鼓勵，我國老年人選擇“以房養老”的案例也不會很多。

當然，30年的計劃生育政策下，我國“失獨老人”、子女無暇照顧的“有房老人”并不在少數。“以房養老”在一定程度上能為這部分老人提供一種自愿的養老選擇，而且能夠與出資保險機構的醫療護理連接起來，為老人提供全面優質的養護服務，而并不僅僅是養老資金。

盡管“以房養老”在中國水土不服，但這并不是住房養老功能的全部。養老離不開人工服務和場所服務，在人力成本、租金成本、醫療成本快速上升的情況下，未來養老成本將會出現明顯的增加。目前，全國每千名老人擁有17.7張床位，公辦養老床位遠遠不夠。另據筆者調查，非公辦養老機構的床位和護理費用不是普通人能夠接受的，而養老地產是為了賺老年人的錢。例如，近期深圳兩幅養老福利性用地出讓的樓面地價接近1.5萬元/平方米，床位費可想而知。在養老金儲備不足，而住房又是老百姓最大筆資產卻無法通過流動實現價值的情況下，未來需要跳出狹義的“以房養老”，專注于如何讓有價值的房屋流動起來、最大限度地利用其資源和資產屬性，緩沖養老金不足和養老成本上升的矛盾，圍繞住房來設計養老政策和產品。

在筆者個人看來，城鎮老年人住房大多集中在市中心，盡管住房較為陳舊，但公共配套好、價值潛力大。可以選擇置換郊外養老資源集中的住房，以住房差價來補充養老金;可選擇置換租金較低的住房或養老院，以租金來補充養老金;可通過舊城改造、提升片區價值來將房屋增值部分變現來補充養老金;也可探索“房屋信托養老”、“房屋出售理財”等形式。當然，所有這一切，應該是建立在本著為養老服務的基本取向，而不是以養老之名賺取老年人住房價值的前提之下。