在老齡化社會的背景下，養老地產的前景被看好，但中國的企業尚未找到有效的盈利模式。近日，在浙江烏鎮召開的“第三屆中國老年住區項目經驗交流會”上，業內人士強調要將投資和管理分離，并高度重視服務和運營。

近年來，中國老齡化進程逐步加快，截至2013年底，全國60歲以上的老年人超過兩億，占總人口的14.9%，預計將在2025年突破3億。

政府部門采取了一些列措施促進養老產業發展。據民政部社會福利促進司老年人服務處副處長欒杰介紹，近年來，我國養老服務業在體系發展上，由過去僅注重發展養老服務事業，拓展到了養老服務事業和產業并舉。“十二五”期間，社會力量對養老服務投入已達到200多億元。

養老地產前景被普遍看好。目前，一些房地產公司、保險公司、物業服務公司等紛紛介入這一領域。然而，盈利模式的難題擺在企業面前。要賺老年人的錢并不容易。老年人的收入有限，財產不斷減少，在消費上較其他人群更為謹慎。“他們是非常難伺候的一群人。”中國天地控股有限公司總裁張華綱說，“但是你把他伺候好了，又是非常忠誠的一群人。”

目前，中國的養老地產尚處于起步階段。保利房地產(集團)股份有限公司董事長宋廣菊指出，養老產業整體上魚龍混雜，投資主體多，沒有龍頭。“很多企業還不知道怎么在這一產業中間賺錢。”

在考察美國等發達國家的經驗后，宋廣菊認為，國外養老產業的發展得益于金融市場和專業運營管理兩個領域的打通。“以美國為例，投資商和運營機構是養老產業的主體。投資商從資本市場低成本融資，用于興建或者購買養老機構，以出租、合營或者自行的方式運營，租金收入是其主要的收入來源。運營商則通過擴展規模、降低成本、合理分工、規范管理來獲取服務收益。”

為此，她認為，在機構運營管理上，要遵循投資和管理相分離的原則。“投資公司參股或者控股養老運營機構，參與運營環節重大事項的決策，分享服務管理方面的收益，但不過分干涉運營的管理細節。”

與其他地產不同，養老地產更重服務和運營。張華綱指出，高質量的客戶體驗是養老地產盈利的基礎，房地產公司要扭轉“房子賣掉就好”的思路，樹立服務性思維。“比如說拿地不能只看地段、只看地價，你要看這個地方適不適合老人住，有沒有好的配套，特別是醫院，來解決老人日常的醫療問題。”上海天佑安康養老產業集團董事長陳琳翰強調了服務的市場定位。他通過年齡、老年病、合住意愿、接受價格等12個維度對老年人進行定位后，提出了15個盈利模型，包括：醫療、康復、度假旅游、金融理財、老年大學等。

在目前國內養老產業經驗有限的情況下，一些中國企業引入了國外的先進做法。長城物業集團養老服務有限公司引入了美國護明德居家養老服務公司的經驗。公司總經理李志建說：“每個月應該干什么，他們都幫我們定好了。”但他同時指出，國外經驗是參考基礎，需要結合中國實際進行調整。